土地购买项目可行性研究报告.docx

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土地购买项目可行性研究报告

目　　录

目　　录2

第一章项目概况4

1.1项目区位4

1.2项目现状4

1.3项目周边的社区配套4

1.4基本财务数据4

第二章　投资环境分析5

2.1宏观市场分析5

2.1.1全国宏观经济环境5

2.1.2成都经济发展状况5

2.2房地产市场分析5

2.2.12014年上半年全国房地产市场运行情况6

一、房地产开发投资完成情况6

二、商品房销售情况6

三、房地产开发企业资金来源情况6

四、70个大中城市房屋销售价格指数6

五、全国房地产开发景气指数7

2.2.22014年上半年成都市房地产市场运行情况7

一、2014年成都市房地产市场主要调控措施7

二、住房公积金情况8

三、22条促进居民首套房和改善性住房消费8

四、成都市商业地产市场情况8

2.3成都房地产市场运行趋势及预判10

第三章　项目SWOT分析11

3.1项目优势11

3.2项目劣势12

3.3劣势应对策略13

第四章建设规模与方案13

5.1开发节奏控制13

5.2建设进度13

第五章营销推广策略14

6.1营销先导理念14

6.2营销理论支持14

6.3媒体推广策略15

6.4媒体选择原则15

第六章投资估算和财务分析17

7.1项目销售收入预测17

7.2项目预计总投19

7.3项目预计利润表20

7.4投资估算和资金筹措21

7.5项目盈亏平衡点21

第七章风险分析22

8.1政策与环境风险22

8.2项目经营管理风险22

8.3财务风险22

8.4市场风险22

第八章结论24

第一章项目概况

1.1项目区位

项目地块位于成都市青羊区苏坡乡中坝村4、5组，培风村6、7组的外光华片区，属光华大道沿线。

邻紧同辉国际学校、航天佳苑、成都树德中学、元益花园、锦绣光华、阳城心灵家园、荣盛花语城，毗邻成都市青羊工业集中发展区、成都飞机设计研究所、成都市妇女儿童医院及鹏瑞利广场。

商务、投资皆宜。

1.2项目现状

（1）地块紧邻日月大道和武青路及同辉路，背靠同辉国际学校。

（2）地块大致呈L形，地势平坦，周边自然环境、景观条件良好。

宗地周围已配建了排水、自来水、燃气、通信、道路等市政施。

（3）地块周边概况：

项目地块位于拥有双向八车道的日月大道，为市区到温江、崇州、大邑、邛崃连接成温邛高速公路及蜀都大道的主要通道，交通便捷，出行方便，沿日月大道可抵达市中心天府广场，公交、地铁的开通使宗地公共交通非常便利。

（4）地块地质情况预计与成都平原整体地质条件一致，即土地结构、承载力、地下水位和抗震性对开发建设无特殊处理要求。

1.3项目周边的社区配套

（1）项目交通四通八达

项目周边交通非常便利。

拥有完善的公共交通及轨道交通配置。

（2）地块项目建设以购物、娱乐、餐饮、健身、办公集群、商务及酒店等。

（3）整个项目商业开发面积约280000m²。

1.4基本财务数据

1.5项目总占地面积净面积为47788.91m²。

项目预计总建面积280000m²，其中酒店式公寓：

15000m²、五星级酒店：

25000m²、综合写字楼：

115000m²、商业：

45000m²、地下商业：

10000m²、地下车位：

2000个。

预计总投为140000万元，可实现销售24亿元。

第二章　投资环境分析

2.1宏观市场分析

2.1.1全国宏观经济环境

据国家统计局公布数据，2013年全年国内生产总值为568845亿元按可比价格计算，比上一年增长7.7%，我国经济承受各种冲击、保持平稳较快发展的能力达到了一个新水平，经济周期性波动幅度进一步缩小。

全年房地产开发投资86013亿元，比上一年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），其中房屋新开工面积201208万m²，比上年增长13.5%，全国商品房销售81428亿元，增长23.3%，全年房地产企业土地购置面积38814万m²，比上年增长8.8%，全年房地产企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。

2014年我国GDP增长率预计在7.6%左右，CPI涨幅预计在3%左右。

2014年我国经济总量将达到10万亿美元，意味着与美国的差距近一步缩小，超越日本一倍。

2.1.2成都经济发展状况

2013年成都市紧紧围绕“打造西部经济核心增长极”发展定位，经济保持平稳发展，GDP总量达到9108.89亿元，增长10.2%，增幅比全国和全省分别高出2.5和0.2个百分点，占四川省经济总量的34.7%。

