旧城区改造项目可行性研究报告.docx
《旧城区改造项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《旧城区改造项目可行性研究报告.docx（41页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
旧城区改造项目可行性研究报告
SQ市##区旧城区改造项目
可行性研究报告
TQZYWH有限公司
TQ建设工程有限公司
二○一一年二月十八日
第一章总论
项目名称及建设单位概况
项目概况
可行性研究的范围和依据
研究结论
项目主要经济技术指标
第二章项目建设的背景和必要性分析
项目提出的背景
项目建设的必要性分析
第三章市场分析
国家宏观经济形势分析
市经济形势分析
市城市规划与发展定位
市房地产发展及特点
本项目所在区域房地产板块市场分析
市商业发展状况分析
本项目市场定位
第四章拆迁安置补偿方案
用地范围现状
拆迁补偿办法
第五章项目选址
项目位置
自然地理条件
区位交通条件
第六章项目建设规模与设计方案
建设规模
总平面布局
建筑与结构方案
建筑物装修设计
结构设计
主要建筑物一览表
供排水工程
采暖空调通风工程
电气工程
煤气工程
通信及闭路电视
消防工程
道路及场地
节绿化工程
第七章环境保护与劳动安全防护
本项目的环境意义
废水、废气、废物的处理
各种设备的环保措施
施工期间的环保措施
劳动保护与安全防护
第八章节能
设计原则及依据
节能措施
第九章工程进度计划
第十章项目的销售计划与策略
销售计划
销售渠道策略
促销措施-灵活多样
第十一章投资估算与资金筹措
投资估算
资金筹措方案
资金使用计划
第十二章财务效益评价
营业收入、营业税金及附加测算
总成本费用测算
财务指标表
盈利能力分析
贷款偿还能力分析
不确定性分析
财务评价结论
第十三章主要风险分析与风险管理
主要风险分析
风险管理
附表
1、建设项目投资估算表
2、项目投资计划与资金筹措表
3、项目营业收入、营业税金及附加表
4、项目总成本费用估算表
5、项目利润测算表
6、项目投资现金流量表
7、项目敏感性分析表
8、项目借款还本付息表
第一章总论
项目名称及建设单位概况
项目名称：
SQ市##区旧城区改造项目（暂定名：
TQ国际广场）
建设单位：
TQZYWH有限公司TQ建设工程有限公司
项目负责人:
CY
建设单位概况：
TQZYWH有限公司为TQ集团公司成立的子公司，法人代表人CY，本项目由TQZYWH有限公司与兄弟公司TQ建设工程有限公司联合建设。
TQZYWH有限公司负责项目管理，项目具体实施由TQ建设工程有限公司组织进行。
TQ建设工程有限公司成立于2005年12月30日，注册资金6000万元，法人代表***，法定地址**WH市东西湖区东山经济小区88号。
公司现已建立了完善的企业法人治理结构，董事会是TQ建设工程有限公司的最高权力机构，实行董事会领导下的总经理负责制，公司健全了企业管理制度，实行全员聘用制、岗位责任制和考核激励机制。
公司下设七部一室：
市场拓展部、计划财务部、营销企划部、公关事务部、审计部、工程部、材料采购部、综合办公室。
现有员工980人，其中高级技术管理人员26人，工程师28人，助理工程师108人，其他各类技术人员300人，特种作业人员136人，持证上岗的建造师及项目经理资格人员38人，拥有各类建筑施工设备100多台套，公司装备精良，施工技术先进，管理力量雄厚。
公司通过了ISO9001质量管理体系认证、ISO14001环境管理体系认证，GB/T28001职业健康安全管理体系认证。
公司企业资质为“房屋建筑工程施工总承包”二级，能够承担高度28层以下、单跨跨度36米以下的房屋建筑工程和120米高度的构筑物，还能够承担钢结构工程、建筑装修装饰工程、机电设备安装工程等。
近年来，公司业务发展迅猛，建设足迹遍布湖北WH、荆门、钟祥、监利等地市县，建设项目主要包括商品房建设、批发市场该造、农贸市场改造、旧房改造等，累计建设建筑面积已达600多万平方米，在业内享有较高知名度，企业发展目标为立足WH，辐射全省，走向全国。
项目概况
项目名称：
SQ市##区旧城区改造项目（TQ国际广场）
建设地址：
项目地块东临凯旋路，西临威海路，北临宜兴路，南临长江路，该项目位于凯旋格、威海路、宜兴路交叉处的三角地块，是SQ市核心商业区域。
项目计划总投资约7亿元，项目占地100余亩（其中家电市场面积约40亩，城中村约40亩，企事业单位及绿化面积20亩），总建筑面积约20万平方米（其中市场商铺面积约10万平米，商住面积约10万平米）。
商品大世界市场升级及城中村改造后，大市场建成初期年销售额10亿元，初期年税收额亿元，可新增带动就业人数4000人,间接受惠人数达1万多人。
项目的建设是为加快SQ城市建设，促进商贸物流的发展，进一步提升SQ市品位，根据SQ市##区人民政府与TQZYWH有限公司签订的协议，拟对商品大世界综合大市场进行升级改造，倾力打造成为包括家电、数码产品、服装鞋帽、商务办公、住宅、餐饮、休闲娱乐中心等具有现代市场理念的综合型大市场。
该区域优越地理环境，为本项目的实施提供了良好的市场前景，相信该项目建成之后，会使该地区更加繁华、靓丽，成为SQ市一颗耀眼的明珠。
可行性研究的范围和依据
可行性研究的范围
SQ市##区旧城区改造项目为SQ市##区商品大世界旧城区改造与综合市场升级改造开发建设项目，研究范围为拟建项目包括建设家用电器、数码产品、服装鞋帽、商务办公、高尚住宅、休闲娱乐中心在内的综合性大市场的建设开发及出售。
可行性研究要点
1、项目建设的必要性分析
2、市场分析及预测
3、项目选址概况
4、工程设计方案
5、投资估算及资金筹措
6、财务效益评价
可行性研究的依据
1、中华人民共和国和SQ市现行的有关法律、法规
2、SQ市商品大世界综合大市场升级及旧城区改造引资建设项目协议书
3、国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》
4、《HN省建设工程投资估算指标》
