房托基金运作模式.docx

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房托基金运作模式

一、凯德置地

（一）背景概况

凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市。

集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。

集团也同时是亚洲最大的房地产基金管理者之一。

凯德集团凭借其雄厚资产、多元房地产领域知识、先进产品设计和开发技能、积极资本管理策略以及庞大市场网络，持续开发优质房地产产品与服务。

凯德集团旗下的上市公司包括澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托。

集团在中国的三大业务单位，包括凯德中国、凯德商用中国和雅诗阁中国，核心业务涵盖住宅、办公楼、购物中心、服务公寓、综合房产及房地产金融，总管理资产超过2,000亿元人民币。

凯德中国业务结构图

嘉德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。

作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。

凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。

凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。

雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部设在新加坡。

在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。

目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。

嘉德资产管理有限公司是世界领先的房地产基金管理者，是专门从事房地产基金管理和金融咨询的亚洲市场先锋。

集团旗下管理着5支房地产投资信托（REIT）和17支私募基金，其中涉及中国业务的信托有2支，私募基金有9支。

（二）凯德置地经营模式：

地产开发+资本运作

资金链条：

凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChinaTrust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。

对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国信托（CRCT）拥有优先购买权。

这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REIT一条完整的投资和退出的流程。

嘉德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，规模约6亿美元。

其与深圳国际信托投资有限公司（深国投）的合资公司已经投资全国19个零售商场，总建筑面积超过90万平方米，总值估计约9亿美元。

嘉德商用中国孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租，并可能在未来与北京华联以及其他伙伴合作，主要项目包括嘉德置地以1.64亿美元购入的北京西环广场。

项目运作流程：

凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信托（CRCT），将其转化为公众投资。

因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。

资本运作：

嘉茂零售中国信托

嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChinaTrust，简称CRCT）是新加坡首个专注于中国零售型房地产的信托投资基金（REIT），于2006年12月在新加坡挂牌交易，嘉茂零售中国信托（CRCT）设立的目标是长期投资于由中国零售商场组成的多样化资产组合。

嘉茂零售中国信托（CRCT）最初的资产包由布局于中国5个城市的7所零售商场组成。

该资产包价值约6.9亿新元，总可出租面积约为41.3万平方米。

其中7所商场分别是北京的望京购物中心、九龙购物中心和安贞华联商厦，上海的七宝购物中心，郑州的郑州购物中心，呼和浩特的金宇购物中心和芜湖的嘉信茂广场。

2008年2月嘉茂零售中国信托收购了西直门嘉茂购物中心，完成了上市后的首笔并购交易。

截至2010年3月31日，嘉茂零售中国信托（CRCT）的总资产规模大约12亿新元，其优质和地域多元化的商场组合是国际和国内大型零售商进驻的焦点，如沃尔玛、家乐福和北京华联集团。

嘉茂零售中国信托（CRCT）是通过离岸、在岸的两级特殊目的公司持有内地物业，即必须在境内设立外商独资或合资公司，境外在巴巴多斯设立特殊目的公司（SPV），SPV公司持有境内公司股权，CRCT则通过收购SPV股权实现上市。

此双层结构虽然复杂，且税务负担相对较重，但仍证明是一条可行的海外上市之路。

凯德置地计划长期在中国发展，故而在2004年购入或开发物业的时候，都是通过在境内注册的外商独资企业（WOFE）或者合资企业操作。

注入CRCT的七个物业中，有六个都是凯德100%持有，因此有六个WOFEs；另外一个（新芜商场）凯德仅持有51%，深国投持有49%，凯德只是将外方的部分放入CRCT。

这些在岸公司的权益分别由三个在巴巴多斯注册的SPV持有，CRCT则通过收购，把这三个SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。

嘉茂零售中国信托结构图

（三）集团的资产配置作用

在私募基金与REITs的相互支持中，集团公司作为资产配置的中心和中转枢纽推动着基金平台的打造；在项目运作过程中，集团公司作为组织者和管理者推动着目的成熟。

集团公司从旗下投资和资产管理团队手中买下成熟的商用物业，置入旗下REITs（嘉茂零售中国信托CRCT），通过增发为收购融资。

集团公司在整个基金平台的构建中充当着资产配置的核心。

综上，从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德置地构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种地产开发+资本运作的模式是凯德置地地产经营模式的核心。

