房地产笔记全.docx

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房地产笔记全

第一章房地产概述

一、房地产的概述

社会经济形态、法律法规

1.房地产是指房屋、土地的经济形态，是一定权属制度下作为财产和资产的房屋、土地。

计划经济市场经济

房屋、土地房地产（资产、财产）

实物形态——使用功能

构成法律形态——权利保证

商品形态

房地产的概念：

①产权理论、产权制度、实物三者统一

②以不动产为特征

③

2.房地产的分类

按土地所有权不同划分为农村房地产和城镇房地产

按构成划分为地产、房产、房地产

3.房产、地产的区别、联系

①区别：

实物：

地产单独存在，房产不能单独存在

权属：

地产没有所有权只有使用权，房屋有所有权

经济：

土地没有折旧，房屋有折旧

价格：

土地通平状态，区位，综地面积等均影响价格

房屋面积、朝向、层数、户型、质量等影响价格

②联系：

实物：

房产依赖地产

权属：

权利一致性，行为一致、房地一致

经济：

财产、资产

价格：

房价含地价

二、房地产的产生

1.城市房地产

房屋制度/土地制度

城市住宅

城镇住房制度

土地制度：

国有土地使用制度

2.城市住房制度

（1）制度内容：

建设体制（财政资金、国家建设）

分配体制（福利、无偿无期）98年前

管理体制（房管所）

（2）弊端：

数量规模上（不能满足增长需求）

分配上（资金建设方多为国家机关、大型企业，权利的偏向不公平）

管理上不平等

（3）改革：

目标：

城镇商品房化，目前1线大城市住房私有化率50%以上

内容：

三改四建改建设、改分配、改管理

78年试点—92年全面推出—96年全面深化

①建立经济适用房和商品房的供应体系

②建立住房公积金制度（增大城镇居民购买能力）

③建立政策性和商品性并存的住房信贷体系

④建立完善的房地产市场体系

3.国有土地使用制度

（1）制度内容：

三无无偿

无期限

无流转

（2）弊端：

效率上多占少用（数量上）

早占晚用（时间上）

优地劣用（结构上）

配置机制：

①信息不公开透明

②土地配置缺乏经济尺度，土地开发缺乏经济手段

③缺乏用地竞争机制

④使国家丢失了对土地的所有权

（3）改革：

目标：

“三有”国家土地有偿使用

国家土地有期限使用

国家土地资源有序流转

内容：

“三大突破”实践突破（收取土地使用费）

理论突破（所有权和使用权的分离）

制度突破（1988年修改宪法，土地可以转让使用权）

三、房地产业

低房地产——个体产品

房地产业——经济过程

高房地产市场——经济关系总和

1.产业

①含义：

在国民经济当中具有同一性质的经济活动和经济活动的总体之和

②产业特征：

经济活动同一性质、独立完成

2.房地产与建筑业的区别（业态）

①投资的主体性质不同

②产品的目的性不同

③投入产出的过程不同

3.房地产业的作用

①国民经济当中的作用：

基础性作用是一个重要的产业过程

②城市经济当中的作用：

基础性作用具有导向性

国民经济不等同于城市经济，两者的区别是抽象区别、实体区别。

实体区别：

区域要素的种类、概念、形态

国民经济是城市经济的构成部分，房地产业在国民经济的作用下

4.房地产业的内容

①房地产投资（金融证券）

②房地产开发

③房地产经营

④房地产中介服务

⑤房地产的管理（开发管理、市场管理）

四、房地产的制度

1.法律法规

①宪法人民代表大会

②法律人民代表大会常务委员会

③法规行政法规：

国务院

地方法规：

地方人大、地方政府

④规章部门规章、

⑤规范标准

2.房地产法：

调整房地产规范

合同法民事关系

行政关系

3.房地产制度

①房地产城镇、土地使用制度

②城市、房屋拆迁管理制度

