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重庆房地产市场研究分析报告

发布时间：

20０5-1０-１7

重庆房地产市场研究报告

（２005年3季度）

北京　华灵四方投资咨询公司

重庆房地产市场研究报告

摘要

今年1-９月，重庆市商品房成交面积达7７9.44万平方米,其中住宅成交面积为6７3.９５万平方米,同比分别下降了6.２％和10．02％，而下降幅度却比前8个月减少了０．4个百分点和1.２９个百分点。

９月重庆市主城区商品房成交量达92万平方米，成交面积较8月份上涨了29.５８％，仅住宅成交面积增长幅度较8月份提高了１0.０8个百分点。

6月份由于受房地产新政的影响,市场较为冷淡,从８月份开始，市场开始逐步回暖,三季度主城区新开盘项目39个，其中新上市项目１7个，从市场供应区域来看，渝北区不仅在个数上排在首位，供应面积方面也位居前列，占市场较大份额。

6、7、８、9月主城区商品房成交均价分别为29１9元／平方米、28２7元/平方米、２852元/平方米、２844元/平方米，其中商品住宅成交均价分别为２6６0元／平方米、2572元/平方米、2562元/平方、26０３元米,房价总体趋稳,没有出现明显的升降,调控作用进一步体现。

2005年第三季度重庆市主城区土地供应４5宗，供应面积２９８．0９万平方米,与今年一、二季度相比，供应量有所下降。

本季度巴南区一块158.84万平方米土地的供应,使巴南排在供应量的首位。

１-９月，主城区二手房转让均价在１7１8元／平方米，其中二手住房转让均价同比上涨了15．68%,达1５27元／平方米。

从9月份单月来看,二手房、二手住宅成交均价与8月相比分别增长1.5６％和0．５％，二手房价格进一步趋于稳定。

ﻬ声明

本报告内容仅供参考,不作为投资依据，

我们所提供的信息，仅基于我们的经验、目前所知的事实、以及对法律的理解和评价,我们已尽力确保该信息的准确性、完整性和及时性,但我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。

