大连金石滩房地产市场调研报告第二稿.docx
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大连金石滩房地产市场调研报告第二稿
大连金石滩房地产市场调研报告
调研时间：
2013.1.21-2013.1.23
调研地点：
大连开发区金石滩
一、区域属性1
1、位置属性1
2、旅游属性2
3、度假属性3
4、小结3
二、竞品分析5
1、金石滩成交TOP10项目一览5
2、项目同质性分析6
3、热销房型项目分析7
4、客户来源分析8
5、开发商获取土地方式9
6、土地性质9
7、小结9
三、个案分析10
1、远洋假日养生庄园10
四、入住情况分析12
五、土地价格，及相关土地政策14
1、大连市金石滩土地出让公示14
2、大连金石滩国家旅游度假区土地使用管理办法16
3、投资条件19
一、区域属性
1、位置属性
大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。
毗邻大连经济技术开发区，距大连市50公里。
仅40分钟车程。
从大连市中心到金石滩的快轨3号线2005年竣工。
金石滩三面环海，呈元宝状。
北靠大砬山和什字街水库，西侧为小窑湾，东南两侧呗黄海包围。
金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地。
全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。
全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。
陆地面积62平方公里，其中林地近20平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，其中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。
金州
黄海
开发区
金石滩
2、旅游属性
金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日。
例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。
这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性。
2011年是金石滩被评为5A级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客800余万人，平均一天接待2万余人次。
实现旅游总收入近80亿元。
俗话说，有人群的地方就有江湖、就有商机旅游产业作为金石滩的第一产业，带来了巨大人气的同时也极大促进了其他产业的飞速发展。
3、度假属性
相对于旅游属性，度假属性在某种意义上说要更高一个层次，它强调的是在较长时间内的身心放松，而不是各个景区的走马观花。
金石滩由于其广袤山林、阳光沙滩、洁净空气以及完善的度假配套设施吸引了非常多的东北三省乃至其他各国游客常年来到金石滩度假。
此类人群大多属于中高端人士，在自己的事业领域已有成就，更注重身心的全部放松。
而此时，金石滩则成为了他们度假目标的绝佳地点。
金石滩的度假属性极大促进了金石滩房地产市场的飞速发展旅游行业和房地产行业共同支撑起金石滩板块。
4、小结
金石滩依靠其绝佳的天然资源以及衍生出来的一系列景区、主题公园吸引了众多国内外游客来到此观光、旅游，为金石滩带来了大量游客的同时也拔升了金石滩的知名度。
金石滩由于其东北的高知名度、适宜居住的天然条件以及相对高端、完善的配套设施逐渐吸引了大量人士常年来此度假。
在金石滩旅游属性的间接带动、度假属性的直接影响下，金石滩房地产市场逐渐活跃。
二、竞品分析
1、金石滩成交TOP10项目一览
从上表可发现东方优山美地位于销冠地位，假日养生庄园屈居亚军，其他项目与前两者相差较多。
