物业接管验收标准管理办法.docx

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物业接管验收标准管理办法

物业接管验收标准管理办法

一、目的

规范新接物业的接管验收标准，确保所接管物业的质量合格。

二、适用范围

适用于物业公司对新接物业的接管验收工作。

三、职责

1、常务副总经理负责同开发商具体办理物业的接管手续。

2、物业部经理负责组建接管验收小组并负责控制接管验收工作的质量。

3、接管验收小组负责依据本规定进行物业的接管验收工作。

四、工作程序

1、接管验收前的准备工作

（1）组建验收小组

物业部经理组织以工程、安保、客服等有关人员组成的验收小组，验收小组在验收前应完成以下工作：

（2）与开发商的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试；了解整个楼宇内装配的设备设施；熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的辅设位置及走向，为入住后的管理、维修、养护打下基础。

（3）与开发商联系、协调楼宇交接问题，商定交接注意事项和开始交接日期等。

（4）与开发商制订验收方案，统一验收标准。

（5）准备竣工验收的表格资料

——接管验收资料表

——接管验收资料遗留问题登记表

——房屋接管验收表

——房屋接管验收遗留问题登记表

——公共配套设施接管验收表

——公共配套设施接管验收遗留问题统计表

2、接管验收资料的接管移交

（1）物业接管资料的验收及部分移交的资料

——物业产权资料：

✓项目开发批准报告；

✓规划许可证；

✓投资许可证；

✓土地使用合同；

✓建筑开工许可证；

✓用地红线图。

——综合竣工验收资料：

✓竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

✓建筑工程竣工验收证书；

✓建设消防验收合格证；

✓公共配套设施综合验收合格书；

✓供水合同；

✓供电协议书、许可证；

✓供气协议书、许可证；

✓有线电视合格证；

✓通讯设施合格证；

✓电梯准用证。

——施工设计资料

✓地质报告书；

✓全套设计图纸；

✓图纸会审记录；

✓设计变更通知单；

✓工程预决算报告书；

✓重要的施工会议纪要；

✓隐蔽工程验收记录；

✓沉降观测记录；

✓其他可能会影响将来管理的原始记录；

——机电设备资料：

✓机电设备出厂合格证；

✓机电设备使用说明书（要求中文）；

✓机电设备安装调试报告；

✓设备保修卡、保修协议。

——业主资料：

✓已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；

✓购房业主的付款情况或付款方式。

3、物业硬件设施接管验收和竣工区别

（1）接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主的要求；而竣工验收则是全方位的内外质量的验收。

（2）接管验收是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效率的评价行为。

4、楼宇本体硬件设施的具体验收标准。

（1）主体结构

——外墙不得渗水；

——屋面排水畅通，无积水、无渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

（2）楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。

（3）内墙面

——抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；

——块料（如瓷砖）面层：

粘贴牢固，无缺梭掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满、线条顺直。

（4）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

（5）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。

（6）木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

（7）门、窗

——门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。

——门锁、窗销连接牢固，开启灵活。

——玻璃安装牢固，胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤。

——油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。

——电子防盗门通话清晰，完好、无锈迹。

——不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。

——高档装饰门装饰完整。

（8）楼梯、扶手

——钢木、玻璃、楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑。

——砼楼梯无裂缝，无表皮脱落。

（9）木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

（10）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角、对缝平直。

（11）油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、无漏刷现象。

（12）电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

（13）开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

（14）灯具安装牢固，安好无损，反应灵敏，发光正常。

（15）水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

（16）卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。

（17）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。

（18）地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。

（19）门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

（20）阳台栏杆、防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。

（21）其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

5、公共配套设施接管验收标准

（1）天台

——天沟、落水井畅通完好；

——隔热层、防水层完好。

（2）散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜，平整。

（3）屋面避雷设施连接牢固。

（4）路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

（5）绿化符合设计要求，不缺株少苗，不死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

（6）道路

——路面平整，无水泥块，无起砂，断裂；

——路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

——块料面层拼砌整齐、牢固，无明显裂缝，缺梭掉角；

——交通标识线，路牌清楚完好。

（7）室外消防栓

——消防箱标识清楚，玻璃完好。

——消防设施配件齐全。

——消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

（8）楼宇门牌、楼栋号安装牢固，标识清楚。

（9）垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。

（10）保安岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

（11）保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

（12）停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。

（13）单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

（14）明沟、暗沟水畅通，不积水，地断裂，沟盖安装牢固、平稳。

（15）水井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

（16）护坡，挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。

（17）台阶，踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

（18）水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

（19）信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

（20）雕塑、小品牢固，完好、安全。

（21）招牌、广告牌安装牢固，安全、表面平整光洁。

6、机电设备的接管验收

（1）电梯设备型号、数量与移交清单相符，运作平稳，安装符合规范；有电梯运作准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

（2）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚；机房配置齐全，通风、采光良好；设备表面油漆完好，无损伤。

（3）发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚；设备表面油漆完好无损伤；设备安装牢固，机房隔音；防护设置完好，通风、采光良好。

（4）消防监控设备型号与移交清单相符，基作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损；设备安装牢固，机房干燥，通风、采光良好。

（5）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

（6）保安监控设备同消防监控设备

7、接管验收遗留问题的处理

（1）遗留问题的登记确认

——对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题通项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，并交发展商相关人员签名确认；

——楼宇本体硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《房屋接管验收遗留问题登记表》，并交发展商相关人员签名确认。

对设施、设备接管验收中发现的合格问题，接管验收小组应逐项将问题登记在《公共配套设施接管验收遗留问题登记表》中，并交发展商相关人员签名确认。

（2）资料遗留问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时由总结理协助进行。

（3）对房屋本体、硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求并协助发展商在2周内解决；重大问题接管验收小组要求发展商在一个月内解决。

必要时由总经理协助进行。

（4）对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备录。

（5）《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司归档长期保存。

5、记录

1、《接管验收资料移交清单》

2、《接管验收资料遗留问题登记表》

3、《房屋接管验收表》

4、《房屋接管验收遗留问题登记表》

5、《公共配套设施、设备接管验收表》

6、《公共配套设施、设备接管验收遗留问题统计表》

晋江格林春天物业管理有限公司

2014.03.25

接管验收资料移交清单

NO：

序号

移交资料名称

单位

数量

备注

接收人：

移交人：

接管验收资料遗留问题登记表

NO：

资料名称

问题简述

备注

验收人：

确认人：

房屋接管验收表

NO：

栋号

房号

接管验收时间

编号

存在问题简述

备注

土建设施

照明

给排水

门窗

其他

验收人：

移交人：

房屋接管验收遗留问题登记表

NO：

栋号

遗留问题简述

备注

验收人：

确认人：

公共配套设施、设备接管验收表

NO：

接管验收时间

设施名称

位置

存在问题简述

备注

验收人：

移交人：

公共配套设施、设备接管验收遗留问题统计表

NO：

设施、设备名称

位置

遗留问题简述

备注

验收人：

确认人：