二手房交易全部流程样本.docx
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二手房交易全部流程样本
二手房交易流程图:
买方咨询→登记→配对→看房→满意谈价→交定金→签定意向→签合同→办理按揭→打首付款→评估→验证→办理过户→物业交割→领证→打余款
1.买方咨询→
确定买什么样的房子
价格和面积。
根据自己的资金量,决定可能购买何种区位多大面积的住房。
交通状况。
选择一处好的住所,等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。
社区规模的大小和住区配套。
按照一般的规律,社区规模越大,购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。
确定资金来源是自有资金,还是向她人筹借,或者向银行申请贷款
2.登记→
如何找到满意的二手房源
如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事,那么,住在杭州网给您提示的几种方法去做。
一、注册成为住在杭州网的会员,在服务区里登记二手房求购信息,让卖主竟相与您联系。
在住在杭州网上登记非常容易,只需把您的购房要求填写在登记表中,大量希望经过住在杭州网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息,而且主动跟您联系。
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二、主动出击,寻找房源。
能够经过住在杭州网的数据库查找出售信息,无论您是不是会员,都能够查询到来自卖方的第一手信息。
三、您还能够运用其它的方式,如到报纸上登广告,查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事,托熟人或者找中介机构、雇请代理人。
不过,在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下,我们也提醒您必须小心行事。
3.配对→
挑选房源时注意的四大因素
在您挑选房源的过程中,您应该注意以下因素:
价格:
如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资,您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。
当然,最好还是听听专家建议。
看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）
交通状况:
衣食住行、人生四事,交通是买方考虑的重要因素,四通八达、进出方便,有停车位的物业才算是物尽其用。
当前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。
社区环境:
在人口越来越密集的大城市,社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素,小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
户型结构:
户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求,如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
4.看房→
怎样选择现房?
选择现房首先是否明厅明室。
起居室（客厅）、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等,是家人经常活动的空间,直接采光能够避免白天开灯,节约能源。
另外,阳光灿烂会使您的生活更开心。
大起居室是人们喜欢的格局,它不但加大人们活动的空间,而且能增加卧室的私密性,保持家庭温馨的味道。
厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面,因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。
现代化的炊具要求有较大空间,这样才能将各种炊具等安装好。
卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件,其实再小的空间,加装一个男用小便斗也不算什么,而它的用水量比用坐便器节省90%,另外,毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方,这些都要求卫生间布局合理。
还有,通风问题也要认真考虑。
选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱,以保持室内有良好的空气。
房屋的隔热、保温和防雨功能,是房屋必备的硬件,选房时应格外注意,特别是房屋的外墙,它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。
5.满意谈价→
购房杀价有哪些窍门?
有人说,买房屋胜败的关键就要看你杀价的本事了,这话不无道理,对于想做投资的购房者而言更是如此。
只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。
房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向,心中有数,同时,了解对方情况,知己知彼。
最后,心要”狠”,狠狠杀价。
买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,胜券在握。
1、看房屋。
房子是实物,一切都可收入眼中,看房子里,应表现也自己有兴趣,太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈,同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等,还要多听卖主解释,多问卖主问题。
2、掌握背景材料。
房屋推出市场多久了,有多少人出过价,出价多少,可作一个参考系数。
愈是多人出价的房屋,表示其转售力愈强。
3、让卖主知道你购房是自住,非为转卖。
一般卖主不希望房屋销售人员居间获利,而且喜欢自住之买家,一可卖得高价,再者比较简单。
二要摸透卖方心理:
4、卖方多久内必须卖屋,对于在什么时候杀价非常重要,愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。
5、了解卖主售得屋款拟作何用途。
如果卖方所得屋款,并不急用,则房屋杀价,必遭许多挫折,遇此情形,是你罢手或者转向的时候。
6、定金方面。
定金多少才算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。
