万达广场大商业项目移交管理办法.pdf

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万达广场大商业项目移交管理办法大连万达商业地产股份有限公司2014-11目目录录一、编制说明.2二、重点环节管控要点.3三、考核与奖罚.16四、相关流程.17五、附件.192一、一、编制说明编制说明11编制编制意义意义为规范购物中心开业后移交工作，明确项目公司、项目管理中心、商管总部、地方商管公司等相关部门的工作职责与工作内容，建立切实可行的业务流程，确保购物中心开业后顺利移交，特制定本办法。

22适用范围适用范围本办法适用于购物中心内商管公司管辖的自持物业范围。

33移交时间移交时间3.1购物中心的移交时间：

以开业日为移交工作的开始时间，按计划模块要求的移交时间为移交工作的结束时间。

3.2专项移交时间3.2.1“慧云智能化管理系统”（含BA系统、节能措施及分项计量系统）的移交含在购物中心移交内，移交时间与购物中心移交时间相同；3.2.2绿色建筑设计标识成果取得完成开业日前60天;3.2.3消防测试完成开业后95天内完成消防系统测试合格报告，并完成所有消防隐患整改。

4.4.办法执行时间办法执行时间本管理办法适用于2014年1月1日后开业项目。

3二、重点环节管控要点二、重点环节管控要点11、工程遗留问题提交、工程遗留问题提交序序号号工作事项工作事项时间节时间节点要求点要求管控要点管控要点责任人责任人完成成果完成成果成果深度成果深度验收标准验收标准1准备工作开业前6个月1.项目开业日前6个月，商管公司工程部应参与到工程建设中，包括过程检查、系统调试、分部分项验收等；2.项目公司应配合商管公司进行检查、调试、验收工作。

商管公司工程副总项目公司工程副总开业前1.项目公司按合同约定负责组织施工及供货单位对商管公司相关专业人员进行培训；2.商管公司相关专业人员应在开业前完成强电、电梯、暖通、弱电、消防等系统及设备的操作、维保培训，受训人员考试合格。

项目公司工程副总商管公司工程副总2工程遗留问题清单提交开业后开业后1515日日（一次）（一次）开业后开业后4545日日（二次）（二次）1.整改遗留问题应按暖通、强电、弱电、电梯、给排水、消防安全、土建装饰“七大专业”进行统计汇总；2.公共区域、步行街商铺、每个主（次）力店分表格填写，按照“七大专业”汇总各自工程遗留问题（附带问题照片并进行说明）；3.工程遗留问题性质按照施工质量问题、施工未完项、设计未含项、商管需求项四类分别进行描述；4.商管公司在开业后15日及开业后45日内将20XX年XX项目工程遗留问题清单（汇总）（模板见附件1）上报至项目公司，并抄送商管总部管理中心工程部、质量监管部。

（流程需按时填商管公司工程副总项目公司工程副总20XX年XX项目工程遗留问题清单（汇总）（含XX万达广场遗留问题汇报材料PPT）4序序号号工作事项工作事项时间节时间节点要求点要求管控要点管控要点责任人责任人完成成果完成成果成果深度成果深度验收标准验收标准报质量管理系统）3设备名录编制完成开业后30日1.设备名录内容应包含：

