当代长沙万国城三期项目评估报告 精品.docx

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当代长沙万国城三期项目评估报告

项目背景与交易结构概述

1.1项目背景

当代置业（湖南）有限公司（以下简称“当代湖南”）正在开发万国城MOMA（长沙）三期（第二标段）（以下简称“长沙万国城三期”）项目。

该项目目前已经部分四证齐全、满足二级资质及资本金比例的规范要求，拟向我司申请房地产开发贷款2亿元用于该项目的开发建设。

1.2交易结构概述

1.2.1融资方式：

【开发贷款】

融资规模：

【20000】万元

融资期限：

24个月

信托期限：

24个月，若当代湖南提前归还信托贷款，则向投资人分配本金及该本金对应的实际持有期间的收益（最短不少于12个月的收益）

提前还款安排：

可提前还款，最短借款期限不低于12个月

1.2.2公司风控审核评分

房地产业务量化得分：

【67】分（满足立项要求）；

项目所在区域：

长沙市开福区；（二线城市，2011年GDP为5619亿元）；

贷款资质：

部分四证齐；用款项目公司具有房地产二级开发资质、母公司具有房地产一级开发资质；用款项目自有资金投入满足30%的要求。

1.2.3项目操作要点

借款人：

当代置业（湖南）有限公司

资金用途：

向当代湖南发放房地产开发贷款，用于当代湖南长沙万国城三期项目的开发建设

还款资金来源：

当代湖南长沙万国城三期项目的销售收入

风险控制措施：

当代湖南以其持有的长沙市开福区长沙万国城项目部分土地为借款本息提供抵押担保，经北京仁达房地产评估有限公司出具的编号为仁达预估字【2012】第0120100292号预评估报告，该部分抵押物价值约【30425】万元。

当代节能置业股份有限公司（以下简称“当代置业”）以其持有的北京市东城区当代MOMA项目部分现房为借款本息提供抵押担保，经北京仁达房地产评估有限公司出具的编号为仁达预估字【2012】第0110100313号预评估报告，该部分房产价值约【24351】万元。

一年期综合本息抵押率为42%（允许其在抵押期间置换抵押物）。

如按照我司最新抵押率要求，本项目借款人可申请融资规模可达到25300万元，相当于满足我司抵押率后再打7.9折扣；

当代置业为借款本息偿还提供连带责任保证担保；

对长沙万国城三期项目及抵押物销售进行监控。

如借款人（抵押人）对抵押物进行销售（预售），则按照剩余本息合计的一定比例将保证金打入共管账户。

当借款人向当地管理部门申领《预售许可证》时，须缴纳所对应预售面积的保证金至共管账户，满足抵押率要求之后我司出具书面同意预售函，借款人方可对抵押物进行销售（预售）。

信托到期前还款资金归集安排：

还款前三个月保证金累计存入比例达到30%、还款前二个月保证金累计存入比例达到50%、还款前一个月保证金累计存入比例达到80%。

信托顺利运行满一年，如项目未进行抵押物置换，则对原抵押物进行一次重新评估，评估后剩余本息抵押率要满足合同约定抵押率要求。

本息支付：

自放款日起，每季度支付一次利息，未付则构成违约并加收罚息，贷款满24个月时归还剩余的本金，利随本清。

信托终止：

如借款人提前偿付借款本金及利息，则信托提前终止。

如借款人未能按时足额支付任一期借款本金及利息，则受托人处置抵押物，并向保证人追偿，直至抵押物处置收入及保证人将资金全部支付至信托专户，受托人分配信托收益，信托终止。

