辩论房地产.docx

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辩论房地产

一、各个国家的相关政策

美国：

矩阵式城市房屋政策模型

　　极具竞争性的市场通常可以实现房屋资源的有效率的配置，因此房屋政策应补充和加强市场的竞争性，同时极具竞争性的市场可以鼓励采取一切可能的方式增加房屋供应。

...

法国:

实行廉租房和高税收

　　自1999年以来，法国平均房价已上涨45%，为抑制房地产市场可能出现的泡沫，法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的１５％至２０％...

英国：

5次上调利率抑制房地产热

　　英国房价自2001年初进入新的上涨周期后，3年多时间里连续以每年超过20%的速度增长。

为了抑制房地产市场的过分火爆，英国政府和中央银行从供需两方面入手......

日本：

住宅金融公库模式

　　在财政、金融的支持。

日本运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住房问题.....

韩国：

全面出击高房价

为了抑制住房价格的过快增长、保持住宅市场的稳定发展，韩国政府从2003年开始出台了一系列对住宅市场进行宏观调控的政策措施。

一是有针对性地提高房地产转让税率，对拥有3套以上住宅的居民户转让房地产课以60%的高标准转让税......

二、各个国家的房市情况

关于房价涨跌以及是否存在泡沫的争论一直吵得不可开交，争论双方各有各的理由。

其实更应该考虑的问题是老百姓能不能买得起房，房价与收入是否成正比。

现在比较国外城市的房价和收入，可以看到国内房价现在的水平。

韩国：

公务员15年买一套房

韩国首都汉城的房价和地价在世界上名列前茅。

在市中心一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。

而一套90多平方米的住宅，价格在1.5亿至2.5亿韩元之间（相当于人民币100万元至165万元）。

一名国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年。

韩国政府规定，一户只能拥有一处住宅，以有效避免房价因人为炒作造成的虚高。

美国：

面积计算不同于中国

在美国，绝大部分居民的住宅是2—3层的楼房，附带车库，甚至游泳池，社区有高尔夫场地也不稀奇，相当于中国的高级别墅。

美国房产商所经营的都是现房，三室两卫以上房型占90％以上，而且都是装修房。

此外，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。

美国资料都以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。

按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。

美国住宅多数集中在120至300平方米左右，目前平均面积约220平方米。

折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。

中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。

在美国，住宅往往单独成幢，没有公用面积的干扰，而且住宅内有些区域也不算入建筑面积，比如一般走廊、地下室、小阁楼、院子，都不在销售总价之内。

东京：

房价虽高，装修豪华

现在在东京市中心，相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内，买一套新造的公寓单元，40楼的高层，实用面积80平方米，两间朝南，带停车位，不过3千万日元，要算建筑面积也在100平方米左右，折合人民币225万，按建筑面积算，每平方米2.25万人民币。

不过，日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地暖，所有材料都是无毒标准。

浴缸带按摩，浴室带空调，浴缸旁边还免费送液晶电视一个；厨房带全自动洗碗机和烘干机，加15万日元可配一台大冰箱。

瑞士：

售货员6年能买百平米

瑞士是全世界房价最高的国家之一。

以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价约合2500—7000瑞士法郎，也就是合1.5万—4万元人民币/平方米。

郊区为1500—3000瑞士法郎，合9000—1.8万元人民币/平方米，一套100平方米的住宅售价为15万—20万瑞士法郎，约合90万—120万元人民币。

而瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万元，也就是说买一套100平方米的住宅相当于其3—6年的总收入，而且还可以享受零首付，50年按揭。

由于福利好，瑞士人大多没有买房的压力，因此租房者居多。

英国：

普通住宅房价不贵

英国的房价，普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300—600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑。