我们提供的信息仅供阅读者参考，阅读者直接或间接地基于我们所提供的信息而作出的任何行为，除非取得我们的书面承诺,否则我们并不承担任何责任。

第一节　宏观环境６

一、重庆市房地产投资环境ﻩ6

二、城市规划7

（一）重庆轻轨７、8、９号线初步规划方案已经出台ﻩ7

（二）规划3个城镇发展区培育6大卫星城市９

（三）最佳商业城市重庆排　3３位10

（四）重庆将建数字公园１0

（五）大渡口区陈庹路（陈家坪至庹家坳）西半幅工程开工10

第二节　房地产开发主要指标1２

一、房地产投资指标12

二、开工建设指标13

三、销售指标ﻩ15

第三节　土地开发及购置ﻩ16

一、土地供应综述ﻩ１6

二、未来土地供应ﻩ18

（一）主城区三分之一土地未来禁止开发18

（二）重庆市土地资源趋紧ﻩ18

（三）重庆经开区将限制房地产开发用地ﻩ18

第四节商品住宅ﻩ19

一、供应１9

二、价格2０

三、需求2１

第五节二手房ﻩ23

第六节写字楼2４

一、供应24

二、销售２5

第七节　商铺ﻩ２6

一、供应ﻩ26

二、销售ﻩ2７

第八节　2005年二季度颁布的主要政策法规及分析29

一、国税总局将对重庆等40个城市进行评估房产税收２9

二、重庆主城区征地补偿安置标准调高,平均提高28%29

表格索引ﻩ31

附图索引ﻩ3１

第一节宏观环境

一、重庆市房地产投资环境

1-8月,重庆市固定资产投资总额９76.97亿元，比去年同期增长16.9％，增速比１-7月快0.8个百分点。

从投资区域看,城镇投资增长远快于农村投资。

1-8月城镇投资891.4１亿元，比去年同期增长18％，而农村投资8５.56亿元,只增长6．１％。

从投资类型看，工业投资速度加快，1-8月工业投资263.52亿元,比去年同期增长30%；其次是房地产和建设、改造投资，增长速度分别是26%和13.8%。

表12０04年４月-2００5年8月重庆市固定资产投资额

月份

总投资额

自年初累计值（亿元）

累计比上年同期增长百分比

（%）

２0０4年4月

301.39

6１.9

2０04年５月

３98.49

60.8

2004年6月

５1９．２2

４７.６

2004年7月

618．８8

41.９

2004年8月

714.42

３９．8

2004年9月

8３3.3

39.6

２0０４年10月

95４.05

４0

2004年1１月

1,１30．５1

４3.2

20０4年１２月

1,4００.58

34.6

20０５年2月

134.78

27．４

2005年3月

２45.49

2０.4

200５年4月

３48.０９

１5．5

2０05年5月

4５5．64

14.3

2005年6月

613.82

18.2

２005年7月

734．09

1８.6

２005年8月

865.09

21.1

表2重庆市城镇居民家庭基本情况

月份

调查户数

平均每户家庭人口

平均每户就业人口

平均每一就业者负担人数

平均每人实际月收入

人均可支配收入

人均消费支出

当月值（户）

当月值（人）

当月值（人）

当月值（人）

当月值（元）

当月值（元）

当月值（元）

2003年1２月

300

２.９7

1.６３

1.82

744．１3

69２.５4

58１.97

２004年1月

3００

3.０8

１．66

1.８6

９７４．51

914．94

736.６

2０04年2月

30０

3.06

1.6４

1．８７

1,19４．０1

1,１45.92

８36.93

2004年３月

300

3.03

1.6３

１．86

７42.2５

688.98

6０4．59

２004年4月

３０0

3.03

1.６1

1.88

７５1．1８

６９0．16

569.79

２004年５月

300

3.０２

1.6

1.89

7０3．３4

6５0.28

５５１．４8

２０04年６月

300

3.02

1.6

1.8９

７0８.56

６57.4１

５4８.47

２004年7月

300

3.０１

1.６

１.88

814.48

749.７2

618.18

2004年８月

30０

3．01

1.62

1．8６

７59.2２

６９４．９3

642.５3

2004年9月

３0０

3

1．59

1.89

802．9６

746.67

8９2．79

2004年10月

3０0

３

1.５8

1．9

８05.１3

74２.５６

620．1３

2004年11月

300

3

1.5８

１．９

793

７39．5

６３1.9

20０４年12月

300

3

1．58

１.９

85３.56

7９１.8８

７17.4９

200５年1月

300

3.１２

1．64

1．９

984.39

９07.12

715.85

2005年2月

30０

3.１2

1.6５

１.８9

1,341.7９

1,2７9.78

8９1.７9

２0０５年３月

3０0

3.12

1.61

1．94

879．79

814.48

7２3.0５

２0０５年4月

300

３.1３

1.６３

1.92

83５.77

７63.32

6１0．6

２005年５月

400

2.８9

1.39

2．08

9１7．５7

851.44

７48．69

2005年6月

３0０

3.13

１.63

１.９2

836．0６

7６７.76

611．7５

2００5年７月

30０

3．１４

1.６３

1.93

889.０6

806.23

6６9.３8

2005年8月

300

3.12

１.６3

1．91

87６．14

807.36

65８.8７

二、城市规划

（一）重庆轻轨７、８、9号线初步规划方案已经出台

轻轨7、8、9号线的远景线路规划初步方案已经出台。

轻轨7、8、9号线是为实现“九线一环”的轨道交通远景计划,根据《重庆市城市总体规划（２005－2020）》中所确定的轨道线网方线而设立的。

1.轻轨7号线

从陶家至北碚

从该远期规划中得知,轻轨7号线位于西部片区，结合用地特征南北向贯穿西部片区，将西部片区北碚、西永、西彭三个组团有机连接,是引导和适应西部片区整体发展的交通动脉。

西部片区是重庆都市区主要拓展区域，位于中梁山和缙云山之间,呈狭长条状，南北向全长约66公里,东西向宽约11公里。

轻轨7号线的线路走向初步定为从陶家至北碚,途经石板、西永、凤凰、歇马。

轻轨７号线起于西彭组团陶家镇,经石板—白市驿—曾家—陈家桥—凤凰—歇马，止于北碚区西南大学附近，贯穿了北碚、西永、西彭三个西部片区外围组团。

线路全长约61.75公里。

其中地下线总长约为1１.37公里；高架（地面）线总长约为5０．３8公里。

轻轨7号线全线共设24个车站,其中地下站6个,高架站18个。

途经车站为陶家、石板、居委会、白市驿、机场、含谷、金凤南、金凤北、曾家小学、曾家、重大、大学城、重医、青木关、工农坝水库、凤凰、歇马、军工厂、科技园、北碚、梅花山、西南大学、文化村。

2．轻轨8号线

从跳蹬至朱家坝

轻轨８号线位于东部片区,结合用地特征南北向贯穿东部片区,将东部片区鱼嘴组团、茶园-鹿角组团以及南部片区的李家沱-鱼洞组团和中部片区的大渡口组团有机连接,是引导和适应东部片区整体发展的交通动脉。

东部片区是重庆都市区主要拓展区域,位于铜锣山和明月山之间，呈狭长条状，南北向全长约3６公里，东西向宽约6公里，规划建设用地73.５平方公里，远景城市人口规模将达到13４万人。

从《重庆城市总体规划（2005-202０）》规划中获悉轻轨8号线的线路走向为跳蹬至朱家坝,途经建胜、白居寺大桥、李家沱、茶园，线路全长54.3公里。

轻轨8号线起于大渡口区的跳蹬,止于江北的朱家坝。

贯穿了大渡口、李家沱—鱼洞、茶园—鹿角、鱼嘴四个组团,全长共设２3个车站，其中地下站13个，高架站1０个。

其中地下线总长约为26.9米；高架线总长约２7.4米。

轻轨8号线全线途经车站为跳蹬、文家湾、长征厂、建胜、外河坪南、外河坪北、棉纺织厂、３４中、青岗湾、鹿角南、鹿角北、茶园南、茶园北、长生桥、腰子岗、四坪、迎龙、枇杷、广阳南、广阳北、鱼嘴南、鱼嘴北、朱家坝。

3.轻轨９号线

从三峡广场至江北机场

轻轨９号线穿过城市南北中三个片区，将沙坪坝组团、渝中组团、观音桥—人和组团、江北城、弹子石组团、唐家沱组团和江北机场等多个建成区域有机连接,串联了沙坪坝城市副中心和观音桥城市副中心、中央ＣBD的江北城和弹子石以及机场等重要的交通发生源。

该线路的建设将加强几个城市中心之间以及机场的交通联系,缓解建成区地面交通压力。

轻轨9号线的线路走向现初步定为三角碑—大石坝—观音桥—江北城—弹子石—黄桷沱大桥—唐家沱—江北国际机场。

轻轨9号线起于沙坪坝区的三峡广场,止于江北机场，线路全长约41．５公里,轻轨９号线共设２2个车站。

沿途经小龙坎、土湾、红岩村、化龙桥、Ｓｈｏｐｐｉｎgmall、蚂蝗梁、观音桥、三二四医院、珠江花园、江北城、王家沱、弹子石、美心站、鸡冠石、黄桷沱、唐家沱、五里坪、海尔、晋家岩、石坪、江北机场。

最大站距46０0米，为石坪至江北机场站间,最小站距为８３0米，为沙