世界城米兰映象房地产项目可行性研究报告精品.docx

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世界城米兰映象房地产项目可行性研究报告精品

摘要

本文通过SWOT分析法以及相关的工程经济分析方法，针对世界城米兰映象房地产项目进行了细致的项目可行性研究分析，这对于本项目投资与否以及如何投资提供了有效的依据。

在项目开始之前，投资方对本项目的前景如何并不明确，而同时2010的相关市场的发展也不如08和09年如此良好，针对这一情况，我们展开了本次项目可行性研究，从总体上对本项目做一个评估，从而为进一步的项目立项以及投资实施提供一个必要的参考。

论文主要研究了本项目的基本情况、近段时间相关的市场情况、产品的建设规模和方案、相关技术方案、对环境的影响、项目的组织机构及人力资源配置、项目的进度控制、项目的经济分析以及社会评价、项目的风险评价及控制等。

其中在第二章我们通过一系列的调查方式考察了近期武汉市特别是光谷地区的房地产市场发展情况；在第八章里根据项目的具体情况讨论了项目的施工组织安排工作，利用Project工具绘制出了详细的施工进度计划以供参考；在第九章里面利用工程经济学中的常用方法分析了本项目的投资回收期、内部收益率、净现值以及利息备付率等，并针对本项目进行了项目的单因素敏感性分析，同时还讨论了项目投资款项的来源方式等。

研究结果表明本项目定位是可行的，项目具有较好的盈利能力，有一定的贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有良好的抗风险能力，有较强的项目实施可行性。

本文的特色在于较好的结合了图表与文字分析，具有较好的可读性，一目了然。

关键词：

世界城米兰映象；可行性研究；内部收益率；净现值；投资回收期

Abstract

Inthispaper,weusedmethodsasSWOTandrelatedfinancialmanagementtocarryonthefeasibilitystudyoftherealestateprojectnamedtheworldcityofMilan’simage.Itprovidesaneffectivebasisfortheinvestmentinthisprojectornotandhowtoinvest.InvestorsarenotclearabouttheprospectsofthisprojectBeforethestartoftheproject，whiletherelevantmarketof2010isnotsogoodasthatoftheyears2008and2009.Inviewofthissituation,westartedthefeasibilitystudyonthisprojectandmakeanassessmentfromthewhole.Itprovidesanecessaryreferencetofurthertheimplementationandinvestmentoftheprojects.

Westudiedsomeissuesinthispaperasthebasicsituationoftheproject,therelevantmarketconditionsrecently,theconstructionscaleandprograms,thetechnicalplan,theimpactontheenvironment,theorganizationandhumanresourceallocationofthisproject,theprojectschedulecontrol,theeconomicanalysisandsocialassessmentofthisproject,theproject’sriskassessmentandcontrolandsoon.ThedevelopmentoftherealestatemarketofWuhan,inparticularofWuhanOpticalValleyregion,hasbeenstudiedintispaperbyseriesofinvestigations.Intheeighthchapter,wediscussedthespecificorganizationoftheproject'sconstructionwork,andusing“Project”todrawupadetailedconstructionscheduleinorderforreference.Paybackperiod,internalrateofreturn,netpresentvalueandinterestratespreparedtopayareanalysedbythewayswhicharecommonlyusedinEngineeringEconomicsinchapternine.Inthischaptertheworksofsinglefactorsensitivityanalysisandsourceoffundinginvestmentmethodsarefinishedtoo.

Theresultsshowthatthepositioningofthisprojectisfeasibleanditbringsusgoodprofitability.Thisprojecthasacertainabilitytorepayloansandtheirownbalance,anditnotonlyhasagoodanti-riskability,butalsohasstrongprojectfeasibility.

Thisfeatureisagoodcombinationofgraphicsandtextanalysis,andhasgoodreadabilityataglance.

KeyWords：

theworldcityofMilan’simage;feasibilitystudy;internalRateofReturn;NPV;paybackperiod

1总论

1.1项目概况综述

世界城米兰映象是继尚都、加州阳光之后，利嘉置业斥巨资打造的又一高档宜居住宅社区，总建筑面积约15万平方米，为5栋全高层景观社区。

世界城米兰映象位于世界上最长的1350米光谷步行街最中心的位置，西面紧邻大型住宅加州阳光，南面则为光谷步行街三期——德意风情街区。

德意风情街全长427米，由晴朗明媚的“意大利主题步行街区”与华丽雄伟的“德国主题步行街区”两部分组成。

风情街上除了将建设米兰春天广场、罗马恺撒广场等节庆广场外，还将拥有被马克吐温称赞为“大理石的诗”的多莫大教堂。

住在米兰映象，可以方便地到达整条步行街上的任何地方，既可以坐享1350米世界上最长步行街的最核心资源，又可以居高俯瞰步行街的无限风情。

世界城米兰映象主力户型为80-120平米的2房和小3房，户型通透舒适，部分户型更赠送大面积空中花园。

作为城市的标杆住宅，米兰映象出则尽享步行街上繁荣的商业配套，入则可以拥有一个舒适悠闲的静谧之地，无异于是武昌片区青年白领购房置业的理想首选。

1.2投资项目提出的背景、投资环境、项目建设投资的必要性和经济意义

1.2.1投资项目提出的背景

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

最近的金融风暴不仅对全世界也对我国的经济发展带来了很大的不良影响，房地产经济（尤其住宅经济）作为我国主要的经济增长点，其发展可以拉动一系列行业发展。

同时，国家为拉动经济，各级政府部门先后出台了一系列的鼓励房地产发展的政策，提倡大力发展房地产经济。

为了响应国家的安居工程，并为经济发展贡献一份力量，我公司决定规划、开发世界城米兰印象项目。

1.2.2项目投资环境

东湖高新技术开发区是首批国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。

目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。

关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。

近两年来，东湖开发区管委会认真总结了历年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。

1.2.3项目建设投资的必要性和经济意义

世界城米兰印象选择此处规划、开发，项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。

1.3项目可行性研究的主要依据、工作范围及要求

1.3.1项目可行性研究的主要依据

（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策

（3）武汉市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要

（4）武汉市2009、2010年国民经济和社会发展统计公报

（5）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划

（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

（8）《武汉市市区基准地价》

（9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

（10）投资项目方签定的协议书或意向书

（11）编制《报告》的委托合同

（12）其他有关依据资料

1.3.2工作范围及要求

（1）市场调查与预测

（2）拟建规模与产品方案

（3）建设条件及建设地址选择

（4）项目工程技术设计方案

（5）环境影响评价

（6）组织机构及人力资源配置

（7）项目实施进度

（8）经济分析与评价

（9）社会评价

（10）风险分析

1.4项目的主要技术经济指标

表1-1主要技术经济指标表

项目

数量

占地总面积

27347平方米

总建筑面积

150000平方米

居住居数

1155户

平均每户建筑面积

109.87平方米

容积率

4.55

绿化率

35%

住宅栋数

5

平均层数

33

停车位

2400个

1.5项目建设条件及问题与建议

考虑到项目建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

2市场调查与预测

2.1市场调查国内近期投资环境及需求状况

2.1.1国内整体投资环境及需求状况

2010年1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。

其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.