北京住房公积金贷款政策汇总.docx
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北京住房公积金贷款政策汇总
住房公积金贷款概述
住房公积金贷款（以下简称贷款）是指由北京住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。
贷款须由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。
住房公积金贷款的利率、期限、额度规定如下：
目前，1～5年期限贷款年利率为3.50%,6～30年期限贷款年利率为4.00%。
借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。
住房公积金贷款额度与借款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积都有关系。
自2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米（含）以下的首套自住住房，贷款最高额度调整为120万元，购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的，贷款最高额度为80万元。
贷款额度不再依据个人信用等级上浮。
住房公积金贷款的规范性文件
目前住房公积金贷款的规范性文件主要有：
1、《北京住房公积金贷款办法》
2、《关于实施〈北京住房公积金贷款办法〉有关问题的通知》
3、住房公积贷款操作流程
4、住房公积金组合贷款操作流程
5、其他相关文件
北京住房公积金管理委员会文件
北京住房公积金贷款办法
京房公积金管委会〔2006〕2号
第一章 总则
第一条为进一步深化城镇住房制度改革，建立政策性住房信贷体系，支持北京城镇居民购买、建造、翻建、大修自住住房，支持城市中低收入家庭住房保障体系建设，规范住房公积金贷款管理，维护借贷双方合法权益，提高住房公积金使用效益，根据《住房公积金管理条例》、《国务院关于修改<住房公积金管理条例>的决定》、《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》、《北京市实施〈住房公积金管理条例〉若干规定》、《贷款通则》、《中华人民共和国担保法》及有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称住房公积金贷款（以下简称贷款）是指由北京住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。
第三条贷款须由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。
第四条贷款的办理遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。
第五条本办法中的有关各方：
委托人：
北京住房公积金管理中心（含分中心）；
受托人：
承办贷款业务的银行；
借款人：
申请贷款的自然人；
抵押人：
为贷款提供抵押担保的借款人或第三人；
抵押权人：
受托人或委托人认可的第三人；
出质人：
为贷款提供质押担保的借款人或第三人；
质权人：
受托人；
保证人：
为贷款提供保证担保的第三人。
第二章 贷款对象和条件
第六条贷款对象。
在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工，或其他符合北京住房公积金管理中心依据国家有关规定而确认的借款人。
第七条贷款条件。
借款人须具备下列条件：
（一）具有合法有效身份；
（二）具有完全的民事行为能力；
（三）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；
（四）购买、建造、翻建、大修自住住房；
（五）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；
（六）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；
（七）提供委托人认可的担保；
（八）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；
（九）符合委托人规定的其他条件。
第三章贷款金额、期限、利率
第八条贷款金额。
贷款实行限额管理。
每笔贷款金额应当同时符合下列限额标准：
（一）不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的一定比例；
（二）不得超过单笔贷款最高限额。