（1）万达广场概况：

广场名称、广场照片或效果图、广场概况；

（2）设备台账：

系统设备概述、各专业设备明细表；（3）客流计数系统：

客流计数系统概述、客流统计主要设备清单、客流统计点位列表、客流计数系统图、客流计数系统平面图；（4）设备名录（客流）：

客流设备名录。

2.万达广场设备名录（模板见附件2）包含五个文件,分别为：

（1）万达广场概况；

（2）万达广场设备台帐；（3）万达广场客流计数系统概述；（4）万达广场设备名录（客流）；（5）合订稿万达广场设备名录（前四个文件的合订稿）。

3.设备名录清单按照暖通、强电、弱电、电梯、给排水、消防安全、土建装饰七大专业进行统计汇总。

4.商管公司在开业后30日内将上述文件上报至商管公司总部工程部，并抄送商管总部工程部移交专员、文员。

商管公司工程副总1.万达广场概况；2.万达广场设备台帐；3.万达广场客流计数系统概述；4.万达广场设备名录（客流）；5.合订稿万达广场设备名录。

522、工程遗留问题整改工程遗留问题整改序序号号工作事项工作事项时间节时间节点要求点要求管控要点管控要点责任人责任人完成成果完成成果成果深度成果深度验收标准验收标准1遗留问题整改准备工作1.项目公司成立移交小组，当地商管公司成立接收小组，两公司总经理分别担任组长；2.项目公司工程副总、商管公司工程副总为移交单位、接收单位的直接负责人，直接领导相关移交、接收事宜，各专业工程师负责各专业工程实体和资料的移交、验收接管；3.双方沟通办理接管计划，组织交接培训、组织设备操作培训。

项目公司总经理商管公司总经理2遗留问题整改的周消项报告每周三12：

001.商管公司工程部专人负责与项目公司每周定时召开专项会议，解决工程遗留问题，推进整改并消项；2.商管公司工程部应在移交问题提交后每周三12:

00前将工程遗留问题-周报（模板见附件3）、万达广场遗留问题分类统计表（模板见附件4）（经过项目公司及商管公司签字确认）、万达广场工程遗留问题清单（模板见附件5）上报至商管总部工程部，并抄送项目管理中心计划部、质量监管部。

商管公司工程副总项目公司工程副总1.万达广场工程遗留问题清单;2.工程遗留问题-周报（签字版）；3.万达广场遗留问题分类统计表（签字版）消项的遗留问题整改应达到相关验收规范标准且符合商场经营需求。

3工程遗留问题整改开业后90天内1.项目公司针对移交问题整改的工作计划应按下述方法分配整改任务量：

（1）第一个月完成整改工作的30%；

（2）第二个月完成整改工作的40%；（3）第三个月完成整改工作的30%；（4）第四个月由项目管理中心、质量监管部和商管总部进行联合检查。

2.项目公司负责依据整改计划，组织相关施工单位按期完成整改，项目公司工程副总商管公司工程副总大商业开业接管条件6监理单位负责检查。

3.项目公司组织相关单位进行整改工作，在移交前必须确保整改完成率不低于95%，且在移交时不应遗留以下性质的工程问题：

（1）未按安全管理制度规定执行的消防安全问题；

（2）影响正常广场营运安全的设备设施问题；（3）影响广场正常营运的功能性问题；（4）施工未完项（含收边收口）；（5）屋面及地下室渗漏点超过5处，租赁区域内渗漏、电梯底坑渗漏的工程质量问题。

4.远程安全监控系统应在项目移交前应按万达集团远程安全监控系统建造、验收标准由集团安监部验收合格。

5.“慧云智能化管理系统”应在购物中心移交前调试完成。

733、移交资料准备、移交资料准备序序号号工作事项工作事项时间节时间节点要求点要求管控要点管控要点责任人责任人完成成果完成成果成果深度成果深度验收标准验收标准1机电设备操作培训合格开业前30天项目公司成本部、工程部负责协调设备厂家对商管公司机电设备操作专业人员进行培训。

项目公司工程副总完成专业人员培训培训考试合格2各种证照办理及汇总清单完成开业后60日项目公司应在开业后60日内完成各种证照的办理，包括不限于：

1.二次供水检测合格证（含水质检测报告）；2.污水排放许可证（含污水检测报告）；3.雨水检测报告；4.供水协议；5.供暖协议；6.供电协议；7.供气协议；8.消防建审验收开业检查合格证；9.人防验收报告；10.电梯检测合格证（含电梯检测报告）；11.交评报告；12.环评报告；13.防雷检测报告；14.竣工备案证；15.其他相关文件。

