单方提前解除合同属违约.docx

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单方提前解除合同属违约

房屋属违章建筑物，对此订立的租赁合同无效。

《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，对此都有了明确的规定，本是无庸置疑的。

但就目前广东的情况来看，农村为发展经济，积极招商引资办厂，没有经过任何规划、报批、报建，建起了大量的厂房、工棚，表面上是以厂房出资他人（多为台商、港商）合作办厂，实质上是出租厂房收取租金。

显然这样的租赁行为是非法的，是不应受到法律保护的。

现实中，农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的，村民的分红也就靠这一块。

不幸的是很多外商赚足了钱后，有的长期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身债务要村集体来背。

这种现状目前较突出，起诉到法院，法院又无法依法予以保护，村民怨气大。

法院现在处于一种两难境地。

一方面要依法办案，不能明知是违章建筑出租，也给予保护。

另一方面，法院作为地方经济秩序和社会稳定的维护者，又不忍看到村民受到巨大的经济损失，而且因为法院的依法办案导致村民对法院工作的误解，是任何法院领导都不愿看到的。

对类似这样的违章建筑出租问题，我们在审判实践中究竟应如何处理，是困扰基层法院法官的一大难题。

　　对违章建筑出租案件如何处理，有多种观点。

一是认为租金可以适当保护。

即首先认定违章建筑出租是非法的，租赁合同无效，但实际已租用房屋或场地，本着实事求是的原则，仍应给予一定的补偿，因为租赁合同的无效不象其他买卖合同，可以返还，租赁是一种行为合同，没法返还。

在计算补偿费时按房管部门评定的租金标准计算。

笔者认为，不管采用何种计算方法，只要对租金予以了支持，就是等于承认了违章建筑出租的合法性，与认定违章建筑出租是非法的前提相矛盾。

二是认为，对于违章建筑出租的非法所得应依照《民法通则》第134条第3款的规定对非法活动的所得予以收缴，以惩罚乱建乱租，冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。

站在村民的角度来看，违章建设的厂房、工棚出租的租金不能通过合法途径收回来，感情上是很难接受的。

但早知如此何必当初，违法乱建的后果不是不知道的，只是在利益的驱动下冒险而已。

同时，要批评的是我们的有关政府职能部门的失职、失察和纵容。

如果政府职能部门对农村的违章建筑加大监督、处罚力度，相信不会造成今天的尬尴局面。

笔者认为，对违章建筑的非法所得应予以依法收缴。

这是法律的要求，也是规范房屋建筑、租赁市场的需要，这个代价迟早要有人来付出。

更严格地说，行政执法部门没有对这种违章建设行为进行处罚，已是很照顾农村经济发展了。

其实，这样的光收房租、坐吃山空的经济发展是没有多大价值的。

单方提前解除合同属违约,须承担违约责任.

虽然合同没有约定提前退租的违约责任,但没有约定违约责任并不当然排除违约方承担违约责任,违约方仍须根据合同法的相关规定承担违约责任（合同法关于违约责任的规定可作为合同的补充条款）.因此,承租人要承担提前退租的违约责任,赔偿由于违约给出租方造成的损失.

合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

根据上述规定,出租方可不返还对方预付的半年租金及保证金（这些钱应作为出租方的损失赔偿予以扣除,两年合同履行完毕的租金应不止这个数）,如果承租方不同意,可由其起诉到法院通过判决来解决.

你公司的违约行为已经成立，对方可以追究你公司的违约责任；我国法律关于违约金的规定，并无具体的标准，不过违约金的性质是补偿性质，即补偿守约方的利益损失；关于你们之间的违约金是否可以降低，要根据实际情况来定，如果数额过高，当事人提出，人民法院会适当考虑

