第三季度中国房地产金融报告.docx

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第三季度中国房地产金融报告

2009年第三季度中国房地产金融报告

2009/12/1619:

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2009年第三季度中国房地产金融报告

央行数据显示，今年特别是三季度期间我国中长期消费贷款出现快速上升态势，中长期消费贷款中购房贷款所占比重达到95%以上，因此三季度中长期消费贷款的走势看，购房贷款上升速度很快，9月末达到了4.4万亿。

短期消费贷款相对平稳。

　　*三季度相对二季度而言，房地产信托计划发行的数量和规模都有所提升。

三季度共发行了57个，二季度为52个。

三季度房地产信托出现了一些新动向，如信托公司和一线房地产企业签订战略合作协议、房地产专业机构开始介入，呈现出了更多的基金化特征

　　*三季度，银信合作的理财计划中，投向房地产的有34个，其中7月为6个，8月为13个，9月为15个。

这些理财产品平均年化收益率在4%左右，平均周期在350-450天。

　　*上市成功的企业中不乏中国房产信息集团、恒大地产、世联地产这样名企，他们选择了不同的上市地点，但殊途同归，成功融资。

也有像卓越置业这样的企业，倒在了证券市场的门外。

失败的原因可能是多方面，除了企业自身经营因素外，天时、地利、人和缺一不可。

　　*我国前三季度GDP增长率为7.7%，为了确保全年增长8%以上，第四季度GDP增长率将在9%以上，那么与经济增长密切相关的投资、信贷规模将继续加速。

房地产市场依然是拉动经济增长的重要引擎，第四季度，在国家购房优惠政策可能取消的影响下，刚性需求和部分投资需求可能会抓紧时间赶优惠政策的“最后一班车”，这也将直接导致新增贷款的放量增长。

　　*经历过美国“次贷危机”的洗礼，我国的金融创新将更加注重风险控制和管理，避免出现中国式的“次贷危机”。

同时，在金融创新的引领下，房地产企业的融资渠道也同样得到拓展。

一、央行“动态微调”货币政策

　　政策动向：

七月末，央行发布二季度货币政策执行报告，提出下半年对货币政策的执行进行市场化“动态微调”。

央行这一表态顿时引起市场的广泛讨论，有评论直指央行“动态微调”的表态是货币政策转向的信号。

　　政策分析：

针对市场的解读，央行副行长苏宁认为下半年央行还会继续执行适度宽松的货币政策，“动态微调”并不针对货币政策本身，而是对货币政策的操作、货币政策的重点、力度、节奏进行微调。

事实证明，第三季度内，我国货币政策确实保持了“适度宽松”态势。

并没有向外界猜测的那样，进入全面紧缩。

对于房地产而言，央行货币政策“动态微调”的表态与其说影响了房地产企业的银行贷款，还不如说更多影响市场的心理预期。

从银行角度看，虽然央行会通过发行央票和开展正回购业务回收流动性，但其并没有充足的理由收缩房地产贷款。

在全年预计10万亿规模新增贷款的推动下，房地产业的信贷量不会受到明显影响。

　　二、住房信贷政策“稳中有缩”

　　政策动向：

十月初，南京市公积金管理中心宣布全面收紧住房公积金政策。

调整的内容是，缩减买房人的贷款金额，个人还贷能力系数由0.45下调至0.3；此外，购买面积在144平方米以上的高档房，以及夫妻双方中任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度均下降为可贷额度的一半。

上海和北京虽然没有跟风调整公积金贷款政策，但对于商业贷款却做出了收紧的动作，特别是二套房贷和二手房商业贷款，目前审核较为严厉，严格限制违规降低贷款成数、二手房成交出现“阴阳合同”的情况。

