丽江旧楼加装电梯案例.docx

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丽江旧楼加装电梯案例

■专题统筹信息时报记者王勇幸

■专题撰文信息时报记者王勇幸刘丰果杨晓雯邹捷实习生颜安

■专题摄影信息时报记者黄亦民（除注明外）

从5月起，市规划局网站上多了不少住宅加装电梯的公示，这些公示中，既有大专院校、机关单位的职工住宅，也有以个人联名的私人楼宇。

《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》出台和《广州住宅加建电梯暂行办法草案》公示约半年来，市民装电梯的热情高涨，仅今年三四月，广州十家电梯公司就已收到上千宗申报，广州正泛起一轮旧住宅加装电梯的热潮。

2007年《物权法》出台后，加装电梯只要得到“两个2／3”（即建筑面积的2／3和业主数的2／3）同意即可，让不少住在旧楼的街坊见到了曙光。

但时至今日，尽管九成加装电梯申请获规划局审批通过，可据信息时报记者调查，最后成功装上电梯的不足一成，目前市区成功加装电梯的不超过30个小区。

价格不菲的电梯动辄二三十万元，按一栋楼住户十至二十户计算，平摊下来也要上万元一户，对谁来说都不是一个小数目。

费用分摊还只是加装电梯的难题之一，最让人“跑断腿”的是规划许可的审批。

有房改房住宅能指望单位帮忙，但像“丽江花园”等商品房，却成了迈不过的门槛，据了解目前广州尚未有成功报装的商品房，很多都卡在了规划许可上。

“破冰”电梯难产

当记者问起丽江花园丽茵2座业主自建电梯的进展时，就住在离丽茵不远的华林居业主张帆吃惊地回问记者一句，“这事都听说两三年了，难道他们还没用上电梯？

”

丽江花园的街坊们都还记忆犹新，去年7月不少媒体大篇幅报道了丽茵2座业主自建电梯的申请获得规划部门复函鼓励，被称为广州业主自建电梯“破冰”的标志。

之所以备受关注，是因为丽茵2座成功取得了2/3业主同意并筹足了资金，这对不少小区来说简直是不可能的任务。

时隔一年，丽茵2座加装电梯的“带头大哥”阿诚告诉记者，他没想到，“破冰”之后是更加漫长的等待。

阿诚说，实际上，现在问题不是钱，而是怎样才能获得建电梯的规划许可证，“最难的还在后面，政府的一纸许可证太难拿”。

目前，业主们就卡在了获得规划许可所需的消防许可上。

对于这个历经磨难的电梯，丽茵2座的街坊笑谈，几年前他们开始筹备加建电梯时，一位女邻居还刚结婚，她一直盼着将来电梯建好后，抱小孩可以免去爬楼梯之苦。

如今，她的孩子已经出生，电梯却仍不见踪影。

“像她这样每天抱着孩子爬楼梯的邻居不在少数”，积极为加装电梯奔走的业主阿诚说，每天辛苦爬梯的老人越发老去，小婴儿如今也开始学步，街坊们却已被繁冗的手续磨到心灰意冷。

商品房加装成功率极低

“20天绿色通道”走了快一年

尽管去年七月丽茵2座就做到“两个2/3”，成功获得2/3业主同意，并收齐了业主的保证金，但快一年过去了，这个曾被誉为广州业主自建电梯“破冰”的标志，至今卡在一纸规划许可证上。

丽茵2座的遭遇并非个案，记者查阅了规划局公布的2005年以来的规划公示，发现目前旧式商品房加装电梯的获批率极低。

旧楼难适应现行标准

无奈卡壳“消防许可”

丽茵2座有64户人家，从2007年11月开始，业主阿诚和几个邻居开始筹划加装电梯的事情，并组成了专门负责协调加装电梯事项的电梯委员会。

完成前期的调查、动员和定价后，2008年3月，他们终于取得了全楼2/3业主的同意。

随后，阿诚代表邻居们给市长信箱写信并向规划部门提出申请，表明大家的强烈渴望。

令他们倍受鼓舞的是，2008年七月他们收到了规划部门的复函鼓励。

根据当时的媒体报道，广州市规划局曾特地为此发函鼓励，表示将为业主们“特事特办”简化报建手续，并减免所有行政审批费用。

在今年3月18日举办的广州市规划局第三期“规划面对面”上，市规划局副局长彭高峰还特意回应了丽茵2座业主的提问，表示将考虑把旧楼加装电梯纳入“绿色通道”，还说排除协调邻里意见等问题，旧楼加装电梯的审批只需要20来个工作日。

