项目策划规划设计工作指导手册.docx

1、项目策划规划设计工作指导手册规划设计工作指导书目录：第一部分：项目概况及用地分析 2 页第二部分：市场分析的结论和意见 4 页第三部分：成本治理与工程治理的结论与意见 6 页第四部分：项目开发打算与设计工作打算 7 页第五部分：规划设计前期工作结论 8 页第六部分：下一步工作方案设计需要解决的问题10 页第七部分：指导书附件列表 12 页第一部分：项目概况及用地分析一. 宗地位置与红线1 宗地位置简述2 附宗地在都市范围内的位置图3 附宗地在所属城区范围内的位置图4 附所属城区规划进展图：表达城区进展动态，开发顺序与节奏5 宗地四至范围简述6 附宗地红线图二宗地现状1 宗地现状简述2 附现状资

2、源分布图与对应的实地照片三宗地交通分析1 宗地交通情况简述2 附宗地交通图：描述地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择四周边公共设施分析1周边公共设施情况简述3 附周边公共设施图1） 描述对设计存在阻碍的公共建筑的名称、类型、面积、差不多功能、形态及建成时刻；2） 描述对设计存在阻碍的设施与标志物有利因素：广场、公园、都市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。五市政配套分析1 给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、 管径、埋深、标高描述。2 附市政配套总图3 附周边道路平面与断面图：表达道路标高与管线布

3、置六地质状况与水文状况分析1 附地质初勘资料2 周围建筑的基础处理情况描述3 附水文资料七竞争楼盘资料1 附竞争楼盘设计信息表2 附竞争楼盘图片第二部分 市场分析的结论与意见一 项目总体定位1 项目定位2 针对竞争楼盘优缺点的我司项目的竞争优势二 项目总体的产品建议（市场营销部门与设计部共同确定）1 产品的建筑形态：1）层数 2）各层数产品类型的比例2 产品的户型配比建议表3 公共配套要求1） 停车方式与车位比：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车。2） 公交交通与班车系统：两系统车辆停放与站点的要求；关于大型社区，是否考虑区内巴士。3） 会所：会所的形态（

4、集中布置、分散布置、层数）、功能、面积、停车数量4） 商业：商业的形态（集中布置、分散布置、层数）、功能（有无专门要求）、面积、停车数量5） 学校、幼儿园：形态、功能、面积三 首期产品的建议（市场营销部门与设计部共同确定）1 首期产品的建筑形态2 首期产品的户型配比建议表3 首期公共配套要求4 首期开盘时必须达到的销售条件，开盘形象构想1） 销售展示的内容选择（商业、会所、样板房）2） 销售展示的卖场位置3） 样板间的搭建数量、方式与位置四 交楼标准的确认（市场营销部门与设计部共同确定）1 是否随楼附送精装修2 确定对成本测算阻碍较大建筑材料的类型（例如外墙材料确定：面砖、涂料）五附产品建议书

5、与销售打算第三部分：成本治理与工程治理的结论与意见一 成本治理的结论与意见1成本测算1） 依照市场营销部门的结论、规划设计前期工作结论、工程治理部门关于基础形式的意见完成总成本测算表格2） 各类型产品主体、配套、景观的成本测算表格3） 设计各时期的设计费用打算3）附各类成本测算表格与成本治理打算2设计时期操纵成本的建议1） 是否采纳限额设计2） 是否进行施工图单位的招标3） 初步设计图纸审查、施工图审查的操作方法，是否采纳专业审图公司审查二 工程治理的结论与意见1 初勘地质资料分析及对基础形式的初步意见2 工程施工打算与设计打算的关系与节点处理3 初步设计时期、施工图设计时期，工程治理部门结构

6、与设备专业的设计治理4 施工过程中出现工程问题时工程治理部门对设计部与成本治理部门的反馈程序5 附工程施工打算第四部分 项目开发打算与设计工作打算一 项目总体开发打算重要节点简述附项目总体开发打算二设计工作打算重要节点简述 附设计工作打算 第五部分：规划设计前期工作结论一 经济技术指标结论附经济技术指标表二 用地与产品关系的分析结论1 描述用地周边对项目开发的有利与不利因素2 确定各地块适宜的产品档次与形式3 附表达以上内容的用地与产品分析图三交通分析结论1确定用地主入口位置 人车关系的定位：人车分流、人车局部合流、人车合流3 确定停车方式 地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，

