项目策划规划设计工作指导手册.docx
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项目策划规划设计工作指导手册
规划设计工作指导书
目录：
第一部分：
项目概况及用地分析……………………………………………2页
第二部分：
市场分析的结论和意见…………………………………………4页
第三部分：
成本治理与工程治理的结论与意见………………………………6页
第四部分：
项目开发打算与设计工作打算……………………………………7页
第五部分：
规划设计前期工作结论……………………………………………8页
第六部分：
下一步工作――方案设计需要解决的问题………………………10页
第七部分：
指导书附件列表……………………………………………………12页
第一部分：
项目概况及用地分析
一.宗地位置与红线
1．宗地位置简述
2．附宗地在都市范围内的位置图
3．附宗地在所属城区范围内的位置图
4．附所属城区规划进展图：
表达城区进展动态，开发顺序与节奏
5．宗地四至范围简述
6．附宗地红线图
二．宗地现状
1．宗地现状简述
2．附现状资源分布图与对应的实地照片
三．宗地交通分析
1．宗地交通情况简述
2．附宗地交通图：
描述地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择
四．周边公共设施分析
1．周边公共设施情况简述
3．附周边公共设施图
1）描述对设计存在阻碍的公共建筑的名称、类型、面积、差不多功能、形态及建成时刻；
2）描述对设计存在阻碍的设施与标志物
有利因素：
广场、公园、都市雕塑等
不利因素：
高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。
五．市政配套分析
1．给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高描述。
2．附市政配套总图
3．附周边道路平面与断面图：
表达道路标高与管线布置
六．地质状况与水文状况分析
1．附地质初勘资料
2．周围建筑的基础处理情况描述
3．附水文资料
七．竞争楼盘资料
1．附竞争楼盘设计信息表
2．附竞争楼盘图片
第二部分市场分析的结论与意见
一．项目总体定位
1．项目定位
2．针对竞争楼盘优缺点的我司项目的竞争优势
二．项目总体的产品建议（市场营销部门与设计部共同确定）
1．产品的建筑形态：
1）层数
2）各层数产品类型的比例
2．产品的户型配比建议表
3．公共配套要求
1）停车方式与车位比：
停车方式分为地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车。
2）公交交通与班车系统：
两系统车辆停放与站点的要求；关于大型社区，是否考虑区内巴士。
3）会所：
会所的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能、面积、停车数量
4）商业：
商业的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能（有无专门要求）、面积、停车数量
5）学校、幼儿园：
形态、功能、面积
三．首期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定）
1．首期产品的建筑形态
2．首期产品的户型配比建议表
3．首期公共配套要求
4．首期开盘时必须达到的销售条件，开盘形象构想
1）销售展示的内容选择（商业、会所、样板房）
2）销售展示的卖场位置
3）样板间的搭建数量、方式与位置
四．交楼标准的确认（市场营销部门与设计部共同确定）
1．是否随楼附送精装修
2．确定对成本测算阻碍较大建筑材料的类型（例如外墙材料确定：
面砖、涂料）
五．附产品建议书与销售打算
第三部分：
成本治理与工程治理的结论与意见
一．成本治理的结论与意见
1．成本测算
1）依照市场营销部门的结论、规划设计前期工作结论、工程治理部门关于基础形式的意见完成总成本测算表格
2）各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格
3）设计各时期的设计费用打算
3）附各类成本测算表格与成本治理打算
2．设计时期操纵成本的建议
1）是否采纳限额设计
2）是否进行施工图单位的招标
3）初步设计图纸审查、施工图审查的操作方法，是否采纳专业审图公司审查
二．工程治理的结论与意见
1．初勘地质资料分析及对基础形式的初步意见
2．工程施工打算与设计打算的关系与节点处理
3．初步设计时期、施工图设计时期，工程治理部门结构与设备专业的设计治理
4．施工过程中出现工程问题时工程治理部门对设计部与成本治理部门的反馈程序
5．附工程施工打算
第四部分项目开发打算与设计工作打算
一．项目总体开发打算重要节点简述
附项目总体开发打算
二．设计工作打算重要节点简述
附设计工作打算
第五部分：
规划设计前期工作结论
一．经济技术指标结论
附经济技术指标表
二．用地与产品关系的分析结论
1．描述用地周边对项目开发的有利与不利因素
2．确定各地块适宜的产品档次与形式
3．附表达以上内容的用地与产品分析图
三．交通分析结论
1．确定用地主入口位置
人车关系的定位：
人车分流、人车局部合流、人车合流
3．确定停车方式
地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车
4．确定是否采纳班车系统与区内巴士系统
6．用地内已有道路的定位
7．附表达以上内容的交通分析图