杀价原理:
1、暴露房屋的缺点,对于卖主的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
2、拖延战术。
若卖主急欲脱手,可刻意拖延时间,如谎称需时间汇集资金等,等到临近期限的最后一个阶段,给予杀价。
3、合伙战术。
你能够告诉卖主是与合伙人共同投资的,所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
4、欲擒故纵。
对于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价。
总之,杀价的方法很多,买主只要头脑清晰,灵活运用,见机行事,必能心想事成,大功告成。
6.交定金→
经纪公司和购房人签订合同都无一例外地会签订定金条款,而且相当之高。
但依据法律,经纪公司根本无权收取定金,为了交易的继续,能够约定房价的2.5%（即中介服务费,具体定金树可与中介协商）为定金
7.签定意向→
怎样认识”定金”
笔者近来在办理有关商品房买卖的业务中,遇到一个较为普遍的问题,即购房者与开发商正式签订买卖合同之前所预缴的定金,在购房者与开发商最终没能达成买卖协议或购房者因种种原因放弃所认购的房屋时,能否要求开发商返还的问题。
具体情形大致分为两种:
一是开发商在物业正式开盘前,以内部认购的方式开始发售,认购期间的价格要比正式开盘后便宜一些,有的还以打折或抽奖等方式促销。
购房者在价格优惠的诱惑下签了《认购协议》并缴纳了定金;二是正式开盘后,购房者在正式签合同前与开发商签订了《认购书》并缴了定金,在正式签合同时,因某些条款与开发商不能达成一致意见或开发商拒绝签订购房者提出的补充条款,购房者提出退房,而开发商拒绝返还定金。
对于第一种情况,没有正式开盘多因为某种手续未办理妥当,或因国有土地使用证在制作过程中,或因销售许可证未正式下发,那么这一时期购房者所缴的定金应当返还,因为所销物业不具备商品房正式上市的法定条件,《认购协议》不受法律保护。
对于第二种情况,笔者认为要对定金的性质予以界定,如果构成经济合同法意义上的定金就不能返还,如果不构成就应予返还。
定金是保证合同履行的担保方式之一,是指合同当事人一方为保证合同的履行,在合同成立后未履行前给付对方一定数额的款项。
中国《民法通则》第八十九条第（三）项规定”当事人一方在法律规定的范围内能够向对方给付定金。
债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。
”定金的性质和作用一是证明合同的成立,二是保证合同的履行。
笔者认为购房者在签订《认购书》时所交的”定金”不是法律意义的定金,因为合同尚未正式签订,合同没有成立何来定金?
因此开发商在购房者认购时约定”定金”不予返还是没有法律根据的。
认购是开发商促销和保障销售的一种方式,做得好确实有利于房屋的快速销出。
但房屋销售好的根本原因还在于其质量、位置、价格和交通等等条件。
一些质量好价格又可接受的楼盘就没有所谓”定金”不予返还的约定,比如今日家园。
相反认购时交定金不予返还的约定,大有强买强卖之嫌,倒不利于房屋的销售。
为了减少这方面的纠纷,今后开发商应免去这样的约定,购房者在买房时也要慎重考虑,别轻易交所谓的”定金”。
签订《认购书》前应当心订金风险
购房者往往先经过广告或销售人员的介绍感觉某处楼盘比较好,有购买的意向,这时,售房人员会要求您先交纳200～500元的”小订”。
并承诺,交款后,能够为您保留3～5天的房号,在这几天内,如果您决定购买此房,就要交纳1万元或2万元不等的定金,即”大订”,并签订《认购书》,然后在规定的期限内双方签订房屋预售或销售合同。
实践中,购房者如果在交纳”小订”后不愿购买此房,开发商一般会很痛快地将钱款退还给购房者。
由于购房者不明白此种”小订”和”大订”的区别,往往认为交纳”大订”后,在签订正式合同前如果不愿购房或不能就购房协议与开发商达成一致,”大订”依然能够退还。
但当要求退款时,却被告知该定金不予退还。
特别是有些开发商的广告宣传与实际状况存在较大差距,使购房者不愿再购买时,争议比较多。
由于没有明确的法律规定,当前法律界也存在着不同的意见。
有的观点认为,《认购书》是购房者保证按时与开发商签订正式的房屋买卖合同,如果不能按时签订此合同,则应该承担违约责任,因此”大订”应该属”定金”性质。
如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,卖房者有权以购房者违约为由不退定金;如果卖房者将房屋卖给她人,应当向购房者双倍返还定金。
有的观点则认为,《认购书》是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商前签订的临时认购协议,一般的做法是在约定面积、房屋单价及总价款后,约定一个期限,买方需在此期限内与卖方签署正式合同。
买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权,在约定的时间内,卖方不得将该房屋售予她人,因此”大订”应该是”订金”。
所谓”定金”,既是一种重要的担保方式,又是一种违约责任的形式。
是指债权债务关系中,为了担保债的履行,一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。
如果一方当事人不能履行规定的义务,能够定金形式承担违约责任。
《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。
从法律规定的定金罚则来看,定金为解约定金,即交付定金的一方当事人不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
同时,定金也具有证约定金的性质,即具有证明合同成立和存在的作用。
另外,因为定金于债务履行后能够抵作价款,因此定金也就具有预先给付的性质,这是定金与订金的相同之处。
而”订金”一词在法律上没有明文的规定,它在生活中往往”定金”相混同,有时因为笔误或认识上的不清,往往将”定金”写成或说成是”订金”。
”订金”与”定金”的债务性质完全不同,”订金”属于预付款性质,它不起担保作用。
卖方违约,买方无权要求其双倍返还,只能得到原额。
如买方决定不购买,卖方应将认购金退还;但如果买方超过规定期限以后才决定不购买,认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿,不退给买方,因此,”订金”有时也被称为认购金、诚意金。
由于”订金”与”定金”的法律后果不同,买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通,以避免纠纷。
同时,如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同,但因购房合同或补充协议的具体条款使双方发生争议而不能达成一致意见,致使购房者不能认购房屋的,此责任不应由购房者独自承担,发展商应当退还”订金”。