信托分配：

信托满12个月时分配一次收益，信托结束时分配本金及剩余收益。

发行前提：

✓已获取全部四证；

✓已签署《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》，并已办理强制执行公证；

✓已办理完毕抵押登记手续并获取抵押他项权证；

✓现房抵押物已办理以外贸信托为第一受益人的财产保险；

✓借款人、保证人出具股东会决议，同意向我司申请开发贷款并提供抵押担保、保证担保等。

2

借款人资信情况

2.1融资公司基本情况

2.1.1融资公司基础信息

公司全称

当代置业（湖南）有限公司

成立日期

2005年9月14日

注册地址

长沙市开福区芙蓉中路一段6号沙坪商务中心

企业类型

有限责任公司（法人独资）

营业执照注册号

430000000021103

贷款卡号

430100000153342701

开户银行

中国建设银行长沙市金霞分理处

贷款卡密码

111111

基本户账号

430015*********00342

房地产开发资质

二级资质

注册资本

20000万元

法定代表人

钟天降

经营范围

房地产开发、经营；提供房地产投资信息咨询服务；销售建筑材料；经营商品和技术的进出口业务。

企业代码

77903802-8

2.1.2公司相关背景介绍

当代湖南是由当代置业全资控股的房地产开发企业，具有房地产开发二级资质。

当代置业为注册地在北京的股份制企业，具体情况详见保证人分析，最终实际控制人为张雷先生，控股情况如下图所示：

2.2融资公司经营情况

当代湖南为开发长沙万国城项目的单一项目公司，目前已开发完成一期、二期项目，累计建筑面积56万平方米。

除二期项目中约13.5万平方米商业部分暂定自持不对外销售，住宅部分已完成销售40万平方米，签约销售额19亿元，销售率94%。

目前正在开发三期项目。

2.3借款人财务状况

2.3.1资产负债情况

单位：

万元

科目

2012年7月

2011年

2010年

2009年

总资产

117,712.52

136,568.82

146,019.29

85,529.45

流动资产

114,414.38

133,336.51

143,922.74

84,937.55

其中：

货币资金

7,069.10

4,464.29

22,533.15

15,688.46

其他应收款

1,023.27

4,408.21

19,283.79

606.52

存货

100,598.19

117,814.21

95,125.80

66,290.47

非流动资产

3,298.15

3,232.31

2,096.56

591.90

总负债

82,003.80

109,204.99

123,427.87

67,891.27

流动负债

82,003.80

109,204.99

112,920.68

67,891.27

其中：

其他应付款

7,714.74

779.83

860.08

14,933.06

预收账款

46,095.17

72,608.89

90,119.91

35,805.00

应付账款

14,652.42

21,461.26

12,229.21

7,798.23

非流动负债

0.00

0.00

10,507.20

0.00

其中：

长期借款

0.00

0.00

10,507.20

0.00

所有者权益

35,708.72

27,363.83

22,591.42

17,638.19

其中：

实收资本

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

盈余公积

816.13

816.13

339.41

0.00

未分配利润

14,892.59

6,547.70

2,252.01

-2,361.81

指标

资产负债率

69.66%

79.96%

84.53%

79.38%

资产负债率（扣除预收账款）

30.51%

26.80%

22.81%

37.51%

流动比率

1.44

1.22

1.27

1.25

速动比率

0.17

0.14

0.43

0.27

现金比率

0.09

0.04

0.20

0.23

注：

2009-2011年度数据来源于审计报告，2012年7月数据未经审计。

借款人为当代置业在长沙的一个项目公司，其目前在开发的项目仅有长沙万国城一个项目。

由报表数据来看，公司资产规模已随着项目开发的逐步完成呈下降的趋势。

根据2012年7月未经审计报表的数据，其中存货主要包括获取项目的土地成本以及开发建安成本，预收账款为已开盘尚未交房项目销售预收款。

从借款人的各项长短期偿债能力指标来看，公司的资产负债率已随着一期、二期开发项目逐步竣工、交房、确认收入呈下降的趋势，公司具有一定的长期偿债能力；公司的现金比率较低，流动比率和速动比率尚可，公司具备一定的短期偿债能力。

其他应收款前五名明细如下：

债务人

金额（元）

备注

中国建筑一局（集团）有限公司

4,896,079.06

预付工程款

湖南省长沙电业局

1,848,000.00

预存用电款

湖南沙坪建筑有限公司

1,405,219.55

预付工程款

湖南第一物业服务有限公司

974,079.47

往来款

上海光野水景工程有限公司

258,701.00

预付工程款

其他应付款前五名明细如下：

债权人

金额（元）

备注

当代节能置业股份有限公司

68,614,815.06

股东借款

长沙瑞宝汽车销售服务有限公司

399,000.00

未付购车款

安全文明措施费

177,468.60

未付款项

湖南嘉仕迪律师事务所

75,280.00

未付款项

中建五局第三建设有限公司

70,903.30

未付款项

2.3.2盈利能力评价

单位：

万元

科目

2012年7月

2011年

2010年

2009年

营业收入

35,013.25

49,550.46

49,692.58

9,275.03

减:

营业成本

20,831.36

29,493.02

34,902.39

8,218.44

财务费用

13.63

79.78

-14.73

0.06

销售费用

1,191.63

2,815.41

1,681.12

854.15

管理费用

491.29

1,083.75

898.60

588.73

利润总额

8,344.89

6,953.70

7,495.38

-900.66

减:

所得税

0.00

2,186.55

1,739.45

-526.76

净利润

8,344.89

4,767.15

5,755.94

-373.91

指标

销售净利率

18%

10%

12%

-

净资产收益率

18%

19%

28%

-

注：

2009-2011年度数据来源于审计报告，2012年7月数据未经审计。

借款人为单一项目公司，项目在2009年开始预售，2009年一期部分竣工交房结转利润，通过2009年-2012年7月利润表来看，项目公司收入及利润较稳定，费用控制较好。

由于项目公司当期并未计提所得税，在考虑配比原则的情况下，我部对销售净利率和净资产收益率的计算过程中，扣除了所得税因素的影响，结果显示盈利能力尚可。

2.3.3现金流量分析

单位：

万元

科目

2011年

2010年

2009年

一、经营活动现金净流量

-6,920.18

4,380.67

19,294.76

二、投资活动现金净流量

-63.25

-19.22

-13.91

三、筹资活动现金净流量

-10,918.69

1,338.54

-15,572.31

四、现金及现金等价物净增加额

-17,902.12

5,699.99

3,708.54

加：

期初现金及现金等价物余额

20,072.18

14,372.19

10,663