装修管理作业流程.docx

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装修管理作业流程

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　　一、物业装饰装修管理步骤

　　装饰装修步骤既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理步骤公告性标识。

所以，要求物业装饰装修步骤书面形式须文字简明、内容清楚、图表明确、一目了然。

（一）步骤示意图

　　装饰装修步骤示意图通常悬挂于物业管理单位或在业主入住办理现场。

在物业管理内部装饰装修作业文件和《业主手册》（或《业主须知》）等发放给业主资料上也需有和其相一致内容。

（二）步骤分述

　　1.备齐资料

　　资料准备由业主（或物业使用人）和施工队分别准备和提供。

通常包含物业全部权证实，申请人身份证原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，和其它法规要求相关内容。

物业使用人对物业进行装饰装修时，还应该取得业主书面同意。

　　2.物业装饰装修申报

　　用户在入住过程中，应已收到物业管理企业发出装修手册及装饰装修申报记录表。

用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报记录表，并提交管理单位登记立案。

只有在物业管理单位对装饰装修内容登记立案完成以后，用户才能动工装修。

　　物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报记录表，确保各项申请明确无误，包含专业部门（如水、电、气等）、建筑结构、消防等项目标，要求写明地点、位置或改变程度及尺寸（具体详见附后装饰装修申报记录表）等具体数据和资料，必需时装修人或装修单位还应向相关部门申报核准。

　　3.物业装饰装修登记

　　物业管理单位在进行装饰装修登记时，能够书面形式将装饰装修工程严禁行为和注意事项通知装修人和装修人委托装饰装修企业，而且督促装修人在装饰装修开工前主动通知邻里。

　　物业管理单位应该在要求工作日（通常为3个工作日）内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围，应报主管部门。

　　物业管理单位应具体核查装饰装修申请记录表中装修内容，有下列行为之一将不予登记，

（1）未经原设计单位或含有对应资质等级设计单位提出设计方案，私自变动建筑主体和承重结构；

（2）将没有防水要求房间或阳台改为卫生间、厨房间；

　　（3）扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台砖、混凝土墙体；

　　（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

　　（5）未经城市计划行政主管部门同意搭建建筑物、构筑物；

　　（6）未经城市计划行政主管部门同意改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

　　（7）未经供暖管理单位同意拆改供暖管道和设施；

　　（8）未经燃气管理单位同意拆改燃气管道和设施；

　　（9）其它影响建筑结构和使用安全行为。

　　4.签署《物业装饰装修管理服务协议》

　　在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签署《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理相关事项，应该包含下列内容：

（1）装饰装修工程实施内容；

（2）装饰装修工程实施期限；

　　（3）许可施工时间；

　　（4）废弃物清运和处理；

　　（5）外立面设施及防盗窗安装要求；

　　（6）严禁行为和注意事项；

　　（7）管理服务费用；

　　（8）违约责任；

　　（9）其它需要约定事项。

　　5.办理开工通常手续

（1）业主按相关要求向物业管理单位（或指定方）缴纳装饰装修管理服务费；

（2）装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出人证等；

　　（3）装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。

　　6.施工

　　物业装饰装修施工期间，装修人和装饰装修施工单位应严格根据装修申报登记内容组织施工。

　　物业管理单位应根据装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检验，发觉装修人或装饰装修施工单位有违反相关要求行为，应该立即劝阻和阻止；已造成事实后果或拒不更正，应立即汇报相关部门依法处理。

对装修人或装饰装修施工单位违反《物业装饰装修管理服务协议》，应追究违约责任。

　　7.验收

　　物业管理单位应该根据装饰装修管理服务协议进行现场检验，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。

对因违反法律、法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格，应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。

若发生歧义、无法统一意见或业主拒不接收情况，应报请城市管理

　　相关行政部门处理，并将检验统计存档。

　　装修申报记录表（示例）

　　[案例]

　　某日，某高层楼宇32楼B室业主向管理部门报上一份装修申报记录表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟给予同意。

上级主管在审核相关资料时发觉安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发觉该户申报安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。

　　[案例分析]

　　此案例中反应问题关键是：

第一，业主填写《装修申报记录表》等资料过于简单，以至于无法确定业主安装设备具体位置；第二，装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。

所以，在物业装修管理中，应从以下方面改善：

首先，在业主申报装修时，物业管理人员应教导业主认真填写《装修申报记录表》，具体说明装修地点、内容等情况；其次，在物业装修情况不明，或语言表示不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接收业主装修申报；再次，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检验物业装修管理各步骤存在问题并给予改善。

　　二、物业装饰装修管理内容

　　装饰装修管理是一个系统工程，要真正达成科学管理、细致服务，不仅要严格遵守上述装饰装修管理步骤，还要对装饰装修过程中各个步骤、包含各个方面进行全方面分析。

在综合各方原因基础上，科学地制订装饰装修管理细则，使物业装饰装修管理真正落到实处。

物业管理单位应该根据装饰装修管理服务协议实施管理，加强现场检验，立即发觉问题加以阻止。

通常而言，物业装饰装修管理包含以下内容。

（一）物业装饰装修范围和时间管理

　　物业装饰装修区域应按摄影关装饰装修管理要求和业主权益给予限定，标准上应统一要求、统一形式。

如室内装饰装修只限于房屋本体单元内自用部位；封闭阳台不得超出阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料努力争取统—等。