③城市规划管理制度

④房地产建设管理制度

⑤房地产产权、产籍管理制度

⑥房地产交易管理制度

⑦房地产中介服务管理制度

⑧物业服务管理制度

⑨房地产金融管理制度

⑩房地产税费管理制度

第一章作业：

1.房地产的概念和房地产构成的三个形态？

2.房产和地产的区别及联系？

3.三改四建的内容？

4.国有土地使用制度的弊端？

5.房地产业与建筑业的区别？

6.房地产关系的双重性

7.房地产制度的主要内容

第二章土地利用、土地制度

一、土地基本概念

1.土地广义：

地球表面的陆地

狭义：

地球表面某一区域的陆地它是由水文、植被、气候、土壤、人文历史所构成的。

土地是空间概念，不是一个平面概念

土地概念是多维性

概念土地具有多样性

土地是多种因素的综合体

2.土地的双重性资源

资产

①土地资源：

资源：

是指在一定的自然条件下能产生经济价值，能提高自然状况的有用性

土地资源：

在现在和将来能被利用并能产生经济效益的土地

不可替代性

土地资源可用性

资产的基础

②土地资产：

明确了权属关系和排他性，具有经济价值的土地资源

①稀缺性

土地资产特性②有用性

③可占有性

3.土地的功能：

①负载功能②生产功能③仓储功能④储值增值功能

4.土地的基本特性：

（1）自然特性：

①面积有限性②位置固定性③地域分义性④利用永续性

⑤用途多样性

（2）经济特性：

①土地资产具有可垄断性②土地资产的增殖性③土地资产价格构成的二元性

5.土地分类

自然属性：

对土地资源的划分

经济属性：

对土地资产的划分

综合分类：

自然属性+经济属性+社会属性（城市房地产经济最常用的）

土地利用现状分类

1）按土地利用范围区域划分成：

农村、城市土地

2）按土地利用规划划分成：

农用地、建设用地、未利用土地

国土规划区域规划城市规划分区规划详细规划

省规划

3）按土地利用现状划分成：

农用地、建设用地、未利用土地

2）、3）的区别：

规划：

一级指标、二级指标现状：

一级指标、二级指标、三级指标

农用地农用地5类27个

建设用地建设用地8类32个

未利用地未利用地2类12个

6.建设用地

1）含义；用来建设建筑物和构筑物的土地

2）分类：

按建设用地的产业方向划分：

农业建设用地、非农建设用地

按土地权属、建设资金性质划分：

国有建设用地、农村建设用地、

外资建设用地

国有建设用地分：

城市建设用地、工矿企业建设用地、国有农业建设用地

建设用地是体现城市土地价值最核心、最必要的

3）特点：

城市建设用地是高度集约的利用土地，是对土地位置的利用，是对土地空间的利用，是一种稳定的土地利用。

二、土地利用

1.土地利用

1）含义：

是指人类通过一定的活动，利用土地性能，满足自身需要的过程。

土地利用在利用方式、利用程度、利用效果上是统一的。

利用方式：

人们要利用土地的方向和土地可以提供的利用方向上是否一致

利用程度：

单位土地面积上的投资数额的多少

利用效果：

是利用方式和利用程度的体现

2）内容：

确定土地的用途、土地在国民经济各部门各行业之间的分配、土地的开发与保护

3）土地利用的性质表现：

动态过程、取决于土地利用的影响因素（自然因素、社会经济因素）

2.土地评价

1）含义：

是指为实现土地资源的合理利用和平衡，对土地利用的适宜性、合理性、可行性进行分析、判定的过程。

2）内容：

适宜性评价、利用经济评价、生产潜力评价

土地评价是土地利用规划的依据，反映了土地生产、使用的适宜程度。

3）土地适宜性评价：

是指通过土地利用需求和土地质量的匹配来说明土地在具体用途中的适宜性差异。

它在房地产经济中的作用：

是城市房地产开发利用的依据，适宜性决定城市不用区域土地价值的大小。

土地利用经济评价：

对土地利用价值和利用的经济效益的判定。

