房地产市场状况论文.docx

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房地产市场状况论文

房地产市场状况论文

摘要：

房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。

但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。

很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。

论文关键词：

房地产,现状,房价

一、中国房地产业现阶段的主要特点

一房价快速上涨，特别是大中城市房价涨幅过大

房地产业是我国重要的支柱产业，商品房消费是当前国民经济的重要增长点。

它在拉动我国经济发展，改善人民生活中起着重要的作用，近几年房地产业有了大幅度的发展，但是出现了许多难以解决的问题。

房价的上涨引起了一系列的问题，上涨的原因主要表现在以下几个方面：

1.房地产商拥有商品房定价权，并利用此定价权不断抬高房价，导致潜在住房购买者只能被动接受该高房价。

2.复杂的审批程序、管理、审批收费增加房屋成本，提高了商品房价格。

二供需矛盾：

房地产需求与房地产供给之间矛盾重重。

目前，我国正处于城市化快速发展期。

1996年全国城市化水平为28.7%，2021年增长为44.9%，年均增加1.5个百分点之多。

快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。

这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。

面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后性的特点所决定的。

供给和需求的关系分析从来都是解释市场现象最有力的证据。

在2021至2021年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。

进入2021年以后，一些城市房地产市场出现了滞胀现象，价格维持高位但销量剧减。

房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。

三成交量萎缩，价格上升

中国指数研究院监测数据显示，2021年全国商品住宅成交量全线下跌，北京、上海等一线城市成交量与2021年相比同比下跌达40%，深圳跌幅最大，达49.98%;而天津、南京等二线城市全年成交量则同比下跌超20%。

四供需结构失衡

目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。

具体表现为：

一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。

二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。

同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主。

三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。

二、我国房地产市场的发展趋势

一房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势

如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡;而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免;预计房价在2021年以后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

二保障性住房将得到加强

从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

三中国房地产在2021年以后会经历较快的发展过程

这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

四目前的房地产价格基本已经达到高位顶点

2021年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

三、结束语

在针对中国楼市的过热，国家有关部门先后出台了一系列政策，选取若干具有代表性的城市作为试点单位。

一政府出台加大房贷首付、提高利率的政策来抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限购住房，意在打击楼市过热。

各地也纷纷出台楼房限购令，抑制房价的过快增长。

针对央企涉足房地产导致房价上涨的言论，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。

虽然现在进程缓慢，但没有了众多央企“地王”的中国楼市，抑制房价的过快增长是很明显的。

针对房地产商的自我炒作及空置率问题，目前统计局已经选取了北京、天津、上海、广州、深圳五个城市，开始进行存量住房使用状况调查，即通常所说的空置房调查。

这说明国家已经非常关心这个问题，虽然届时结果可能不会公布，但这已经显示了国家稳定楼市的决心。

二国家另一个强有力的政策市建设保障性住房。

建部日前也向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，2021年计划建设保障性安居工程任务上调至1000万套，投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。

并以重庆等城市作为试点。

重庆作为中国保障性住房建设的领跑者，已经受到了国家的高度重视和社会的广泛关注。

2021年2月，重庆公布公租房建设方案：

未来10年建设4000万平方米公租房。

前三年在主城区建成2000万平方米，全市建成3000万平方米公租房。

重庆规划到2021年将主城区常住人口增加到1000万，而目前约600万。

到时候将会解决重庆大部分人的住房问题。

相信在政府的指导和监督下，国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，高房价会得到有效的抑制，房地产泡沫将会破裂，这会有利于老百姓的安定和社会的和谐。

参考文献：

1.黄小虎.当前房地产业的问题、原因与发展趋势[J].中国土地,2021,2.

2.王剑芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J].特区经济,2021,8.

3.李想.中国房地产市场现状分析知识与创新2021年第3期

4.肖元真,徐闯,李茂荣.世界各国房地产发展现状和政策调控[J].金融与经济,2021,8.

5.中国住宅与房地产信息网

6.朱小棣，易成栋.空置住房的政治经济学，2021

摘要房地产业作为国民经济发展的先导产业之一，对一国经济的发展起着重要的作用。

对于房地产业而言，融资问题是房地产业顺利发展的关键因素，如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房地产企业自身有着重要的意思，对一国的经济发展也起着重要的影响。

因此，文章从房地产企业的角度出发，分析了我国房地产业融资的概况，融资渠道。

并提出了房地产业融资战略的选择。

论文关键词：

房地产融资,融资途径,战略选择

一、研究背景和意义

房地产业又是资本密集型产业，其项目开发规模大、周期长、价值高昂等行业特点决定了资金将是房地产企业发展壮大的关键因素。

特别是我国加入世贸组织以后，企业所面临的来自国内外市场的竞争日趋激烈，融资环境和融资渠道也变得更加广阔和复杂，这就要求房地产企业必须充分考虑融资规模、融资方式、融资速度、融资成本、融资难度和融资风险等因素对企业竞争发展的影响。