提前解除合同引发租赁纠纷深法院判出租方不违约

原被告互指对方违约

原告吉大公司诉称，2001年1月1日起被告承租吉大工业厂房二栋一楼，租期两年。

被告於2002年12月11日迁到深圳平湖镇龙西路139号二楼。

被告在租赁期间经常拖欠房租及水电费用，至其搬迁时仍欠吉大水电费及租金人民币1.8万元，并向吉大出具了欠条，承诺於2002年12月20日前还清欠款。

此后，吉大公司经一再催收均无果，故诉请法院判令被告清偿欠款人民币1.8万元，本案诉讼费用由被告承担。

被告骏泰公司答辩并反诉称，与原告订立了两份租赁合同书，2001年1月起履行的是主体厂房合同，租期为两年，2002年4月起履行的是铁皮房仓库的租用合同，租期为一年。

2002年10月原告称工业区拆除临时建筑，要求迁离铁皮房仓库，骏泰便退出铁皮房仓库的租用，后因仓库退租后与主体厂房生产不配套，骏泰於2002年12月10日迁离主体厂房。

原告所诉欠租及水电费用一事属实，但由於原告违约提前收回厂房，给骏泰造成了一定的经济损失，故反诉要求原告支付违约金人民币1.2万元；赔偿铁皮房仓库吊装、装修费用等人民币3万元；由原告退还被扣押的车辆和证件；由原告补开电费发票；由原告承担本案全部诉讼费用。

原告对被告反诉答辩称，被告反诉无理，吉大不存在违约行为，双方对铁皮房仓库并无装修约定，且被告并未对铁皮房仓库进行相关的装修；被扣押的车辆和证件系由被告自愿提供，未清偿欠款之前不应退还；工业区电费由吉大代收代缴，无法向被告提供用电发票。

被告反诉无理，请求法院予以驳回。

法院驳回被告反诉请求

龙岗区法院认为，原、被告之间就工业厂房及铁皮房仓库的租赁订立合同并实际履行，有双方提交的租赁合同、交纳租金的发票及双方当事人庭审陈述为证，原、被告之间租赁关系合法有效，对双方均具有法律约束力。

被告在租赁期间拖欠租金及水电费用累计人民币1.8万元未付，有被告出具的《抵押书》为证，事实清楚，证据充分，被告理应予以清偿。

原告的诉讼请求合法有理，法院予以支持。

关於被告的反诉请求部分，法院认为，铁皮房仓库的租赁因原告工业区对临时建筑的拆除而经双方当事人协商一致提前终止，原告为此向被告支付了补偿金，双方对此事已实际处理完毕，被告在本案中提出要求原告支付铁皮房仓库的装修费用等人民币3万元，缺乏事实和法律的依据，双方在合同中约定被告进行装修须先行经原告同意，原告否认被告曾对铁皮房仓库进行过装修，且被告对其所称损失未向法院提交任何证据证实，被告的此项反诉请求，法院不予支持。

关於被告反诉要求原告支付因提前解除厂房租赁合同的违约金人民币1.2万元，亦缺乏充分的证据，被告诉称系铁皮房仓库退租后影响厂房生产而终止合同，由本案查明事实可见，铁皮房仓库的退租系双方当事人协商的意思，而非原告单方所为，被告并未举证仓库退租对厂房租赁的影响，亦未提交任何证据证明厂房的迁出是因原告的单方要求所为，故而与双方合同中约定出租方要求承租方提前退租承担违约责任的条件不符，被告的此项反诉请求法院亦不予支持。

被告以案外人的车辆作抵押向原告作出还款承诺，但未履行，原告应於被告清偿欠款后向其返还抵押的车辆

租赁合同按约定合法解除依法不需承担违约责任

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

民事判决书

（2006）柳市民三初字第4号

原告：

柳州市雅丽得装璜有限责任公司，住所地：

柳州市驾鹤路3号国泰大厦1楼1-9号。

法定代表人张泽龙，公司执行董事。

委托代理人王跃辉，众维律师事务所律师。

委托代理人张海红，众维律师事务所律师。

被告：

柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会，住所地：

柳州市荣军路东巷62号。

法定代表人桂美玉，村委主任。

委托代理人梁宙英，桂中天律师事务所律师。

柳州市雅丽得装璜有限责任公司诉柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会租赁合同纠纷一案，本院2006年4月24日受理后，依法组成由审判员王朝君担任审判长、审判员徐宝华、李芃参加的合议庭，于2006年7月26日公开开庭进行了审理。