　　政策分析：

对于信贷政策是否全面收紧的判断，应从两个方面来分析：

其一，南京收缩公积金贷款政策很可能是个案，不具有全国范围的示范效应。

目前全国公积金沉淀资金在3000亿左右，整体上，公积金面临的不是无钱可贷问题，而是如何更好的有效利用沉淀资金问题。

南京紧缩公积金贷款政策某种程度上是对前期过度宽松政策的一种无奈矫正。

其二，银行紧缩二套房贷，这是和整个经济形势和央行信贷政策直接相关的。

下半年以来，随着世界经济和我国经济的不断好转，股市等资本市场也开始活跃，制造业、对外出口等开始逐步恢复，转移到房地产市场的游资将再次开始流动。

这决定了原先已经投资于房地产和倾向投资于房地产的资金开始撤出或犹豫。

央行“动态微调”也收紧了新增贷款额度。

在后续资金不足的情况下，处于价格高位的房地产市场将面临一定的风险。

银行是专业经营资金的金融机构，对于房地产的金融属性看得最清楚，因此，在这样的市场环境下，收缩住房信贷是必然的选择。

　　三、优惠信贷利率及首付幅度存在调整可能

　　政策动向：

2008年10月22日，财政部和央行发布了“国十条”，其中对住房消费给予了一系列的优惠政策，第八条规定“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

”由于该优惠政策并没有设定执行期限，在其他设定期限的优惠政策即将取消的情况下，利率优惠今年年底是否取消成为社会关注的焦点。

　　政策分析：

自住及改善型住房贷款利率打七折和首付20%的政策在一定程度上直接推动了今年住房市场的快速发展，特别是降低了已购房业主的还贷压力。

首付20%的规定则给予首次及改善型购房者更大的资金调动能力，如果首付提高到30%，利率打折幅度从70%恢复到85%，那么部分资金紧张的购房者将会延迟购房，这将导致房地产市场成交下跌。

如果这种政策调整导致的市场低迷与市场高价导致的阶段性持币待购重合，那么明年楼市的发展将非常不利。

行业篇

　　一、货币投放M1开始加速

　　图表1M1和M2同比增速

数据来源：

中国人民银行

　　第三季度，我国货币投放速度依然保持较高水平，7月份M2为57.3亿人民币，8月份为57.7万亿，9月份为58.5万亿。

M2同比增长幅度依然在上升，其中9月份同比增长29.26%，达到三年来的新高。

　　值得关注的是，第三季度内M1增长迅速，7月同比增长26.39%，8月份同比增长27.73%，9月同比增长29.52%。

九月末M1增速已经超过了M2的同比增速，这表明随着经济的复苏，我国居民储蓄开始向投资领域扩展，市场流动性将保持活跃。

　　二、新增贷款稳步回落

　　从2009年前三季度新增贷款情况看，9个月新增人民币贷款8.67万亿元，同比多增5.19万亿元，远超年初计划全年新增贷款量。

值得注意的是，在央行宣布进行货币政策“动态微调”后，三季度内，月度新增贷款明显回落，7月份新增3559亿元，8月新增4105亿元，9月新增5167亿元。

9月末人民币各项贷款同比增长34.2%，增速比上月上升0.1个百分点。

从季度角度看，二季度新增贷款量为2.79亿元，三季度当季新增贷款1.30万亿元，季度环比下降53%。

　　图表2人民币新增贷款走势

　　数据来源：

中国人民银行

　　从三季度新增贷款数据看，央行下半年适度宽松的货币政策得到了落实。

具体体现在，三季度新增贷款量环比二季度有了大幅度的下降；同时，7、8、9月度新增额比2002-2008年月度平均新增贷款量要高出一倍左右，这表明2009年第三季度的货币政策依然是比较宽松的。

三、房贷规模持续放大

　　房贷总量及结构

　　图表3消费性贷款走势

　　央行数据显示，今年特别是三季度期间我国中长期消费贷款出现快速上升态势，中长期消费贷款中购房贷款所占比重达到95%以上，因此三季度中长期消费贷款的走势看，购房贷款上升速度很快，9月末达到了4.4万亿。