7、庭院停车4确定是否采纳班车系统与区内巴士系统6 用地内已有道路的定位7 附表达以上内容的交通分析图四公建配套分析的结论1 功能2 面积（占地面积、建筑面积）3 形态（集中布置、分散布置、层数）4 处于项目用地的大体位置5 实施时的分期期数6 附表达以上内容的公建配套分析图五景观设计分析结论1是否利用与保留现状景观：树木、沟渠、湖景等2附现状景观分布图与对应的实地照片3附景观视线竖向分析图（当地形存在高差时）六分期开发的分析结论1、 分期期数2、 各期面积3、 各期位置4、 首期卖场选址5、 物业治理模式6、 附表达以上内容的分期开发分析图八技术分析结论1依照当地日照间距系数进行日照分析，附日照

8、分析图2依照地形的坡度与高程进行土地的利用分析，附土地利用分析图（关于用地 为复杂地形时）4 确定各类技术配套用设施的形态、功能、面积：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业治理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等，附表达以上内容的技术配套分析图。九 产品结论产品定位详第二部分市场分析的结论与意见，意向户型图纸详附件。十一其他方面的结论第六部分：下一步工作方案设计需要解决的问题一、 规划方面的问题1 布局1） 体现产品与用地价值互相支持的关系，按照用地价值布置不同档次与形态的产品2） 空间特色：空间形状（围合或开放）、空间序列的确定3） 功能分布，不同功能之间的关系：景观分

9、布、公建分布、标志点分布之间的关系4） 其它2 公建与配套依照设计前期时期市场分析的结论与规划设计的结论进行公建与配套设计3 道路与交通1） 5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；2） 满足人车关系要求与停车要求3） 满足公交车与班车停放要求4） 满足消防要求5） 进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计4 组团与治理1） 确定组团规模，按照规模进行组团设计2） 依照物业治理模式进行组团治理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车治理等5景观1） 景观设计具备明确的主题2） 景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行

10、景观路线的组织3） 景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的阻碍与景观的参与性4） 处理景观与气候的关系，例如幸免要紧景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等5） 现状景观的利用方式6） 当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析5 销售与分期1） 首期销售卖场销售氛围的营造。2） 依照首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计3） 分期设计应综合考虑以下因素：满足分期的期数、面积、位置要求考虑每期设计上的打动客户的亮点分期开发时物业治理模式的可行性分期开发时施工组织的可行性分期开发时道路系统的可行性二 单体方面的问题1 会所单体方案设计2 商业单体方

11、案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时刻顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用。3 学校、幼儿园单体方案设计4 首期住宅单体方案设计建筑形态、风格与户型三 技术方面的问题1 日照间距设计2 土方平衡设计与土地利用设计（针对复杂地形时）3 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业治理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等4 新材料、新技术的应用：环保材料应用与智能化设计5 遮阳设计6 降噪音设计四其它（依照项目具体情况提出）第六部分：指导书附件列表第一部分附件序号 资料及文件名称是否具备电子版 参考样板1规划设计要点2

12、宗地在都市范围内的位置图3宗地在所处城区范围内的位置图4所属城区规划进展图5宗地红线图6宗地现状资源分布图与对应的实地照片7宗地交通图8宗地周边公共设施图9市政配套总图10周边道路平面与断面图11地质初堪资料12水文资料13竞争楼盘信息表、竞争楼盘图片第二部分附件14产品建议书15销售打算第三部分附件16总成本测算表17产品的主体、配套、景观的成本测算表成本治理打算18工程施工打算第四部分附件19项目总体开发打算20设计工作打算第五部分附件21经济技术指标表22用地与产品分析图23交通分析图24公建配套分析图25宗地现状景观分布图与对应的实地照片26景观视线竖向分析图27分期开发分析图28日照分析图29土地利用分析图30技术配套分析图31意向户型图纸32其它图纸