前款第一项、第二项中的比例与单笔贷款最高限额由委托人公布。
具体贷款金额根据借款人的偿还能力及信用等级确定。
第九条贷款期限。
贷款期限由委托人和借款人商定，最长不得超过30年。
第十条贷款利率。
贷款利率按照国家的有关规定执行。
第四章贷款程序
第十一条贷款程序。
贷款实行逐笔审批方式。
基本贷款程序：
（一）借款申请人向委托人或委托人指定的机构提出申请；
（二）委托人及其指定的机构对借款申请人进行审查；
（三）填写并签订相关合同、单据；
（四）发放贷款。
具体贷款程序由委托人制定。
第五章个人信用评估和抵押物评估
第十二条个人信用评估。
按照委托人规定，需要对借款人进行个人信用评估的，借款人须向委托人认可的个人信用评估机构申请个人信用评估，并由其出具个人信用评估报告。
第十三条抵押物评估。
按照委托人规定，需要对借款人申请贷款所购和拟抵押房屋进行评估的，借款人应向委托人认可的评估机构申请评估，并由其出具抵押物评估报告。
第六章贷款担保
第十四条贷款可以采取保证、抵押、质押、抵押加保证、抵押加保险等担保方式。
委托人应根据借款人情况确定贷款担保的具体方式。
第十五条保证。
（一）保证人应具有法人资格、符合提供保证担保的其他法定条件并且应该经过委托人认可；
（二）保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证担保。
委托人另有规定的，按规定执行；
（三）保证期间自债务履行之日起至债务履行期限届满后两年。
委托人另有规定的，按规定执行；
（四）办理完毕保证担保的有关手续及相关贷款手续后方可发放贷款；
（五）受托人与保证人必须签订书面合同。
保证人发生变更或撤销等情况时，保证人应及时通知委托人，委托人认为需要提供新的担保的，借款人须提供新的担保并办理有关手续。
第十六条抵押。
（一）抵押人可以是借款人，也可以是第三人（包括法人、自然人）；
（二）抵押的财产应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条的规定。
抵押财产范围限于：
1、抵押人所有的房屋；
2、抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋。
（三）抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值；
（四）借款人以其贷款所购房屋抵押的，应当以该房屋价值全额作贷款抵押；
（五）抵押物的剩余土地使用年限应高于贷款期限三年（含）以上；
（六）抵押人和抵押权人应当签订书面合同，并到房地产行政管理部门办理抵押登记手续；
（七）抵押登记办理完成并办理完毕相关贷款手续后，方可办理贷款发放手续；
（八）抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保；
（九）抵押权至借款人还清全部贷款本息时消灭。
第十七条质押。
（一）本办法所称质押为权利质押。
出质人可以是借款人，也可以是第三人（包括法人、自然人）；
（二）用于质押的权利应当符合《中华人民共和国担保法》相关规定。
出质的权利的范围限于：
1、银行定期存单且限定于此项贷款受托人签发的且不自动转存的银行存款单；
2、凭证式国债且限定于此项贷款受托人代理发行并兑付的国家债券；
3、委托人认可的其他权利。
（三）权利凭证载明的兑现日不得先于贷款到期日；
（四）质权设定并办理完毕相关贷款手续后方可发放贷款；
（五）出质人和质权人应当签订书面合同，并在合同约定的期限内办理移交权利凭证手续。
移交的权利凭证为银行定期存单的，受托人应当核押；
（六）质权至借款人还清全部贷款本息时消灭。
第十八条抵押加保证。
（一）抵押加保证的两种方式：
1、抵押加阶段性连带责任保证。
抵押加阶段性连带责任保证指抵押登记完成前，以保证人提供连带责任保证作为贷款的担保，在抵押登记完成后，保证责任解除，以抵押作为贷款担保的分阶段担保方式；
2、抵押加一般保证。
抵押加一般保证指在抵押登记完成前，以保证人提供连带责任保证作为贷款的担保，在抵押登记完成后，以抵押作为贷款的担保，同时保证人对处置抵押物不足清偿债权的部分承担一般保证责任的共同担保方式。
（二）保证与抵押按本办法第十五条、第十六条（第六项除外）的规定执行。
第十九条抵押加保险。
（一）抵押加保险指抵押登记办理完成前，由借款人购买符合委托人要求的保险，在抵押登记完成后，以抵押作为贷款担保的方式；
（二）抵押按本办法第十六条（第六项除外）规定执行；
（三）采取抵押加保险的，保险合同生效并办理完毕相关贷款手续后方可发放贷款。
第七章贷款偿还与回收
第二十条借款人应按照借款合同规定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。
