安徽天紫大酒店项目可行性研究报告书.docx

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安徽天紫大酒店项目可行性研究报告书

第一章总论

1.1项目概述

1.1.1项目名称

安徽天紫大酒店项目

1.1.2项目建设地址

安徽省桐城市沪蓉高速公路桐城出口处东侧

1.1.3项目建设单位

安徽天紫大酒店有限公司

1.1.4项目编制单位

六安市工程咨询院

1.1.5项目法人及简况

安徽天紫大酒店有限公司由厦门天紫投资有限公司与安徽天红集团共同投资创建，注册资金为人民币壹亿元整。

公司经营房地产开发销售和物业管理服务等，公司立业之初就立足于高起点严要求，深怀“鼎立安徽、宏达华厦”的志向，全力实现“追求卓越品质，创造美丽家园”的目标。

公司秉承以诚取信的办事原则，热忱为社会服务，用真诚态度和负责精神实现企业和客户共赢。

企业领导者在创建公司的同时积极倡导建立知识型、学习型、创造型的员工队伍为公司的发展提供智力保障。

公司的发展目标是“组建优秀团队，打造名牌产品，做成优势企业，为提高人民的物质文化生活和社会经济发展做贡献。

”

1.1.6项目建设内容与规模

安徽天紫大酒店占地约70亩，总建筑面积为87447平方米。

其中：

酒店建筑面积62100平方米、酒店裙楼建筑面积14905平方米、酒店高级会所1100平方米、后勤服务建筑面积2000平方米、酒店地下室面积3507平方米、酒店裙房地下室面积3835平方米。

项目总投资31683.57万元。

项目建设期：

1.5年。

1.1.7投资估算与资金筹措

安徽天紫大酒店项目总投资估算31683.57万元，其中建安工程费用25627万元、设备及工器具购置费280万元、工程建设其他费用2125万元、预备费2243万元、贷款利息1408.57万元。

资金筹措为申请银行贷款22000万元，建设单位自筹9683.57万元。

1.2编制的依据和原则

1.2.1编制依据

1、《中华人民共和国城市规划法》；

2、《城市规划编制办法》；

3、《城市居住区规划设计规范》；

4、《星级酒店设计规范》；

5、JK-19-03#地块规划设计条件（桐城市住房和城乡建设局提供）；

6、国家和安徽省、桐城市相关设计规范、规定；

7、《桐城市2012年政府工作报告》；

8、《桐城市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。

1.2.2编制原则

1、展示桐城门户的标志性形象

本项目基地位于安徽省桐城市沪蓉高速公路桐城出口处东侧，项目基地西北侧的交通环岛联系了对外的高速公路，省道、以及进入城区的迎宾大道。

鉴于该地块是对外公路交通进入城区的重要门户，设计时在临街角设计中突出标志性形象，采用了新古典主义的造型手法凸显其“精严雅洁”的桐城文化灵魂。

2、生态性

设计中注重生态设计，于每一块用块内均布置精心设计的大片集中绿化景观，手法新颖，各具特色，形成地块景观标志。

设计中强调人的可参与性，大到一片绿地，小到一处雕塑，均意在人与环境的有机结合。

通过错落有致的布局，满足了良好的通风要求。

3、融合性

讲求人与环境的融合，建筑与整体规划布局的融合，商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合。

4、科技性

注重以科技为先导，加强市政基础设施的合理化规划，注重物业管理与安全。

1.3研究范围和研究工作过程简述

1.3.1研究范围

结合桐城市的经济发展水平与客观实际，本可研报告的研究工作的范围如下：

1、项目提出的背景及建设的必要性；

2、需求分析及规模；

3、现状概况及建设条件；

4、工程建设方案；

5、环境保护及安全卫生；

6、节能、节水；

7、组织结构与劳动定员；

8、建设工期和进度安排；

9、工程招投标；

10、投资估算与资金筹措；

11、经营方式与营销策略；

12、财务评价；

13、可行性研究结论与建议。

1.3.2研究工作过程简述

受安徽天紫大酒店有限公司委托，项目编制单位对本项目进行可行性研究，通过深入细致的调研、实地踏勘等工作，结合城市总体规划及旅游发展规划，充分注意到桐城市社会经济发展的现状，并在此基础上进行资料分析与整理、技术论证、方案比较、投资估算、经济分析，提出本项目的可行性研究报告。

