网上房地产业务操作流程挂牌四种资金监管模式.docx

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网上房地产业务操作流程挂牌四种资金监管模式

网上房地产业务操作流程

（讨论稿）

第一章交易信息上网挂牌

一、交易信息上网挂牌申请

房地产权利人房地产买卖、租赁和公有住房差价交换交易邀约邀请信息上网挂牌的，应当本人到房地产交易服务受理处提出申请，并提交下列文件：

（一）房地产权证书（原件及复印件）或公有住房租赁凭证（原件及复印件）。

（二）身份证明（原件及复印件）。

房地产权利人委托代理人申请的，还应当向受理处提交房地产权利人的委托书（原件）及代理人的身份证明（原件及复印件）。

挂牌买卖房屋已办理租赁备案的，申请人还需提供承租人放弃优先购买权的书面证明。

交易信息上网挂牌受理不受行政区划限制。

二、信息核查

受理处交易员根据本市房地产交易管理有关规定和房地产登记册的记载对当事人申请作以下审核：

（一）核查提交文件和申请人资格。

（二）提交文件与房地产登记册记载是否一致。

（三）核查是否符合房地产登记的条件。

（四）核查是否符合本市房地产交易的有关规定。

挂牌房屋信息在登记册或楼盘表上未记载的，受理处受理后通知房屋所在地登记机构或者成果办在3日内补录产权信息或在楼盘表上进行标注。

房地产权证书与楼盘表记载的建筑面积不一致的，受理处受理前通知房屋所在地成果办调阅档案查找原因，若楼盘表面积错误，更正楼盘表信息；若房地产权证书记载面积错误的，当事人应当提交同意按楼盘表记载建筑面积挂牌的承诺书；当事人不同意的，应告知当事人按照沪房地登【2004】02号规定办理后再受理挂牌。

因不同技术口径形成多份测绘报告的，先确认有效测绘报告，告知当事人提供按楼盘表建筑面积挂牌交易的承诺书，当事人不同意，则按房地产权证书记载面积挂牌。

三、挂牌信息录入

经审查，符合上网挂牌条件的，交易员收取申请文件并将有关交易信息录入操作系统，其中房地产权属状况和物理状况的记载以登记册记载为准，有关交易条件等信息以当事人申请为准。