按照人民币计算，英国一般地区普通住宅售价约合3000—4000元/平方米；伦敦地区约合5000—1万元/平方米。

总体来看，国外房价要高于国内，但上述几个国家或地区的人均收入也远高于国内。

一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。

东京的人均收入与房价比是1：

4.8，而在中国，10至20倍与户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。

有不少消费者质疑：

房价上涨过快，还不是开发商惹的祸？

其实，房价快速上涨因素很多，而一些开发商也深感忧虑。

王石、潘石屹等全国知名开发商也纷纷发表言论，为平抑房价出谋划策。

那么，省会郑州市主流的开发商是如何看待房价问题，为房价稳定他们又有何建言？

连日来，记者采访了居易国际、正商、鑫苑、新长城以及外来开发商代表北京泰益德等企业负责人。

□记者王爽文杜小伟图

房价上涨快开发商担忧

“5月份，郑州房价涨了305元／平方米。

”这个消息不胫而走，引起了各方关注。

郑州市政府对此高度重视，市房管局作出了涨价原因的解释，下一步将会采取措施稳定房价。

那么，开发商对房价上涨持什么态度呢？

“作为一个房地产从业者，希望‘稳定’房价，其实也是希望房地产市场能够长期稳定发展。

”居易国际集团品牌管理中心总经理白羽观点鲜明。

她说，早在2003年，居易国际高层就不断在各种公众场合提出：

不希望房价过快上涨。

2005年，国家开始针对过热的房地产市场进行“整顿”，宏观调控政策不断出台，一些短视、急功近利、专业能力差的开发商也终于在这场“洗礼”中倒下了。

那么，如果现在房价还一味向上蹿，更严厉的政策肯定还会出台，这并不是开发商想看到的。

“不希望房价快速上涨！

”郑州新长城房地产开发公司总经理宋革委同样认为。

宋革委说，客观地讲，随着经济的发展、人们收入的增加和社会保障制度的完善，人们对未来担忧的事情在减少，加上对房价的预期，郑州房价上涨是正常的。

但房价过快上涨，超过了人们的消费能力，增加了恐慌性购房人数，这种“虚伪、不真实”的供求关系，反过来又助推了房价上涨，这是一种恶性循环。

这是对经济发展的透支，也是对消费能力的透支。

对于房价上涨过快，全国知名地产商也多为担忧。

最近，万科董事长王石发表言论指出，万科自喻为房地产的领跑者，但绝不做价格的领跑者，不能年底交付的房子设计的户型、地价、建筑成本没有任何改变，房价却较年初增加了20％，这样做就是在透支品牌，当房地产泡沫破裂的时候，市场就会惩罚你。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹也在博客中撰文说：

房价上涨过快和空置率过高，这看似互相矛盾的两种现象在我们的一些城市中却共同存在着。

这也许就是房地产市场面临的最重要问题。

泡沫总有破灭的一天

正商地产联盟副总裁关树茂认为，看待房价问题，不仅要横向看，还要纵向看。

他注意到，5月份的数据，全市商品住宅销售5353套，较上月增幅下降了11．94％，商品住宅销售面积58．19万平方米，较上月增幅下降了16．84％，商品住宅销售均价为3573元／平方米，较上月增幅为9．33％。

除了一个房价，销售面积及套数都在下降。

关树茂还说，从郑州市房产网统计数字来看，去年商品房销售最多时为8000多套／月，平均6000多套／月；今年1～5月销售5000多套／月，由于90平方米户型政策的落实，销售面积也在下降。

“这个数字说明了房子实际上没有卖动，而不是卖得很好！

”关树茂分析。

他说，一些开发公司盲目涨价，比如说，有的企业以前拿到一块地，现在来开发，会按照现在的地价来计算房价，旁边项目房价涨，其也会跟着涨。

实际上，从一块土地的银行贷款利率、人力成本等一些价格自然增长因素，无论怎么涨，也涨不到今天这个房价水平。

有些项目，看到身边的楼盘涨价，自己就盲目跟着涨，而销售额在下降，这时泡沫就出现了。

最近王石指出，中国房价涨得过快、升幅过大，当房地产的价格上升速度长期快过居民收入的增长速度时，泡沫就产生了。

中国看到房地产泡沫给日本经济带来的危害，希望避免，这是中央政府一致为抑止房地产价格增长过快而出台政策的主要动机。

他说，有泡沫就有破灭的一天。

保障性住房，要切实能“保障”