但谁也没想到，这承诺中的20天，演变成大半年的苦苦奔波。

去年7月获得复函后，丽茵2座的业主们迅速设立公共帐户，不到两个月时间就收齐了43户业主的保证金。

“只有收了保证金，我们才能放心找厂家”。

去年年底，业主们已筛选确定了一家电梯厂作为承建方，拿下规划部门的规划许可证成了业主们的最后一役。

“不装电梯，消防也不达标”

“从发展商到物管公司，再到规划局，再到消防部门，我们已经跑晕了”，阿诚说，幸亏电梯厂一直在帮他们四处奔波，如果要几位带头业主全权负责，就只能辞职了。

至今，大半年已经过去，规划许可证还没到手。

一纸规划许可证看似简单，却需要在多个部门登记、审批。

而每个部门都需要业主们提供大量的资料，包括房屋图纸、房屋所在土地买卖情况等。

“我们不知如何下手，去规划部门求助，只拿到一大本资料叫我们备齐各种材料，却没告知具体步骤。

”业主们尝试去规划部门的档案馆查资料，也遇到了不少困难，只好转而向发展商求助。

报建的程序之复杂，申报所需材料之多，完全超出了业主们的想象，而相关规定却非常模糊，让业主们找不着北。

阿诚叹了口气，表示难以赘述这半年来经历的奔波反复，“根本没有明确的指引，我们在自己摸着石头过河”。

除此之外，业主们遇到的另一个瓶颈就是消防问题。

要拿到规划许可证，就必须取得番禺区消防部门的意见书，但最近两个多月，他们一直卡在了消防问题上。

建房之初，丽茵2座就没有预留电梯井道，电梯要装在中央天井处，电梯建好后可能会对该楼的消防指标产生一些影响，因此消防部门勘察后一直没有给出许可的意见书。

对此，业主们的看法并不一样，“消防部门自己也说，就算不加建电梯，我们这栋有十来年历史的楼也不符合目前的消防标准。

”阿诚说，消防部门用现行条例要求十多年前建设的楼，这根本就是用新规范衡量旧建筑。

目前，业主们和电梯厂还在为消防问题努力，尽量满足各部门提出的要求。

一面是“外患”，另一面也有“内忧”。

已经缴纳了保证金的43户业主中，最近正在准备卖房的有4户。

当业主将房子过档之后，新房主还愿意加入加建电梯计划吗？

阿诚满心担忧。

这种变数，去年收保证金时，他就经历过一次。

当初口头承诺加入的本有44户，但收保证金期间陆续有两户业主因卖房退出，阿诚他们只得再动员了几户本不参加的业主，才凑够了超过2/3数额的43户业主。

如今，又有业主打算卖房，其中有一户还是二楼的住户，“要做通低层业户工作，让他们也出资建电梯很难”。

一旦有业户退出，“2/3业主同意”又无法成立，一切又得从头开始。

阿诚说，协助的电梯厂告诉他，广州目前还没有成功加装电梯的商品房，很多都和他们一样卡在了消防许可问题上。

记者在规划局网站的规划公示频道看到，加装电梯公示一共有123条记录（包括住宅和写字楼，也包括批前公示和受理公示），记者见到，这些公示中以住宅楼为主，住宅中都是单位房或房改房，一条商品房的记录都没有。

费用分摊方案

30栋“爬梯”街坊传抄

丽江花园的丽字楼组团建于1992年，48栋中有31栋是9层高的楼梯楼。

自2004年起，就有高层业主提议加装电梯，但一直因低层住户反对没有进展，问题的症结在于钱。

直到2007年底，丽茵2座结合“前人”方案，再做了半个多月的业户调查，才推出了被大多数邻居认可的出资方案。

这个方案中，二楼业主可以不承担任何初建费用，三楼以上业主按楼层高低和面积大小，按比例负担安装费用和日后的管理费，出资最多的高层业主要交约12000元。

为保证公平，电梯建成后将实行刷卡制，只有付了钱的业主才能用。

但为了团结观望业主，凑够“2/3”，方案承诺部分高层业主免费使用一年，一年后如要继续使用，就必须补齐原本属于他的一份初装费，“补交款项再均分补偿给原先已交钱的业主”。

