房地产企业土地增值税税收筹划研究与分析.docx
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房地产企业土地增值税税收筹划研究与分析
房地产企业土地增值税税收筹划研究与分析
——以绿地集团河南老街坊置业有限公司为例
摘要
近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户，因此房地产开发企业迅速成为税局重点关注对象，房价过高已经受到全社会越来越多的关注和重视。
随着土地增值税清算的展开,国家加强了对房地产企业的税收管理,土地增值税作为房地产企业的主要税种之一,在房地产开发企业的税费中占有相当大的比重,因此除了义务纳税之外,如何合理进行土地增值税税收筹划以减轻企业税收负担,成为众多房地产开发企业的要事，能否有效地通过税收筹划节税,直接关系到房地产企业的生存与发展。
河南老街坊置业有限公司同很多房地产开发企业一样，面临着如何正确合理的进行土地增值税税收筹划的问题。
在此文中以河南老街坊置业有限公司为例，对其郑东新苑和峰会组合两个项目的土地增值税税收筹划的现状进行调查分析后，针对它存在税收风险和不合理税收筹划问题，从四个方面提出切实可行的土地增值税税收筹划的建议，希望为其他房地产开发企业在土地增值税税收筹划方面提供一些可借鉴的方法。
关键词：
房地产开发企业；土地增值税；税收筹划；研究分析
Abstract
Inrecentyears,therapiddevelopmentofrealestateenterprises,hasbecomeChina'simportantpillarofthenationaleconomy,largetaxpayer'staxandlandtax,realestatedevelopmententerprisesquicklybecamethefocusoftaxbureau,housingpricesaretoohighhasbeenmoreandmoresocialconcernandattention.Withthesettlementoflandappreciationtax,tostrengthenthenationaltaxadministrationoftherealestateenterprises,landvalue-addedtaxasoneofthemaincategoriesofrealestateenterprises,occupyalargeproportionintherealestatedevelopmententerprisetax,inadditiontotaxliability,howtoreasonablelandappreciationtaxplanningtoreducethebusinesstaxburden,becometomanyrealestatedevelopmententerprises,caneffectivelyplanningtaxthroughtax,isdirectlyrelatedtothesurvivalanddevelopmentofrealestateenterprises.
HenanoldneighborhoodPropertiesLimitedwithalotofrealestatedevelopmententerprises,facedwithhowtocorrectlycarryoutlandappreciationtaxplanningissues.ThispapertakestheHenanneighborhoodpropertyCo.,Ltd.asanexample,theZhengDonggardenandthesummitcombinedtwoitemsoflandvalue-addedtaxplanningpresentsituationinvestigationandanalysis,foritexiststaxriskandunreasonabletaxplanning,putforwardfeasiblelandappreciationtaxplanningadvicefromfouraspects,hopetoprovidesomereferencemethodsforotherrealestatedevelopmententerprisesinthelandvalue-addedtaxplanning.
Keywords：
RealEstateDevelopmentEnterprises;LandAppreciationTax;
TaxPlanning;ResearchandAnalysis
目录
1.引言1
2.土地增值税税收筹划的相关理论和文献综述1
2.1土地增值税税收筹划的相关理论1
2.1.1税收筹划的含义1
2.1.2土地增值税含义及相关理论2
2.2土地增值税税收筹划的文献综述3
2.2.1国外关于房地产企业土地增值税纳税筹划的研究3
2.2.2国内关于房地产企业土地增值税纳税筹划的研究3
3.河南老街坊置业有限公司概况及土地增值税税收筹划现状5
3.1河南老街坊置业有限公司概况及项目简介5
3.2河南老街坊置业有限公司土地增值税税收筹划现状5
4.河南老街坊置业有限公司土地增值税筹划中存在的问题分析6
4.1底商与上层住宅土地增值税的核算方法6
4.2利息支出的扣除问题7
4.3费用在期间费用和开发间接费之间归集问题9
4.4利用税收优惠政策合理确定普通标准住宅价格的问题9
4.4.1普通标准住宅和非普通标准住宅的划分9
4.4.2普通标准住宅销售的定价问题10
5.对河南老街坊置业有限公司土地增值税税收筹划的建议11
5.1合理选择底商与上层住宅土地增值税的核算方法11
5.2合理提高利息支出的可扣除额11
5.3利用费用迁移进行税收筹划11
5.4利用税收优惠政策进行税收筹划12
参考文献13
致谢14
1.引言
房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性、先到性的产业，是我国财政收入的重要来源。
自2006年以来我国的房地产出现几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。
导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。
房地产行业涉及十多类税种，而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，恰逢2006年12月，我国税务总局提出房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”，这将是对房地产企业的一个巨大的考验。
由于土地增值税税率较高，税收金额较大，对房地产企业利润影响较大，因此进行土地增值税纳税筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。
河南老街坊置业有限公司作为一个典型的处于快速成长中的房地产公司，其土地增值税税收筹划过程中存在的问题具有一定的代表性。
本文对河南老街坊置业有限公司土地增值税税收筹划过程中存在的问题进行研究后逐一分析，希望能够给郑州市的房地产公司在土地增值税税收筹划方面提供一些有用的建议，便于房地产公司更正确、更合法的进行税收筹划，降低税收风险损失，提高企业核心竞争力。
期望本次的研究分析结果能够为房地产公司在土地增值税税收筹划过程中提供一些有用的可借鉴的信息。
文章共分为四个部分：
第一部分主要阐述了土地增值税税收筹划所涉及的一些理论知识以及国内外关于这方面的研究状况；第二部分介绍了案例对象河南老街坊置业有限公司的基本情况及其土地增值税税收筹划现状；第三部分对河南老街坊置业有限公司在土地增值税税收筹划过程中出现的问题进行逐一分析；第四部分针对上述所分析的河南老街坊置业有限公司在土地增值税税收筹划中出现的问题有针对性地尝试提出一些建议。
2.土地增值税税收筹划的相关理论和文献综述
2.1土地增值税税收筹划的相关理论
2.1.1税收筹划的含义
纳税筹划是纳税人依据税法规定（含税收法律、法规以及国家相关税收规定），通过对企业的经营、投资和筹资等活动的事先筹划与合理安排，达到规避纳税风险、税负相对最小化和经济效益最大化的管理活动。
税收筹划是指在不危害国家利益的情况下尽可能提高企业经济效益，具有合法性、筹划性和目的性的特点。
企业的纳税筹划应紧密结合自身情况并严格依法进行，做到“合法、合理、全面、具体”，遵循合法性原则、适用性原则、效益性原则、专业性原则。
2.1.2土地增值税含义及相关理论
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税实行四级超额累进税率。
表1-1土地增值税税率表单位：
百分比
级数
计税依据
适用税率
速算扣除率
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30.00%
0.00%
2
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
40.00%
5.00%
3
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
50.00%
15.00%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60.00%
35.00%
注：
房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
计算公式如下：
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数（式1-1）
增值额=收入总额-扣除项目金额（式1-2）
因此，收入总额和扣除项目金额的确认问题显得尤为重要。
国家税务总局对土地增值税清算时的收入做了具体的界定：
已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
充分体现了销售合同在确认收入中的重要性。
对未全额开具发票，且未签订销售合同的，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第
（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
对未开具发票，未签订销售合同的有两种情况：
一种是未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的，也应根据以上条款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）；对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的，应不确认收入的实现，待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
另外，对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算后发生补、退房款的，应重新计算土地增值税，多退（或抵）少补。
计算土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）房地产开发成本，是
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