原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司的委托代理人王跃辉、张海红，被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会的委托代理人梁宙英到庭参加诉讼。

代书记员卢利红担任法庭记录。

本案现已审理终结。

原告柳州市雅丽得装璜有限责任公司诉称，原告于2005年5月27日与被告签订了《场地租赁合同书》，并依据该合同书积极履行合同，办理规划和报建等手续，虽经过原告数次的口头和书面催促，被告却拒绝按照该合同的约定履行协助义务，导致原告无法行使合同权利。

被告于2006年1月16日（盖章时间）发给原告的《通知》违反该合同的约定，向原告提出无理要求，明确表示拒绝履行该合同；被告于2006年3月27日（盖章时间）发给原告的《关于自然终止或提前解除（场地租赁合同书）的函》单方提前解除了该合同。

由于被告的前述违约行为，不仅导致原告出现了履约损失，还导致原告的合同期待利益无法实现。

给原告造成了巨大的损失。

为了维护原告的合法权益，特起诉，请依法支持原告：

1、判令被告赔偿原告损失11100元；2、判令被告向原告支付违约金1000000元；2、判令被告承担本案诉讼费的诉讼请求。

被告柳州市鱼峰区驾鹤村村民委员会辩称，一、原告所办得的临时用地、临时建设的手续等与《场地租赁合同书》的约定完全不符，因此是原告首先违约并致使双方的合同目的不可能实现，如继续履行只会给双方造成更大的、无法挽回的经济损失。

按照《场地租赁合同书》约定，被告提供3000平方米的场地租赁给原告，原告在无偿拆除该场地上原有价值160万元的房屋后，应投资约180万元建设沿街商业钢架大棚作汽车销售网点。

该钢架大棚建成后，产权归被告所有，而原告有15年的租赁经营权。

在这15年间，原告应向被告缴纳200万元的租金（前5年每年租金10万元）。

15年的租赁期满后，原告应将租赁场地和建筑物、装修物及固定设施等无偿归还给被告。

在合同期内如遇政府规划需要拆迁，土地补偿费和被原告拆除的约160万元房屋等也会得到相应的补偿。

现原告所办理的手续中，投资额由约180万元减少至约100万元，钢架大棚也变成了“简易”钢架大棚，这些均与《合同》约定不符。

原告所办得用地和建设的手续均为临时，使用期限均为两年。

按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》规定，临时使用集体所有的土地的，土地使用者应与集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同；禁止在临时用地上进行永久性建设，禁止将临时建设改变为永久性建设；临时用地和临时建设期满或因国家建设需要，建设单位或者个人必须无条件清场，退出临时用地和拆除临时建设，如临时用地到期限不交出或临时建设到期限不拆除的，再处以每日每平方米2元以上5元以下罚款，直到交出临时用地或拆除临时建设。

而按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除超过批准期限的临时建筑，是不予补偿的。

被告与原告并没有签订临时用地合同，而原告仅办得使用期限只有两年的临时用地、临时建设的手续显然与合同约定完全不符。

如双方按原告所办得的临时用地和临时建设的手续继续履行合同，在临时用地上建设起临时建筑物。

则原告依法只有两年的租赁经营期，两年的时间原告根本不可能收回投资成本，更谈不上有利润可赚。

而被告以3000平方米土地和拆除价值160万元的房屋为代价，换来的只有两年使用期限的临时用地和临时建设，而这两年被告仅能得到20万元的租金。

待两年使用期满或因国家建设需要，就要无条件退出临时用地和拆除临时建设，并且还不会得到任何补偿。

这样的结果无论对被告还是对原告均是不可能承受的。

二、被告按照合同约定在原告申报手续的材料上盖章，只是在原告办证过程中的协助行为，并不等于对办证结果的认可，更不等于是对《合同》的变更。

原告应对这些申报材料的内容负责。

并应当保证所办得的手续符合《合同》的要求。

三、被告给原告发《通知》和函件，提出解除或终止《合同》，完全符合法律的规定和《合同》的约定。

按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：

当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除