山东省嘉祥县城区东部嘉祥420亩项目建筑设计任务书.docx
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山东省嘉祥县城区东部嘉祥420亩项目建筑设计任务书
嘉祥420亩地块项目
建筑设计任务书
安徽大悦堂房地产顾问有限公司
2013年10月
目录:
一、项目概况
二、规划设计依据
三、方案设计要求
四、设计成果要求
一、项目概况
(一)地理位置
项目位于济宁市嘉祥县呈祥大道南侧,嘉丰路东侧,嘉美路西侧,顺祥路北侧。
(二)整体区块
项目位于山东省嘉祥县城区东部,离济宁市约8公里,在嘉祥到济宁的必经主干道上。
项目交通方便,所在位置为嘉祥县城市东部偏郊区。
(三)周边介绍
项目北侧的呈祥大道,是嘉祥县的东西主干道,西连嘉祥县城,东接济宁市区,交通非常便利。
目前,项目周边有嘉祥石雕艺术公园(项目西侧6公里)和正在建设的嘉祥体育馆;项目周边配套略显不足。
随着嘉祥城市化进程的不断加快,以及嘉祥向东部的发展,项目所在的东部区域住房、商业的需求量将得到较快提升。
(四)初步规划
项目总用地面积约420亩,其中270亩配建100兆瓦发电站,剩余150亩作为住宅或者住宅及办公用地。
规划思路一:
150亩商住项目
容积率为:
3,总建筑面积30万㎡。
其中住宅建筑面积27万㎡,商业建筑面积3万㎡;规划用地性质为商住。
规划思路二:
68亩办公,82亩商住项目
办公本方案暂不考虑,商住按照容积率3计算,总建筑面积16.4万㎡,其中住宅15万㎡,商业1.4万㎡。
二、规划设计依据
(一)规划依据
1、地块出让公告
2、土地出让合同及用地红线图
3、计委立项批文
4、中国、山东省、济宁市、嘉祥县相关法规及标准
5、本设计任务书
(二)地块控制性规划要求(建设主管部门所定,须强制执行)
详见地块规划设计条件通知书。
三、方案设计要求
(一)项目定位
项目整体定位为:
高品质、高科技、绿色环保节能宜居小区;突出“品牌”、“品质”、“科技”、“绿色”、“环保”、“节能”、“景观”、“舒适”、“实用”概念,引导嘉祥县居住潮流。
项目整体规划以32层和33层的高层为主,突出项目高科技、现代感的品质。
建筑整体风格定位为:
现代简约式风格,略带艺术气息,典雅气质。
(外立面采用中性偏暖色色调;具体建筑风格由建筑设计院提供3套以上建筑风格参考图供开发公司领导最终确定)
(二)总体规划要求
1、规划方案应功能分区明确,与周围环境协调,充分考虑建筑特色和各项技术要求。
能够体现城市规划及城市设计要求,并具有独特的设计品质和理念,方案涉及到的消防、环保、园林绿化、人防、水利、电力、交通等问题,应符合各专项规划要求。
2、项目地块分为工业和商住两部分,建议工业和商住之间应有宽阔的绿植遮挡,使工业对居住造成的影响降低到最小。
3、项目住宅设置的出入口应充分考虑到物业管理的便利;建议,若是150亩商住,项目沿呈祥大道、嘉美路、嘉丰路各设立一出入口,主出入口放在呈祥大道上;若是82亩商住,项目沿嘉美路设立一主出入口,呈祥大道设立一消防通道。
4、充分挖掘绿化空间,小区外围及内部做足绿化,并着重处理好项目主出入口的绿化景观设计。
5、场地竖向设计应充分考虑小区与外围市政道路的标高关系,小区内部给排水管网、电力、综合管网等应与外围城市管网相协调。
6、小区交通组织着重处理好与外部市政道路的衔接、汽车出入口的布置、人车分流、物业管理。
7、受限于地块本身所在位置及控制性规划,应通过技术措施如调整建筑平面、调整门窗的位置及大小、设置遮阳系统等来优化建筑的日照与通风问题;沿街建筑噪音问题比较突出,应采取良好的建筑措施使户内的隔音效果达到规范要求。
8、小区采用智能一卡通设施,从小区门禁、单元门禁、地下车库门禁、住宅门禁均采用一卡通行。
9、小区内设立健身广场,生活广场,方便业主生活。
10、小区采用地源热泵系统到户,使既可供热又可制冷的系统进入每家每户。