房地产登记册记载的信息影响房地产交易的，应当在上网公布的信息中予以揭示。

四、交易撮合方式选择

当事人可以选择自行寻找交易对象，也可以委托经纪机构撮合交易。

自行寻找交易对象的，交易员将当事人确定的联系人和联系方式录入后，打印网上挂牌申请承诺书和挂牌凭证后交申请人确认、签名。

挂牌凭证一式三份，申请人、受理处和银行各执一份，申请人据此向指定银行开户，作为交易价款收款专用帐户。

申请人确认挂牌凭证后，交易员即时将信息上网发布。

五、委托经纪撮合交易

（一）网上经纪会员基本情况查询

申请人选择通过网上房地产经纪会员撮合交易的，交易员应当提供有关网上房地产经纪会员信息供当事人查阅。

（二）网上经纪会员选择

申请人可以候选三个以下网上房地产经纪会员，可以在候选房地产经纪会员中指定房地产经纪人。

（三）经纪会员信息传递

交易员将经纪信息录入操作系统后，打印网上挂牌申请承诺书和挂牌凭证后交申请人确认、签名后将候选经纪信息网上发送至候选人。

（四）签订经纪合同

申请人应当在候选经纪机构中确定经纪机构，并签订经纪合同。

经纪机构一般应当对交易房屋进行实地勘查，并制作房型图等。

（五）经纪合同备案

经纪机构签订经纪合同后网上向受理处进行备案并将房型图等传递受理处，受理处将挂牌信息上网发布。

六、挂牌信息撤销

申请人在挂牌期间可以向原受理处申请撤消网上挂牌，委托经纪的，申请人应当在通知经纪机构后申请信息撤牌。

有利害关系的第三人能够提供房地产权利人之一已死亡证明的，第三人可以向受理处申请撤消网上挂牌。

有下列情形之一的，受理处应当予以撤牌：

（一）因司法机关、行政机关依法实施财产保全限制措施的。

（二）属于建设用地批准书文件登记范围内的牌。

（三）超过挂牌规定截至期限的。

（四）有人民法院、仲裁机构、行政机关受理房地产权属争议的证明文件登记备案的。

（五）挂牌房屋已经进入签约状态的。

七、挂牌信息变更

交易信息挂牌上网后，申请人可以有对挂牌交易中的下列内容进行变更：

（一）交易价格；

（二）房屋装修、设备、维修基金的处理方式；

（三）其他有关交易条件的内容。

委托经纪机构撮合交易的，申请人在变更信息内容时应当通知经纪机构。

八、挂牌信息续期

挂牌信息一般不超过二个月，在挂牌截止日到期前三天，当事人可以向原受理处提出续期。

九、其他

初始密码系统生成后，申请人可自行网上或电话委托修改密码。

第二章房地产交割监管

第一节转让人、受让人无贷款的房地产买卖交割监管

一、开立并确认收款帐户（１个工作日）

转让人到网上房地产交易服务受理处签约前（至少提前1日）应当向挂牌凭证确定的商业银行开立并确认收款帐户：

（一）转让人开立个人结算帐户

转让人持挂牌凭证和身份证件原件，到任一指定商业银行网点填写开户凭条，网点储蓄柜面按开户凭条和身份证件为转让人开立个人结算帐户。

挂牌凭证上的条形码记载挂牌号、身份证号

（二）出具收款帐户确认凭证

储蓄柜面人员按挂牌凭证上的信息将挂牌号与新开帐户关联，打印收款帐户确认授权书，要求转让人在收款帐户确认授权书上签字确认，加盖业务章后将其中二联交还转让人，其中一联由转让人转交受理处。

