《房地产估价案例与分析》真题及答案.docx

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《房地产估价案例与分析》真题及答案

2009年《房地产估价案例与分析》

、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报

告，银行据此发放了抵押贷款。

2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时

实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机

构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：

1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？

2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？

（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为

7500万元。

购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。

该项

目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

请问：

若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？

（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。

该小区已建成使用3年，共

有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000怦。

建设环城公路需占用该小区500怦绿地，并拆除一幢面积为900怦的住宅楼。

政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。

请问：

理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？

二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。

每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）

（一）

某商品住宅开发项目，征收土地面积5000怦，其中建设用地面积4500怦，代征地面积500

怦，规划建筑面积为15000怦。

甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。

至2009年10

月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。

甲公司拟以

该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。

经

调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2,且按每月1%递增；平均投资利润率为

8%,贷款年利率为7.47%,折现率为10%.

1.下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。

A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%寸才可以设定抵押

B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置

D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

2.若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选

取的表述中，正确的是（）。

A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同

B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率

C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率

D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

3.采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/怦，则土地总价为

（）。

A.1035.0B.1066.1C.1150.0D.1184.5

4.采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为

（）。

A.9734.2B.10218.3C.10407.5D.10458.8

（二）

甲公司拥有一宗面积为80000怦的工业用地，地上建有面积为50000怦的厂房及10000怦的

自用办公楼。

新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。

5.甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构

应（）。

A.按工业用途估价

B.按居住用途估价

C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

6.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（）。

A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估

B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各

部分房地产的价值

C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

D.根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

7.如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（）。

A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值

B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失

C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失

D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失

（三）

甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为

抵押物申请了抵押贷款。

现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。

经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

8.下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。

A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途

为商业

C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变

D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题

对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（

10.该宗房地产的再次抵押价值为（

13处（每指明1处错误得3

1个序号，未将错误内容

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的分，本题全对得40分。

请在答题纸上作答。

每个错误对应写在序号后面空格处的不计分

fiffi和目录（■&）

致估

XX公司：

受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，朮着独立、客观、公正的庾则，搜照科学、公允的方法，洵确宦估价对象抵押贷款颔度提供参考依据，对贵公司所属估价对家腭地产的抿押价值逬行了评估.

我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价谡料的收集，芥进行了必要的调查、核对,在此基础上形成了雳地产抵押估价报告.

佶价人员根据怙价目的，谨怙价原则，按照佶价程序，利用科学的怙价方法，在认真分析现有资料的基砒上，经过测算，最终得到怙价对象于估价时点2QQ9.^.6j.30..B.ffiS地产市场价值为’

估价对象单价：

写字楼17833.5元/册，车库1乩？

7万元猝位口

估价肘象总价值*人民币910T1万元.

犬写金额：

人民币玫亿壹仟零集拾壹万元整*

XX房地产估价有限公司XX分公司（盖章）法定:

代表人（盖章）二OO九年七月九日

注册房地产佶晰蒯（略）

估价假设和眼制条件（ft）

房地产估价结果报告

估价謝%人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

（一）估价对象登记状况

（二）估价对象枫利状况

估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证松XX拥有土地使

用权，证裁土地用谨为综合用地，土地使用类型洵出让.

枫属人

略

国有土地使用证号

略

房屋所肓权证号

略

坐落位置

XX市金融街X区X号

房屋产枫来源

略

房屋产权比例

100%

土地用途

综合用地

房屋用途

土地状况

宗地总面积

5997.95IT1J

寮地四至

东至

略

—西至

略

南至

略

北至

略

馬屋状况

建筑结构

钢筋混凝土结构

层数

地卞二层、地上十人层

建筑面积

50426.31IH7

建成年月

199B年4月

（三）佶价对象实物状况

估价对象位于XX市金融街X区X号，于W9S年彳月建咸，次钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高乩沏旳.&血4..5腑地下三层，层高2皿根据委托人提供的资料矗估价人员的现场查勘，建说物结构、装瓠设笛及现状康用情况为2大廈外墻一一四层为棕色花岗岩饰面，匹层以上为铝合金玻璃幕墙；西北毎东南面两个主入口均采用高级进口村料装修，设有自动旋转门.双大堂均处挑空结构，二层围赛挑S大堂设计有回廊.

