江苏省住宅程质量分户验收规则讲义.docx

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江苏省住宅程质量分户验收规则讲义

1．总则

1.0.1为增强住宅工程质量管理，保证住宅观感质量和利用功能，维

护住户的合法权益，按照《建设工程质量管理条例》及国家工程质量

验收规范等，结合本省实际，制定本规则。

说明：

1．本条是编制本规则的宗旨和依据。

2．在分户验收时，国家没有分户验收的标准，不能统—尺度，因此，

必需从验收内容、质量要求、查验方式、查验数量等方面强化和规范，

增进我省分户验收的开展。

3．分户验收主如果观感质量和利用功能，涉及结构安全由施工进程控

制。

4．分户验收作为提高住户对住宅工程质量满意度、增进和谐人居环境

的一项有力办法，全面推行住宅：

工：

程质量分户验收是大势所趋。

5．为何要实行分户验收制度？

主要基于以下一些因素：

建筑工程作为一种特殊的商品，其建设周期长：

参建人员多且手工作

业占较大比例；施工技术和工艺水平还相对比较掉队；一些建筑材料、

成品、半成品呈脆性，延性差，受拉强度低，而且建筑工程利用的建

筑材料品种多，不同材料的性能不同较大，受气候和温度转变而收缩

变形易产生裂痕等质量问题。

因此，建筑工筑工程在交付利用后由于

温度转变等影响，并随着时刻的推移和材料性能的衰减，会不断出现

一些观感和利用功能方面的通病，而且受施工技术水平、工艺、工程

材料等因素的影响，在此后较长一段时刻内一些质量通病仍难以完全

根治。

2）按照我国目前经济水平建筑规模的特点建筑本钱等因素，在充分保

证结构安全和重要利用功能的基础上，国家验收规范键筑工程施工质

量验收统一标准》（CB50300—2001）肯定的查验批质量查验方案是抽

样查验制定查验批的抽样方案时，在控制生产方风险α（是指合格批被

判为不合格的概率，即合格批被拒收的概率，或叫错判概率，ɑ≤5％）

和利用方风险β（是指不合格批被判为合格批的概率，即不合格批被误

收的概率，或叫漏判概率，主控项目β≤5％，一般项目β≤10％）的

同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏，因此，

抽样查验必然存在这两类风险，要求通过抽样查验的查验批100％合

格是不合理的，也是不可能的为此，国家规定了建筑工程质量保修制

度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺点随着国家住房

产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，

住户对于所购买衡宇各方面的期待值愈来愈高，希望对所同意衡宇质

量尤其是观感质量和利用功能质量100％检查并知足所有的质量要

求，有的乃至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规

范标准与住户需求之间的矛盾。

3）当前我国的施工验收规范及设计规范对于完工衡宇的某些质量问

题，如室内空间尺寸误差目前尚未明确的验收标准，对有些质量问

题如空鼓、粉刷面层裂痕、外墙外窗渗漏等验收检查方式没有操作性

很强的统一的规定住户反映的一些问题在界定处置时往往依据不足，

衡宇生意两边各执己见而产生矛盾。

4）目前我国的建筑质量担保保险投诉处置相关制度不健全，质量验收

责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设施工等单位质量意识不

足，发生质量投诉时处置不及时不完全和推诿，专门是有些外地企业

开发，外地企业施工，外地企业监理的住宅工程，处置时更是难上加

难同时对于质量投诉时提出的经济补偿因为没有法律依据，少数投诉

人在补偿得不到落实时一边拒绝维修和配合，而一边又反复投诉等等，

使得一些建筑工程专门是住宅工程的质量投诉处置进程中矛盾较多，

解决困难重重。

因此，采取分户验收的方式是现阶段有效减缓和解决有关问题的

一种较好办法，通过度户验下班作的开展落实，增强工程质量责任制