随着成都完成了“世界现代田园城市”规划，全新产业功能区布局出炉，规划了4大总体功能区，13个市管产业功能区和19个区（市）县管产业功能区。

13个产业功能区为田园城市建设奠定经济基础。

改进招商方式，提高对外开放水平，全方位、宽领域、多层次地参与国际国内合作，按照产业分工定位，瞄准高端产业和战略性新兴产业，着力引进一批带动产业升级的重大项目，建设一批各具特色、高水平的现代服务业、高新技术产业和先进制造业产业集群。

必须大力改善软硬环境，努力提高成都的国际知名度、美誉度，在世界范围内树立起良好的城市形象，吸引更多的投资者到成都投资创业。

成都的未来将朝着世界现代田园城市的美好蓝图大踏步前进。

2.2房地产市场分析

2.2.12014年上半年全国房地产市场运行情况

一、房地产开发投资完成情况

　上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。

　　上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

二、商品房销售情况

上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。

上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。

其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。

三、房地产开发企业资金来源情况

　　上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。

其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。

在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。

四、70个大中城市房屋销售价格指数

　　房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。

2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。

　　6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。

其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。

与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。

　　6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。

　五、全国房地产开发景气指数

　　6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。

　　从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。

2.2.2　2014年上半年成都市房地产市场运行情况

一、2014年成都市房地产市场主要调控措施

1、1月21日成都公积金贷款买二手房，贷款期限不能超过20年。

2、4月26日成都成6个共有产权住房试点城市之一。

3、5月12日成都年内开展不动产统一登记。

4、5月6日成都市落户政策从70平米变为90平米。

5、6月17日成都民用建筑新建住区绿地率不得低于30%。

6、6月24日成都出台22条促进居民首套房和改善性住房消费

7、7月1日四川省免收首套房办房产证免收登记费

二、住房公积金情况

贷款最多为公积金账户余额的20倍，最长贷款期限不能超过20年，贷款期限加按揭房产楼龄不超过30年（含）。

3月1日起，《成都住房公积金再交易住房个人贷款管理办法》正式实行，成都公积金中心各分支机极都将按照这样的规定来执行二手房贷款

三、22条促进居民首套房和改善性住房消费

政府关注点已不再局限于房价，开始注重建立长期有效机制。

“22条”优化房地产政策、释放市场需求；同时从政策和财政上来推进项目与基础设施建设；以创新为驱动来加快产业发展，大力扶持企业的发展。

两会确立双向调控主基调，调控政策因地制宜

四、成都市商业地产市场情况

2014年1-6月，成都主城区商业新增面积36.7万㎡,同比下降38.8%，销售面积25.0万㎡，同比下降27.5%。

1、2014年1-6月，高新区为主城区商业市场存量最高区域，达到124.18万㎡，其存量占主城区总存量33%；其次为成华区，达到72.46万㎡。

2、商业市场成交量最高的为天府新区几大主体板块不大丰板块，天府新区及北改的规划打造是其商业产品相对畅销的主因

2.3成都房地产市场运行趋势及预判 

2.3.12014年第上半年，重点城市商品房市场价格向上趋势比较明显，开发企业现金流稳定。

2.3.12014年上半年，全国性调控政策放松，商品房市场主导地位已由买方向卖方倾斜。

2.3.3成都新建商品房市场总体稳定，开发企业保持较积极的拿地策略，为其竞买土地奠定了基础。

2.3.4近期成都多家银行房贷收紧，对楼市成交量有一定影响。

目前来看，信贷额度对成交量影响显著大于利率，若出现银行整体贷款额度紧张，将抑制成交量上涨。

2.3.5成都土地产市场受季节性因素影响，居住用地供应处于低位，量价均稳中有降，预计下季度土地市场将平稳回升。

2.3.6开发企业现金流稳定，对成都市经营性用地成交价格预期或将持续上调，为土地市场回升奠定基础。

2.3.7国家表态将针对各地房地产市场的不同状况，采取分类指导的方式实施调控后，2014年上半年房产市场发展有两个特点，一是全国房产成交均价虽然有所变动，但总体稳定；二是房价是出现明显的分化，一线城市房价温和上涨，部分二线城市房价有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市房价出现下降。

2.3.8根据国家分类指导调控，着重建立房地产调控的长效机制的原则，结合成都市房产市场现状，预计成都市地方不会进一步发布调控政策，且不排除放松或取消限购的可能。

第三章　项目SWOT分析

3.1项目优势

3.1.1地段优越、潜力无穷

项目位处成都市青羊区核心