现代商业街分析.docx

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现代商业街分析

城市设计原理

专业班级：

建筑学0902

学生：

刘国宁

学号：

090230216

指导老师:

田芳

我国现代商业步行街分析

摘要：

现代城市规划中越来越重视城市交通问题，因此人车分流的商业步行街得以迅速发展。

笔者从步行街的意义与特征、规划方式、基本元素设计、设计的原则等几个方面对商业步行街的设计进行了探讨与分析

一、现代商业步行街的概念与尺寸

商业步行街由众多零售商店、餐饮店、服务店等共同组成，按一定结构比例规律排列。

商业步行街按不同规模来划分，可以为大型商业步行街、中型商业步行街和小型商业步行街，大型商业步行街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。

目前全国最长的步行商业步行街是武汉的江汉路商业步行街，全长1210米。

中型商业步行街如深圳华强北路商业步行街和北京275米长的大栅栏商业步行街。

商业步行街按功能来划分，可分为综合型商业步行街和专业型商业步行街，前者如南北总长约为1600米的北京西单商业步行街;后者如福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。

商业步行街并不是规模越大，街道越长越好。

过于庞大的规模往往会给行人一种难以亲近的感觉，而且对于行人的体力也是很大的考验。

一般来说，商业步行街应该控制在300米左右，对于某些大城市的一些大型的商业步行街也不应该超过600米，宽度应该控制在20—25米。

街道两旁的建筑物一定不能太高，一般不要超过三层。

过高的建筑物摆在步行街并不宽的街道两旁，会给行人带来压抑的感觉。

同时，从心理学角度来说，人们倾向于平行的移动，对于垂直方向的移动，在不必要的情况下，人们会选择避免发生。

所以，高层建筑的商家在商业步行街上，往往成了摆设，并没有多少商机可言。

二、现代商业步行街的类型与空间环境的布置

1、专业商业步行街

鉴于整个商业步行街商品的统一性特点，整个商业步行街的市场成本比较低，只要商业步行街的开发商/经营商对整个商业步行街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。

另外，因为专业商业步行街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业步行街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。

专业商业步行街的特点

商业步行街规模特点。

首先，规模大小和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业步行街和经营建材的商业步行街其规模可能会有较大的差别。

北京的"女人街"属于典型的女性服装商业步行街，每个独立的"女人街"规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。

其次，和所在城市的经济规模与人口规模有关，同样是一条“女人街”，在北京的规模肯定可以做得比在厦门的大。

总之，商业步行街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。

如果一个商业步行街盲目追求规模效应，那么商业步行街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

专业商业步行街规划设计特点。

沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业步行街可以是一条街，也可以是一条主街、多条副街；商业步行街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。

一个商业步行街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。

2、复合商业步行街

的经营内容没有统一性、协调性，所以开发商/经营商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。

除此因素以外，复合商业步行街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。

复合商业步行街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。

北京的王府井商业步行街，西单商业步行街，前门大栅栏商业步行街，上海南京路都属于典型的复合商业步行街形式，它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。

国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业步行街的形态，运做成功的几率比较小。

运做成功的前提是不采取短期行为、采取适当的租售结合比例，接受相对于住宅地产项目长的投资回收周期。

大城市往往已经有历史形成大型复合商业步行街的，市场竞争的压力很大，如果想新建同等规模的复合商业步行街项目，无疑市场风险会比较大。

对于中小城市来讲，复合商业步行街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是当地第一个复合商业步行街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。

复合商业步行街的特点

复合商业步行街规模特点。

复合商业步行街大多数规模庞大。

无论北京的王府井商业步行街，还是上海南京路，都是商业"巨无霸"，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。

新开发复合商业步行街的规模决策对开发商是一个考验，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发容易失败。