5、《HN省建设工程其他费用暂行标准》
6、《HN省建设工程概算指标》
7、《建设项目经济评价方法与参数》
8、SQ市城市规划
研究结论
由于项目具有优越的地理位置和良好的外部社会环境，具有潜在的巨大商机。
项目的总体设计充分考虑了绿地景观系统，生态环境系统等软件环境，硬件设施的设计，充分考虑了以人为本的商业、办公、住宅和谐统一的设计理念，预期销售前景良好。
项目的投资利润率%，销售利润率%，所得税后财务内部收益率%，所得税后投资回收期，贷款偿还期3年，财务测算指标均为优良，能创造良好的经济效益和社会效益。
项目主要经济技术指标
序号
指标名称
单位
估算值
备注
一
技术指标
1
总用地面积
㎡
66211
2
总建筑面积
㎡
221382
不含地下室
其中：
商业
㎡
159290
住宅
㎡
46287
办公
㎡
15805
地下车库
㎡
43634
3
容积率
4
建筑密度
%
5
绿地率
%
30
6
停车位
个
1150
地上150个，地下1000个
二
财务指标
1
项目总投资
万元
其中：
企业自筹
万元
股东投入
万元
股东借款
万元
银行贷款
万元
2
营业收入
万元
3
利润总额
万元
4
投资利润率
%
5
销售利润率
%
6
累计净现金流量
万元
税后
7
财务内部收益率
%
税后
8
投资回收期
年
含建设期
9
贷款偿还期
年
3
含建设期
第二章项目建设的背景和必要性分析
项目提出的背景
SQ地处苏豫鲁皖四省交界处，京九铁路与陇海铁路的交叉点上，交通便利，素有“豫东门户”“中原锁钥”之称，地理位置优越，具有浓厚的历史文化底蕴，历代为兵家、商家必争之地。
SQ是最大城市，有影响力的特大城市，是苏鲁豫皖交界处区域性中心城市，是淮海经济区中心城市，中原经济区区域性中心城市及东部经济核心增长极。
SQ是中国东引西进、通达南北的桥头堡和国家促进中部地区崛起的“两纵两横”经济带的四大交汇城市之一。
SQ地处东部沿海发达地区和中部地区的过渡地带，是距离出海口最近的省辖市。
该市1997年撤地设市，城区设梁园区和##区，辖永城市、夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权六县一市，总面积10704平方公里，其中市区面积平方公里，全市人口万人，其中市区人口万人。
SQ是国家大型能源基地、石油化工基地、煤化工基地，是豫东政治、经济、文化、科教、物流、交通、商贸、金融中心，是批准的内陆对外开放城市，是中国首批对外开放的之一和新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一。
近年来，SQ市政府加快城市建设步伐，立足把区域性优势转化成城市发展动力，最大限度的提升城市功能和品味，积极构筑“大商贸、大市场、大流通”的发展格局，积极推进建设实施区域性商贸物流中心城市战略，因此对原有城市功能进行升级和旧城区改造已迫在眉睫。
为此，SQ市政府出台了多项针对旧城区改造、棚户区改造和招商引资等各项优惠政策，为各投资方营造良好的投资建设环境。
项目建设的必要性
完善城市功能升级，提高城市品味，增加产业聚集度的需要
本项目的实施，是SQ市建设形成“大商贸、大市场、大流通”格局的重要环节，本项目完成后，将吸引众多有实力的商家入驻，产业集聚度大幅增加，从而为实现增加城市活力，提升城市品位，为实现城市经济快速发展提供新的动力。
改善经营环境，扩大营业面积，增加营业业务的需要
本项目实施后，拆除了旧有建筑物，同时也改善了该区域脏乱差的状况，提升了城市档次和城市形象，规划的商业区域也为改善商业环境起到积极的作用。
改善居民居住生活环境的需要
现该区域人居环境嘈杂混乱。
项目实施后，改善了周边居民居住生活环境，使之从繁杂走向繁华，极大的提升居民生活空间的品味。
第三章市场分析
国家宏观经济形势分析
2010年面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效应对国际金融危机冲击，国民经济运行态势总体良好。
根据国家统计局资料，2010年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长%，增速比上年加快个百分点。
分季度看，一季度同比增长%，二季度增长%，三季度增长%，四季度增长%。
分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长%；第二产业增加值186481亿元，增长%；第三产业增加值171005亿元，增长%。
其中：
1、投资保持较快增长，投资结构继续改善。
全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长%，增速比上年回落个百分点，扣除价格因素，实际增长%。
其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长%，回落个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长%，回落个百分点。
在城镇投资中，第一产业投资增长%，第二产业投资增长%，第三产业投资增长%。
分地区看，东部地区投资增长%，中部地区增长%，西部地区增长%。
全年房地产开发投资48267亿元，增长%。
2、消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。
全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长%；扣除价格因素，实际增长%。
按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长%；乡村消费品零售额20865亿元，增长%。
按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长%；商品零售136918亿元，增长%。
其中，限额以上企业（单位）商
升级会员 