成果报告南京江宁吉山正方新城地块可行性研究.docx
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成果报告南京江宁吉山正方新城地块可行性研究
南京江宁吉山正方新城地块可行性研究
一、综合判断：
1、城市基本面：
从整体城市来看，南京作为江苏省会，长三角经济区域核心城市之一，经济发展水平高，交通发达，是典型的人口流入型城市，房地产市场稳定较健康；从片区来看，江宁近年发展一路高歌猛进，区位优势明显，未来发展潜力依然巨大，是南京市房地产最重要板块之一，房地产市场健康；本项目属于江宁正方新城规划范畴，打造集产学研、生态居住功能为一体的新城，该板块属于纯新板块，目前道路基建已完成，但商业等配套尚不完善，随着规划及建设的铺开后期发展潜力巨大。
2、土地市场：
整个城市年均土地成交面积在400-500万方之间，2014年成交量大幅上涨主要是当地政府为缓解供需矛盾提升供地指标，市场下行，开发企业聚焦一二线城市等原因，目前来看南京仍然是众多房企重点关注的拿地城市；吉山区域属于纯新板块，非江宁房地产热点开发区域，考虑到周边处于房地产开发初期以及禄口区域的发展，区域目前住宅土地客观价格应在3000元/㎡左右。
3、整体房地产市场：
总的来说南京市场目前是健康的，作为省会型人口流入城市，历年成交量稳定，近年保持在700万方左右的年均去化量，成交均价也是在稳步上升，诸多品牌房企进驻，关注度高，热点项目单盘去化在10万方以上，20亿元以上的成交额，目前市场主要存在高库存量的压力，预计存量10个月去化完毕。
4、片区房地产市场：
江宁片区市场健康，成交量稳定（200万方左右），去化周期（9个月）合理，整个片区发展迅速，伴随地铁1号线的开通，九龙湖、方山大学城以及禄口区域均获得了快速的发展，板块的价值也是逐年攀升；目前吉山板块周边仅有2个低密度项目在售，别墅、多层月均去化3套左右，客户认知不足，处于市场开发的初期，区域价值尚未被完全挖掘，2014年以来伴随品牌开发商（银城）入驻，区域未来发展前景看好；
5、地块分析:
总的来说，片区土地质素较好，地块属于正方新城规划范畴，环境资源优越，未来承接江宁向南发展，区域发展潜力大，3-5年内能够发展起来。
周边环境好，适宜居住，但目前缺乏生活配套，居住气氛尚未形成，地块内尚未拆迁，内部地形高低起伏，现状道路条件一般；
6、客户分析及同行访谈：
这个片区属于发展的初级阶段，客户认知度较低，主要客户是将军大道沿线与主城、百家湖、九龙湖一带刚需客户及别墅改善客户的外溢，高性价比是客户重点关注的因素
7、产品建议及售价初步评估：
综合评判，该片区地块应注重居住舒适性，适宜偏低密度产品，初步判断可打造小高层、洋房和经济型别墅，后期根据具体地块的容积率及其他指标打造相应产品；
8、取地建议：
总体来看，建议继续跟进项目，如楼面价在3000元/㎡以内，建议积极跟进并获取。
二、城市及片区基本面怎么样？
总体判断：
从整体城市来看，南京作为江苏省会，长三角经济区域核心城市之一，经济发展水平高，交通发达，是典型的人口流入型城市，房地产市场稳定较健康；从片区来看，江宁近年发展一路高歌猛进，区位优势明显，未来发展潜力依然巨大，是南京市房地产最重要板块之一，房地产市场健康；本项目属于江宁正方新城规划范畴，打造集产学研、生态居住功能为一体的新城，该板块属于纯新板块，目前道路基建已完成，但商业等配套尚不完善，随着规划及建设的铺开后期发展潜力巨大。
分析如下：
1、整体城市基本面：
区位：
江苏省会城市，位于长江下游、地处长三角经济体的核心区域，是重要的政治、文化、经济中心；交通：
水陆空立体交通全面，拥有禄口机场、南京港口、京沪高铁、沪宁高铁以及众多的铁路和高速，城市内有多条地铁辅以众多高架等地面交通组成了便捷的市内交通体系，未来南京仍将规划有多条地铁线路；经济：