否则,购房者交纳了此笔费用后,一旦与开发商不能就正式合同达成一致意见,就要受到严重损失,这对购房者是不公平的。
因此,购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容,分辨清楚是”定金”还是”订金”,留意”定金”风险。
8.签合同→
七种无效的房屋买卖合同
（1）无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。
根据中国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,她们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。
（2）限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。
限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,她们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。
没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。
（3）以欺诈签订的房屋买卖合同。
这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
（4）以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。
指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
（5）乘人之危签订的经济合同。
是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
（6）双方当事人恶意串通,损害国家、集体或她人利益所签订的房屋买卖合同。
是指双方当事人故意串通,损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。
（7）当事人之间没有签订书面房屋买卖合同,又无据可查的,亦认定为房屋买卖合同无效。
9.办理按揭→
申请个人住房贷款需要办理的手续
借款人提出申请并提供以下材料:
借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订"合作协议"的开发商处填写个人住房贷款借款申请表,并提供以下材料:
本人户口本、身份证或其它有效居留证件;
职业和收入证明;购房合同或意向书等有关证明材料;
占房价款30%的首期付款证明;
建设银行经办机构要求提供的其它材料。
办理手续
调查建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所（或公证处）对借款人提供的资料进行调查。
审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。
借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。
办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。
借款合同生效,资金划入开发商账户。
借款人如何偿还贷款
借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息
10.打首付款→
贷款的条件及要求
1、商业贷款或铁路公积金贷款
A、首付成数按银行政策要求且必须打入保证金帐户,商定具体工作日转付;
B、按揭贷款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕后5个工作日内转付出让方。
月底不放款,5个工作日顺延,铁路公积金余款支付方式参照省公积金;
C、商业贷款（免交保险费、公证费）
a90㎡（含90㎡）以下30平方以上,具有稳定收入,无不良记录及无其它贷款记录的优质客户能够首付三成,贷款七成;
b90㎡以上,具有稳定收入,无不良记录且无其它贷款记录的优质客户至少首付三成,可贷款七成;
2、省、市公积金贷款共同的基本条件（公积金贷款部分交纳保险费、公证费）
A、在杭州连续缴满一年,月缴额满196.5元,个人或夫妻2人贷款额不超出30万;
B、在杭州连续缴满一年,月缴额满393.0元,个人或夫妻2人贷款额不超出50万;
C、年龄条件为:
男60岁;女55岁。
3、省公积金贷款或省公积金加商业组合贷款
A、首付款能够三成并按省公积金中心要求打入保证金帐户,商定具体工作日转付甲方;
B、按揭款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕5个工作日内转付出让方。
每星期指定日期放款,月底不放款,5个工作日顺延;
C、全部用省公积金贷款只能为成交价的一半;贷款期限+房龄不超过40年
D、萧山、余杭区的二手房一律不能申请省公积金贷款;
4、市公积金贷款或市公积金加商业组合贷款
A首付款按市公积金中心要求打入保证金帐户,按银行工作日要求转付甲方;
B按揭款于购买方的房屋所有权证、契证、国有土地使用证过户完毕5个工作日转付出让方。
月底不放款,5个工作日顺延;
C95年前的房屋,首付四成;95年后（含95年）的房屋,首付不低于三成。
均与面积大小无关,贷款期限最长不超过30年,贷款期限+房龄不超过40年;
D在余杭、萧山、临安、富阳、桐庐、建德、淳安正常交纳市公积金的,在杭州购房的能够申请市公积金贷款
5、注意:
所有贷款额必须为整数即千位数以上（首付款允许有百位数）。
11.评估→
为什么要进行房地产评估?
买房、卖房
交易双方为确定合理的交易价格,能够委托评估事务所进行评估,以评估价作为交易价格的参考。
以避免交易双方因对房产价值的不了解,期望值相差太远而影响交易的正常进行。
缴纳房产税费
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时,房地产管理部门如果认为明显低于市场价值,会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
申请银行贷款
向银行申请房地产抵押贷款时,抵押人以抵押物作为还款的担保,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。
借款者为了证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。
解决房产纠纷
发生房地产纠纷时,可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
12.验证→
如何审核卖方的房产证?