下图全面地表现了凯德置地的运营流程。

凯德置地营运模式

二、丰树集团

（一）背景概况

丰树是以亚洲为中心的房地产开发、投资及资本管理公司，总部位于新加坡。

丰树产业私人有限公司是领先的房地产公司，业务策略侧重于投资亚洲富有增长潜力的市场。

在不同的房地产领域开发的项目屡获大奖并带来持续的回报，这些业绩表现充分证明他们作为开发商、投资商及资本管理商的核心竞争力。

截至2013年3月31日，在亚洲自有和托管的办公楼、物流、工业、住宅、零售及综合用途物业价值达218亿新元。

∙目前，丰树管理着4只新加坡上市的房地产投资信托：

丰树物流信托、丰树工业信托、丰树商业信托、丰树大中华商业信托，以及5只私募房地产基金：

丰树中国机遇基金II、丰树印度中国基金、丰树工业基金、联昌丰树房地产伊斯兰基金2、联昌丰树房地产基金，旗下包括一系列多业态的资产组合。

为巩固在亚洲区域的的业务，他们在新加坡、中国、香港、印度，日本、马来西亚、韩国及越南也设立了办公处。

中国是丰树在海外最大的市场之一。

中国包括香港占丰树自有及托管资产总额的31.5%，约68亿新元。

丰树于2005年首次进入中国市场，投资物流物业。

之后，进一步扩大投资范围，目前已在中国多个城市，包括上海、北京、广州、佛山、天津、无锡、西安、郑州及香港，投资物流、工业、办公楼、零售及综合用途等房地产项目。

（二）丰树集团经营模式：

资本管理+地产开发

丰树采用将房地产资本管理、开发与资产管理技能相结合的轻资产业务模式，从泛亚资产组合中取得持续丰厚的回报。

丰树在房地产价值周期中发挥三重互补协同的角色。

作为资本管理商、开发商及投资商，他们能够在不同的资产类型领域识别并提升价值。

业务覆盖整个房地产投资程序，从寻找项目与形成交易，收购与重组高增长潜力的资产组合以进行投资，到强化资产组合实现价值创造，再到退出投资获取回报。

丰树房地产资本管理业务让领先的机构投资者从投资中获得持续丰厚的回报。

在2005到2012年期间，集团管理资产的复合年增长率达到34%。

 截至2012年3月31日，集团管理着价值达199亿新元的房地产资产。

丰树通过将物业转型为高收益的房地产，成为一代‘复兴’开发商，将自身与传统的房地产公司区别开来。

成功盘活新加坡24公顷的港湾区及附近13.5公顷的亚历山大区，即充分显示了他们的项目开发实力。

凭借在新加坡的卓越房地产开发记录，丰树跨越新加坡，将开发专长伸展至整个亚太区域。

（三）丰树房地产投资信托

丰树物流信托（MAPLETREELOGISTICSTRUST，SGX：

M44U），在2004年，由丰树产业私人有限公司分拆而来，是首份成立房地产信托基金。

主要在新加坡、日本、香港、中国内地、马来西亚、韩国和越南经营投资于物流产业的房地产投资信托。

总部位于新加坡，股份在2005年7月28日于新加坡交易所主板上市。

而招股价为0.63至0.68坡元，发行股份为310,877,000股，集资额为243,000,000坡元。

丰树工业信托（MapletreeIndustrialTrust，SGX：

ME8U），在2008年，由丰树产业私人有限公司分拆而来，是第二份成立房地产信托基金。

主要在新加坡经营投资工业产业的房地产投资信托。

总部位于新加坡，股份在2010年10月21日于新加坡交易所主板上市。

而招股价为0.93坡元，发行股份为594,913,000股，集资额为1,000,000,000坡元。

丰树商业信托（MapletreeCommercialTrust）截至2013年年底的第三财季可派发收入报3872万元，每单位可派发收入报1.865分，比预期的1.615分高出15.5％，也比上财年同期高出11.9％。

该信托第三季的营收报6840万元，净房地产收入报4940万元。

每单位盈利为1.739分，净资产值1.07元。

丰树大中华商业信托（MapletreeGreaterChinaCommercialTrust），在2013年，由丰树产业私人有限公司分拆而来，是第四份成立房地产信托基金。

主要在大中华经营投资于作办公和零售用途的房地产。

总部位于新加坡，股份在2013年3月7日于新加坡交易所主板上市。

而招股价为0.93坡元，发行股份为776,636,000股，集资额为12.9亿美元（100.62亿港元、16亿新加坡元），主要投资者包括友邦保险、摩根士丹利、挪威中央银行投资管理、世邦魏理仕和Henderson Global Investors等，便已合共认购了9.535亿股，同时已超出了当时和记港口信托集资额

三、万科集团

（一）背景概况

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。

经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。

近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。

销售规模持续居全球同行业首位。

在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。

产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。

坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。

同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。

（二）万科股票信息

公司名称：

万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）

英文名称：

CHINAVANKECO.,LTD.（缩写为“VANKE”）

注册资本（万元）：

1,101,496.8919

股票上市地：

深圳证券交易所

证券简称及代码：

万科A（000002）、万科B（20000208）、万科G1（11200508）、万科G2（112006）

房地产投资基金运作模式

一、地产基金来源

国际房地产基金资金来