南充房地产年度分析报告.docx

南充房地产年度分析报告.docx

《南充房地产年度分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南充房地产年度分析报告.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

南充房地产年度分析报告

2011年南充房地产年度分析报告

年度系列报道第三篇

前言

   对于中国房地产市场来说，2011年是“分水”之年，也是“转型”之年。

从最初的取消首套房贷利率到后来的限购、限贷、限价等，历时近两年的政策调控，使得房地产行业在2011年进入了一场酷似“温水煮青蛙”的长痛期。

在一系列调控“组合拳”打出之后，楼市调控效果初步显现，房价过快上涨势头基本得到遏制，业内期待已久的“拐点”也似乎在年末逐渐清晰。

如果说2008年的危机是全球金融海啸带给我们的一场飞来横祸，那么2011年的地产冬天就是受产业结构调整的影响，从一端走向另一端；如果说2008年有政府出手救市，地产行业因祸得福，那么2011年的调控政策始终不松手，则是政府要让地产行业为自己的“出轨”举动埋单。

   2011年，南充楼市变动轨迹与全国大同小异，高开低走的局面也呼应了宏观调控该有的作用。

2011年5月，南充主城区住宅销售量突然大幅下滑，全月销售总套数仅1625套，同比下降近500套，环比降幅达60%，楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。

接下来的几个月，总成交量一直保持在低位运行，即便是“金九银十”、“秋季房交会”等传统热销时段也未见多大起色。

   尽管下半年的市场整体呈现下行趋势，但也有一部分房企靠及时调整自身营销战略，取得了不错的市场成绩。

可以看出，2011年“艰难”的背后，同样蕴藏着机遇，而这种机遇又与挑战并存。

能否快速调整自身发展战略，适应后调控时代的市场新形势，显得至关重要，尤其值得行业内的人士思考。

   第一部分宏观政策篇

   一、房地产政策动态

   1、楼市十大关键词

   2、金融政策

   二、全国房地产运行情况

   1、全国土地市场情况

   2、全国房地产销售额排名前十五房企

   3、商品房销售情况

   4、代表房企全年销售变化情况

   三、本地房地产市政动态

   第二部分市场—住宅篇  

   一、2011年市商品住房交易情况回顾

   二、2011年市商品住房新增供应分析

   1、2011年市商品住房分月供应分析（套数）

   2、2011年市商品住房供需情况分析（套数）

   三、2011年市商品住房市场成交量分析（单位：

套、面积、金额）

   1、2009-2011年市商品房全年成交情况比较

   2、环比：

市三区商品住房成交比较  

   3、同比：

2009-2011年市商品住房成交分月比较

   4、2011年市各片区商品住房成交分月比较（单位：

套、面积）

   5、本年市商品住房销售排行榜（按套数）

   四、2011年市商品住房市场价格分析（单位：

元/平米）

   1、2011年市三区商品住房成交价格比较

   2、2011年1-12月主城区商品住房成交量与成交均价走势

   3、2009-2011年市商品住房分月价格走势比较

   4、2011年市各片区商品住房成交价格比较

   第三部分市场—商业篇

   一、前言（2011年商业市场回顾）

   二、2011年商业市场分月成交情况（套、成交均价）

   三、2011年商业市场分区域成交情况（套、成交均价）

   四、2011年商业市场销售排行榜

   第四部分四大典型解析

   一、—

   二、望天坝—

   三、—

   四、—

   第五部分2012年楼市走势预测

   一、2012年房地产宏观政策走势预判

   二、2012年走势预测

第一部分宏观政策篇

   一、房地产政策动态   

   2011年对于中国的房地产市场而言，是不同寻常的一年，各种调控政策的出台以及楼市现象的交相出现，使得全国楼市在跌跌撞撞中前行。

回首这一年，全国房价过快上涨势头基本得到遏制，投资投机型需求被大量挤出住宅市场；国家金融政策一再收紧，贷款难、按揭难，市场流动性资金减少促使整个行业发展渐入理性轨道；保障房建设有序推进，商业地产迎来“春天”……毫无疑问，2011年将在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。

   1、2011中国楼市十大事件：

   事件一：

新国八条

   2011年1月26日，国务院又度推出八条房地产市场调控措施（即“新国八条”），提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一系列调控政策。

   点评：

新国八条的出台，使得2011年的楼市调控力度在2010年的基础上再次升级，随后出台的一系列调控政策，无不围绕“新国八条”而展开。

从其所制定的内容可以看出，楼市的调控已经不再局限于市场一方，而是在努力以多种手段结合的方式，构建一套完整的市场行政调节体系。

   事件二：

房产税试点

   2011年1月27日，上海、重庆宣布开始房产税试点。

2011年12月初，财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税进一步推开的大方向已经明确，年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，并出台下一步扩大试点的方案。

   点评：

房产税试点，是执政者的新思路。

房产税的征收一方面可以打击炒房囤房，起到抑制投机的作用；另一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政新的稳定税源。

从长远来看，以税收等经济手段来逐渐替换“限购令”这样的行政手段，能起到完善市场体系的作用。

但是，房产税问题非常复杂，它涉及税负承受、土地所有、法律依据、财产观念等多个方面，由此也引起了一些中外经济界人士的反对和质疑。

   事件三：

保障房

   2011年春全国两会期间通过的《政府工作报告》提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套，相比2010年的580万套增长了近一倍。