11、小区采用全屋面光伏发电设施,用于小区地源热泵用电、电梯用电、公共空间照明及部分住宅照明。
(三)单体规划要求
1、地下空间:
小区内部空间较大,沿小区道路设计多处地上停车位;并于小区内部较大空旷处位置设计集中式停车场1—2处。
为解决停车位数量与绿化面积存在的矛盾,可通过铺设草皮砖等形式在满足地面停车位数量同时,满足绿化率。
高层住宅地下设计为人防兼地下泊车,地块开挖地下室并联成一体;地下停车场要求有电梯可直达各栋高层住宅。
地下停车场非人防部分建议设计部分玻璃顶面天井采光口,增强地下停车场通透性。
2、商业:
沿呈祥大道底商为一二层连体,单铺开间3.8米~4.2米,进深控制在15米以内,商铺内部后部有楼梯通往二层,楼梯间设计给排水,可作为卫生间使用,一层层高4.5米,二层层高3.6米。
沿嘉美路和嘉丰路底商为一层,单铺开间3.8米~4.2米,进深控制在15米以内,层高4.5米。
呈祥大道与嘉美路、嘉丰路交叉口设置4层集中式商业,用作大型商超及购物中心。
3、住宅:
层高3米。
明厅、明卧、明厨、明卫;除储藏室外,无暗室。
南侧设计以客厅、卧室为主,厨卫尽量放在北侧。
卧室尽可能设计大面积飘窗。
尽可能的双阳台设计,南侧观景阳台宽度不少于1.5米。
住宅设计为一层直接落地,无储藏室,一层带院落。
小区内部部分景观较好的楼宇一二层设计为复式住宅。
楼宇单元门设计为小区内北向进入通道。
部分高层顶层设计为跃层复式,即32+1层。
楼宇外立面1—3层采用仿石材或文化石,3层以上采用涂料。
建议住宅阳台封闭设计。
4、其他:
地下车库控制合理层高,在满足规范要求下通过各项措施降低层高;控制合理柱网尺寸,满足汽车库规范要求下提高车库利用率,平均每车位建筑面积指标不应大于45平米/每车位(包括人防等地下区域所有功能空间面积与停放车位数的比值);停车位的数量及位置应综合考虑,保证分布合理,满足每个地块的不同需求;地下车库顶板应注意景观布置要求;地下空间应注重创新,采光、通风及竖向设计应有所突破;注重平战结合,地下室的送排风口应考虑与外部环境相协调。
商业裙房屋面考虑相连通,屋面设计绿化景观。
商业与住宅尽量考虑脱开,包括人流的区分、管线的处理、楼梯的转折等。
建筑平面的设计应充分考虑户型平面、管道井、室外空调机位、公共区域、公摊面积等各种因素,户型设计应充分考虑方便今后业主的装修改造问题。
应充分考虑建筑入口、建筑屋顶、建筑色彩这三项主导建筑可标识性的因素。
建筑外立面管线尽量考虑隐蔽,保证外立面的干净、整洁。
小区废气(厨卫排放、汽车排放、地下室排烟)、废水、废渣(生活垃圾)、噪音(汽车、商业活动)等涉及到环保的各项处理措施应着重阐述,以保证小区环境影响评估报告的顺利编制及环保顺利验收。
对外墙、门窗、屋面选用性价比及安全性能较高的节能材料及技术;采用外墙保温层和双层玻璃保温窗,增强室内保温效果。
合理控制建筑体型系数、窗墙比等设计参数;采用外平开窗等设计,考虑防坠落措施;维护墙体材料及建筑材料的选择应注重经济、节能、环保。
结构:
建筑设计阶段需初步规划结构布置、基础选型、荷载选择、覆土深度等各项结构参数,充分考虑其经济性。
安装:
重点解决楼地面及分户墙的隔音、排水管道噪音、电梯井道隔音的技术处理措施;对环境灯光照明进行充分考虑。
环境:
小区道路系统动、静态交通组织合理,通达性好,对居民不造成干扰;小区内应提供不同年龄阶段居民活动的场所,加强邻里之间的交流;住区环境应考虑背景音乐来增强居住生活的情趣;小品设计时应避免采用大面积的金属、玻璃等高反射性材料,减少住区光污染;户外活动场地布置时,其朝向需考虑减少眩光;儿童活动区周围应保持好的可通视性,便于成人对儿童进行目光监护。
(四)住宅户型设计
1、户型平面应总体布局合理,动静分区,各功能空间采光通风良好,使用功能互不干扰。
2、户型平面设计应注重创新,给业主以较大的赠送面积、较高的得房率,应结合结构、设备及室内装修的各项要求。