地下室共设为个车位〔负一层药个车位，负二层58个车位h地上车位共53个■

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

2009年6月30日

六、价值定义

房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下

的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

七、估价依据

（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范

1•《中华人民共和国物权法》。

2•《中华人民共和国担保法》。

3•《中华人民共和国城市房地产管理法》。

4•《中华人民共和国土地管理法》。

5•《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

6•《城市房地产抵押管理办法》。

7•《房地产估价规范》。

（二）委托方提供的有关资料（略）

（三）估价方掌握的有关资料

1•估价对象所在区域同类型房地产交易资料。

2•估价对象所在区域同类型房地产出租资料。

3.国家及当地有关税费法规。

4.其他政策文件等。

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：

1.合法原则（略）。

2.最高最佳使用原则（略）。

3.替代原则（略）。

4.估价时点原则（略）。

九、估价方法

因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。

综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。

两种估价方法定义如下：

（略）。

十、估价结果（略）

十^一、估价人员（略）

十二、估价作业日期（略）

十三、风险提示（略）

十四、估价报告应用的有效期（略）

房地产估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程（略）

（一）市场法

市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地

产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。

计算公式：

估价对象市场价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数

1.可比实例选择

区域市场同类项目售价等数据组见下表：

（略）。

根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：

可比实例A:

银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为

10971.27怦，建筑面积为98741.45血2,地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/怦（按建

筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。

可比实例B:

新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77怦，建筑面积为34198.63怦，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/怦，交易

时间为2007年10月。

可比实例C:

中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56血2,建筑面积为83773血2,地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/怦，交易时

间为2008年5月。

2•房地产比较因素条件说明表

项目

估价对家

可比实例A

可比实例E

可比实例C

名称

XX大厦

银行犬廈

'新新大廈

中正大厦

位首

金融街X区X号

金融街B区T号

金融街C区塢

街D区期

交扇单价/（元血）

待估

17272

16700

17578

交易情况

正常

交易时间

2009.6

2009.4

2（X）7.10

2008.5

区域因素

距市中心距离

/km

约乩40

绚乱41

^3.42

釣3.40

曲公聚集度

属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚集度高

属金融街商圈，同档写字楼较多，办公聚隼度高

属金融街普圈.

同档写字楼较多，办公聚集度高

属金融銜商圈，后1档写孚楼轶多，办公聚集度局

交通

便捷

程度

道路类

型

区域內有主于道两条，次干道三

条

区城內有主干道两条.次干道三

条

区域内有主干道两条，袂干道三条

区域內有主干道两条，次干道三条

公共交

通

距地铁站、公交车站约黄0叭

距地铁站、公交车站约EWh

距地铁站、公交车站约典如

距地铁站、公交车站约?

0Qii

公共配薈设施完善程度

红线外已达到七通，公共配套设

施完备

红线外已达到七通.公共配暮设施完备

红线外已达到七通，公共配套设

施完备

红线外已达到七通，公共配套设施完备

环境质里状况

一殿，一定程度尾气、噪声污染

—般，一走程度尾气、噪胃污染

-般，一定程度

星气、噪声污染

-股.一定程遵尾气、噪声污染

区域规划发展方

向

办公、商业

淒成年代

1S9S年

2005年

200五年

2009年

建筑结构

钢筋混凝土

钢筋泡凝土

钢筋混灘土

个别因素

建筑外观设计及材料

外墻一一四层为棕红色花岗岩饰面，

四层以上为鋁合金玻腐幕墻.立面造型较好

采用弧形设计*表全玻璃幕墙，芥在楼顶设宣了空中花园，

b面洁型峥

整个大廈由两栋不规则塔楼和中间部分连接而成〕中空玻璃幕墙，方裔造型好

外墙一〜三层为褐色花岗岩怖面，三层以上理铝合金玻璃幕埴，方面造型好

工程质重

优艮

忧良

优艮

优良

平面布買

设计合理

设施设备完善程度

8部三菱电梯，安装中央空调系统、变频给水系统、中水回用系统、自动消防报警系统、安防监控系统、中国电信骨干网络系统、美国霍尼维尔楼宇自控系统，设施设备校完善

12部三菱电梯，楼宇自动化消防自动报警、安保、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急厂播、程控交换机、结构化综合布线、后备电源、同声传译、无线通讯，设施设备完善

14部电梯，2部自动扶梯，楼宇自动化、消防自动报誓、闭路监控电视、卫星接收及有线电视、一卡通管理、公共广播及紧急厂播、结构化综合布线、后备电源、中央空调系统，设施设备完善