2011年11月10日，官方公布全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。

   点评：

重视保障房建设，在完善房地产市场供应结构的同时，也使得楼市宏观调控层次更为丰富，手段更为多样，进一步纠正了之前楼市调控“头痛医头，脚痛医脚”的弊端。

根据“十二五”规划纲要，未来5年全国将完成3600万套保障性住房的建设任务，将使城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。

如果该目标能够顺利实现，无疑将对未来楼市健康发展产生十分积极的影响。

但是，用行政命令的方式下达的保障房建设目标，也被部分经济界人士诟病为“大跃进”，对是否符合市场客观规律、政府的资金来源、招标和分配的公正透明、工程质量的保障等方面提出质疑。

   事件四：

限购令

   “新国八条”提出，应当合理引导住房需求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

   点评：

用行政手段的限购令来调整房地产市场，显然不是一个可以长期使用的良方，但在2011年的调控中也算行之有效。

从市场反应来看，2011年下半年伊始成交量出现大幅下滑，第三、四季度下滑趋势进一步加剧，楼市也随着天气的转凉渐显“寒意”。

“现金为王”成了口中的流行语，作为地产大佬的万科集团更是率先提出“过冬”的口号。

   事件五：

限价令

   2011年3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为92.5%，除北京以外，大多数城市房价控制目标均未提到“降”字。

10月31日，珠海发布双限令，除限购外，珠海规定商品房销售价格高于11285元/平方米，不得发放许可证，成为全国首个“双限”城市。

   点评：

与限购令一样，限价令也带有很强烈的行政干预色彩，因为国务院提到了约谈问责机制，因此限价令在某种程度上，对过分依赖土地财政的地方政府来说，有一定的约束作用。

不过令人意外的是，几乎所有城市都含糊其辞，将“不超过本地居民人均收入”作为限价目标，这样的限价目标也因此被很多人戏称为涨价目标。

   事件六：

明码标价

   根据国家发改委的有关规定，5月1日起售房单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。

   点评：

“明码标价”出台后的首周，多地楼市成交量出现大幅下跌。

根据中国指数研究院公布的统计数据显示，5月第1周监测的35个城市中，有25个城市楼市成交量出现下跌，部分城市成交量环比跌幅甚至超过50%，北京、上海等一线城市也未能幸免。

然而楼市虽经这记“重拳”打击，在成交量上出现了急剧下滑，但房价并未出现实质性下跌，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市胶着状态。

   事件七：

土地流拍

   2011年住宅市场大幅萎缩，开发商资金链紧绷，对房地产市场未来走势看空，导致对住宅市场拿地热情不高。

全国土地市场流拍频现，今年主要城市土地出让计划的完成情况堪忧。

下半年北京、上海郊区的部分地价已明显松动，地价进入下行通道。

   点评：

“地王政策”退出舞台，土地流拍频现，少拿地多卖房，成为房地产企业面对调控政策的保身之策。

就其原因可能有以下两方面：

一方面，受一系列调控政策的沉重打击，大部分城市成交量出现大幅下滑，开发商回款困难，资金链逐渐紧张，拿地力不从心。

而另一方面，国家调控政策不放松，对未来房地产市场走势不明朗，其对未来地价上涨的预期也受到打击，同时也对土地市场存有观望情绪，因此拿地非常谨慎。

   事件八：

拐点

   在2011年10月底，部分品牌开始降价。

而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”已然到来。

   点评：

成交量的持续下滑，使得开发商资金链处于紧绷状态，同时考虑到国家调控政策短期内并没有放松的可能，一部分开发商甚至包括个别品牌，他们对未来房地产市场走势看空，迫于回笼资金的压力，推出许多政策，使得房价在一定程度上出现松动，由此，初步判断楼市“拐点”正在形成。

   事件九：

降房价

   2011年12月，在中央政治局会议和中央经济工作会议上，中央明确提出2012年楼市调控的目标是促使房价回归到合理的价格。

   点评：

房价调控目标由年初的“遏制房价过快上涨势头”到年末的“促使房价回归到合理价格”，这说明了调控的目标已经进一步深入，同时也表明了中央调控房价的决心。

由此我们也不难预判：

下调部分不合理的区域房价，或将成为2012年政策的主要目标。

   事件十：

关门潮

   2011年5月，美联物业关掉上海最后8家门店，正式退出上海市场。

随后，包括北京、上海、广州等地，每月都有大量中介公司倒闭。

2011年11月，中原物业调整深圳业务，又把关门潮推向了一个新的高度。

   点评：

行业出现关门潮，主要是受新房市场成交冷清的“牵连”。

由于很多项目大幅度降价，导致很多二手房的价格优势减弱，很多原本打算购买的人将目光转向了新房市场。

这同时也促使很多在经营思路上进行了调整，将业务更多的扩展到了新房代销领域，当然，此举也正好迎合了很多寻求方法突破的的欢迎。

   2、金融政策：

   1）7次调整存款准备金率

   2011年央行年内连续6次上调、1次下调存款准备金率。

2011年6月20日，央行第六次上调存款准备金率0.5个百分点，冻结银行资金约3800亿元，大型银行存款准备金率高达21.5%，创下历史新高。

而2011年12月5日，央行3年来首次下调存款准备金率，此次调整后，大型金融机构的存款准备金率降至21%，中小金融机构的存款准备金率降至17.5%，此次央行一次性释放近4000亿元资金。

编