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估价技术报告
房地产估价技术报告
一、估价程序
（一）选定专业人员组成评估小组；
（二）现场勘察，收集相关市场资料；
（三）调查核实有关法律文件，制定评估工作计划；
（四）进行评定估算，完成评估报告。
二、个别因素分析
（一）个别因素分析
1、估价对象
估价对象是位于贵阳市野鸭乡上寨村的11228.7平方米房屋（其中的5,296.25平方米办理了房屋所有权证，5500.00平方米办理了规划许可证），13,060.00平方米工业用地土地使用，挡土墙等14项构筑物，2项管道，49项机器设备，237项存货（详见评估明细表）。
2、产权状况
委估厂房办理了筑房权证高新字第0145号《房屋所有权证》，黔筑高新国用（2004）第27号《国有土地使用证》，地类用途为工业，使用权类型为出让，终止日期：
2047年4月。
3、估价对象个别特征
（1）、厂房
委估房产建成于2004年，钢架结构一层，层高约10米，建筑面积9213.29平方米（其中的5296.25平方米，办理了房屋所有权证），瓷砖外墙，金钢砂地面，水电齐全。
（2）、办公及其他用房
委估房产建成于2004年，混合结构一层或二层，层高约3米，建筑面积1153.22平方米（未办理房屋所有权证，办公用房办理了建设工程规划许可证），瓷砖外墙，地面为水泥清光（部分为瓷砖），内墙及顶刮瓷粉，水电齐全。
三、区域因素分析
委估资产所在的区域为观山湖区野鸭乡上寨村，处于观山湖区的开发区域。
观山湖区位于贵阳市西北部，经国务院批准，2012年12月21日正式挂牌成立，总面积307平方公里，下辖3个乡镇、10个新型社区，49个行政村、65个居委会，区域总人口超过45万。
区内有占地5500余亩的观山湖生态湿地城市公园、具有贵州典型地质特征的贵阳喀斯特公园以及湖水面积达14.78平方公里的百花湖。
贵阳轻轨从这里始发，贵广、沪昆、成贵、渝黔等高速铁路在这里汇集，快捷、高效的现代交通网络体系逐渐形成。
城市建设始终遵循生态文明理念，已建成市级行政中心、贵阳奥体中心、贵阳国际会展中心、贵阳火车北站、贵州金融城、西南国际商贸城、贵阳城乡规划馆、贵州博物馆等一批省、市区重大项目。
一座生态型、园林式、数字化的现代都市新城日臻形成，正逐步成为贵阳市新的政治、经济、文化中心，城市建设突飞猛进，城市面貌有了很大变化。
随着开发建设的逐步完成，该区域将成为商业及物流的理想区域。
资产所在区域紧临白云大道（210国道），附近有东林寺路、金朱东路、以及贵遵高速路混合型主干道通过，距观山湖区中天会展城、贵州金融城商住综合区约500米，半公里内有市内多路公交车通过（站台：
沙坡、金朱东路口、金朱大道），城市基础设施配套齐全，对外交通及公共交通条件较好。
四、市场背景分析
2014年，贵阳市延续贵阳市委七届十一次全会推出的关于建设“大贵阳”的战略决策，两城区改造继续深入，同时还启动了机场的扩建工程；观山湖区京东集团的入驻和客运西站的建设为区域物流发展和贵阳市立体交通的规划奠定了基础；白云区则继续保持高昂的“北拓”气势，引入多家实力企业共同发展沙文高新区，而综保区的建设又为区域发展提供有力保障；而众多房企的入驻，让花溪区在“南延”的道路上更进一步。
观山湖区位于贵阳市西北部，东靠黔灵山脉，南临三桥马王庙，西接百花山脉，北与白云区相接。
境内路网架构合理，贵阳地铁从金阳始发，贵广、沪昆、成贵、长昆、渝黔等高速铁路在观山湖汇集，快捷、高效的现代交通网络体系逐渐形成。
在发展方面，观山湖区重点打造“十大商圈”、“二圈二带”，形成“十大产业集群”，辐射“三大网络”。
以会展服务、金融信息、现代物流、商贸饮食、房地产、社区服务、总部经济、体育文化、旅游服务、医疗服务十大产业为重点，大力发展观山湖区的现代服务业商圈。
以诚信路商业（步行）带、轻轨（1、2号线）商业带，贵阳客站商圈、贵广铁路站商圈为基础，积极建设大型商贸商圈带。
全力引进大型企业集团，促进上述十大产业的集群式发展。
推进产业集群，加强观山湖区与贵阳市、观山湖区与黔中经济区、观山湖区与西南地区的合作和交流。
区内建设始终遵循生态文明理念高标准规划、高质量建设，已建成市级行政中心、西南地区规模最大的奥体中心、贵阳国际会展中心等，成功引进30多家企业总部入驻，已接近完工建设贵阳西南国际商贸城、国际金融中心、贵阳市火车站功能区，以及即将开工建设百花生态新城、金华采空区生态体育公园等一批重大项目。
一座生态型、园林式的现代化新城日臻形成，正逐步成为贵阳市政治、经济、文化中心。
五、最高和最佳使用分析
最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证并能给估价对象带来最高价值的使用。
1、法律上允许（规划及相关政策法规许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。
2、技术上可能，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。
3、经济上可行，即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
经过综合分析比较，结合本次估价目的为核实房地产价值着参考，因此以保持现状为本次估价的最高最佳使用。
六、估价方法的选用
根据“中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》，中华人民共和国住房和城乡建设部（建房〔2011〕77号）《国有土地上房屋征收评估办法》”，中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，结合本次评估目的及委估对象的特点，对委估资产中的收益性房产采用收益法进行评估（估价对象所在区域内无类似交易案例，不宜采用市场法；估价对象为有收益的房地产，宜采用收益法确定估价对象的市场价值）。