那么该如何稳定房价，让房地产业健康发展？

不识庐山真面目，只缘身在此山中。

开发商能否跳出为房价稳定出谋划策呢？

当郑州房价高企，一些消费者望房兴叹时，社会保障性住房政策就成了万众瞩目的焦点。

郑州信和置业总经理徐益明建议，政府在经济适用房方面应加大力度，要和地方政府的业绩挂钩，这需要国家出台有关政策来建立一些激励机制。

徐益明还说，城中村承担了廉租房的职责，现在大量城中村改造，一些租房户该怎么办？

各级政府应主动承担建设廉租房的责任，要和绩效挂钩，和财税挂钩，建立激励机制，解决好住房供需关系。

河南鑫苑置业有限公司副总经理吴晓峰也持同一观点：

进一步改进和规范经济适用房及廉租房制度，并加大建设力度，建立相应的激励机制。

白羽也说，经济适用房的投放量宜占年度住宅房地产开发总量的15％~20％。

能购买经济适用房的人群应严格限定，要确立严格的程序和机制，并透明、公开、公正。

避免有钱人住进经济适用房，而没钱人却享受不到优惠政策。

满足刚性需求，稳定房价

“在谈房价稳定发展时，我们还要客观地看到几个刚性购房需求。

”中凯置业董事长杨帆认为，一是对居住升级换代的需求；二是城市化进程加快，“郑汴一体化”，接下来的“郑许一体化”，以及9城轻轨建设的即将实施，使郑州的首位度地位越来越明显，这会迎来一个购房高潮。

吴晓峰也认为，人口的增长住房需求、城市化进程加快、以及每年毕业的大学生留城等原因使对住宅的需求是刚性的。

要稳定房价，就要增加房屋的供应量。

房屋的供应量是由三个要素组成的：

土地、资金和开发商。

其中，土地的供应成为制约房地产市场中供应量最关键的因素。

杨帆说，土地方面，招牌挂后，成本上升，郑州三环之内已没有新增土地，建安、人力成本、税费等成为撬动房价的杠杆的新增因素。

房地产业是资金密集型行业，具有高投入和高风险的特点，10个项目如果有一个项目赔了，那么就有可能造成资金链断裂，满盘皆输。

白羽也认为，地价的不断上涨在很大程度上促进房价上涨，因而政府应该考虑变通目前土地交易的拍卖形式，拍卖只会让土地的价格越拍越高，开发成本就越来越高，房价也必将上涨。

另外，政府要加大土地的供应量，否则土地的稀缺也会导致开发商取得土地成本加大。

“关乎民生的二手房交易税费等应当适度减少。

”宋革委说。

他认为，稳定房价，就要建立二手房市场，让房子这个商品以最大的可能性流通起来。

一旦二手房市场建立起来，大量的二手房、旧房就可以上市交易，从而增加市场上房屋的供应量，上涨过快的房价就会得到一定程度的抑制。

要建立一个完善的二手房市场，需要减少而不是增加二手房交易环节的税费。

现在二手房交易过程中的税费过高，已经高达交易额的10％，这就不利于二手房的流通。

如果可能，也应该适当地增加物业税，比如第一套房子不征物业税，第二套、第三套房子再征物业税，这样有利于一些有空房的家庭把房子拿出来出售。

调整心态，对待房价

现在房价还在上涨的原因比较复杂，有供求矛盾，有人民币升值，有流动资金过剩，有缺少投资品，还有投机操作市场的因素。

“这需要政府、开发商、消费者调整心态，理性面对房价。

”一位不愿透露姓名的开发商建议。

去年6月1日起实施的国办“37号文”的“70％”、“90平方米中小套型”，是调