除已购商品房外,以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也能够直接上市交易。
对这类房产的审查包括以下几点:
（1）一看房屋所有权证第一页或第二页有”成本价出售住房”、”成本价出售住宅”或”私更成”等红色印章字样,则表示该房屋以成本价购买。
（2）二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如:
”单位有优先购买权”、”出售转让需经原产权单位同意”或”五年之内不能够上市”等条款约定。
另外,以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的,需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》,原产权单位盖章同意后就可上市交易。
审查内容包括:
（1）一看房屋所有权证第一页有”*私优”、”*私标准”、”优惠出售”或”标准出售”等红色印章字样,则表示该房屋以标准价或优惠价购买。
（2）二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。
当然,产权证一定要看原件,同时应到有管辖权的部门,房屋所在区县房地局查档,以最终确认,该房屋是否具备上市交易的资格。
13.办理过户→
代理、陪同购房人办理过户手续
代理、陪同购房人办理过户手续。
①递交证件:
原《房屋所有权证》、出卖人身份证（包括共有人身份证）、买受人身份证;
②领取申请表并填写完整;
③领取《房屋买卖合同》并填写完整,双方当事人签字,交房管局;
④领取《领取产权权证凭单》及《缴费单》;
⑤交纳税费:
土地出让金为:
总面积/总楼层*土地等级*年修正系数,契税为房价的1.5%,印花税为房价的0.05%,测绘费（只有平房有）30元。
⑥领取房屋所有权证;
⑦各类证件均应留下复印件。
14.物业交割→
审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。
①物业管理费,包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等,直接与小区物业公司联系即可;
②水费记好表数,（物业公司不代收的话）,必须与自来水公司联系;
③供暖费按年交,从每年11月15日到次年3月15日,共计四个月,一般由物业公司收取;
④天然气记好表数,（物业公司不代收的话）,必须与天然气公司联系;
⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费;
⑥交钥匙,提示购买人换锁心;
⑦最好留下各种费用结清的收据、发票复印件。
15.领证→
网上银行的方便快捷,近日应用到了中介公司帮客户缴税上,这将使得买房人领到契证的时间大大缩短。
据杭州市财政局农税征收管理局相关负责人介绍,网上可缴的税包括契税、营业税等一系列税费,当前主要在中原地产、盛世管家等4家中介公司开展试点。
具体的操作流程是,中介公司在农行延庆支行开立一般存款账户,办理网上银行注册手续,并保证存款账户有足够的资金支付每次申报时所需缴纳的税费款项,然后向农税征收大厅”申报受理”窗口一次性提供完整准确的纳税申报资料,并附上《应纳税费预算表》,经税费核算并确认缴款后,就可经过农行网上银行直接扣款了,等扣款成功后,农税就会根据农行提供的税款到账销号的信息,制作契证,并实现当场发放。
杭州市财政局农税征收管理局管理科副科长吴莹子说,以前办证慢主要是因为中介公司一般都经过转账支票来缴纳税费,银行结算时间比较长,现在经过网上缴税,进一步缩短了银行结算时间,办证速度当然大大加快。
”这样一来,购房者就能及早领到契证,而以前办领契证需要5个工作日。
”中原地产的王慧说。
16.打余款
二手房贷款免担保要小心余款拿不到
原本为了省800元的二手房贷款担保费,却不料招来几十万元的损失。
南京市房管局人士近日对记者介绍说,当前一些卖房人因为忽略了二手房贷款担保,导致房子的大部分余款迟迟拿不到手。
据介绍,当前二手房交易贷款一般采用的方式是:
卖方先将房屋产权过户到买方名下,凭着已是买方名字的产权证,将卖方的土地证过户到买方名下,买方拿到土地证,再凭着已经在买方名下的产权证和土地证,到房产登记部门办理买方向银行贷款的抵押登记手续,然后银行才能发放贷款,这个过程快则半个多月,多则近1个月。
也就是说,买方只需支付卖方40%左右的购房款,就能够获得房屋的全部权利证书;卖方已经失去了房产的所有权利,却要等近1个月的时间才能拿到全额房款。
在这一过程中,如果出现买方的银行贷款未获批准等情况,卖方就不能拿到剩余的大部分房款。
对此,房管部门人士提醒:
二手房交易贷款应经过有资质的担保公司,由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行贷款承担担保责任,银行放款给担保公司及时支付给卖方,卖方领走房款后,担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。
这样,可能出现的各种风险都由担保公司来承担,同时担保公司还会控制所有后续手续的办理,保证了房产不被不法中介及不法代理公司利用。
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