短期消费贷款相对平稳。

　　北京房贷情况

　　2009年前9个月北京市新增贷款4,672.2亿元，其中投向房地产业的新增贷款为867.2亿元，占比约为20%。

　　9月末，人民币贷款余额24,816.5亿元，比年初增加4,672.2亿元，同比多增2,834亿元。

从具体投向上看房地产业新增贷款居于首位，全市住房开发贷款比年初增加93.5亿元。

经济适用房开发贷款比年初增加28.9亿元，是上年新增额的2.3倍。

个人住房贷款比年初增加419亿元，同比多增438.9亿元。

　　上海房贷情况

　　9月末上海中外资银行房地产贷款余额达7134.1亿元，比年初增加1175.8亿元。

增量呈现“两高”：

一是房地产贷款增量逐季提高，仅三季度就增加588.1亿元，占今年以来一半增量；二是增量主体转变，购房贷款比例逐季提高，1-3月，购房贷款增量占房地产贷款增量的比重仅为18%，1-6月升至50%，而1-9月又升至65%。

增速呈现“两低”：

一是房地产贷款增速低于全市各项贷款，增速差近2个百分点；二是上海地区房地产贷款增速低于全国房地产贷款，增速差为9.3个百分点。

　　图表5前三季度房地产开发贷款净投放

　　图表6境外人士住房贷款增量占比

四、房地产信托规模扩大

　　图表7房地产信托发行情况

　　三季度相对二季度而言，房地产信托计划发行的数量和规模都有所提升。

三季度共发行了57个，二季度为52个。

三季度房地产信托出现了一些新动向，如信托公司和一线房地产企业签订战略合作协议、房地产专业机构开始介入，呈现出了更多的基金化特征。

　　一是信托公司跑马圈地，和一线房地产企业签订战略合作协议。

　　图表8信托公司和房地产企业战略合作情况

　　五、银信合作理财产品日益改变房地产金融格局

　　图表9三季度内银信合作理财产品发行情况

　　银信合作产品主要是指银行的信贷理财计划。

这项业务在2008年“横空出世”，其背景是国家金融政策收缩，信贷额度受到控制，银行为了应对企业的融资需求，与信托公司合作进行的业务创新。

虽然业务始于2008年，但在信贷政策非常宽松的2009年，信贷理财计划并没有日渐式微，反而日渐繁荣。

　　据统计三季度中的9月，26家商业银行共发行335款人民币信贷资产理财产品，发行数较8月增加60%以上，其中193款投资于银行存量信贷资产。

可以看出，将信贷资产转化为理财产品、将表内资产表外化的手段越来越受到银行青睐。

　　三季度，银信合作的理财计划中，投向房地产的有34个，其中7月为6个，8月为13个，9月为15个。

这些理财产品平均年化收益率在4%左右，平均周期在350-450天左右。

　　上半年比较有影响力的投资于房地产的银信合作理财计划是工商银行联合中海信托、绿城中国联合发起成立的总规模达20亿元人民币的“中海·绿城一号房地产投资信托计划”，成为房地产融资方式的创新之举。

运作过程是，信托产品由中国工商银行作为理财计划的管理人，将以现金认购所有优先级信托单位（大概17亿元），年息率高达8.5%，另外还有大概3亿的次级债。

最后，信托又贷款给绿城，这些贷款年息率高达14%。

工行然后将这个信托产品当作高收益的理财产品卖给客户，年息率为8.5%，银行可获得5.5个百分点的利差收益。

　　从某种程度上来看，信贷理财计划可以看成是银行将表外资产进行“资产证券化”的操作。

如果要划分目前的信贷理财计划，基本可以分成信托贷款和存量资产打包两类。

前者的操作模式是，在完成了对借款企业各方面融资条件的审核后，商业银行并不直接向企业发放贷款，而是借助信托公司的平台，从中小投资者处募集资金，再将这部分资金用于借款企业的融资，投资收益来源于企业正常的还本付息。

“中海·绿城一号房地产投资信托计划”就是这一类型。

　　存量资产打包是指商业银行已经发放了一笔贷款，但在贷款期限前，银行需要将这部分存量资产转移至表外。

其操作同样是借助信托公司平台，由信托公司先购买这笔贷款，然后再通过分拆，将该笔大额贷款变成多份理财计划出售给投资者，从而将这笔贷款转移到投资者处。

这些存量资产当然也包括房地产贷款。

即房地产贷款证券化。

不过相对于发达国家的MBS，当前我国金融界出现的