单位土地面积的经济产出量（土地贡献率=经济产出量/土地面积）

>1高<1低（GDP）

用来对比一个国家的经济发展程度和一个地区的土地利用效果

不同土地用途和相同土地用途的土地利用效果可以用它来比较

一定或单位土地面积的投入产出（利用效果=经济产出/经济投入）

对比相同土地用途的土地利用效果

生产潜力评价：

是指对土地投入一定技术条件，使土地对特定用途能够产生的经济能力

土地利用对城市土地价值提升的体现：

①规划②利用方向③土地开发程度④土地要素的组合（地形、地貌、气候等）

三、土地制度

1.土地制度

1）含义

2）内容

3）所有权公有制：

国有土地、集体所有

两权分离

转化：

单向性、征地

征地特点：

单向性、强制性、有偿性

2.土地使用制度

1）内容：

土地有偿使用制度

土地使用权出让、转让制度

土地用途管理制度

2）土地有偿使用制度（有偿、有期限）

①含义：

是指获取国家土地使用权按城市土地地价基准计算，向国家交纳地价和税费

住宅：

70年商业、旅游、金融：

40年其他用地：

50年

②产生的实践依据：

实践依据是指在土地的使用和管理中所反映出来的对土地有偿使用的必然性要求

a.实行土地有偿有期限使用制度是国家土地所有权在经济上的实现形式，是国家对土地收益保障的要求。

b.实行土地有偿有期限使用制度是体现城市土地区域收益差别的要求

c.实行土地有偿有期限使用制度是引导土地使用者保持合理土地占有规模的要求

3）土地用途管理制度

①含义：

是指国家通过土地利用总体规划，划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地使用者按照确定用途使用土地的制度。

四定：

定性（确定土地使用制度）、定量（确定面积范围）、定位（确定位置空间布置）、定序（确定开发建设的顺序）

②内容：

a.土地使用方向管制

b.土地用途变更管制

c.土地利用程度管制

d.土地利用收益管制

4）出让、转让制度

按是否有偿来划分：

无偿

有偿：

租赁（不能抵押）按土地

出让支付方

作价入股（只针对国有企业改制）式划分

出让：

①含义：

是指国家以土地所有者的身份将一定年期的国有土地使用权让于授让人，由授让人支付出让金的行为。

②法律含义：

土地使用权具有相对独立性，也是种物权（直接支配、具有排他性）

③出让方式：

招投标出让——想获得较高的收益，对使用者有限制

拍卖出让——获得最高的土地收益，对使用者无限制

挂牌出让——想获得较高的收益，对使用者有限制

④项目类型与用地政策

房地产开发项目——有偿出让

企业搬迁项目、新增建设用地——有偿出让

危旧房改造项目——一次划拨、分片出让

⑤出让合同：

土地使用期限（按交地时间计算）、规划调整、土地出让年限（投资回收期、土地用途、城市经济发展水平）

第二章作业：

1.土地的两重性？

2.土地资源的三个要点？

3.土地资产的三个属性？

4.如何理解土地的功能？

5.什么是建设用地以及建设用地的特点？

6.什么叫土地利用，土地利用是哪三种的统一？

7.什么叫土地利用评价以及土地利用评价的内容？

8.土地有偿有期限使用的实践依据？

9.土地用途管制的内容？

10.国有土地有偿使用的方式？

第三章房地产开发

一、开发

1.开发

（1）人类为达到特定目的而进行的能动活动

（2）分类：

按开发对象划分为：

生产、技术、资源、资产利用

按开发规模划分为：

专项、综合

按开发层次划分为：

初期、深度——再开发

（3）特点：

先导性、生产性、综合性

2.房地产开发

（1）概念：

指房地产开发企业在依法取得的国有建设用地上依照城市总体规划目标进行的基础设施建设和房屋建设的行为

（2）要点：

开发对象：

基础设施、房屋建设

开发建设依据：

城市总体规划

开发主体