1.4研究结论与建议

1、研究结论

（1）在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。

项目的社会效益主要表现在：

首先，为桐城市旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了安徽省和桐城市的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。

（2）在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：

一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是带动当地一批相关联产业；三是五星级酒店的建成必将推进桐城市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。

（3）项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。

随着城市的发展，高档酒店数量还会增加。

一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。

因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。

从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。

2、建议

从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发切实可行，建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，以吸引更多的外商来桐城投资兴业。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

桐城市位于安徽省中部偏西南，长江北岸，大别山东麓，东邻庐江、枞阳两县，西连潜山县，北接舒城县，南抵怀宁县和安庆市。

总面积1472平方千米，总人口75万人（2008年）。

市政府驻文昌街道。

地势西北高东南低，山地、丘陵、平原呈阶梯分布。

大沙、挂车、龙眠、孔城四河汇注菜子湖，经枞阳闸注入长江。

北亚热带湿润季风气候，年均气温15.9℃，年降水量1241毫米。

矿藏丰富，动植物物种繁多，是国家商品粮基地，2010年“中国最具投资价值文化旅游名城”。

根据《桐城市旅游十二五规划》，到2012年底，创建为国家级历史文化名城，国家级非物质文化遗产2个，国家级重点文物保护单位2个，国家级AAAA旅游景区2个，国家级AAA旅游景区3个，省级最佳旅游乡镇1个，省级优秀旅游乡镇2个，五星级旅游饭店1家，四星级旅游饭店2家，五星级旅游餐馆1家，四星级旅游餐馆2家，五星级“农家乐”1家，四星级“农家乐”2家，实现年接待游客达130万人次，旅游综合收入达15亿元；到“十二五”末（即2015年底），创建国家级非物质文化遗产3个，国家级重点文物保护单位4个，国家级AAAA旅游景区4个，国家级AAA旅游景区5个，省级最佳旅游乡镇2个，省级优秀旅游乡镇3个，五星级旅游饭店2家，四星级旅游饭店5家，五星级旅游餐馆2家，四星级旅游餐馆5家，五星级“农家乐”2家，四星级“农家乐”5家，实现年接待游客达200万人次，旅游综合收入达30亿元。

努力把桐城市建成集区域性观光、休闲、教育、度假、娱乐为一体的综合旅游目的地，成为我省乃至全国重要的文化旅游目的地。

2.1.1桐城市自然条件概况

1、地质地貌

“抵天柱而枕龙眠，牵大江而引枞川”。

桐城地势自西北向东南，山地、丘陵、平原依次呈阶梯型分布。

西北部山区为大别山东麓余脉，层峦叠嶂；中部丘陵扇面展开；东南部平原土地肥沃，良田万顷。

2、水文条件

桐城境内河道交织，形成大沙河、挂车河、龙眠河、孔城河四大水系，汇入菜子湖，经枞阳闸注入长江。

地表径流量年均8.5亿立方米，地下水总量约1.3亿立方米。

3、气候特征

桐城属亚热带湿润气候区，气候温和，雨水充沛，四季分明，无霜期较长，适宜农作物生长。

年平均气温15.9℃，年平均降水量1241.3毫米，年平均日照时数1988.4小时，日照百分率45％。

4、动植物与矿产资源

桐城境内野生动植物和矿产资源丰富，被国家列为珍稀保护野生动物的有金钱豹等13种，珍稀树种有银杏等7种。

药用动植物种类繁多，有735个品种。

矿产资源以非金属为主，金属次之，主要有石墨、花岗石、大理石、河沙等。

2.1.2桐城市社会经济发展状况

2011年，全市实现地区生产总值170亿元，比2006年翻了一番，年均增长15.5%；财政收入15.7亿元，是2006年3.8倍，年均增长30.3%；固定资产投资160亿元，是2006年4.8倍，年均增长36.9%；社会消费品零售总额46亿元，是2006年2.5倍，年均增长19.8%；三次产业比由2006年的22.6：

