【精】杭州万象城悦府案例分析.pdf

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10.1.281案例分析案例分析万象城悦府万象城悦府10.1.282一：

地块一：

地块1、区位2、基本情况二：

产品二：

产品1、规划2、建筑3、景观4、户型5、精装修三：

营销策略三：

营销策略四：

销售分析四：

销售分析10.1.283一、地一、地块块10.1.2841、区位情况地理、交通：

万象城位于钱江新城的CBD区域，北靠钱江路，西邻江景路，南临富春路，东依庆春路，其中地铁4号线中的江锦路站、地铁2号线的钱江路站均与万象城接驳，项目周边还覆盖了多条BRT快速公交路线。

周边配套：

杭州大剧院、国际会议中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，规划有未来这里将成为商务办公、购物、文化娱乐的中心。

本项目周边都是城市标志性的建筑，区域价值已被认可，有一定的升值空间；配套成熟、生活便利，体现高档的生活品质。

10.1.2852、基本情况序号项目名称数量1总建筑面积140000平方米2建筑容积率5.533绿化率30%4建筑类别住宅普通住宅5车位配比1：

1，管理费100元6装修状况精装修7开盘均价28000元8开盘时间8月21日、9月3日、9月17日9交付时间2009-0810已开房源2#楼、1#楼、3#楼11推出房源一期：

161套二期：

160套三期：

301套本项目地块为江干区规划钱江新城E-06、07、08地块,土地用途：

住宅（设配套公建）、办公、商业金融业及绿化广场用地,容积率4.3,由华润（集团）有限公司于2005-8-29拍得，楼面地价：

2572.73元。

10.1.286二、产二、产品品10.1.28711、规划、规划10.1.288万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期将建设建筑面积达24万平方米的大型购物娱乐中心（预计2009年9月开业）与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑面积达25万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设建筑面积达11万平方米的超高层写字楼与6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。

规模较大，物业配套高档。

10.1.289悦府，三栋160米超高层建筑弧形排布，形成半围合型的内庭院，预留较大的景观空间；避免视觉上的相互对视，增加私密感。

园林路径、绿篱将购物中心与居住区分离，在规划设计上尽量实现动静分区，居住氛围尽可能不被繁华的商业氛围打扰。

万象城项目规模较大，所有物业都走高端路线，规划一个国际形态的都市综合体，突出一个“城”的概念。

悦府，不是一个单纯的住宅项目，它的最大依托就是万象城。

10.1.281022、建筑、建筑10.1.2811建筑风格建筑风格：

现代都市风格；建筑立面：

外立面气派挺拔、轮廓分明、线条感强烈。

设计特色屋顶：

成阶梯状，错落有致，第一印象深刻；立面细部：

所有水管被包入内部，设备阳台采用百叶板，增加视觉效果；建筑用材：

采用幕墙体系，6层以下采用金丝缎花岗岩，上部采用铝板包面，并将整个幕墙体系分割成小块面，与阳台外玻璃板的处理，融为一体。

建筑立面大气、线条流畅,与周围建筑物风格相协调，但是整体商业气息较浓，居住感不强。

10.1.281233、景观、景观10.1.2813景观：

悦府2万多平方米的景观设计，由香港贝尔高林景观设计公司打造；以“无主题”形式表达自然境界，以水为主题，利用自然的元素，配合多处景观亮点（如雕塑、植被、小桥流水、听雨塔等），创造出山环水绕的景象。

细部处理：

各层电梯厅设有通高落地玻璃，通透、明亮，视觉上与外部景观连接；每幢楼都设有两个采光井，利于采光，瀑布车房将水系与阳光引入地下室；架空层局部9米高，通风、采光充分，视觉上与室外景观相连。

悦府绿化率为30%，半围合的布局预留足够的景观空间，以水为主题将景观尽量打造得贴近自然，意在以一片宁静空间弥补繁华地段带来的喧闹。

10.1.281444、户型、户型10.1.2815悦府1#、2#楼的主力户型为190230方的大户型，3#楼主力户型以90方为主，有部分135方140方房源。

所有户型力求舒适，3.1米层高、全明设计、方正、通透，户型越大也便将舒适性发挥得越大。

所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适性设计，让主人有一种尊崇感。

与项目所在钱江新城CBD区域的区域价值，和整个万象城高档的生活配套相比，户型设计并不是本项目的亮点，不是吸引购房者的重点。

10.1.281690方户型：

方户型：

全明、通透，但是卧室面宽过小，面积局促，居住舒适性不强，3.2米客厅面宽，影响使用功能140方户型：

方户型：

全明、通透，主卧、客厅功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、面积都比较小，这样的三房有些顾此失彼10.1.2817195方户型：