贷款的偿还采用先还利息，后还本金的原则。
第二十一条贷款的偿还方式为：
（一）等额均还方式。
贷款期间，借款人每月均以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。
计算公式如下：
其中：
R—月还款额；
P—贷款本金；
I—贷款月利率；
n—贷款年限（年）。
（二）等额本金方式。
贷款期间，借款人每月偿还相等的贷款本金，利息逐月递减。
计算公式如下：
每月还款额=P/（n×12）+剩余贷款总额×I
其中：
P—贷款本金；
I—贷款月利率；
n—贷款年限（年）。
（三）自由还款方式：
自由还款方式是指委托人在与借款人协商确定贷款金额、期限后，确定贷款每期的最低还款额度，借款人在不低于最低还款额度情况下自由选择每月的还款额度。
月最低还款额的计算公式：
1、贷款期限在五年（含）以内的月最低还款额计算公式：
其中：
R—月最低还款额（保留到元，全部向上取整）；
P—贷款本金；
I—贷款月利率；
n—贷款年限（年）。
2、贷款期限在五年（不含）以上的月最低还款额计算公式：
借款人月最低还款额＝贷款到期日（不含）前至少应偿还的贷款本金按照等额月均还款方式每月还款额+最后一期应偿还的贷款本金每期产生的利息
其中：
R—月最低还款额（保留到元，全部向上取整）；
P—贷款本金；
P0—根据房屋折旧情况，最后一期前应偿还的贷款本金；
I—贷款的月利率（该利率在计算月最低还款额时使用）；
n—贷款年限（年）。
注：
P0是在综合考虑房屋折旧率、贷款风险度、利率风险等几项因素基础上确定的。
第二十二条借款人未按照借款合同规定的期限、额度偿还贷款本息的，对逾期部分，按照中国人民银行和委托人的有关规定计收罚息。
第二十三条借款人可以在借款合同约定的到期还款日前提前还款，但应按照借款合同的约定通知委托人，并办理提前还款手续。
提前偿还的部分按原贷款期限的利率和实际贷款的时间计息。
第二十四条贷款偿还，原则上采取委托代扣的方式划收。
第八章借款合同
第二十五条借款人须与受托人签订借款合同。
借款合同依据《中华人民共和国合同法》和有关法律法规制定。
第二十六条借款合同的内容应包括：
借款种类、金额、利率、期限、用途、担保方式、还款方式、合同的变更和解除、违约责任等事项。
担保条款可以并入借款合同，或单独制定担保合同。
第二十七条借款合同签订后，合同各方应当认真履行，任何一方不得擅自变更和解除。
合同的变更和解除应当依法进行并签订相关协议。
第二十八条借款人偿还全部贷款本息后，借款合同各方权利义务终止。
担保权利义务终止，担保当事人应当办理权利凭证返还、解除核押或抵押登记注销手续。
第九章贷款资产管理
第二十九条本办法所称的贷款资产包括受托人发放的贷款及形成的担保债权、担保物权。
第三十条贷款资产管理的范围及内容为：
（一）正常贷款的日常监督管理；
（二）逾期贷款的催收管理；
（三）抵押物、出质的权利的登记；
（四）担保债权、担保物权的管理。
第三十一条资产的管理应当清晰、有序、完整、安全，并能够随时提供资产状况及相关信息。
第三十二条资产管理可以由委托人委托其认可的专业机构实施。
委托资产管理，应当签订资产管理委托合同。
委托合同中应明确资产管理标准、方式、内容、权利义务、报酬、违约责任等内容。
第十章贷款档案管理
第三十三条本办法所称的贷款档案是指北京住房公积金管理中心系统的住房公积金贷款档案，它是由贷款审核、发放、催收、变更等行为所形成的，具有查考和利用价值的，为贷款和还款活动提供依据的，归档保存的文件、合同及其他相关资料。
第三十四条贷款档案的管理工作应建立全面的贷款档案规章制度及办法，档案资料移交、保管、使用须严格按照委托人有关的贷款档案管理办法及规定执行。
第十一章法律责任及处置
第三十五条贷款偿还期间，借款人出现下列情形之一的，依法追究其法律责任：
（一）借款人挪用贷款、改变贷款用途；
（二）借款人未按约定数额偿还任何一期贷款，即逾期还款；
（三）借款人提供证明、资料等文件有虚假、非法的情况；
（四）借款人拒绝委托人、受托人对贷款使用检查、监督；
（五）担保人担保能力下降或担保财产毁损、价值减少，借款人未按委托人的要求提供新的担保；
（六）违反本办法或合同约定的其他行为。
第三十六条追究借款人的法律责任，受托人可依法采取下列一种或数种处置措施：
（一）限期纠正违约行为；
（二）按约定或国家规定计收罚息；
（三）提前收回全部贷款；
（四）提前处置抵押物或质押权利，以所得价款偿还贷款本息；
（五）要求保证人承担保证责任；
（六）依法采取其他手段追偿贷款本息。
第三十七条借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力又无代其履行债务的人或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行借款合同的，委托人应及时行使抵押权或质权。