度和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程

的满意度，也能表现政府执政为民为民办事的工作宗旨。

1．0．2本规则适用于江苏省行政区域内住宅工程的分户验收及其监

督管理。

说明：

1、包括新建、改建、扩建的住宅工程。

2、商住楼工程中的住宅。

3、不包括宿舍类。

4、适用分户验收及监督管理的具体操作。

1．0．3住宅工程质量分户验收及监督管理工作，除执行本规则的规

定外，尚应符合相关法律法规和强制性标准的规定说明：

1、强调了本规则中规定的验收标准为住宅工程验收最低控制标准。

2、强调了本规则中规定的验收标准为住宅工程验收最低控制标准。

3、分户验收与验收规范有何不同的地方？

1）住宅工程质量分户验收是在执行国家和地方工程质量验收规范标准

的基础上，通过充分的调查研究，对部份内容作了进一步明确使其更

具操作性。

2）增加了相关内容，如增加了室内空间（净高开间）允许误差外墙（窗）

渗漏检查方式验收合格标识施工质量完工验收中对分户验收情形的复

核要求否决规定等。

3）明确了内外墙空鼓裂痕的检查方式和相关内容检查仪器要求等。

2．术语

2．0．1住宅工程质量分户验收

施工单位提交完工报告后，单位工程完工验收前，建设单位依照本规

则的要求，组织对住宅工程的每一户及公共部位，涉及主要利用功能

和观感质量进的行专门验收。

说明：

1、明确了验收时刻，即提交完工报告后到单位工程完工验收前这段时

间，由分户验收组完成的一次专门的验下班作，在此之前有关检查工

作和结果不能作为分户验收的依据，只能作为参考。

2、明确了验收的部位。

3、明确了验收的内容。

4必需对以下几个概念有所了解：

什么叫建筑工程验收？

什么叫完工

验收？

分户验收与完工验收之间有什么关系？

1）建筑工程验收：

是指在施工单位自行质量查验评定的基础上，参与

建设活动的有关单位一路对建筑工程查验批分项分部单位工程的质量

进行抽样复验，按照有关标准以书面形式对工程质量合格与否作出确

认，相关验收人员在验收记录上签字并对验收的结论负责按照健筑工

程施工质量验收统一标准》GB50300规定，单位工程依照专业建筑部

位划分为地基基础主体等6至9个分部；每一个分部依照主要工种材

料施工工艺设备类别划分为若干分项；每一分项依照楼层施工段变形

缝等划分为若干个查验批查验批是工程验收的最小单位，是分项验收

乃至整个建筑工程验收的基础建筑工程验收是一项包括从查验批到分

项到（子）分部到（子）单位工程贯穿于工程建设全进程的连锁的系统性

的工作。

2）完工验收：

即单位工程施工质量的验收，是指工程完成设计及合同

的各项内容，同时在施工单位提交完工报告后，由建设单位组织工程

建设相关责任主体，依据国家地方标准对单位工程质量进行的验收竣

工验收是建筑工程投入利用前的最后一次验收，也是最重要的一次验

收。

3）分户验收和完工验收之间有什么关系：

相同点：

分户验收与完工验收均是成立在建筑工程各分部份项验收合格的基础

上进行的，而且均是由建设单位组织。

不同点：

①验收主体不同

分户验收的主体为：

建设监理施工单位，已选定物业公司的，物业宜

参加。

②验收对象不同

分户验收：

适用于住宅工程

完工验收：

适用于所有建筑工程

③验收阶段不同

分户验收：

应在施工单位提交完工报告后，住宅工程完工验收前完成，

分户验收合格是住宅工程进行完工验收的必备条件。

完工验收：

是施工单位提交完工报告后单位工程质量最终验收，完工

验收合格是工程完工验收备案和办理产权的必备条件。

④验收内容不同

分户验收：

涉及住宅工程主要利用功能及观感质量的验收。

完工验收：

是工程质量综合验收（包括实体观感质量控制资料涉及安全

和功能的检测资料和抽查结果等）并对分户验收进行收进行复核。

⑤实体检查数量不同

分户验收：

逐户全数检查。

完工验收：

对实体工程抽样检查。

2．0．2推算值

按照设计文件，由设计层高轴线等尺寸减去结构实体和装修层等尺寸

计算得出的数值。

说明：

1验收前要进行计算。

2内容：

房间净高、净长度、净宽度。

3依据：

设计文件。

4举例：

室内净高推算值如何计算?

