对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估.docx
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对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估
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班级11会计4班姓名钟绮微学号11250201450
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广东财经大学答题纸（格式二）
课程资产评估 2013－2014学年第一学期
成绩 评阅人
评语：
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝（题目）资产评估案例分析
--对恒大地产企业价值收益法和相对价值法评估
（数据自行收集）
一、资产评估基本理论框架
（一）资产评估概念
资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估的组成要素有：
评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法等。
资产评估具有现实性、市场性、预测性、公正性和咨询性的特点。
其中，市场性表现在三方面：
一时反映现状完全以现实存在为依据；二是以现实为基础反映未来；三是强调客观存在。
（二）资产评估基本理念
1、资产评估目的决定资产评估价值类型和评估方法
资产评估具有明确的目的。
资产评估目的要解决的是为什么要进行资产评估，这是资产评估工作进入实质性阶段后首先要考虑的重要因素。
它可分为一般目的和特定目的。
资产评估的一般目的是资产在评估时点的公允价值。
资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。
资产评估的特定目的是指资产业务对评估结果用途的具体要求。
同样的资产，因为评估目的不同，其评估价值也不同。
资产评估特定目的是界定评估对象的基础。
资产评估特定目的对于资产评估价值类型的选择具有约束作用。
不同的评估目的决定资产评估价值类型和不同的评估方法：
资产评估目的
价值类型
基本评估方法
资产保全
重置成本
重置成本法
资产纳税
市场价值
市场法
产权交易
市场价值
市场法
投资评价
收益现值
收益现值法
资产抵押
清算价值
清算价格法
破产清算
清算价值
清算价格法
2、资产评估是对额定资产的评估
资产评估需要按公认的产权界定原则对资产占有单位提交的资产清单进行必要的产权验证与对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产权证明文件，如房产证、车辆行驶证；重大设备购买发票与验收入库单等。
产权界定决定资产评估的范围。
有些流动资产虽然在评估时为企业所占有，甚至已列入企业报表的资产项目，但若其所有权不属于企业，便不应予以评估。
如：
外单位委托本企业代销、代管或寄存本企业材料、商品等；接入材料、包装物、商品等。
产权交易类型决定资产评估方法。
例如资产的所有权或者使用权转让适用的价格标推是收益现值，评估的基本方法是收益现值法；资产抵押业务适用的价格标准是清算价格，评估的基本方法是清算价格法。
产权界定说明提示了评估结论的风险。
例如，使用证尚在办理中，根据委托双方达成的意向，北方航空将承担办理取得土地使用权证的工作，根据委托方要求，评估人员按照完整产权进行评估。
二、资产评估三大方法的适用范围和评估公式
（一）成本法
1、含义
成本法是指在资产评估时按被评估资产的现实重置成本扣减各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
其评估思路是：
先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新构建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。
2、计算公式与计算方法
成本法的基本计算公式为：
被评估资产评估值=重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济型损耗
（1）重置成本的核算方法
1重置核算法
重置成本=直接成本＋间接成本
a.人工成本比例法：
间接成本=人工成本总额×分配率
b.单位价格法：
间接成本=工时（每人每小时的劳动量）数×单位价格
c.间接成本百分率法：
直接成本×间接成本占直接成本的比例
2功能系数法
a.若资产的功能与成本呈线性关系，可采用生产能力比例法：
被评估资产重置成本=参照物成交价×被评估资产生产能力/参照物生产能力
b.若资产的功能与成本呈指数关系，可采用规模经济效益指数法：
被评估资产重置成本=参照物重置成本×
3物价指数法：
被评估资产重置成本=资产的历史成本×
4统计分析法：
某类资产重置成本=某类资产原始成本×
（2）有形损耗的核算方法
①观察法：
被评估资产的有形损耗=重置成本×（1-成新率）
②使用年限法：
被评估资产有形损耗=
×实际已使用年限
（3）功能性损耗的核算方法
被评估资产功能性贬值额=年超额运营成本×（1-所得税率）×（P/A,r,n）
（4）经济性损耗的核算方法
a.因资产利用率下降所导致的经济性损耗的计量：
经济性贬值率=[1-
]×100%
经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率
b.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量：
经济性贬值额=年收益损失额×（1-所得额率）×（P/A,r,n）
3、适用前提
（1）被评估资产的实体特征、内部结构与其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；
（2）应当具备可利用的历史资料。
成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；
（3）形成资产价值的各种损耗是必要的；
（4）被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。
