信托资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程修改版.docx

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信托资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程修改版

第一篇：

信托、资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程

信托、资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程

一

准入标准

1、借款主体：

拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房屋所有权证及土地使用权证；借款方若为房地产开发企业，要求具备二级及以上房地产开发企业资质；

2、区域准入：

物业位于直辖市、省会城市、计划单列市的市辖区；

3、融资项目：

取得房屋所有权证的商业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息；办理借新还旧业务，贷款资金可用于置换借款方在其他金融机构的的前期贷款；

4、担保措施：

以经营性物业作抵押担保，借款方控股股东提供连带责任保证；

5、贷款期限：

1－5年；

6、贷款金额：

根据货款期内物业可用于归还贷款的现金流确定，且最高不得超过物业评估价值的45－50%；

7、年利率：

13－14%；

8、融资服务费：

2%或协商，贷款资金划入借款方账户后支付，资金方经纪公司与借款方经纪公司各50%；

9、贷款操作时间：

45－60天；

10、资金方承诺：

不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。

二业务流程

1、借款方提交借款申请书、经营性物业租金明细统计表、借款主体公司基础资料、担保主体公司基础资料、项目资料等用於项目立项的资料；

2、借款方提供资金方在资料审查中要求补充提供的文件和资料；

3、资金方业务部门对立项资料进行审查、论证和测算；

4、资金方项目立项评审通过后，借款方与顾问方签署《融资服务协议》；

5、资金方自费前往项目地考察物业出租经营情况、偿债能力情况，承租人资信、支付租金能力，抵押物情况等。

借款方按《经营性物业抵押贷款尽职调查资料清单》提供全套纸版资料：

6、资金方设计交易结构，确定融资方案，双方签署借款合同、租金账户监管合同等相关文件，办理审批、核准或备案手续；募集资金；

7、办理物业抵押登记手续，发放贷款资金，并对资金使用情况进行监控。

第二篇：

中信银行经营性物业抵押贷款流程

银行授信流程：

1、收集资料

2、评级

3、送审

4、评审

5、放款

6、贷后检查

我行经营性物业抵押贷款准入标准：

经营性物业产权清晰、公司近三年经营和财务状况良好、管理规范具备还本付息能力。

借款人资信良好无不良记录。

贷款额度：

该物业评估净值的60%期限：

不超过15年

利率：

基准利率上浮30%左右

第三篇：

信托公司房地产开发贷款项目准入标准及业务操作流程

信托公司房地产开发贷款项目准入标准及业务操作流程

一、项目准入标准

1、企业准入：

开发商或其控股股东具备二级及以上房地产开发企业资质；

2、区域准入：

抵押物或融资项目位于直辖市、省会城市、计划单列市，洛阳、唐山、

烟台、潍坊、苏州、无锡、南通、常州、徐州、绍兴、台州的项目。

开

发商或其控股股东具备房地产开发企业一级资质在区城准入方面没有

限制；

3、融资项目：

取得四证的在建工程、商品房预售许可证或房屋所有权证的项目；

4、抵押方式：

办理土地使用权与在建工程抵押登记；或办理网签及登记备案手续；

5、贷款期限：

1－2年；

6、贷款额度：

1－5亿元；

7、抵押率：

抵押物评估价值的40%；

8、年利息及费用：

项目方具备一级资质16—18%；

项目方具备二级资质18—20%；

9、融资顾问费：

2%（资金方经纪公司与项目方经纪公司各1%）；

10、贷款操作时间：

单一资金信托30—45天，集合资金信托45—60天；

11、资金方承诺：

不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。

二、业务操作流程

1、项目方提供用於信托项目立项的的下列项目资料（有效、清晰的JPEG格式电子版文件）：

A、借款申请书，写明企业简介、项目概况、贷款要求、抵押物情况、还贷方案；

B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证；

C、项目方公司章程；

D、抵押物的权属证明文件（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证、房屋所有权证等）；

E、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料（可暂不盖印章）；

F、以Word文档形式提供完整的项目可行性报告或项目立项申请报告，无需加盖公司印章；G、有权管理部门对项目立项批文或备案文件；

H、2012审计报告、2013年最新一期财务报表和负债明细表；

I、用数码相机多角度拍摄的，完整反映项目現场全貌及周边环境的照片，拍摄照片数量20张以上。

J、增信措施，对有些项目需要追加项目方控股股东或其他法人机构承担连带保证责任，需提供保证人的公司营业执照、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证，公司简介，2012审计报告，2013年最新一期财务报表和负债明细表。