29部三菱电梯，5A智能管理系统、双洛供电、综合布线、电视接收系统，无线通讯系统、安全监控及防范系统、中央空调系统，设施设备完善

装修情况

高档装修

中档装修

周边景观

南侧有•小型街心花园，景观较好

西侧是城市绿化带，景观较好

景观一般

西侧是城市绿化带，景观较好

物业管理

物业管理好

成交规模

整栋评估

整栋成交

南楼（A座）整栋成交

整栋成交

（3）区域因素及个别因素修正

（区域因素指数、个别因素指数确定过程略）利经比较得出房地产比较因素条件指数表如下:

项目

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易单价/（元/itf）

待估

17272

16700

17578

交易情况

100

交易日期

100

102

区域因素

距市中心距离

100

办公聚集度

100

交通便捷程度

道路类型

100

距公交站点距离

100

100.25

100.75

99.75

公共配套设施完善程度

100

环境质量状况

100

区域规划发展方向

100

个别因叢

建成年代

100

103.5

104

建筑结构

100

建筑外观设计及材料

100

101

工程质量

100

平面布苴

100

设施设爸完善程度

100

101

装修情况

100

周边景观

100

物业管理

100

成交规模

100

4.房地产比较因素修正系数确定

将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修

正系数表:

项目

可比实例人

可比实例B

可比实例C

交易单价/（元/Ilf）

17272

16700

17578

交易情况

100/100

100/85

交易日期

100/100

102/100

99/100

区域因素

距市中心距离

100/100

办公聚集度

100/100

道路类型

100/100

交通便捷程度

距公交站点距离

100/100.25

100/100.75

100/99.75

公共配套设施完善程度

100/100

环境质量状况

100/100

区域规划发展方向

100/100

个别因

建成年代

100/103.5

100/104

素

建筑结构

100/100

建筑外观设计及材料

100/101

工程质量

100/100

平面布直

100/100

设施设备完善程度

100/101

装修情况

100/97

周边景观

100/100

100/99

100/100

物业管理

100/100

成交规模

100/100

修正系数

0.9939

0.9888

1.1346

比准价格/（元/侶）

17167

16513

19944

5.计算结果

1：

匕较修正后，常到三个可比实例的比准价搭.根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确左估价对象的价格^经计算确定估桥结果^17875元加&

（-）收益法

收益法是预测估价肘彖的未来牧益，然后利用报酬率或谨本化率将其转换沖价值来求取估价对象价值的方法•收益法分为直接资本化法和报酬瓷本化法。

估价中较常采用的是报酬遥本化法，本次评估为了体现估价対彖各年度的现金流，为委托方提供琴考，也采用此种方袪.

仁收益法测算过程（略）

2.收益法计算结果

搜照报酬资本化法计算的结果为】写字楼就分单价为仍開元F*/昭总价为餌加万元地下车库部分单价为13,77万元洋位，思价为1143万元乜

七、怙价结果确定

估俭人员通过市场法和收益法分别测算估价肘彖的馬地产价值，两种方法估价结果接

币近，故采用市场法和收益法结果廊简单算数平均值。

计算结果见下表:

估价育法

两种育法测算单价/（兀/m5）

取值权重

确定最终雳地产单价/（元/nf）

碓定最终房地产总价77?

元

市场法

17875

50%

17833,5

89928

收益法（报酬谡本化法）

17792

50%

即估价肘象于估价时点在完全产枫状态下，正常使用条件下的房地产价值为；

1.写字楼部分】89928万元n

2.地下车库：

il43万元"

合计总价沟人民币910¥1万元.

入怙踰果

估价人员根据估价目的，厦循估价原则，按照估价程厚，剂Jffl科学的估价方法，在认卓分析现有锻料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点瓯阳年§月3OE.M房地产市场价值肉（略）•

附件（略）

四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。

错处不超过四个。

如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。

本题最多扣至0分。

请在答题纸上作答,不得在试卷上改错）。

以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换

为现金的可能性。

影响房地产变现能力的因素主要有：

1.通用性：

通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。

一般地说，通用性越差，用途

越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。

例如，标准厂房比

特殊厂房的通用性差。

估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。

2•独立使用性：

独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。

一般地说，独立使

用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。

估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3.可分割转让性：

所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。

容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。

4.房地产开发程度：

估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。

由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。

5•价值、规模大小：

一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。

例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。

估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

6.区位：

一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。

例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。

估价对象位于XX商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。

综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。

假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的左右。

参考答案

一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）答：

1.复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。

估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周

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