房地产建筑与规划基础知识讲义1.docx

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房地产建筑与规划基础知识讲义1

房地产建筑与规划基础知识讲义1

　　房地产建筑与规划基础知识讲义1提要：

工程建设项目划分1．建设项目划分单项工程：

具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的工程

　　房地产建筑与规划基础知识讲义1

　　土建工程

　　一、总体认识：

生产建筑商品的过程

　　二、建筑结构的分类

　　1.按主要承重结构的材料分类：

　　砖木结构-一般用于单层

　　砖混结构：

即用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑；

　　钢筋混凝土结构：

即建筑物的主要承重构件全部采用钢筋混凝土；

　　钢结构：

即建筑物的主要承重构件全部采用型钢；

　　其他结构-组合结构、特种结构、大跨度结构、膜结构

　　2.按结构承重方式分类：

　　砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架-剪力墙结构、筒体结构、筒中筒结构、多筒及巨型框架结构

　　3.按使用功能分类：

　　居住建筑

　　公共建筑

　　三、工程建设项目划分

　　1．建设项目划分

　　单项工程：

具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的工程。

　　单位工程：

一般指不独立发挥生产能力，但具有独立施工条件。

　　分部工程：

按单位工程的各个部位划分。

　　分项工程：

分部工程的组成部分，主要按工种工程划分。

　　钢砼工程：

模板、钢筋工程、混凝土工程

　　建设项目：

基本建设项目，在一个场地或几个场上按一个总体设计进行施工的各个工程的总和。

　　2．单位工程由建筑工程和建筑设备安装工程组成

　　分部工程按主要部分划分为地基与基础、主体、地面与楼面、门窗、装饰、屋面六个分部工程。

　　四、建筑工程与安装工程

　　1.前期准备

　　2.桩基工程

　　·在宅基地上建低层或多层可以不用打桩

　　·在农田，有暗滨的基础上，建多层要打小方桩或粉喷桩

　　·一般情况下，建小高层以上的建筑均要打桩，常见的桩基有预制桩,水泥灌注桩。

　　·预制桩的优点在于质量可靠,施工周期短,但噪声大,一般适用于环线以外,周围居民较少的工地上使用。

　　·水泥灌注桩的优点在于施工简便，噪声小，但质量监理很重要，在建好以后，还要有28天的养护期，并且要经过试桩这一程序。

　　3.土方工程

　　4.基础工程

　　上海的地质条件

　　上海位于长江三角洲入海口东南缘，属于软土地区，地基土大致划分如下：

　　第①层：

杂填土、层厚1-2m

　　第②层：

褐黄色粘性土，土性较硬，厚度2-3m

　　第③层：

灰色淤泥质粉质粘土，低渗透性，高压缩性

　　第④层：

灰色淤泥质粘土

　　第⑤层：

灰色粘性土，可作为摩擦桩持力层

　　第⑥层：

暗绿-褐黄色粘性土

　　第⑦层：

草黄色砂质粉土，土性较好，较好的桩基持力层。

　　地基分类：

天然地基、人工地基

　　基础分类：

条形基础（带形基础）、独立基础、生筏基础（满堂红）、箱形基础

　　桩基作用原理

　　各种结构体系基础设计

　　常见的基础处理方式有片筏基础和整体基础。

　　片筏基础一般适用于多层及以下住宅，整体基础一般适用于小高层及以上住宅。

　　常见基础施工方式有大放地坡和基坑围护两种。

其中大放坡要求施工场地大，周围没有市政管线，且容易造成塌方，要求施工期间天气较好，但其最大的优点在于施工周期短、成本低，在不满足大放坡的条件下，一般要做基坑围护。

　　桩工程和基础工程的作用在于承重，防止房屋产生沉降和不均匀沉降。

　　沉降会导致管线的损坏，最差情况甚至导致污水倒灌入室内。

不均匀沉降会导致房顶、墙面开裂，产生渗漏雨水。

桩工程的作用类似于桥墩，起支撑作用，其支撑力于桩与泥土的摩擦力和压力。

基础工程的作用类似于船体或竹筏，浮力均布各种重力。

　　5.地上结构工程（主体工程）

（1）地上结构工程

　　·分砖木结构、砖混结构、框架结构、剪力墙结构、钢结构和组合结构几种。

　　·组合结构包括框架异形柱结构、框架支撑剪力结构、剪力墙开大洞、大开间剪力墙。

　　·砖木结构、砖混结构适合于低层及低层住宅。

　　·什么是砖混住宅？

　　砖混结构住宅中的”砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。

也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。

”混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。

由于抗震的要求，砖混住宅一般在5-6层以下。

　　·钢结构适合于超高层。

　　·砖木结构、砖混结构成本低，框架结构、剪力墙结构、组合结构成本较砖木砖混结构高，较钢结构低，钢结构成本最高。

　　·框架结构的优点在于分割方便，缺点在于有悬梁和柱角，不利于居家布置与装饰，因此这种结构最多用于办公楼和商场。

　　·什么是框架结构住宅？

　　框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

　　·剪力墙结构的优点在于无梁无柱，利于居家布置和装饰，缺点在于有剪力墙的地方均不能敲掉，因此不利于功能的变换和组合，一旦某种房型滞销，则没有挽回的余地，剪力墙结构适合用于住宅。