而这个方案已至少被丽字楼的街坊们“抄”了十次。

丽江业主自拟电梯安装资金分担方案

下面按总费用30万元，每层有88平方3个单元、66平方5个单元（具体面积以房产证为准），总计整栋有48个费用分摊单元（4~9层）。

假设全部参加安装电梯，分摊计算方法为：

●费用分摊楼层数：

   9（层）+8（层）+7（层）+6（层）+5（层）+4（层）=39（层）

●费用分摊每楼层面积：

   88（平方）×3+66（平方）×5=594（平方）

电梯公司：

旧楼加装电梯

变数大成功率低

记者采访了广日电梯公司，获悉市民加装电梯通常只是“雷声大、雨点小”，申报者中只有1/10能成功安装。

去年底，《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》的颁发再次激发了旧楼居民加装电梯的热情。

广日电梯工业有限公司工作人员告诉记者，今年四月以来，共有七十多栋楼的住户主动联系他们，但由于“加装电梯变数大”，最后能跟进的仅十多栋，有可能签约的往往只有几栋。

据悉，目前广日电梯成立了专门的项目组来做老楼加装电梯。

“《指导意见》颁布以来，业主自发凑钱加装电梯的明显多了，我们就成立了专门的项目组。

”该公司的工作人员告诉记者。

据了解，加装电梯“变数太大”，受访工作人员告诉记者，一方面是业主意见很难统一；另一方面就是审批程序太麻烦。

一旦进入申请就要开始交费，但交钱后能否通过审批，还是未知数，从一开始业主的热情就要被一次次打击，没有足够的热情和耐性，根本坚持不下来。

正因为这些种种原因，广州大部分的楼梯楼加装电梯的进程是一拖再拖。

记者调查得知，全市旧楼加装电梯的成功个案目前只有不到30个小区。

房改房加装成功率高

胜在有单位协调助审批

相比丽江花园这样的商品房小区，华工教师住宅楼的电梯报建虽说也吃了不少苦头，但也总算是办下来了。

事实上，目前能成功加装电梯的基本上都是机关单位的房改房小区，在协调业主矛盾和应付繁琐的申报程序问题上，“单位”的作用尤为重要。

旧楼加装电梯考验邻里关系

从今年初起，赵教授就过起了“上落有电梯”的幸福生活，无需再为腿脚不灵便而担忧了。

赵教授所住的华工教师住宅楼共7层，住了12户人家，加装电梯已于今年元旦开始使用。

单单从电梯门就能看出这是个加装电梯的住宅：

电梯门开在楼梯转角处，电梯停在两层楼的中间，所有住户出电梯后都要步行半层楼回家。

这座电梯的建成离不开“牵头人”赵伯仁教授的功劳，是国家一级注册建筑师，小小的电梯工程对他来说应该不算难事，但从大家倡议到建设完毕的一年间的“故事”，还是有“一匹布那么长”。

据赵教授讲，楼里的住户都是70岁以上的老人，其中两位年过80岁，都没有跟儿女生活在一起。

随着年纪的增大，业主们加装电梯的意向比较明确，“没有电梯，楼层高年纪大的等于被困在家里。

”

赵教授说，由于住户都是老年人，大家都比较同意加装电梯，但因为都是退休员工，有些业主的经济条件并不是很好。

因此在最初，就考虑要选择最经济的方案。

除了要花多少钱，还有一大问题需要解决——低层住户对安装电梯并不太迫切。

为此，家住七楼顶层的赵教授上下奔走，主动提出楼上多出钱，楼下少出钱的费用分摊方案。

经过权衡和核算，分摊方案终于出炉了：

从二楼住户开始交钱，“起步价”6000元，逐层递加6000元，依次类推，七楼住户要出36000元。

“其实大家都是老人家，有事情比较容易商量。

”赵教授说，方案出来后，有住户提出参考邻楼逐层递加5000元的方案，这样低层住户就要承担更多。

但为了减轻低层住户的负担，高层住户就主动多承担了些费用。

整个过程让赵教授感受最深的就是：

加装电梯其实是对邻里关系的一种考验，邻里关系好，很多问题可以迎刃而解，而且最好不要孤立任何一个邻居。

虽然也有低层住户没参与凑钱，但出了钱的邻居也没有特意安装复杂的IC卡系统。

赵教授说：

“一是为了省钱，也为了更和睦的邻里关系。

”他向记者说了一个简单的道理：

本来没凑钱就感觉在圈子外了，如果还装上IC卡系统，更明显是把人拒之门外，更是不利于团结。

但是，因加装电梯影响邻里关系的例子比比皆是。

赵