自11年1月至今，金石滩商品房共成交20余亿元，成交面积22.1万平，共成交1960套。
东方优山美地和假日养生庄园以较大优势占据金石滩销售榜前两位。
东方优山美地主要以其200万平占地面积的大盘优势以及占据金石滩十里黄金海岸的资源优势在近20个月内销售5.59亿元，位列金石滩销冠地位。
假日养生庄园主要因为其“远洋”的品牌优势受到大量客户认可和新颖的养生概念——12345大连放假了，受到了购房者推崇，在近20个月内共销售5.18个亿，以微弱差距位列金石滩销售榜第二名。
2、项目同质性分析
由于板块属性局限，金石滩在售产品形态同质化极为严重，红海竞争非常激烈，多层洋房、联排别墅已成为金石滩主流建筑形态。
我们公司要打算在金石滩开发房地产项目，一定要考虑的创新产品形态。
3、热销房型项目分析
金石滩一房置业者大部分以度假为目的，购房者看重的是金石滩地块的认知性、度假性以及投资性，对房产所处位置优越性关心不大，相反对于价格敏感度很高。
金石滩热销两房主要分为两大类型，一种主要依靠优越地理位置、丰富海景资源支撑，例如：
东方优山美地，拥有金石滩独一无二的南向一线海景资源。
另一种却没有绝佳地理位置，但其创造的独特生活理念能够打动购房者，例如，假日养生庄园创造的养生概念。
热销三房都具备一定的海资源，且配套较为完善、性价比较高。
总结为：
金石滩版块内中庸类三房产品较为受欢迎。
金石滩热销联排别墅属性非常鲜明，低总价联排市场占有很高，究其原因为满足了相当一部分无力承受高总价却崇尚别墅生活的购房者。
4、客户来源分析
金石明珠：
2011年本地（市内、开发区）客户占80%、外地占20%，购房目的的主要是度假、养老、自主。
东方优山美地：
客户洋房与别墅产品客户来源本地与外地客户（东北、北京为主）比例相当，购房目的：
投资、自住（占20%-30%）、度假。
远洋假日养生庄园：
目前本地客户较多，大多数客户的主要购买目的为休闲度假、养老。
阳光地中海：
该项目洋房产品客户大连客户与外地客户比例接近1:
1.大多数客户的主要购买目的为休闲度假、养老。
王子假日：
项目产品客户大连客户与外地客户（东北、北京为主）比例接近1:
1，年龄段在40-50岁，以商人为主，购房目的：
主要是度假。
百合花园：
该项目客户主要为市内、开发区，外地（东北、北京）占30%，购房目的：
度假为主、养老，部分自住（当地人）。
小结：
从购房比例和本外地购房者需求来看，金石滩本地居民购买高档地产的能力不足。
金石滩辖区内具有建设高端地产项目的价值，目标群体可设定为大连市区、开发区及外省市（北京、东北地区）的旅游者、投资者。
5、开发商获取土地方式
开发商从政府取得的用地大致有三种方式：
第一，以万达金石天成为例的通过政府招商引资建设旅游项目从政府手中低价拿到土地，进行房地产的开发。
第二，以鲁能集团为例从前一开发商海昌手中购买土地进行房地产开发假建设。
其中海昌集团也是通过开发发现王国项目获取大量土地,进行二次销售.
6、土地性质
金石滩房地产土地类型分为两类，一类是商业性质用地百分之八十的房地产项目都是商业用地从而大部分的房屋产权都是40-50年，另一类为住宅用地只有两家房地产项目属于该性质分别是百合花园和阳光地中海，他们的产权为70年。
7、小结
金石滩板块块内大盘居多，鲁能·东方优山美地与远洋·假日养生庄园目前位于销售榜前两位，其他项目与前两者相差悬殊。
金石滩仅依靠金石路与开发区连接，区域内动线单一，途径多个项目，红海竞争激烈。
由于板块属性牵制，板块内充斥大量洋房、别墅产品，同质化非常严重，板块内一片红海竞争。
资源性洋房、别墅产品与高性价比、创新概念型洋房、别墅产品非常受金石滩购房者欢迎。
金石滩版块商业性质用地为主，导致其产权年限有限只有40-50年，所以已投资性质为主的购房者居多。
三、个案分析
1、远洋假日养生庄园
地理位置：
位于金石滩葡萄沟旁
开发商：
远洋地产
建筑类别：
洋房、合院、联排别墅
产权年限：
50年
占地面积（万㎡）：