　　·框架异形柱结构的优点在于兼顾了剪力墙和框架结构的长处，即可自由分割，又无悬梁和柱角，利于居家布置。

缺点是结构计算较复杂，要求保险系数大，且没有设计

　　　　房地产建筑与规划基础知识讲义1提要：

工程建设项目划分1．建设项目划分单项工程：

具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的工程

规范，设计院一般不愿冒风险，若要采用此结构，应找有经验的设计院，且在事先讲清，一般此种结构只宜用在小高层（18层以下），不适用于高层建筑。

　　·框架支撑剪力墙适用于底层是商场办公设施，上层住宅的建筑。

　　·剪力墙开大洞，其性质与框架异形柱相似，用途也相似，但优点少于框架异形柱，设计风险也小于框架异形柱。

　　·大开间剪力墙，在一足够大的开间内，为用户提供自由分割的条件，在此周围为剪力墙，不能变动。

这是解决简力墙缺点的另一种方式，设计风险较框架异形柱小，变化自由度也略小。

（2）主体结构

　　1）墙体：

主要有承重、围护、分隔作用

　　A.可分为承重墙、非承重墙/内墙、外墙/横墙、纵墙

　　B.墙体材料有实心粘土砖、多孔砖、空心砖、混凝土空心砌块、其他新型墙体材料。

　　c.墙体（包括剪力墙）和柱、梁的作用在于支撑和分割，其中剪力墙、柱、梁和承重砖墙的作用均在于承重，承重基本原理在于上下对齐，因此承重墙不能随意改动，分割墙没有上述要求，因此可以改动。

　　2）结构体系：

短肢剪力墙/异形柱

　　3）砖墙墙身的细部构造

　　A.防潮层：

目的是防止地下的潮气沿基础墙上升使室内墙身受潮。

其设置高度为室内首层地面结构层的中部，一般用防水砂浆抹20毫米厚。

　　B.勒脚：

外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。

其作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，提高建筑物耐久性的作用同时也起美观装饰作用。

采用抹水泥砂浆、贴面或加大墙厚的办法来构造。

　　c.散水：

指靠近勒脚下部的混凝土排水坡。

作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。

　　D.窗台：

分室内和室外。

室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的结水。

　　E.门窗过梁：

为承受门窗洞口上部的荷载，并把它传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过梁。

　　6.装饰工程

（1）地面与楼面

　　楼面包括基层和面层

　　面层分为水泥砂浆地面、混凝土地面

　　楼板分为木楼板、钢筋混凝土楼板、压型钢板楼板

（2）门窗

　　1）平开门和推拉门

　　2）实腹钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗、彩色铝合金门窗、彩色钢板门窗、钛合金门窗

　　3）门洞最小尺寸：

宽度，高度

　　4）玻璃厚度一般为5mm

　　（3）墙面装修

　　外墙装修：

贴面/涂料

　　内墙抹灰：

底层、中层、面层

　　7.内外装饰安装工程

　　·内外装饰安装工程主要包括内外墙装饰工程，门窗安装工程，大楼内水、电、煤等管线安装工程，电梯安装工程。

　　·内外墙装饰工程一般采用重外轻内，重公共轻自用的原则，在外墙、内墙的公共部位，用较高档的材料，在分户门内的自用部位，用一般的材料，目前流行的外墙及内墙公共部位的材料有涂料、面砖、大理石、毛石等。

　　·门窗安装工程一般采用重窗轻门，重分户门、大门，轻室内门的方式，最流行的分户门为实木门，最常见的窗材料有钢窗、铝合金窗、塑钢窗、彩钢窗。

　　·大楼内管线安装工程中，水管包括上水（生活用水）下水（雨污水），特殊用水（如热水、纯净水）等，电包括强电和弱电，其中强电的单户容量不断扩大，弱电的种类不断增加，常见弱电种类有电话线、有线电视、计算机通讯端口等。

　　·电梯安装工程重在品牌、容量、速度、调试质量和维修保养，其中高度质量是关键，好的高度追求平稳和平层。

　　8.防水工程

　　平屋顶：

屋面坡度小于或等于10%

　　坡屋顶：

屋面坡度大于10%

　　平屋顶防水：

柔性防水（卷材防水屋面）/刚性防水（防水水泥砂浆）

　　屋顶构造：

结构层（承重构件，一般用钢筋混凝土板）；

　　保温层（室内保温，一般用加气混凝土、水泥珍珠岩板、泡沫塑料板等材料）

　　找平层（是在防水材料下面形成一个比较坚实、平整的基层，一般用水泥砂浆做。

）

　　防水层（防止屋顶漏水，常用的防水材料有油毡水乳型橡胶沥青涂料等）

　　保护层（保护油毡等防水材料，防止其直接受风吹日晒而开裂，造成渗水。

常用的是绿豆砂或小豆石）

　　五、竣工验收