对其他资产采用成本法进行评估。
1、收益法，是预计评估对象未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其基本计算公式为：
式中：
V——房地产收益价格
a——房地产年纯收益
r——资本化率
n——未来可获收益的年限
s——年收益递增比率
此公式的假设前提为：
①收益按等比级数递增；
②r每年不变，且r≠s；
③年期有限为n。
2、成本法
成本法，是首先估算在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需的全部成本，再确定被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
其公式为：
评估值＝重置全价×成新率
七、估价测算过程
（一）收益法（以5296.25平方米厂房为例）
1、资本利率r的确定
本次采用复合投资收益率法确定资本化率，即将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：
r=M×rm+（1－M）×rE
式中r—资本化率（%）；
M—贷款价值比率（%），即抵押贷款占房地产价值的比率；
rm—抵押贷款收益率，即抵押贷款利率；
rE—自有资金所要求的收益率。
根据贵阳市房地产抵押贷款的一般情况，房地产贷款额度通常为70%，参照中国人民银行公布的一至五年的中长期贷款利率（rm）5.15%，根据估价对象的用途、区位条件及所处区域房地产市场状况，正常状况下工业用房置业投资的自有资金的正常收益率在5%～10%，根据估价对象的区位条件和用途，估价对象的自有资金的正常收益率（rE）为8%。
则：
r=M×rm+（1－M）×rE
=70%×5.15%+（1－70%）×8%=6.005%
则r=6.00%
2、收益年限n的确定
根据委托方提供的《国有土地使用证》，根据本次评估目的，其收益年限根据评估基准日2015年9月15日与终止日期2047年4月比较，剩余使用年限为31.62年；
3、收益递增比率s确定
估价对象地理位置环境较好，所处区域升值潜力较好，根据委托方所提供的待估对象近几年的租赁合同。
经估价人员对该区域同类物业租赁情况综合分析，以2015年的租金为基础，估价对象在其未来收益年限内每年获得总收益的递增比率约为5.0%。
4、年纯收益a的求取
年纯收益＝年总收入－年总支出
（1）年总收入
A.租金确定
估价人员通过对委估房地产附近区域内与委估房地产类似房屋租金的调查及估价对象近年来的实际租金的分析，租金每月约在25-28元/平方米左右。
结合委估房地产的具体情况，确定委估房地产目前的客观租金收益为26元/平方米。
B．空置率
根据评估人员待估房地产所在区域的类似房屋的实际租赁情况的调查分析，该区域房屋出租空置率平均水平为每年半个月。
（2）年总支出及年纯收益
A．营业税、房产税
营业税综合税率为5.50%（含城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%），附调基金1‰，房产税率为12%，则税费占年总收入17.70%。
B．管理费
按房地产年收入的1%计算。
C．维修费
按重置价值的1%计算。
经估价人员在当地市场进行的调查，并结合委估房产的实际情况确定其重置价值为：
主厂房1200元/平方米，办公用房1200元/平方米，其他厂房1100元/平方米。
D．城镇土地使用税
按贵阳市相关规定，税率为8元、平方米.年，土地面积按房屋一层占地面积计。
E．保险费：
按房屋重置价值的0.3%计算。
F．房地产年总费用（A–D项之和）
计算过程如下：
（以主厂房为例）
序号
价值计算内容
有关说明
估价对象
1
建筑面积
单位平方米
5296.25
2
分摊后土地使用权面积
单位平方米
5296.25
3
月租金
按元/平方米建筑面积·月计
26
4
空置率
每年按半个月计
0.50
5
年有效毛收入（元）
（1）×（3）×12×（1-年空置率）
1,583,578.75
6
管理费
（5）×1%
15,835.79
7
维修费
按房屋重置均价1200元/平方米×
（1）×1%
63,555.00
8
税金
（5）×17.70%
280,293.44
9
城镇土地使用税
土地分摊面积×土地使用税（8元/平方米）
42,370.00
10
保险费
按房屋重置均价1200元/平方米×
（1）×0.3%
19066.5
11
年运营费用
（6）+（7）+（8）+（9）+（10）
421,120.73
12
年净收益a
（5）－（11）
1,162,458.02
13
资本利率r
采用安全利率加风险调整值法
6.00%
14
收益年限n
按土地使用证载年限确定
31.625
15
年收益递增比例s
根据市场行情确定
5%
16
收益价值v
a/（r-s）×[1-（1+s）n/（1＋r）n]
30108598.66
17
单方价值
（16）/
（1）
5684.89
5、估价对象最终评估价值
通过以上评估，其评估结果为：
30108598.66元取整为30108599.00元。
评估单价：
5,684.89元/平方米。
同理，可评估得出其他厂房和办公用房的评估值。
评估详细结果见评估明细表。
（二）成本法
一）存货
委估存货为原材料，在用低值易耗品，产成品；其中原材料118项，在用周转材料27项，产成品95项。
评估人员在被评估单位相关人员的配合下，对列报评估的原材料和在产品存货进行了逐项盘点。
对原材料采用市场法进行评估，以近期相同或类似材料采购价与市场价格作为评估单价，从而得出委估原材料的评估价值。
经上述评估计算出原材料评估值为1,362,906.00元。
评估详细情况见评估明细。
（2）产成品评估
公司产成品，目前市场均有类似产品销售，以同类产品市场销售价格作为评估值。
经上
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