2013年南京GDP为8012亿元，同比上升11.0%，按常住人口计算，人均GDP为9.8万元，同比上升10.9%，预计14年人均GDP能破10万，经济发展速度较快；产业：
五大支柱产业为电子、石化、钢铁、汽车、电力，其GDP贡献值占全市GDP三分之一左右；人口：
2013年南京全市户籍人口为643万，常住人口819万，市区人口560万，全市净流入人口达176万；房地产投资情况：
2013年南京房地产投资额为1120亿元，占固投21.3%，占GDP14%，连年房地产的投资情况都较为合理，占固投比例保持在21%-23%之间，占GDP比例在14%-15%之间。
2、江宁区城市基本面：
区位：
江宁位于南京市区中南部，江宁从东西南三面环抱南京主城。
交通：
江宁是国家东部重要的交通物资枢纽和空港枢纽，北部紧邻南京南站，南部有禄口机场，多条高速公路、高铁穿境而过，未来江宁规划共9条地铁线，对内对外交通便捷。
经济：
2013年江宁区GDP为1086亿，突破千亿元，同比增长12.4%，人均GDP为9.24万，略低于南京平均水平，整体上经济发展迅速。
产业：
江宁区重点产业为电力自动化、电子信息产业、汽车制造及零部件产业、新能源生产等产业。
人口：
2013年户籍人口96万，常住人口118万，人口净流入22万。
房地产投资：
2013年房地产投资额119.9亿元，占固定投资比例为13.6%，占GDP11%，整体上房地产投资情况在合理范围。
发展规划：
江宁区从2000年撤县建区后，随着双龙大道、将军大道以及1号线南延线开通，江宁区发生显著变化，江宁东山、百家湖、九龙湖、方山大学城目前已经发展趋于成熟，未来江宁南拓，吉山片区成为首要发展区域。
3、片区区位及周边情况：
区位：
吉山软件园位于江宁经济技术开发区，向北为将军山、牛首山一带，向南为禄口机场、禄口镇；向东为秣陵街道；向西则为谷里；长期以来区域非江宁主力购房板块，客户对于该区域的区域认知不足；交通：
项目东侧为宁丹公路、南侧为正方中路，道路路面情况良好，目前车辆较少，经宁丹路可从安德门大街、将军大道或机场高速通往市区，轨道交通依赖机场线S1，距离最近的正方中路站4公里，后期暂无地铁规划建设；周边情况：
周边仅有的房地产开发项目为国信慧谷山居、瑞景叶泊蓝山以及银城蓝溪郡，目前主要为产业园进驻，包括有江苏软件园吉山基地以及紫金吉山科创特区，将有微软、中国电信、中软国际等高新技术产业进驻，中长期规划区域工作、生活的产业人口达到15万人；
4、片区规划：
目前正方新城仅提出了概念，尚未形成正式规划文件，本项目现属于江苏软件园吉山基地规划范畴，主要包括有高科技研发、国际服务外包、智慧城市研发、生态居住以及商业、医疗、教育配套等功能；目前规划仅就创新广场、思围办公园以及慧谷山居部分进行推动，处于建设的初期，后续规划利好的落地需要一定时间，但可以预计的前景广阔；
三、土地市场怎么样？
总体判断：
整个城市年均土地成交面积在400-500万方之间，2014年成交量大幅上涨主要是当地政府为缓解供需矛盾提升供地指标，市场下行，开发企业聚焦一二线城市等原因，目前来看南京仍然是众多房企重点关注的拿地城市；吉山区域属于纯新板块，非江宁房地产热点开发区域，考虑到周边处于房地产开发初期以及禄口区域的发展，区域目前住宅土地客观价格应在3000元/㎡以内。
有以下几个方面说明：
1、土地成交情况：
南京常年经营性用地（住商办，不含高淳、溧水）的成交土地面积稳定在400-500万方之间，2014年年初南京政府为减轻房价上涨过快压力，缓解供需矛盾，将2014年南京土地供应指标提升，同时整体市场下行、经济滑坡，一二线城市成为拿地集中区域也成为了2014年开发企业拿地增加、南京成交量大幅提升的主要原因，另外伴随量的提升，成交总价及均价均未有明显提升，整体溢价率也不高；
年份
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
土地成交面积（万方）
383.18
470.04
401.06