目前房地产融资的途径主要是银行贷款，据统计，房地产资金来源中银行贷款达到70%以上。

资金来源的单一，风险逐渐扩大，使得房地产业发展一直受到束缚。

相对而言，国外发达国家的房地产企业资金来源主要依靠直接融资，可以通过银行贷款、发行债券、上市融资、房产抵押、房地产投资基金等多种融资方式。

如何确保房地产企业融资渠道广泛、资金充裕，不仅对房产企业自身发展有着重要意义，对一国经济的发展都会起到举足轻重的作用。

因此，房地产业融资问题是我们现阶段必须解决的问题。

2、研究内容

文章的主要研究内容有：

1深入分析我国房地产市场融资的现状。

对我国房地产市场融资情况进行较全面的了解，针对我国房地产融资的现状和存在的问题对我国房地产融资途径进行分析。

2深入分析房地产市场的特点，自身的特征以及影响房地产的因素，从而全面的了解房地产市场的特征，针对其特点进行更好的融资途径的选择。

3深入分析我国房地产融资的现有途径。

较全面的了解我国房地产现有融资途径的优缺点，并不断的针对我国房地产的特点提出新的更加适合我国房地产市场发展的融资途径。

文章研究框架：

三、文献综述

一国外主要房地产融资理论

1MM理论

MM理论由弗朗哥·漠迪哥莱尼和默顿·H·咐咪勒提出，他们认为，企业资本结构与企业的市场价值是无关的，公司无论采用何种融资方式对公司的价值是没有影响的。

根据MM理论，资产负债表负债一边究竟是多少对公司价值是没有影响的，当然这是不无安全真实的，但是，MM理论为融资结构问题的研究提供了一个有效的途径。

Mille:

认为MM理论其实就是让人们认识到资本结构与融资方式之间的关系。

2企业融资的平衡理论

在MM理论中，弗朗哥·漠迪哥莱尼和默顿·H·咐咪勒认为，企业的负债率也高，其价值就会越大。

他们并没有考虑债务的扩大，会使得企业经营风险同时扩大，企业陷入财务危机的概率也会增大，甚至会使企业面临破产。

而企业融资平衡理论认为，企业最佳的资本结构应该是平衡节税和陷入财务亏空的上升而导致的各种成本的一种权衡的结果。

这在一定程度上抑制了企业追求节税优惠而无限借贷的欲望，从而使企业资本结构呈现出一定的分布规律。

2国内房地产融资理论

国内关于房地产融资途径方面的研究主要集中在分析国外现有的融资途径是否适用于我国，已经在国内的应用现状。

中国社科院公布的《2021年房地产蓝皮书》指出，随着经济的不断发展，2021年将成为我国房地产融资模式不断的向多元化的方向发展，多元化融资方式将成为我国房地产业融资的主要方式和途径。

中国指数研究院指出，自2021年以后，房地产资金来源发生了重大的变化，资金来源途径呈现了多元化的趋势，直接融资将不断的成为房地产融资途径的主流。

总体而言，我国房地产融资途径正在不断的打开，呈现多元化的发展趋势，直接融资将成为未来房地产融资的主流途径。

第二章房地产融资问题概述

一、我国房地产融资概况

房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。

房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持。

如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。

20世纪80年代后，我国房地产业不断的发展起来，其融资方式主要呈现以下四种：

1银行信贷资金是当前房地产企业的主要资金来源。

我国金融市场还处于发展阶段，房地产融资很难通过信托融资、基金融资等途径进行，资金大部分来源于银行的贷款资金，房地产业对银行的依赖程度相当大。

2以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小。

目前，我国房地产业融资途径比较单一，主要有股票市场融资、企业债券融资、信托融资等。

对于上市融资而言，我国房地产上市企业很少，即使上市企业也很难具备再融资的条件。

对于企业债券而言，其占房地产业融资资金的极少一部分，且不断的呈现下降的趋势。

对于信托融资而言，据统计，来源于信托融资的资金占贷款资金的不到1%。

3外资在房地产融资中的比重不断下降。

2001年之后，我国房地产利用外资的数量不断的增加，但是外资占整个房地产业资金的比重却在减少。

目前，我国不提倡利用外资进行直接融资，外资多以间接方式进入房地产业，不能为房地产业提供较好的融资途径。

四宏观调控之