方户型：

主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、面积都比较小，这个户型面积浪费比较大，牺牲房间面积使公共部舒适性得到满足230方户型：

方户型：

主卧、客厅等功能突出、舒适性较好，户型面积比较大、户型使用功能齐全、房间数量多，居住舒适性基本能满足10.1.2818户型特点：

户型全明设计、方正、通透，尽量将客厅、餐厅面积做大，均带有阳台或露台，显示豪华、气派感主卧功能突出，将主卧的舒适性设计尽量放大，显示出主人的尊崇感户型设计的多样性和房间数量的设置，可以满足不同人口结构人群的需求户型得房率不高，浪费面积比较多，次卧、书房等居住舒适性不强，面宽、面积均较小，部分将影响使用功能10.1.281955、精装修、精装修10.1.2820悦府精装修标准为6000元/m2，现场无样板房，效果图称得上富丽堂皇，装修用材考究均采用国际知名品牌，具体用材情况详见附表。

大堂大堂梯厅梯厅客厅客厅卧室卧室10.1.2821三、营销策略三、营销策略10.1.2822悦府广告形象独特、新颖，一支笔、一排钟、一枚钥匙给人留下深刻的印象。

每一次的广告词都能抓住一个卖点：

CALLISO设计事务所、柏悦酒店、3期精装修住宅，步步推进，加深印象。

广告突出的是“城”的概念，从描绘杭州万象城、柏悦选择杭州万象城、深圳万象城，以万象城作为悦府的最大卖点,推销悦府同时宣传了杭州万象城。

10.1.2823四、销售分析四、销售分析10.1.2824开盘日期开盘日期8月21日、9月3日、9月17日主力面积主力面积1#、2#楼以190230方为主，3#楼以90方为主推盘数量推盘数量总房源622套2#楼：

161套1#楼：

160套3#楼：

301套开盘价格开盘价格28000元/平方销售进度（截止销售进度（截止1010月月33日）日）共成交507套，成交率达82%。

1楼成交146套，成交均价28240元/平方2楼成交150套，成交均价27132元/平方3楼成交211套，成交均价27490元/平方销售情况10.1.2825客户来源客户来源主要客户：

多数是杭州本地人次要客户：

30%左右的港澳客户及一部分外籍人士，和少数省内温州、宁波等地客户购买目的购买目的购买大户型的客户,一般以自住为主投资为辅,只有少部分人以纯投资为目的购买,主要是大户型总价基本在500万以上,高达40%的首付,投资成本过高购买90方小户型的客户,以纯投资为目的占了50%左右客户看重点客户看重点看好整个钱江新城区域的发展前景项目地处钱江新城核心区，周边都是高尚住宅,城市标杆性建筑,区域价值突出交通优势明显,地铁1号线、2号线、4号线都在万象城设有站点万象城的概念已深入人心,所有物业配套高档,体现高档的生活品质客群情况10.1.2826万象城的销售情况相当火爆,一期所推的2#楼和二期所推的1号开盘当天销售均在90%以上,3期开盘当天预定达60%以上，虽逢逆市开盘，但一期、二期30天销售率均达到70%以上，逆市取得了较突出的销售业绩。

截止10月3日，据透明售房网数据表明：

309套190230方户型，已成交296套，成交率达96%，129套130140方户型，已成交109套，成交率达85%，172套90方户型，已成交102套，成交率达60%，项目主力户型以大户型为主，因此大户型去化表现更好一些，消费人群对总价敏感性不高，更加注重产品的豪华、舒适性及配套。

悦府的销售虽受低迷楼市的影响，后两期开盘价格做了适当调整，从成交均价上来看，二期、三期的成交均价明显低于一期，但并不影响9月份51%的销售份额。

项目的区域和自身的配套是购房看中的重点，前有深圳万象城等成功案例作为参考，使本项目更受关注，很大程度上增加购房者的热情。

销售分析10.1.2827Theend！

Thanks！