第三十八条行使抵押权或质权，应当依照《中华人民共和国担保法》及有关法律、法规、规定执行。
第十二章附则
第三十九条北京住房公积金管理中心可以根据城市住房保障体系建设的需要，制定相应贷款政策并报北京住房公积金管理委员会备案。
第四十条 北京住房公积金管理中心及其分中心可以依据本办法制定具体操作规定或实施细则。
第四十一条本办法由北京住房公积金管理中心负责解释。
第四十二条本办法自2006年4月1日起施行。
与本办法相抵触的规定，以本办法为准。
关于实施《北京住房公积金贷款办法》有关问题的通知
为实施《北京住房公积金贷款办法》，现将有关问题通知如下：
一、向北京住房公积金管理中心（以下简称中心）申请住房公积金贷款（以下简称贷款）的借款申请人，其住房公积金缴存须满足以下两个条件之一（有特殊规定的除外）：
（一）借款申请人须建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态。
对于经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上的条件下，可以申请贷款。
（二）借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。
二、购买经济适用住房等政策性住房的贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的90%；购买其他性质住房的贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的80%。
三、单笔贷款最高贷款额度为40万元（根据借款申请人的信用等级，贷款额度在依据目前的计算方式计算出的可贷金额基础上最高可上浮30%）。
四、根据借款申请人月收入确定其偿还能力及具体贷款金额时，借款申请人月收入根据有关规定，按照住房公积金月缴存额反推方式或根据借款申请人单位人事劳动部门提供的收入证明确定。
以住房公积金月缴存额反推借款申请人月收入时，月收入等于借款申请人个人住房公积金月缴存额除以借款申请人个人住房公积金缴存比例。
五、借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。
本通知自2006年4月1日起施行。
与本通知相抵触的，以本通知规定为准。
北京住房公积金管理中心
关于印发《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心住房公积金贷款流程》的通知
京房公积金发〔2007〕16号
各单位：
为进一步推进住房公积金贷款（以下简称贷款）业务，规范贷款业务操作，加强贷款业务管理，现将有关问题通知如下：
一、自2007年4月2日起，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心新受理的贷款业务按照《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心住房公积金贷款流程》（以下简称贷款流程）执行。
二、贷款中心在2007年4月2日（不含）以前已按原住房公积金贷款流程受理的贷款，仍按照原有关规定执行。
三、在贷款审核过程中，各环节审核资料及交接资料需严格按照贷款流程中各阶段资料清单执行。
四、各单位按照有关规定，严格审核，保证贷款工作的顺利开展。
遇有问题，及时报告。
附件：
北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心住房公积金贷款流程
北京住房公积金管理中心
二○○七年三月二十六日
附件：
北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心住房公积金贷款流程
根据《北京住房公积金贷款办法》（以下简称《办法》），特制定北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心（以下简称贷款中心）住房公积金贷款（以下简称贷款）流程。
凡符合《办法》中所规定的在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工或其他符合北京住房公积金管理中心依据国家有关规定而确认的借款人，属于贷款中心受理范围的均可按规定向贷款中心申请公积金贷款。
一、项目前期认定及特殊项目处理
（一）对按照贷款中心政策需要进行前期项目认定的项目进行认定
对于集资合作建房项目、房改带危改项目及其它按贷款中心有关规定需要经过贷款中心对项目进行前期认定的项目，须由有关单位按照政策要求向贷款中心提交相关资料，经贷款中心审核通过并备案后方可办理。