　　装饰装修时间应依据各地不一样作息时间、季节变换和习惯习俗等综合确定。

装饰装修时间包含通常装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。

（1）通常装修时间是指除节假日之外正常时间，通常装

　　修时间因地域和季节差异而有所不一样，如南方一些地域要求作业时间及拆打时间为：

　　作业时间：

8：

00～12：

0014：

00～18：

00

　　拆打时间：

8：

30～11：

3014：

30～17：

30

（2）特殊装修时间是指节假日休息时间。

为保障其它业主休息和正常生产生活秩序，标准上通常不许可在节假日进行装修。

因特殊情况需要装修。

应视具体情况对应缩短装修时间。

　　（3）装修期是指装饰装修过程完结时间。

现在国家颁布法规虽无明确要求，但通常情况下不超出三个月。

（二）物业装饰装修管理要求

　　为确保物业安全和全体业主正当权益，物业装饰装修管理应关键检验：

（1）有没有变动建筑主体和承重结构。

（2）有没有将没有防水要求房间或阳台改为卫生间、厨房间。

　　（3）有没有扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台砖、混凝土墙体。

　　（4）有没有损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

　　（5）有没有其它影响建筑结构和使用安全行为。

　　（6）有没有未经相关单位同意下列行为：

　　1）搭建建筑物、构筑物；

　　2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

　　3）拆改供暖管道和设施；

　　4）拆改燃气管道和设施；

　　5）超出设计标准或规范增加楼面荷载；

　　6）改动卫生间、厨房间防水层。

　　同时，还应注意检验以下方面：

　　1）施工现场有没有采取必需安全防护和消防方法，有没有私自动用明火和进行焊接作业等；

　　2）有没有任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；

　　3）楼地面铺设材料是否超出10mm、新砌隔墙是否采取轻质材料等；

　　4）是否符合物业装修公共及室外统一要求（如空调室外机安装和排水统—要求、阳台栏杆统一要求等）；

　　5）物业装修方案和材料选择是否符合环境保护、节能要求。

　　（三）物业装饰装修管理费用和垃圾清运管理

　　物业装饰装修管理既包含公共权益，也包含业主个人权益。

装饰装修管理费用收取要严格根据国家和地方相关要求办理，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准，即使无统一要求而又确需临时设置收取，也应科学测算并报经相关主管行政部门同意。

在中国物业管理实践中，装饰装修管理收费项目和标准，因各地要求不一样，差异较大。

为确保物业装饰装修工程有序进行，维护装饰装修活动包含各方正当权益，现在较为通常和相对合理做法是：

在物业装饰装修之前，

　　由装修人和物业管理单位签署《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。

通常而言，《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取费用包含装饰装修管理服务费和垃圾清运费。

　　1.管理服务费

　　管理服务费是指因物业装饰装修工程增加物业管理服务工作量而设置临时性收费项目，国家对于具体收费标准没有明确要求，通常由装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。

　　2.垃圾清运费

　　垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生垃圾管理和清运费用。

如业主根据要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳；不然，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。

　　装饰装修垃圾是装修管理中一个关键内容，其对物业环境和业主和物业使用人工作生活有着极大影响，甚至会产生环境保护、安全等方面隐患。

所以，物业装饰装修管理基础要求是：

（1）装饰装修垃圾需袋装处理；

（2）装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方法进行堆放和清运。

　　（四）物业装饰装修现场管理

　　1.严把出入关，杜绝无序状态

　　因为装饰装修工人起源控制有极大不确定性、施工过程中自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口（包含电梯）人员和材料管理。

凡未佩带物业装饰装修施工标识施工人员和其它闲杂人员，应一律严禁人内，确保装饰装修人员管理有序化、规范化。

　　装饰装修材料和设备是装修违章一个关键原因，应着重从以下两个方面加强控制和管理：

（1）查对是否为审批同意材料。

（2）查对是否符合相关要求。

　　对于有尤其要求材料或设备（如电焊机），应根据要求办理对应手续；施工队须进行动火作业，必需办理申报审批手续；进人物业区域装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修要求要求，不然拒绝入场。

经过加强装饰装修材料

　　和设备出入管理，杜绝不安全原因出现。

　　[案例]

　　物业管理人员在巡视时发觉有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。

经问询，其称未来得及办理相关手续。

　　[案例分析]

　　未办理相关手续进入物业区域施工属显著违规行为，要立即检验装修申报、出人口和装修管理等步骤。

同时，要求未办理装修人员入场手续立即补办，不然拒绝相关人员入场。

　　2.加强巡视，防患于未然

　　物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头装饰装修户，要关键巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。

出现违规违章行为，要晓之以理，动之以情，必需时须汇报相关行政主管部门处理。

同时，要检验施工单位施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化施工人员管理。

　　[案例]

　　巡视人员发觉某栋高层顶楼有较大量钢材堆放，经了解得悉是某业主准