（三）开户信息传递

每日营业日终，银行后台将当天所开帐户、客户身份证件号、挂牌号汇总成《银房通个人结算帐户开户确认汇总表》，并通过网上银行通道传递给市房地产交易中心后台。

（四）受让人开立个人结算帐户

受让人办理退款手续的，应当向付款凭证确定的商业银行开立并确认收款帐户。

受让人除向柜员出示“上海银行房屋交易收款帐户确认授权书”、开立的活期存折外，还应出示网上房地产交易服务受理处原打印的“付款凭证”。

二、签约和登记申请（１个工作日）

买卖双方达成交易意向后，应当共同到受理挂牌的受理处办理签约、登记申请手续。

（一）转让人对权属状况进行查询后，将查阅证明提交受让人，转让人支付查阅费30元/套。

（二）转让人向受理处确认应收转让价款帐号，提交材料：

房屋交易收款帐户确认授权书（原件）

（三）买卖双方签署房地产买卖合同

买卖合同打印5份，买卖双方各1份、登记机构1份、财政部门1份、监管机构1份；按规定应当公证的，打印6份，公证处1份。

受让人填写契税申报表（原件）

经核对的收款帐户确认凭证上所载帐号填入买卖合同

（四）买卖双方与监管机构签订监管合同（打印3份，买卖双方各1份、监管机构1份）

经核对的收款帐户确认凭证上所载帐号填入监管合同

买卖合同的付款方式应当与监管合同中的付款方式一致

（五）受让人委托监管机构办理领证事宜

受让人填写授权委托书，并提交下列资料：

受让人授权委托书（原件）（委托事项为：

领取房地产权证书）

身份证明（复印件）

（六）买卖双方网上办理转移登记申请手续，向受理处提交下列资料后，受理处出具加盖该受理处业务专用章的收件收据（部分）：

房地产转移登记申请书（原件）

双方身份证明（复印件）

房地产权证书（原件）

买卖合同（原件）

（七）转移登记申请受理后，受理处向受让人出具监管价款的付款凭证（含转让价款、登记费、交易手续费、图纸费、契税、合同印花税等费用）。

付款凭证上的条形码记载挂牌号、转让人/受让人标志、付款金额、付款时间、付款期次

受让人按照付款凭证要求到指定银行网点付款，监管价款一般应当在5日内存入监管帐户。

三、银行代收款（2个工作日）

（一）付款

受让人按付款凭证要求到银行网点付款，可以用现金、本票和借记卡／存折。

（二）代收款

银行储蓄柜面扫描付款凭证，收取款项，代收款项资金次日入交易中心监管帐户。

（三）传递代收款信息

银行后台次日将代收款成功信息汇总为《代收款项成功信息汇总表》，并通过网上银行通道传递到交易中心后台。

四、登记、税费代理及交割清算

（一）监管机构查核监管价款到帐后，将有关登记资料移转房屋所在地房地产登记处,登记处调整转移登记收件收据日期。

（二）登记机构按照规定进行审核。

（三）监管机构代理受让人至财政部门办理契税核定手续，确认契税缴款金额，根据财政部门打印的契税缴款书（代完税证），编制付款计划，监管机构结算中心核定后划转价款。

（四）房屋所在地登记机构核准登记后，监管机构向房屋所在地房地产登记处收取合同印花税、登记费、交易手续费等各项税费收据，向财政部门换取契税缴款书（代完税证）、契税贴花，向税务部门申请开具购房发票，领取有关登记凭证。

（五）监管机构编制以下付款计划，并编制结算清单：

应付房屋所在地房地产登记处价款（合同印花税、登记费、交易手续费等）

转让人剩余转让价款

（六）监管机构通知转让人领取下列凭证：

全部监管资金的结算清单

合同印花税票

交易手续费付款凭证

由税务部门开具的购房发票

通知受让人领取下列凭证：

上海市房地产权证书

监管资金的结算清单

完税凭证

合同印花税票

登记费、交易手续费、图纸费等付款凭证

由税务部门开具的购房发票

（七）受让人监管资金有节余的，通知受让人持原付款凭证至指定银行开具银行账户后退款。

五、代发和转帐（3个工作日）

（一）银行收到市交易中心付款指令的次日,发出对私代发和对公划款指令。

（二）返回信息

执行指令后一工作日，银行后台将代发和划款的成功和不成功信息整理成《代发成功／不成功信息汇总表》、《划款成功／不成功信息汇总表》，并传递给交易中心后台。

第二节转让人无贷款、受让人部分贷款的房地产买卖交割监管

一、开立并确认收款帐户（１个工作日）

转让人到网上房地产交易服务受理处签约前（至少提前1日）应当向挂牌凭证确定的商业银行开立并确认收款帐户：

（一）转让人开立个人结算帐户

转让人持挂牌凭证和身份证件原件，到任一指定商业银行网点填写开户凭条，网点储蓄柜面按开户凭条和身份证件为转让人开立个人结算帐户。

挂牌凭证上的条形码记载挂牌号、身份证号

（二）出具收款帐户确认凭证

储蓄柜面人员按挂牌凭证上的信息将挂牌号与新开帐户关联，打印收款帐户确认授权书，要求转让人在收款帐户确认授权书上签字确认，加盖业务章后将其中二联交还转让人，其中一联由转让人转交受理处。

（三）开户信息传递

每日营业日终，银行后台将当天所开帐户、客户身份证件号、挂牌号汇总成《银房通个人结算帐户开户确认汇总表》，并通过网上银行通道传递给市房地产交易中心后台。

（四）受让人开立个人结算帐户

受让人办理退款手续的，应当向付款凭证确定的商业银行开立并确认收款帐户。

受让人除向柜员出示“上海银行房屋交易收款帐户确认授权书”、开立的活期存折外，还应出示网上房地产交易服务受理处原打印的“付款凭证”。

二、签约、预申请贷款和登记申请（１个工作日）

买卖双方达成交易意向后，应当共同到受理挂牌的受理处办理签约和登记申请手续。

（一）确认借款计划

受让人至受理处填写《个人公积金贷款查询联系单》，由受理处传真至受让人贷款支行，贷款支行当场查询公积金可贷额度,期限和信用报告，填写查询单，并传真回受理处，受让人根据查询结果填写借款申请书。

受让人提交：

公积金帐号（受让人及配偶）

身份证明（受让人及配偶）

（二）转让人对权属状况进行查询后，将查阅证明提交受让人，转让人支付查阅费30元/套。

（三）转让人向受理处确认应收转让价款帐号，提交材料：

转让人贷款银行房屋交易收款帐户确认授权书（原件）

（四）买卖双方签署房地产买卖合同

买卖合同打印6份，买卖双方各1份、银行1份、登记处1份、财政部门1份、监管机构1份，按规定应当公证的，打印7份，公证处1份。

受让人填写契税申报表（原件）

经核对的收款帐户确认凭证上所载帐号填入买卖合同

（五）买卖双方与监管机构签订监管合同（打印3份，买卖双方各1份、监管机构1份）

经核对的收款帐户确认凭证上所载帐号填