室内净高推算值按照设计层高扣除楼板结构层天棚饰面层等厚度后计

算得出，分户验收前应按照板厚天棚饰面层地坪找平层及面层等参数

肯定不同房间的净高推算值。

2．0．3误差

实测值与设计值或推算值之差。

2．0．4极差

实测值中最大值与最小值之差。

说明：

同一项目、同一测量对象的最大值与最小值之差。

．5分户验收检查单元

分户验收进程中划分的最小检查单位，包括：

室内检查单元公共部位

检查单元。

说明：

检查单元划分应符合下列要求：

1、室内检查单元：

以每户为一个检查单元。

2、公共部位检查单元：

每一个单元的外墙为一个检查单元；每一个单元每

层楼（电）梯及上下梯段通道（平台）为一个检查单元；地下室（地下车库

等太空间的除外）每一个单元或每一个分隔空间为一个检查单元。

3、对公共部位按条文要求进行检查单元的划分，是为了明细检

查内容，同时便于完工验收时完工验收组对分户验收情形的复核。

2．0．6空间尺寸

住宅工程室内具有独立利用功能的自然间内部净空尺寸，主要包括净

开间进深和净高。

说明：

1、自然间：

也即标准间。

2、净开间进深：

长度宽度。

3、净高：

高度。

．7屋面积水

屋面排水后深度超过5mm的积水

说明：

1．5mm以下的水易风干，不易引发长期积水。

2．0．8多媒体箱（集中配线箱）

设置有限电视、通信网络、安全监控等集中布线于一体箱内的智能接

线分派箱。

3大体规定

3．0．1分户验收的条件

1、工程已完成设计和合同约定的工作量。

2、所含（子）分部工程的质量均验收合格。

3、工程质量控制资料完整。

4、主要功能项目的抽查结果均符合要求。

5、有关安全和功能的检测资料应完整。

6、施工单位已提交工程完工报告。

说明：

1、施工进程出现的质量问题事故应在施工进程中处置并验收完毕

2、涉及结构安全等方面的验收情形，在工程施工进程中应进行验收和

质量控制，不作为分户验收的内容，但作为分户验收的前提条件。

分户验收前的预备工作：

1、按照工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。

2、配备分户验收所需的检测仪器和工具。

3、做好屋面蓄（淋）水洗手间等有防水要求房间的蓄水外窗淋水实验的

预备工作。

4、在室内地面上标识好暗埋水电管线的走向和室内空间尺寸。

测量的控制点线；配电控制箱内电气回路标识清楚。

5、肯定检查单元。

6、建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。

说明

3．0．2分户验收前的预备工作：

1、按照工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。

2、配备分户验收所需的检测仪器和工具。

3、做好屋面蓄（淋）水洗手间等有防水要求房间的蓄水外窗。

淋水实验的预备工作

4、在室内地面上标识好暗埋水电管线的走向和室内空间尺寸

测量的控制点线；配电控制箱内电气回路标识清楚。

5、肯定检查单元。

6、建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌

说明

1.由建设单位组织成立分户验收组，按照分户验下班作量合理分组

2．由建设单位制定分户验收方案，并向分户验收组人员进行交底（包

括推定值的肯定。

）

3．预备好相关的检测仪器，如：

小锤钢尺激光测距仪和漏电漏电保护

相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作。

4.做好条文中3的有关工作，如外窗淋水管的制作固定办法等。

5．室内地面应弹出水电管线走向线，标识管线的位置以区域范围为主，

是为避免以后住户装修破坏管线的有效办法。

6．室内空间尺寸测量的控制点线，指在室内每一个房间地面距纵横墙体

50cm处和中心点用十字交叉线标出净高测量点，按本规则附录A—2

表中“室内空间尺寸测量示用意”标明相关点的编号对于无分隔墙的

房间应弹出墙体双侧边缘线作为测量基准线。

7．配电控制箱内电气回路应标识清楚。

8．预备记录