项目公司总经理各类证照原件（特殊情况或者复印件）提交商管签字收存提交商管公司签字、确认、存档3图纸档案及其他资料清单完成开业后50日1.项目公司负责组织按万达广场移交接管图纸资料一览表（见附件6）要求汇总整理移交资料，可分为（不限于）竣工图、设施设备资料、工程档案资料等；要求图纸资料齐全，现场与图纸情况一致，分系统汇总归档；项目公司设计副总成本副总工程副总清单资料移交商管项目和商管副总共同签字图纸资料移交一览表8序序号号工作事项工作事项时间节时间节点要求点要求管控要点管控要点责任人责任人完成成果完成成果成果深度成果深度验收标准验收标准2.设备采购及工程合同或订单移交完成（含保修部分）；3.所有施工单位的联系方式成册并完成移交；4.商管公司负责核查竣工资料是否齐全、真实、有效，核对完成后，双方签订万达广场移交接管图纸资料一览表。

4机电系统设备设施操作手册及设备清单资料开业后80天1.机电系统设备设施操作手册或说明书移交完成；2.手册要求详细描述系统安装情况、设备清单、调试方式及相关数据、系统简图、使用和维护指导意见等；3.项目公司工程副总、设计副总、成本副总和商管公司工程副总共同签字手册移交完成表；4.商管公司就现场设备设施对照项目公司提供的设备清单清点完成，设备应符合设计及建造标准的要求，并与项目公司共同书面确认。

项目公司工程副总设计副总成本副总清单资料移交商管5保修书及清单汇总完成开业后80天项目公司成本部负责向商管公司提供所有设备、施工的保修书，包括但不限于总包单位、分包单位、材料设备供应商。

项目公司成本副总清单资料移交商管6备品备件清单统计完成开业后80天1.项目公司工程部负责组织相关单位与商管公司工程部办理备品备件移交工作；2.商管公司工程部负责对移交的备品备件、剩余工程材料参照移交资料开箱清单、施工合同统一清点，办理入库；3.对备品备件的所有的交接记录，须由参与交接的各方代表签字确认。

项目公司工程副总商管公司工程副总工程备品备件移交商管7消防系统第三方检测开业后95天1.应确保第三方消防检测检查率为100%，且检查结果全部合格；检测出的问题应全部整改完成；2.消防系统检测合格报告应上报商管总部安监部、集团安监部备案，同时抄送商管总部工程部、质量监管部。

项目公司工程副总消防系统检测合格报告944、联合验收、联合验收序序号号工作要点工作要点时间节时间节点要求点要求管控要点管控要点责任人责任人工作记录工作记录成果深度成果深度验收标准验收标准1总体要求1.移交双方对各系统各部位进行现场检查验收，要求各系统全部完工并调试完成，达到设计要求的使用功能，包括：

强电、弱电、空调/采暖、消防控制、消防水系统、给排水、电梯、建筑装饰等；2.现场检查时应按照商管公司万达综合体项目移交检查检测标准（见附件7）执行。

项目公司工程副总商管公司工程副总万达综合体项目移交检查检测标准2机电系统验收开业后90天1.验收前，大商业应具备正式供电条件，且确保两路或两路以上的外电源接入。

外电源计量电表应过户完毕，电费承担方责任清晰；2.弱电系统应全部安装完毕且经过调试合格运行，达到设计指标；（其中消防系统验收应经集团安监部备案；BA系统应在移交前完成调试验收工作且经规划院签字认可）；3.电梯系统安装调试完毕，设备档案、验收合格证、设备登记卡等资料完整、各类钥匙、工具交接完毕；4.消防水、电、风系统调试完毕，出具运行调试报告，达到设计指标，调试报告应经项目公司和商管公司共同书面确认合格；5.应具备正式供水，市政供水计量水表过户完毕，水费承担方责任清晰；6.中央空调系统调试完毕，出具运行调试报告，调试报告应经项目公司和商管公司共同书面确认合格；7.遮阳帘、电动挂钩、电动开启窗等系统调试完毕，出具运行调试报告并经项目公司和商管公司共同书面确认合格；8.应具备正式燃气，出具地方的燃气系统验收合格报告；9.应具备正式的供热系统（按设计，如有），如为市政集中供热项目公司工程副总商管公司工程副总调试合格、运行正常合格调试检查结果（项目公司、商管公司书面确认）10序序号号工作要点工作要点时间节时间节点要求点要求管控要点管控要点责任人责任人工