46.6：

30.8调整为15：

55：

30。

1、工业转型升级力度加大。

工业总产值达380亿元，是2006年5倍，年均增长37.9%。

工业规模迅速壮大。

规模企业总数达到297家，其中年销售收入超亿元70家，超10亿元2家，11家企业税收过千万元。

规模以上工业完成总产值284亿元，年均增长43.2%；实现增加值75亿元，年均增长39.5%。

产业结构不断优化。

包装印刷、机械制造、家纺服装等支柱产业做大做强，硅基新材料、先进设备制造、环保节能、生物食品等新兴产业快速兴起。

五年累计完成工业投入300亿元、技改投资215亿元，组织实施千万元以上项目260项。

十强企业加速转型。

盛运环保、黄梅酒业、欧耐橡塑、顺驰电缆、丹凤池窑、华猫钢构、霞珍玻璃、扬帆机电等项目建成投产，鸿润家纺、白兔湖动力等产业园建设扎实推进。

与央企对接取得突破。

中建材与恒昌集团共同投资12亿元建设光电玻璃产业园。

品牌建设继续加强。

拥有中国驰名商标6件、中国名牌产品1件、国家高新技术企业11家、高新技术产品21个。

新渡、金神、范岗、吕亭成为省级产业集群专业镇，大关镇被命名为“全国农产品加工创业基地”，成为“中国包装优秀产业基地”、“中国输送机名城”、“中国刷业城”，金光集团荣获“中国内燃机工业百年成就奖”。

2、农业产业结构不断优化。

农业总产值达36亿元，是2006年1.3倍。

粮食生产连续8年丰产丰收，粮食总产达40.1万吨，先后3次荣获“全国粮食生产先进县（市）”称号。

农业产业化进程加快。

粮油、畜牧、水产三大主导产业和茶叶、棉茧、园林三大特色产业基本形成，新增国家级龙头企业1家、省级7家、安庆市级25家，建成绿色水稻标准化基地31.6万亩、花卉苗木基地1.6万亩、渔业名特优新品种养殖基地9万亩、畜牧业标准化养殖小区20个。

农机化水平再上台阶，农机总动力达45.8万千瓦。

土地流转规范有序，流转面积达20万亩。

农业基础设施逐步完善。

牯牛背水库和21座小型水库除险加固工程全面完工，大沙河流域整治工程稳步实施。

耕地保护和土地保障发展能力持续加强。

实施国家和省级土地开发整理项目6个，建设规模6.8万亩；城乡建设用地增减挂钩项目9批次，面积9000亩，荣获“全国基本农田保护工作先进单位”称号。

3、服务业水平加速提升。

实现服务业增加值37亿元，是2006年1.7倍，年均增长10.9%。

商贸流通业发展提速。

顺安物流园全面建成，桐城商贸城、居巢路美食一条街、新市街商贸集中区规划建设，“万村千乡市场工程”、“新网工程”积极推进，家电、汽车、摩托车下乡和家电以旧换新工作扎实开展，累计销售产品16万台件、兑现财政资金4800万元。

对外经贸稳步发展。

自营进出口企业达187家，外贸进出口总额达1.38亿美元，年均增长18%。

文化旅游工作取得新成效。

孔城老街旅游度假区试开放，中国桐城派文化博物馆、投子山文化园、玉雕文化产业园等启动建设，嬉子湖生态旅游区、桐城文庙·六尺巷分别成为国家4A和3A级景区，嬉子湖镇成为省级最佳旅游乡镇，跻身中国最具投资价值文化旅游名城。

2.2项目建设的必要性

1、是发展三产、构建现代经济的客观要求

发展三产，是现代化经济的要求。

关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。

县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开