46
建筑面积（万㎡）：
36
容积率：
0.8
绿化率：
45%
开盘时间：
2011.6.25
缺点：
位置相对偏僻，但三山环绕，山景资源较好。
距离海岸较远，无法享受到金石滩的海景资源。
周围商业匮乏，生活配套严重缺失。
地理位置非常偏僻，夸张点说都不属于真正意义上的金石滩。
享受不到金石滩最富盛名的海景资源、资源属性弱。
生活配套严重缺失。
逆势成功的原因：
（1）12345度假养生概念；业主分田，提倡吃自己种的无污染蔬菜；斗地主等趣味性活动。
（2）低单价、低总价、高性价比产品，在逆势大环境下更能打动购房者：
远洋假日养生庄园总价：
别墅：
140-280万普宅：
34-75万假日养生庄园的低价别墅均价低至8500元/㎡，总价平均200万元/套。
此价格下满足了大量无力支付高总价却特别崇尚别墅生活的人群。
（3）低总价别墅产品使得很多没有很强支付能力却又向往别墅生活的购房者实现愿望。
（4）纯正法式建筑，乳白色外立面给人以端庄、大气之感，从视觉效果上打动购房者。
四、入住情况分析
通过实地走访以东方优山美地、金城一品、阳光地中海、君海、百合花园、王子假日为例：
1、阳光地中海、百合花园开盘在2010年开盘，到现在已是尾盘销售阶段，阳光地中海主要销售客户退房房源，百合花园主要销售最后开盘两套。
但以上冬季入住率只有三分之一左右。
2、君海因其地理位置特殊，现在已封盘暂停销售，冬季入住率极低。
3、王子假日小区开盘1年，销售率为60%，入住率约为15%。
冬季入住率极低。
总结：
通过售楼处了解到以上的信息判断，金石滩房地产销售时间为开盘之日起三年。
购买人群为投资客，本地居民或者刚需购买极少。
入住人群集中在附近高校学生、陪读家长、游客等。
通过实地观察金石滩全区域入住率都很低。
金石滩因其特殊地理情况，其对高度、契税、产权年限的要求，结构主要为别墅和多层住宅。
均价达到1万元。
五、土地价格，及相关土地政策
1、大连市金石滩土地出让公示
地块编号
大金（2010）-37
地块位置
金石滩北部区A-11-01地块
土地用途
商服用地
土地面积（公顷）
5.0019
出让年限
40
成交价（万元）
8300
受让单位
大连纳帕溪谷温泉度假有限公司
地块编号
大金（2010）-38
地块位置
金石滩北部区A-11-02地块
土地用途
商服用地
土地面积（公顷）
4.9207
出让年限
40
成交价（万元）
8000
受让单位
大连纳帕溪谷温泉度假有限公司
地块编号
大金（2010）-39
地块位置
金石滩北部区B-02-01地块
土地用途
住宅用地
土地面积（公顷）
13.7431
出让年限
50
成交价（万元）
25100
受让单位
大连纳帕溪谷温泉度假有限公司
地块编号
大金（2010）-40
地块位置
金石滩西部区A-08地块
土地用途
商服用地
土地面积（公顷）
16.4993
出让年限
40
成交价（万元）
34700
受让单位
大连海昌置地有限公司、法国拉蒙酒业（亚洲）有限公司
地块编号
大金（2010）-41
地块位置
金石滩西部区A-09地块
土地用途
商服用地
土地面积（公顷）
1.8875
出让年限
40
成交价（万元）
4900
受让单位
大连海昌置地有限公司、法国拉蒙酒业（亚洲）有限公司
地块编号
大金（2010）-42
地块位置
金石滩西部区A-10地块
土地用途
商服用地
土地面积（公顷）
33.5104
出让年限
40
成交价（万元）
50100
受让单位
大连海昌置地有限公司、法国拉蒙酒业（亚洲）有限公司
地块编号
大金（2010）-43
地块位置
金石滩葡萄沟A地块
土地用途
商服用地
土地面积（公顷）
10.5142
出让年限
40
成交价（万元）
18800
受让单位
大连天港世纪投资有限公司、鼎丰集团（香港）控股有限公司
地块编号
大金（2010）-44
地块
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