被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
4、适用范围
该方法适用范围较广泛，既可用于评估资产的市场价值，也可用于评估资产的非市场价值，包括有线市场资产、专用资产以与非产权变动为目的的评估。
但某些由效用决定价值的资产不适合采用此方法。
（二）收益法
1、含义
收益法亦称收益折现法，它是通过估测被评估资产的未来预期收益，并将其按一定的折现率或资本化率柘城限制，来确定该项资产的评估值。
2、计算公式与计算方法
（1）资产未来收益有限期
a.每期收益不等额：
P=
b.每期收益等额：
P=A·
（2）资产未来收益无限期
a.稳定化收益法：
P=A·
b.分段法：
P=
+
·
c.纯收益案等比级数变化：
递增：
递减：
P=
·
d.纯收益按等差级数变化：
递增：
P=
递减：
P=
3、适用前提
（1）资产的预期收益可以预测并可用货币计量
（2）资产所有者所承担的风险可以预测并能用货币计量
（3）资产的预期获利年限可以预测
4、适用范围
收益法最适用于那些形成资产的成本费用与其获利能力不对称，以与成本费用无法或难以准确计算的资产。
例如，企业整体、无形资产、资源型资产的价值评估。
（三）市场比较法
1、含义
市场比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
2、计算公式与计算方法
市场比较法基本公式：
被评估资产评估值=[
]÷n
（1）单一因素比较法
评估对象价值=参照物成交价格×（
）
a.现行市价法：
将评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估值。
b.功能价值法：
资产评估值=参照物成交价格×（
）
c.价格指数法：
资产评估值=参照物成交价格×物价指数
d.成新率价格法：
资产评估值=参照物成交价格×（
）
e.市价折扣法：
资产评估值=参照物成交价值×（1-价格折扣率）
（2）类比调整法
a.市场售价类比法：
交易案例A的调整值=参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数
b.价值比率法：
成本市价法：
被评估资产评估值=参照物成交价格×（
）
市盈率乘数法：
企业评估值=被评估企业相同口径收益额×参照物市盈率
3、适用前提
（1）充分发育活跃的资产市场。
（2）参照物与其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。
4、适用范围
市场法，适用于在市场上交易活跃，即具有一定通用性，能在公开市场上出售的资产，如通用设备，房地产等。
但下列情况不宜采用市场法：
（1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；
（2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性与不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。
三、评估案例简介
（一）恒大集团简介
恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育与文化产业为一体的特大型企业集团。
恒大总资产2745.9亿元，员工4万多人，在广州、北京、上海、天津等4个直辖市、29个省会与重要城市设立分公司，在全国140个主要城市拥有大型项目262个，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。
2012年，公司销售923亿元，向国家纳税135亿元，创造就业岗位42万个。
2013年上半年，恒大营业额419.5亿元，全国第一；2013年，恒大有信心完成过千亿的销售目标。
恒大在创立之初即确立企业文化。
恒大宗旨：
质量树品牌、诚信立伟业；恒大精神：
艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取；恒大作风：
精心策划、狠抓落实、办事高效。
恒大文化的传承与弘扬，推动企业高速发展。
恒大集团旗下有恒大房地产开发公司、恒大建筑设计院、恒大建筑工程公司、恒大工程监理公司、恒大物业管理公司、广州恒大足球俱乐部、恒大皇马足球学校、恒大商业集团、恒大酒店集团、恒大文化产业集团等下属单位。
（二）评估目的：
评估恒大地产的企业价值，与市价比是否有被高估或低估。
（三）评估基准日：
2012年12月31日
（四）评估假设前提
1、恒大集团将将在目前的基本体制和经营条件下持续经营；
2、集团所处的宏观经济环境将不发生重大变化，中国经济将持续健康快速的发展；
3、被评估单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整。
（五）评估方法：
相对价值法和收益法
（六）评估结论：
本文采用相对价值法和收益法对恒大地产进行企业价值评估。
在持续经营的假设前提下，在预测期内，企业实体价值的现值为16,415,548,684元，后续期内现值为99,076,126,335元，由此得出恒大企业的价值为115,491,675,019元。
利用相对价值法求得恒大地产每股价值5.5022元，收益法求得每股价值为6.39元，市场股价均低于两种评估方法所得结果。
相对价值法
收益法
2012.12.31收盘价
每股价值
5.5022元
6.39元
4.25元
四、案例分析
（一）用相对价值法评估恒大地产企业价值
1、选用相对价值法原因：
由于本次案例评估对象恒大企业是一间上市公司，拥有较多与之规模类似的可比企业，有充分活跃的市场，该企业与可比企业的可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。
相对价值法有3个模型，因为收入乘数模型适用于销售成本率较低的服务类企业，市净率模型适用于拥有大量资产、净资产为正的企业，市盈率模型适用于连续盈利，β值接近于1的企业，而恒大地产β值为1.02，所以选用相对价值法的市盈率模型进行企业价值评估。
2、评估具体过程
市盈率模型基本公式为：
本期市盈率=
=
为了获得可比企业的平均市盈率合理估值基准，根据公开资料整理了
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