房屋维修管理手册.docx
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房屋维修管理手册
房屋维修管理制度
一、业主入伙时同管理处人员共同验收房屋，并记录在入伙验房表，由管理处负责联系施工队进行维修处理，维修所需的一切费用由施工队负责。
二、业主房屋自楼宇入伙起一年内发生的质量问题，都属于建筑施工质量保修期保修范围，管理处在接到业主投诉和反映情况后即报告工程部和主管领导，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销；
三、业主房屋入伙满一年后了生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上由管理处负责维修；属于业主在使用和装修中发生的问题，由业主自行负责；
四、如业主需要进行一般性的维修，可直接向管理处提出申请，由管理处组织维修。
维修好后由业主验收签名，管理处合理收费；
五、如业主提出较大的维修申请，管理处应上报公司，公司核实情况后，安排维修计划，组织人员进行维修，维修后经业主验收签字；
六、管理处在为业主房屋进行维修中，业主提出重新装修申请的，管理处可根据实际情况承揽装修业务，并按规定收费；
七、凡公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中支出，不再向业主收费。
维修服务项目及收费标准
服务类型
服务项目
计算单位
收费标准（元）
安装服务
安装玻璃
元/块
5
安装窗帘/毛巾架/晾衣绳
元/个
10
安装灯具/门铃/厨柜等
元/只
20
安装吊灯
元/台
50
安装空调
元/台
200
安装排风扇
元/部
20
安装热水器
元/部
60
拆空调/热水器/抽油烟机等
元/台
20
挂画、镜框
元/幅
5—10
安装线路
内线
元/条
50
外线
元/条
200
卷闸门
弹簧
元/根
100
胶片
元/片
5
锁
元/只
10
其它服务
代办电话开户
免费
代办煤气开户
免费
代办银行开户
免费
代佃有线电视
免费
代订报刊杂志/特快专递
免费
代客购物
元/次
5—15
更换地砖
元/
40
更换天花
元/
30
检修家用电器
元/次
10—300
市内传真（发/收）
元/页
3/2
室内绿化
元/次
20
修理窗帘/拉帘
元/次
10—50
修理防盗门
元/扇
40—100
修理家具配件
元/次
10—100
中英文打字
元/100字
10
房屋接管验收标准及检验办法
1、范围
住宅小区的住房及房屋内的水电配套设施；
2、标准
参照建设部ZBP30001-90标准的和国家1991年7月1日颁布的〈房屋接管验收标准〉及达到业主（住户）的合理要求。
3、标准及检验办法
A、梁、柱、板主体
a、按图纸设计分项检查，无变形、弓、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性的裂缝。
b、无钢筋外露；
B、顶棚
a、抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
b、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；
C、墙面
a，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
a、料（如磁砖）面层
a）粘贴牢固，无缺棱掉角；
b）面层无裂纹、损伤，色泽一致；
c）缝砂浆饱满，线条顺直；
D、对外墙面：
无裂纹、起纱、麻面等缺陷，无渗水现象；
4、地（楼）面
A、毛地面：
平整，无裂纹；
B、块料（如磁砖）面层；
a）粘贴牢固，无缺棱掉角；
b）面层无裂纹、损伤，色泽一致，对缝线条顺直；
c）对缝沙浆饱满，线条顺直；
C、水泥沙浆面层
抹灰平整，压光均匀。
无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。
D、卫生间、厨房和前后阳台地面
a）用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水；
b）第二天到楼下检查楼面有无渗漏；
E、门窗
a、开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无扭曲变形；
b、从室内轻摇门锁与门连接牢固，开启灵活；
c、木六油漆均匀，观察六缝线条均匀，不掉角，无变形；
d、单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，下班胶缝实，下班面层无裂缝，无操作和无刮花痕迹；
e、电子对讲门
a）开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；
b）不锈钢门无刮花痕迹；
f、防盗铁门无锈迹和乔花痕迹；
g、窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷：
可选择以下检查方法：
a）先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间（属天面均有檐口的房屋，普遍为多层住宅）自上而下均匀渗水，停止水后半小时检查每个窗台（墙面）是否有渗水；
b）查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗户关紧，雨后检查墙面和窗台是否泛水。
房屋管理及维修规定
根据国家有关法律和省、市有关法规，结合实际情况，制定以下规定：
1、在接管楼宇时，物业管理公司应代表业主对发展商所建楼宇及其附属配套设施进行验收，业主入伙时应尽力配合此项工作，及时反映有关质量情况，管理公司在验收之后提出及时的整改方案，由发展商视具体情况进行返修。
业主接收房屋钥匙即视为验收结束。
2、物业管理公司完成同发展商的接管工作之后，依据同发展商签定的委托代管协议，将承担对所有楼宇的全面管理和维修工作。
保修期内，依据买卖契约所定年限，从业主领取钥匙之日起计算，凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏）由发展负责。
3、房屋的室内部分及自用阳台住宅所有人自修部位，维修费自理。
4、承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道等到公用部分，以及公用上下水道、落水管、供电线路、消防设施、屋顶水箱等整体性的公用设备，产权为全幢住宅所有人共有，维修、更新以及大、中修费用从房屋本体维修基金中支出。
5、住宅建筑以外管理区域以内的道路上下水管道、井、化粪池、路洒照明、绿化等公共设施日常维护、维修由所有使用者共同承担修理、养护费用，由管理公司管理维修，在维修费用里支出。
6、住宅的公用部位、公用设备以及公用设施凡属人为损坏，由损坏者负责修复或者赔偿。
7、管理费的用途：