399.65
632.2
成交幅数
58幅
75幅
71幅
78幅
104幅
成交项目数
50个
70个
65个
74个
95个
成交楼面均价（元/㎡）
5157
3228
3903
7165
4812
2、项目周边土地成交情况：
吉山区域非江宁房地产热点开发区域，长期以来鲜有土地出让，目前周边尚处于房地产开发初期，伴随2014年银城的进驻，区域逐渐受到关注，2010年吉山区域住宅成交地块楼面价在2300元/㎡左右，2014年银城入驻区域，楼面价达到3914元/㎡，紧邻的禄口片区2014年伴随招商、朗诗的进驻逐渐成为江宁热点开发板块之一，从2010年楼面价2000元/㎡左右攀升至3500-4000元/㎡之间，区域土地价值不断攀升；
区域
土地编号
建设用地面积㎡
容积率（≤）
规划建筑面积㎡
用地性质
成交时间
楼面地价（元/㎡）
摘牌单位
吉山
NO.2010G04
12062
1.2
14474.4
商务办公
2010.2.9
2245
江苏软件园开发建设
NO.2010G10
18157.7
1.5
27236.55
二类居住
2010.4.13
2166
江苏软件园开发建设（国信）
NO.2010G22
（叶泊蓝山）
92153.9
1.2
110584.68
二类居住
2010.8.12
2261
南京建维软件
NO.2010G58
23597.8
1.1
25857.58
二类居住
2010.12.24
2400
江苏兴园置业（国信）
NO.2014G11
（银城蓝溪郡）
111408.4
2.5
278521
二类居住
2014.3.28
3914
银城地产
禄口
NO.2010G56
20010.4
1.7
34017.68
二类居住
2010.12.24
2117
南京天印置业
NO.2010G57
22281.1
1.8
40105.98
二类居住
2010.12.24
2019
百利置业
NO.2011G02
12366.9
1.8
22260.42
商住
2011.4.7
2785
南京中北
NO.2011G03
27990.5
2
55981
商住
2011.4.7
2294
南京中北
NO.2014G14
110872.2
1.44
159655.97
二类居住
2014.4.3
3620
招商
NO.2014G15
164493.6
1.5
246740.4
二类居住
2014.4.3
4101
朗诗
四、整体房地产市场怎么样？
总体判断：
总的来说南京市场目前是健康的，作为省会型人口流入城市，历年成交量稳定，近年保持在700万方左右的年均去化量，成交均价也是在稳步上升，诸多品牌房企进驻，关注度高，热点项目单盘去化在10万方以上，20亿元以上的成交额，目前市场主要存在高库存量的压力，预计存量10个月去化完毕。
有以下几个方面说明：
1、市场概况：
从成交量来看，近3年成交量都稳定在600万方以上，700万方上下浮动，价格则稳步上升，目前全市成交均价已达到13946元/㎡，2014年受制于整体市场下行及行业不景气的原因，全市的供求比出现大幅度的攀升，出现了供大于求的趋势，双限解除后虽短暂刺激了市场，但仍然不能扭转市场颓势；
近五年全市住宅供应量、需求量、成交均价、供求比
年份
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
供应量
638万㎡
604万㎡
594万㎡
635万㎡
854万㎡
951万㎡
成交量
981万㎡
499万㎡
357万㎡
718万㎡
887万㎡
697万㎡
供销比
0.65:
1
1.21:
1
1.66:
1
0.88:
1
0.96:
1
1.36:
1
供应套数
62986套
60877套
57551套
58744套
77856套
88305套
成交套数
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