前期物业服务协议.docx

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前期物业服务协议

前期物业服务协议

本协议当事人：

1、栋单元楼号

业主：

（以下简称甲方）

2、（以下简称乙方）

第一章总则

第一条根据国务院《物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》以及相关法律、法规、政策的规定和成都市华兴住宅房地产开发有限公司制定的XXX《临时管理规约》（以下简称临时规约）和与成都双流华兴住宅物业发展有限公司签订的《XXX前期物业服务合同》（以下简称服务合同）的约定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方对XXX提供前期物业管理服务事宜，订立本协议。

第二条为加强XXX的物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境卫生和正常的公共秩序，保障物业的安全、合理使用，创造舒适、清洁、安全、优雅的生活环境，本协议是根据国家相关法律、法规和物业管理规定所制定，对全体业主、物业使用人和物业服务企业均有约束力。

第三条本协议所称的前期物业管理是指：

自房屋出售之日起至业主大会选举产生的业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签定《物业服务合同》生效时止的物业管理。

第四条本协议中，乙方所提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。

第二章物业基本情况

第五条物业基本情况

物业名称：

XXX

所购房屋销售（预售）合同编号

所购房屋基本情况：

房屋类型：

房屋面积：

㎡

座落位置：

第三章双方的权利和义务

第六条甲方的权利和义务

1、按照临时规约、服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，按时足额向乙方交纳包括但不限于物业服务费、水电气费及分摊、各项代收代缴等费用；

2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

3、提出制定和修改临时规约、业主大会议事规则的建议；

4、参加业主大会会议，行使投票权，享有选举权、被选举权和监督权；

5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；

6、监督物业服务企业履行物业服务合同；

7、对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

8、监督物业共有部位、共有设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

9、遵守临时规约、服务合同、《装饰装修管理服务协议》（以下简称装修协议）等各项制度、约定；

10、遵守本建筑区划内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

11、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

12、按照国家有关规定交纳专项维修资金；

13、法律、法规规定的其他权利、义务。

第七条乙方的权利和义务

1、按照临时规约、服务合同、装修协议等制度、约定，履行服务合同；

2、按照临时规约、服务合同、装修协议等制度、约定，向业主、物业使用人提供物业服务；

3、按照临时规约、服务合同、装修协议等制度、约定，向业主、物业使用人收取包括但不限于物业服务费、水电气费及分摊、各项代收代缴等费用；

4、接受甲方按照临时规约、服务合同、装修协议等制度、约定，对物业服务工作提出的建议；

5、对物业共有部位、共有设施设备和相关场地进行维护、修缮、服务与管理；

6、按照政府相关规定，使用物业专项维修资金；

7、制定本建筑区划内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

8、可委托专业公司承担本建筑区划内的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

9、劝阻、制止、报告违反国家法律、法规以及本建筑区划的临时规约、服务合同、装修协议等制度、约定的行为；

10、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

ll、建立健全本物业的物业管理档案资料；

12、向甲方提供有偿专项服务和有偿特约服务；

13、法律、法规规定的其他权利、义务。

第四章物业管理服务内容和质量标准

第八条房屋共有部位的维修、养护和管理

1、对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共有部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

4、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

第九条物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理

1、对共有设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；

2、建立共有设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；

4、对共有设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行，出现故障时，及时维修；

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全；

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%；

lO、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

第十条物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

l、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次；

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗2次；共有部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。

及时清除区内主要道路积水；

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；

4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；

5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

第十一条公共绿化的养护和管理

l、有专业人员实施绿化养护管理；

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

3、定期清除绿地杂草、杂物；

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

第十二条车辆停放管理

l、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

2、执行政府有关部门交通管理的规定。

第十三条公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

l、协助公安部门维护本建筑区划内的公共秩序；维护本建筑区划内公共场所、公共设施设备的安全防范；

2、协助公安消防部门对本建筑区划内的消防设施设备进行维护、管理，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施；

3、小区主出入口24小时值勤，对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。

第十四条装饰装修管理服务

1、对进出小区的装饰装修、访客等非业主、非使用人实行登记管理；

2、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定审核业主（使用人）的装饰装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、长时间侵占共有部位、危及房屋结构安全及拆改共有管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门；

3、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。

第十五条物业档案资料管理

l、接管验收手续齐全，具有完整的验收资料、图纸、档案；

2、房屋及其共有设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；

3、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。

第十六条其他服务

l、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上；

2、设有服务接待中心，公示16小时服务电话。

急修l小时内、其它报修按双方约定时间到达现场．有完整的报修、维修和回访记录；

3、根据业主需求，提供物业服务合同之外的专项服务和特约服务的，公示服务项目与收费价目，公示中未列出的，双方临时约定。

第五章物业管理服务费用

第十七条本建筑区划物业服务收费选用包干制方式：

物业服务费用由甲方按其拥有物业的建筑面积（办理了产权证的，按产权证登记面积计算；未办理产权证的，以购房合同面积计算）预先交纳，具体标准如下：

高层：

1.40元／月．平方米；

洋房：

1.20元／月．平方米；

叠拼：

1.20元／月．平方米；

商业：

2.00元／月，平方米；

第十八条物业服务费用主要用于以下开支：

（l）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护费用；

（3）本建筑区划清洁卫生费用；

（4）本建筑区划绿化养护费用；

（5）本建筑区划秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）法定税费；

（9）物业服务企业的利润；

（10）其他物业管理必要的支出费用。

乙方按照前条标准收取物业服务费用，并按服务合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第十九条根据《成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施《四川省物业服务收费管理细则》意见的通知》（成价费[2004]239号）规定，本协议所约定的物业服务费用，不包括物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用、居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）、车辆停放费、共有设施（如游泳池等）使用费。

是否购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险，应遵照业主大会决议。

居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）由甲方按6元／月．户另行交纳。

车辆停放服务费、共有设施设备使用费由甲方按合同约定或乙方制定的相关规定另行交纳。

（政府有相关标准的，按政府文件执行）。

第二十条甲方应于合同按约交付之日起足额交纳物业服务费用。

甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任。

甲方与物业使用人之间的交费约定，甲方应及时书面告知乙方。

第二十一条物业服务费用按季交纳，甲方或物业使用人应在每季度开始之前，提前十五日履行交纳义务。

第六章物业的经营与管理

第二十二条停车场收费分别采取以下方式：

（本条所涉及的收费标准，以物价局核定为准）

机动车使用人应按露天车位元/个·月、车库车位元/个·月的标准向乙方交纳停车服务管理费。

非机动车停车场，摩托车每月按__元／辆、三轮车每月按__元／辆、电动自行车每月元／辆、自行车每月按元／辆、老年车每月按__元／辆向乙方交纳停车服务管理费。

机动车停车场车位所有权由业主购置的，车位产权人应按室外露天车位元/个·月、室内车库车位元/个·月的标准向乙方另行交纳停车服务管理费，并与乙方协商议定服务内容及各自的权利、义务，签订书面停车管理服务协议。

乙方应与停车场车位包月使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利、义务。

本建筑区划内的停车场，应优先满足本物业内业主或物业使用人的停车需要，确有空余的，乙方可对外实施车辆停放服务。

乙方所收取的车辆停放服务费主要内容为：

停车场地占用费；停车场配套设施设备购置、运行、维护、保养费；停车场管理服务人员的工资、福利、税金；

停车场地的清洁卫生管理、维护；停车场正常运转所需的水电费等费用。

第二十三条本建筑区划内若有属于全体业主所有的停