3、户型面积指标应计算准确,临界户型确保满足<90平米、<144平米的要求。
4、每户至少保证一个南侧阳台和一个朝南卧室。
5、考虑到业主今后室内装修,设计应采用模数制,尤其是卫生间、厨房,开间及进深必须采用净尺寸,并满足相应建筑模数。
6、卫生间应考虑盥洗与淋浴、如厕分开,干湿分离,有利于提高卫生间使用效率;设置单一卫生间的中小户型,应考虑淋浴盆与浴缸互换的可能。
7、强调户型的可变性(要有弹性空间),内部空间可以灵活重组,尤其针对舒适型两房户型,尽量能满足业主不同时期的小三房需求。
8、户内空间应避免狭长走道,房间开间与进深的比例要保证摆放家具的空间。
9、厨房的洗涤盆应位于窗位;户型应能保证明厨明卫;卫生间不应正对入户门、厨房门及用餐区域;厨卫面积应与户型面积相匹配。
10、客厅的背景墙尽量避免开设房间门,背景墙宽度应满足规范要求。
11、户型平面中注意控制凹口的深宽比。
12、户型的布局应考虑建筑一般禁忌的要求。
13、高层小高层为减少公摊,户型为一梯三户或四户,两侧为南北通透大户型,中间全南户为90平米以下小户型。
14、主力户型为105—120m2左右的三房两厅一卫户型,另外80—90m2的两房两厅一卫、、120—144m2左右的三房两厅两卫或四房两厅二卫户型作为适当补充。
15、对于只有1个卫生间的户型,需保证明卫,对于两个卫生间的户型,允许有一个暗卫。
(五)住宅户型配比
项目住宅户型配比考虑到的因素主要为:
1、项目所处位置虽然是嘉祥发展方向,但目前配套不齐全,仍略显偏远;因此,项目应定位为经济实用的商住小区,目标消费者相对经济实力一般。
2、项目的主要目标消费者(85%左右)是嘉祥县城消费者群体和项目周边乡镇消费群体,他们主要考虑房屋总价、性价比、实用性。
3、项目的次要目标消费者(15%左右)是济宁西侧部分消费群体和其他群体,他们中的大多数购买住房主要考虑经济实用,具投资性。
4、根据项目目标消费者的大致比例,建议如下:
面积在110平米左右的小三房户型,总价低,房间多,经济实用;是项目的主打户型。
面积在90平米以下的两房户型,总价较低,适合多数年轻人购房需要,是项目的重要户型。
面积在120平米到144平米的三房/四房户型,适合经济略强的消费者购房需要,是项目的另一重要户型。
144平米以上的复式户型,适合经济能力较强的消费者,此种户型能够提升项目品质和档次,是项目重要的补充户型。
根据以上考虑,户型配比方案一:
(按照150亩商住地块,27万㎡住宅测算)
85—90平米(两房)面积占比20%,即54000平米,约610套
105—120平米(小三房)面积占比60%,即162000平米,约1420套
120—144平米(三房/四房)面积占比15%,即40500平米,约310套
170—270平米(顶层及一二层复式)面积占比5%,13500平米,约60套
项目住宅总体户型配比为:
户型面积
总套数(套)
套数占比
80—90平米
610
25.4%
105—115平米
1420
59.2%
120—144平米
310
12.9%
顶层复式
60
2.5%
合计
2400
100%
户型配比方案二:
(按照82亩商住地块,15万㎡住宅测算)
85—90平米(两房)面积占比20%,即30000平米,约340套
105—120平米(小三房)面积占比60%,即90000平米,约790套
120—144平米(三房/四房)面积占比15%,即22500平米,约170套
170—270平米(顶层复式/一二层复式)面积占比5%,即7500平米,约35套
项目住宅总体户型配比为:
户型面积
总套数(套)
套数占比
80—90平米
340
25.5%
105—115平米
790
59.2%
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