管理费将用于管理公司对涉及地域内的环境保护、清洁卫生、安全保卫、公共绿化养护、公灯、公水等能源消耗及有关设备、工具的使用折旧和材料使用消耗、管理人员工资及其它杂费等。
8、不经管理公司许可，不得任意拆动，改变房屋结构，不得在楼道、公共走道、阳台、围墙内和屋子顶上私自违章搭建、占地围栏，不经管理公司许可，不得在涉及房屋外立面上进行施工，违者经劝告不听，管理公司有权采取措施，直至恢复原样。
9、要爱护和正确、安全使用各种设备，不得将杂物倒入水池、马桶内，因保护不善、使用不当以致人为造成房屋设施损坏、管道阻塞者，除承担修理所需费用外，另外二倍罚款。
10、任何业主聘请的施工队进入管理区域施工都要先到管理公司登记，并将施工图交于物业管理公司认可，方可开展工程，竣工后应将竣工图交管理公司存档。
11、本规定未涉及的房屋管理与维修的内容，应参照国家、省、市及物业管理公司的有关规定执行。
室内维修办法
一、维修目的
为加强小区业主（住户）室内维修的管理，确保业主（住户）室内生活环境及设施处于正常运作状态，为业主（住户）提供方便。
二、维修原则
1、坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构件；
2、修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则；
3、方便业主（住户）的原则。
三、维修依据
1、符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定；
2、符合〈房屋修缮工程质量检验评定标准〉有关条款标准；
3、符合〈维修服务标准〉有关条款标准。
四、住户室内维修标准
1、楼层面漏水
1）维修程序
A、预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来；
B、如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶；
C、如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面；
D、其它地主漏水，应将相关部位处理；
E、检验：
维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象；
F、维修完毕后，请住户在〈维修申请单〉上签名验收。
2）告知住户使用须知：
应爱护使用任何用水设施。
2、换锁（木门、铁门）
1）维修程序
A、木门锁、铁门锁：
检查锁坏何处，如能处理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。
B、检验：
查看锁盖与琐孔是否配合紧密，反复开关数次，档看开关是否灵活自如。
C、维修完毕后，请住户在〈维修申请单〉上签名验收。
2）告知住户使用须知：
开关锁时不要用力过猛，不要用其它硬物开锁，定期给锁活动部位上油。
3、个别楼台层停水
1）维修程序
A、先检查是哪能一层没有水；
B、然后关掉总；
C、拆开支阀，取出滤网。
D、清洗滤网后，装回滤网和支阀。
打开总阀供水。
E、检验：
做好跟踪，到停水楼层检查住户是否己正常供水。
F、维修完毕后，请住户在〈维修申请单〉上签名验收。
2）告知住户使用须知：
楼层停水应及时通知管理处派专业人员前来检查维修。
4、维修程序
A、先查找原因
B、关好室内所有用水阀门
C、查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。
D、维修时先关水表前的水阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。
E、装入新水管
F、打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修墙面。
G、检验：
维修完毕后，请住户在〈维修申请单〉上签收。
2）告知住户使用须知：
不要擅自改动，确需改动，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知管理处派维修人员前来查看。
5、阀门接头漏水
1）维修程序
A、检查阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总制。
B、如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装腔作势上扭紧。
C、如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。
D、如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。
E、检验：
a）维修完毕后，把总阀门打开，检查是否漏水；
b）阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。
F、请住户在《维修申请单》上签名验收。
2）告知住户使用须知：
应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。
6、水龙头漏水
A、检查漏水情况，然后关上自来水总制；
B、如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水胶布，再把水龙头装上扭紧；
C、如是内芯断裂应更换内芯；
D、如是内芯橡皮过小或破损，应更换；
E、如是水龙头自身有泥沙而漏水，应更换水龙头；
F、检验：
检修完毕后，打开自来水总制，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水；
G、维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。
7、浴缸堵塞和漏水
1）维修程序
（1）堵塞维修程序
A、先查明原因
B、如是排水管有堵塞，打开检查口（如检查口在下层住户室内，应先与该住户预约维修时间），取出杂物，用水试通直到正常；
C、检验：
维修完毕后，往浴缸内放水，查看是否能正常排放；
D、维修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。
（2）水维修程序
A、先查明原因；
B、如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装；
C、检验：
维修完成后，往浴缸内蓄水，到一定量后，存放5分钟再排放，查看相关部位有无漏水；
D、修完毕后，请住户在《维修申请单》上签名验收。
2）告知住户使用须知：
使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。
8、通马桶
1）维修程序
A、先检查马桶堵塞原因；
B、用马桶抽子抽通马桶；
C、
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