四．公建配套分析的结论
1．功能
2．面积（占地面积、建筑面积）
3．形态（集中布置、分散布置、层数）
4．处于项目用地的大体位置
5．实施时的分期期数
6．附表达以上内容的公建配套分析图
五．景观设计分析结论
1．是否利用与保留现状景观：
树木、沟渠、湖景等
2．附现状景观分布图与对应的实地照片
3．附景观视线竖向分析图（当地形存在高差时）
六．分期开发的分析结论
1、分期期数
2、各期面积
3、各期位置
4、首期卖场选址
5、物业治理模式
6、附表达以上内容的分期开发分析图
八．技术分析结论
1．依照当地日照间距系数进行日照分析，附日照分析图
2．依照地形的坡度与高程进行土地的利用分析，附土地利用分析图（关于用地
为复杂地形时）
4．确定各类技术配套用设施的形态、功能、面积：
煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业治理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等，附表达以上内容的技术配套分析图。
九．产品结论
产品定位详第二部分――市场分析的结论与意见，意向户型图纸详附件。
十一．其他方面的结论
第六部分：
下一步工作――方案设计需要解决的问题
一、规划方面的问题
1．布局
1）体现产品与用地价值互相支持的关系，按照用地价值布置不同档次与形态的产品
2）空间特色：
空间形状（围合或开放）、空间序列的确定
3）功能分布，不同功能之间的关系：
景观分布、公建分布、标志点分布之间的关系
4）其它
2．公建与配套
依照设计前期时期市场分析的结论与规划设计的结论进行公建与配套设计
3．道路与交通
1）5类人回家流线的设计：
公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；
2）满足人车关系要求与停车要求
3）满足公交车与班车停放要求
4）满足消防要求
5）进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计
4．组团与治理
1）确定组团规模，按照规模进行组团设计
2）依照物业治理模式进行组团治理设计：
组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车治理等
5．景观
1）景观设计具备明确的主题
2）景观结构设计：
景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织
3）景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的阻碍与景观的参与性
4）处理景观与气候的关系，例如幸免要紧景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等
5）现状景观的利用方式
6）当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析
5．销售与分期
1）首期销售卖场销售氛围的营造。
2）依照首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计
3）分期设计应综合考虑以下因素：
满足分期的期数、面积、位置要求
考虑每期设计上的打动客户的亮点
分期开发时物业治理模式的可行性
分期开发时施工组织的可行性
分期开发时道路系统的可行性
二．单体方面的问题
1．会所单体方案设计
2．商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时刻顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用。
3．学校、幼儿园单体方案设计
4．首期住宅单体方案设计
建筑形态、风格与户型
三．技术方面的问题
1．日照间距设计
2．土方平衡设计与土地利用设计（针对复杂地形时）
3．技术配套设施形态与位置设计：
煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业治理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等
4．新材料、新技术的应用：
环保材料应用与智能化设计
5．遮阳设计
6．降噪音设计
四．其它（依照项目具体情况提出）
第六部分：
指导书附件列表
第一部分附件
序号
资料及文件名称
是否具备电子版
参考样板
1
规划设计要点
2
宗地在都市范围内的位置图
3
宗地在所处城区范围内的位置图
4
所属城区规划进展图
5
宗地红线图
6
宗地现状资源分布图与对应的实地照片
7
宗地交通图
8
宗地周边公共设施图
9
市政配套总图
10
周边道路平面与断面图
11
地质初堪资料
12
水文资料
13
竞争楼盘信息表、竞争楼盘图片
第二部分附件
14
产品建议书
15
销售打算
第三部分附件
16
总成本测算表
17
产品的主体、配套、景观的成本测算表
成本治理打算
18
工程施工打算
第四部分附件
19
项目总体开发打算
20
设计工作打算
第五部分附件
21
经济技术指标表
22
用地与产品分析图
23
交通分析图
24
公建配套分析图
25
宗地现状景观分布图与对应的实地照片
26
景观视线竖向分析图
27
分期开发分析图
28
日照分析图
29
土地利用分析图
30
技术配套分析图
31
意向户型图纸
32
其它图纸
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