（二）特殊项目的认定及办理
1、授权代理机构在现场审核相关资料原件项目的认定及办理
对于授权代理机构在现场审核相关资料原件的项目，由公积金代理机构与北京市住房贷款个人信用信息服务中心（以下简称信用中心）就借款申请人个人信用评估事宜签订《协议书》，签署遵守公积金贷款审核标准的《承诺书》。
承诺在项目前期承担现场解答相关政策问题，审核借款申请人提交的身份证或有效身份证明、户口本、暂住证或有效居住证明、离退休证、有效婚姻关系证明、首付款发票（收据）、学历学位证明、职称证明、自有住房证明、租赁公有住房证明的原件并按政策要求收取复印件，监督借款申请人在信用评估《授权书》上签字，指导填写《借款申请表》。
代理机构将上述《协议书》、《承诺书》提交贷款中心并提出申请，经贷款中心审核通过并备案后方可按此方式办理。
此种项目办理初审时借款申请人可不来到贷款中心现场。
贷款中心工作人员在初审时审核借款申请人的购房合同正本的原件并收取复印件，审核、收取身份证或有效身份证明、户口本、暂住证或有效居住证明、离退休证、有效婚姻关系证明、首付款发票（收据）资料复印件，其他各个环节按照一般业务流程操作。
2、贷款中心现场接件项目的办理
在办理符合有关政策并经贷款中心认定的由贷款中心现场接件的项目时，贷款中心工作人员在现场解答相关政策问题，审核借款申请人提交的身份证或有效身份证明、户口本、暂住证或有效居住证明、离退休证、有效婚姻关系证明、首付款发票（收据）、学历学位证明、职称证明、自有住房证明、租赁公有住房证明的原件并按政策要求收取复印件，监督借款申请人在信用评估《授权书》上签字，指导填写《借款申请表》。
此种项目在办理初审时借款申请人可不来到贷款中心现场。
贷款中心工作人员在初审时审核借款申请人的购房合同正本原件并收取复印件，审核、收取身份证或有效身份证明、户口本、暂住证或有效居住证明、离退休证、有效婚姻关系证明、首付款发票（收据）资料复印件，其他各个环节均按照一般业务流程操作。
二、一般业务流程
（一）咨询
对于向贷款中心提出贷款申请的借款申请人，咨询人员须完成以下工作内容：
1、向借款申请人告知公积金贷款的业务流程和所需材料，解释自由还款方式的含义及业务特点，向借款申请人发放宣传资料。
2、咨询人员通过系统调取借款申请人的公积金信息，依据有关政策要求，判断借款申请人的贷款申请是否应由贷款中心受理，如不由贷款中心受理则应告知借款申请人可受理该贷款申请的部门及联系方式。
对于应由贷款中心受理的借款申请人，审核其公积金缴存情况是否符合有关政策的要求并根据借款申请人提供的资料初步推算借款申请人的贷款情况。
3、审核借款申请人提交的证件、证明材料的合法性、合规性、齐备性及贷款申请材料的复印件数量是否符合贷款申请的要求。
（《公积金贷款所需材料清单》见附件1）。
4、指导借款申请人填写《借款申请表》。
5、告知借款申请人等待办理初审业务。
（二）初审
1、初审人员对借款申请人的贷款申请进行审核。
主要包括贷款申请材料的合法性、合规性、齐备性，材料填写的完整性、合规性，以及借款申请人的贷款条件是否满足中心的有关规定。
（1）初审人员进入初审系统录入有关信息后调取借款申请人公积金信息。
对于由代理机构代为办理住房公积金贷款的，将有关信息导入系统并核对代理机构经办人员在系统中的电子照片。
（2）初审人员审核借款申请人及其委托代理人的资格是否满足中心有关规定并核对其提供的有效身份证明。
（3）初审人员审查借款申请人或委托代理人所提交的贷款材料是否齐全、完整，材料规格、份数是否符合有关规定（《公积金贷款所需材料清单》见附件1），所提供的材料复印件须与原件一致。
（4）初审人员对借款申请人个人信息进行审核：
①对借款申请人提供的原件进行审核并核对各个原件上所载有关信息是否一致，借款申请人的所有证件是否在有效使用期内。
②核对借款申请人的姓名、身份证件号码是否与住房公积金系统中的信息一致。
③查询公积金缴存明细及缴存状态，审核借款申请人住房公积金的缴存情况是否符合有关政策规定。
④查询住房公积金贷款及政策性贴息信息，审核借款申请人夫妻双方有无尚未还清的住房公积金贷款或政策性贴息。
⑤对于房改带危改项目的借款申请人，初审人员应审核借款申请人提供的收入证明并由借款申请人签署《承诺书》3份。
（5）初审人员对借款申请人的购房行为进行审核：
①审核购房合同正本，对购房合同正本上的姓名、身份证件号码与身份证件进行核对，确认借款申请人为贷款所购房屋的买受人之一。
②审核购房首付款发票与购房合同正本（原件）中的售房人名称及签章上使用的名称一致。
③
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