2、资金方项目立项通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、资金方自费前往融资项目所在地进行现场尽职调查，对项目方基本情况及贷款用途进行调查，对抵押物和贷款风险及效应进行评估。

项目方按《房地产项目尽职调查资料清单》提供全套纸版资料：

4、资金方确定融资方案，双方签署借款合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件，办理审查审批、核准备案手续；募集信托资金；

5、办理抵押登记手续或股权变更登记手续，发放信托资金，并对资金使用情况进行监控。

第四篇：

经营性物业抵押信托融资方案008

经营性物业抵押信托融资方案

本公司专业从事经营性物业抵押信托融资业务，致力于为拥有大卖场、大超市和专业市场产权的房地产企业提供成本最低、效率最高、金额最大的一站式信托融资服务。

〖经营性物业抵押信托融资定义〗

经营性物业信抵押信托融资是指信托公司向经营性物业的房东提供融资，以其所拥有的物业作为抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入。

经营性物业是指已经取得房产证并投入商业运营，经营性现金流量充裕、综合收益好、还款来源稳定的商业用房，主要包括大卖场、高端百货、专业市场等。

〖经营性物业准入要求〗

1、经营性物业应符合本市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证和土地证，原则上已投入商业运营一年以上；

2、经营性物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚；

3、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物，能设定抵押，能单独处置；

4、经营性物业必须为已经与实力强大的承租人签订长期租赁合同，租金收入稳定，承租人最好为特大型的商业企业，比如家乐福、沃尔玛等特大型商业企业；

5、经营性物业租赁时间较长，租赁金额较大，支付租金期限明确。

1

〖适用客户〗

拥有经营性物业产权的房地产开发企业，在为新项目筹措资金时，可将房产抵押给信托公司以获得信托融资。

房地产开发企业必须具备二级以上开发资质，融资资金运用的项目必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（“四证”），且开发项目资本金比例不低于30%。

〖融资期限〗

1年到3年。

〖融资金额〗

用于抵押的经营性物业由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估，抵押率最高可达抵押物价值的60%。

〖业务流程〗

1、房地产开发企业根据清单提供全部资料；

2、负责将资料提供给信托公司评估，并负责匹配信托融资资金；

3、评估机构对抵押物作预评估；

4、信托公司与房地产开发企业签订信托融资合同，；

5、办理抵押物保险和抵押物登记，开立监管帐户；

6、发放信托融资；

7、借款人按期还款。

〖借款人提供的资料清单〗

一、融资人公司资料

1、公司简介（包括历史沿革、主要高管介绍、股权结构图、集团整体组织架构图、员工人数及构成、所获荣誉等）

2、历史开发项目介绍

3、正在开发的项目介绍（包括项目公司名称、所开发的项目名称、项目地理位置、业态、开发时间、开发面积、已售面积、剩余可售面积、总投资、销售价格、销售收入等）

4、储备项目介绍

5、融资情况一览表

6、对外担保情况一览表

7、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人证书、开户许可证、房地产开发资质证书、贷款卡及密码

8、公司章程复印件、验资报告复印件（包括历次增资的验资报告）

9、三年审计报告

10、还款来源安排

二、项目公司资料

1、项目公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人证书、开户许可证

2、项目简介

3、可研报告

4、土地出让合同

5、项目四证

6、效果图片

7、工程进展情况

8、投资完成情况一览表

三、抵押物资料

1、房产证

2、抵押人公司或个人资料

3、抵押物的租赁合同

第五篇：

经营性物业抵押贷款指导意见

经营性物业抵押贷款业务指导意见

（试行）

第一章总则

第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。

各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。

本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。

该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。

第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则：

（一）“统一授信”原则。

经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批，纳入对该客户的统一授信管理。

（二）“分级授权”原则。

我行对经营性物业抵押贷款按照

—1—授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权。

各分行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，XX不得办理。

（三）“责权分明”原则。

办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。

（四）“合规经营”原则。

经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。

（五）“总量控制”原则。

各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。

第二章基本准入条件

第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件：

（一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。

（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。

如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。

（三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，——2无不良记录。

第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：

（一）该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入。

在贷款期内，借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流可覆盖我行贷款本息。

如果借款人是我行的战略客户，贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的8