三、商业步行街的条件

成功的商业步行街须具备以下条件：

1、限制汽车的进入，考虑以人为主的使用与尺度。

2、街二道必须增设人性化的点缀设施，包括路灯、广告、展示牌、钟塔、布告栏或特殊景物等。

3、步行街必须提供体息的空间与设施，例如体息座椅及观赏景物等。

4、适度植栽绿化，精设铺面，以美化都市街道的景观和都市环境品质。

5、引进与空间尺度相称的文化娱乐活动。

四、现代城市商业步行街布局原则

1、最短时间原则。

在经济发达的大型城市，由于乘车购物，距离已不再是决定顾客商业行为的主要因素，道路的通行能力已成为影响购物的重要条件。

商业中心区建筑高度密集、道路狭窄，汽车通过能力受到诸多因素的限制，给乘车购物者进入中央商业区造成极大的困难。

所以，中央商业区不再是最便捷的购物场所。

到城市的外缘地带去购物，虽然是舍近求远，但它比到中央商业区购物可以节约时间、提高效率。

因此，商业的“接近性”原则时，不再用距离指标，而是用乘车时间指标。

2、接近购买力原则。

按着传统的布局理论，城市商业密度与人口密度成正比关系，城市的中央商业区多位于人口稠密的几何中心。

随着中、高产阶级居民区向城郊辐散，顾客购买潜力也出现离心倾向，根据接近购买力的原则从事商业布局，在城市外围配置一系列新的商业群已是大势所趋。

3、消费心理学的原则。

消费者的心理和购买行为是这一设计和布局的重要依据之一。

社会购买力随着中产阶层居住区的辐散而呈离心分布，高消费居住区主要分布在城市周围的近郊，这个地带应以设立销售高档商品为主的大型商场为宜。

在中央商业区附近是低收入居民区，应以供应价廉物美的大众化商品为主。

介于上述两地区之间的商业点，则低、中、高档消费品兼而有之，而且有要适当的比例。

4、停车场原则。

配置与商业区规模相适应的停车场，已成为布局新商业体系的必要条件。

没有停车场设施的商店就会无人问津，缺少停车场的传统中央商业衰落的一个主要原因。

当然，在规划现代城市商业中心布局时，还要考虑经济上的原则，如缩短销售渠道的长度，加宽商业渠道的宽度，减少商品流通环节等。

五、商业步行街的视线引导与人流分析

现代步行街由多层建筑构成。

但要把购物者引到楼上并不容易，因此承租户经常不愿意租用二楼以上的铺面。

因此，引导人流垂直向上运动是成功的关键，步行街的广场和垂直交通工具能够发挥重要的作用。

广场是垂直交通组织的关键点，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励人流上行。

富有趣味的垂直交通工具，跨层自动扶梯、玻璃观景电梯等能在广场创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。

广场的空间和步行街是一体的，围绕广场布置休息和餐饮座椅，广场举行的活动就能够让上面各层空间共享和参与。

为此，一些步行街的广场有意设计成台阶形，方便开展各种表演活动。

步行街广场还经常用来作为儿童乐园，提供各种儿童游乐设施，让购物中心对儿童也充满了吸引力。

承租户商店。

商业步行街的承租户商店种类多样，包括百货商店、超级市场、食品店、时装店等以及服务业态的店铺。

承租户的平面布局和店面设计，既要保证所有商店具有整体性，同时又要避免标准化的设计，提供表现个性的机会，避免对零售商的销售模式和原始想法造成不必要的限制。

店面是用来吸引购物者的最重要的因素，店名招牌和标志设计、橱窗和商品展示方式是商店特色和形象的体现。

承租户个性与特色表现应当加以鼓励，富有变化的店面设计是商业活力的来源。

美食广场。

如果想让购物者在商业步行街长时间停留，需要为他们提供休息和餐饮娱乐设施。

美食广场包括售卖厅和座椅区，由独立经营的售卖亭提供各种风味小吃及烹饪食品，售卖亭中间布置公用座椅。

如今，在现代商业步行街，各种类型的美食广场都被视为一个有价值的锚固点，用于延长消费者的停留时间，让他们光顾尽量多的商店，它的存在价值绝非自身获得的商业利益所能代表的。

美食广场在商业步行街的位置选择是商业步行街成功的关键，容易发现的显眼位置以醒目而有特色的入口直接面对街道，对消费者具有很强的诱惑力。

停车环境是商业步行街的重要参数。

现代商业步行街需要设有停车场和相应的停车设备，其规模视商业步行街的规模和类型而定。

公共空间。

商业步行街的公共空间包括步行街文化活动广场、儿童天地、街道、电梯和停车场以及步行街上的各种节点，它们在功能上不仅起着聚散和疏导人流、组织水平和垂直运动的作用，而且通过提供相应的设备和设施，还能够满足开展各种娱乐、展览、表演和促销活动的需要，有助于商业步行街获得商业利益。

此外，商业步行街还要为一些社会化的公共活动提供便利，通过短期或常年举办展览和表演活动，把消费者吸引到商业步行街来。

六商业步行街的图底分析

现在商业步行街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。

商业步行街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。

每个商业步行街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

在我们的设计理念中，认为建筑设计应该有三个层次：

第一个层次是宏观的外观造型。

从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。

第二个层次是我们通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。

第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。

人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。

越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。

作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。

现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。

现在新出的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层近人的部分。

建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方。

七商业步行街建筑阴影分析

建筑阴影遮阳商业步行街周围的建筑较密集且出现越来越多高层建筑，这为建筑阴影遮阳（见图）提供了良好的条件，在炎炎的夏日就能给户外人们提供很好的遮阳保护，但是建筑阴影会随太阳高度和太阳方位角的移动而发生位置的改变，它与影响区域有一个时间上的关系，即始终有一个时间段部分的区域会直接暴露在60太阳直射下，这使我们可以考虑建筑阴影与绿化遮阳结合，用树荫来填补建筑阴影在某些时间段上的空缺，那么就可以创造一个更为舒适的环境。

八当前我国商业步行街规划设计存在的问题

随着经济的发展，二十世纪九十年代以来人们开始意识到，我国的很多大型都市也开始变得不适宜步行了。

九十年代后期，人们越来越怀念那曾经能够“漫步”的都市，以北京王府井步行街建设为标志，我国的商业步行街开始进入了快速发展的时期。

但当前国内各大城市争先恐后进行如火如荼、大拆大改