###县商业综合开发项目可行性研究报告.doc
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***商业综合开发项目可行性研究报告
目录
第一章总论 1
1.1项目概况 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2承办单位概况 1
1.1.3项目建设地点 1
1.1.4项目的性质 1
1.1.5项目建设周期 1
1.1.6项目编制单位 2
1.1.7项目提出的理由与过程 2
1.1.8可行性研究报告的编制内容 2
1.2可行性研究报告编制依据及原则 3
1.2.1编制依据 3
1.2.2可行性研究的原则 4
1.3建设内容与规模 4
1.3.1建设内容 4
1.3.2建设规模 5
1.4项目运营模式 5
1.5项目总投资及资金来源 5
1.5.1项目总投资 5
1.5.2项目资金来源 6
1.6主要技术经济指标 6
1.7问题与建议 7
第二章项目建设的背景及必要性 8
2.1项目建设的背景 8
2.2项目建设的必要性 10
第三章场址选择与建设条件 12
3.1场址所在区域现状 12
3.3建设条件评价 16
第四章需求分析与建设规模 17
4.1需求分析 17
4.2建设规模 17
第五章项目建设方案 17
5.1项目建设的指导思想与原则 18
5.2设计依据 18
5.3规划设计方案 19
5.5建筑设计 20
5.6结构设计 22
5.7给排水设计 25
5.8电气设计 34
第六章绿色建筑设计专篇 41
6.1建筑专业绿色设计 42
6.2结构绿色建筑设计 47
6.3水专业绿色建筑设计 48
6.4电气专业绿色建筑设计 49
第七章节能、节水 51
7.1节能规范 51
7.2节能设计 51
7.3能耗指标分析 52
7.4节能措施 53
第八章环境影响评价 57
8.1项目场址环境条件 57
8.2环境保护标准 57
8.3项目主要污染源 57
8.4建设期对环境的影响 58
8.5营运期对环境的影响 60
8.6环境保护措施 61
8.7环境影响评价 63
第九章劳动安全卫生消防 64
9.1劳动安全 64
9.2劳动保护 66
9.3消防安全 66
第十章组织机构与项目管理 67
10.1组织机构及管理 67
10.2项目管理 67
10.3主要保障措施 68
第十一章项目实施管理 69
11.1项目管理措施 69
11.2资金管理 69
11.3招标组织形式与招标方式 70
11.4项目实施进度安排 71
第十二章投资估算与资金筹措 73
12.1建设投资估算 73
12.2项目投资估算与资金筹措 75
第十三章社会评价 76
13.1项目对社会的影响分析 77
13.2项目与所在地互适性分析 77
13.3社会评价结论 79
第十四章项目社会稳定风险评价 79
14.1项目概况 80
14.2可能存在的风险及其评价 80
14.3社会稳定风险防范措施 84
14.4结论 84
第十五章研究结论与建议 86
15.1研究结论 86
15.2建议 86
附表：
《****商业综合开发项目投资估算表》
附图：
（1）《****商业综合开发项目地块一总图》；
（2）《****商业综合开发项目地块二总图》；
（3）《****商业综合开发项目单体平面布置图》。
86
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
****商业综合开发项目
1.1.2承办单位概况
***产业发展投资集团
集团公司戮力转型创新，始终以如履薄冰的姿态和紧迫感，努力打造平台化组织构架、提高团队职业化专业化程度，研究个性化、体验式经济发展趋势和产业融合、集成优化、创新发展之路。
公司主营业务，以县域基础设施、农村水利设施、土地储备开发、林业资源开发、水资源利用开发和一二三产业融合发展为核心产业，以园林绿化、粮食仓储、机动车驾驶技术培训、汽车租赁、人力资源、安保服务、户外媒体为长效支柱产业，并拓展建立旅游投资和社会服务多元化结构。
集团公司坚持“依法治企、从严治企”管理理念，秉承“忠诚、实干、担当、创新”的核心价值观，集众智、聚合力、阔视野，强化责任意识和风险意识，快乐、勤奋工作，以全力助推实现***建设山水园林卫星城，打造最美后花园和健康养生园。
1.1.3项目建设地点
****商业综合开发项目由两块用地构成，地块二位于******村委会***街87号，占地面积为3829.82（5.74亩），系现***政府用地；地块一位于地块二东段约700米处，占地面积5433.14㎡（8.15亩）。
1.1.4项目的性质
地块一为新建，地块二为拆除新建
1.1.5项目建设周期
2017年9月～2019年2月
1.1.6项目编制单位
1.1.7项目提出的理由与过程
随着***经济的快速发展，工业规模不断扩大，外来人口不断增加，消费需求日益增长，现有集镇基础和公共服务配套设施已难以满足人们对美好生活条件的需求。
为推进***城镇化建设，改变***目前商业分布散、乱、小的客观现状，鉴于***政府办公设施由于建设年代较早，各项功能设施已严重老化，现在乡镇办公用房、干部职工周转性住房、澡堂已是D级危房，依据《中共***省办公厅***省人民政府办公厅关于进一步改善乡镇干部职工基本工作生活条件的通知》的要求，经县、镇两级政府多次协商论证，决定搬迁现有***办公场地，将其所处的良好地段让还于民，进行综合商业化开发，以此加快***集镇基础设施的建设，通过该项目的实施，进一步强化***商贸物流、文化旅游功能，为创建特色小镇打下坚实的基础。
为推进项目的顺利实施，决定***产业发展投资集团统一整合地块一和地块二（***政府现有用地），结合其所处的良好地段进行商业化开发，拆除后的***政府通过租赁的方式解决办公用用房问题，所需租赁费由政府通过办公经费的形式予以支付解决。
通过体制机制的创新，充分发掘和盘活***现有的土地资源，最大限度发挥土地的商业价值，为***构建一个综合的商业体，以此培育小城镇主导产业、健全农村市场体系和社会化服务体系，完善乡镇企业合理服务的基础设施为突破口，优化农村经济结构，加快转移农村剩余劳动力，为推进农村城镇化创造条件。
1.1.8可行性研究报告的编制内容
根据2006年国家发改委和国家建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、2002年国家计委出版的《投资项目可行性研究指南》以及国家有关可行性研究报告编制的内容和深度的要求，在***产业发展投资集团提供的资料和数据的基础上，就本项目提出的背景、现状、必要性、项目的投资估算、资金的筹措和使用、项目的选址和建设规模、项目的规划方案、项目环保节能和安全消防措施、项目的社会效益和环境效益等方面进行深入的分析和研究，通过分析研究，从项目的技术可行性、经济合理性、施工可能性等方面进行全面论证，得出科学的结论，并结合本项目的具体特点，提出适应于本项目的建议和存在尚需解决的问题，为该项目的决策部门和审批部门提供可靠确切的依据。
1.2可行性研究报告编制依据及原则
1.2.1编制依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
（3）《中华人民共和国环境保护法》；
（4）《***省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》；
（5）《城市房屋拆迁管理条例》中华人民共和国国务院令第305号；
（6）《***省城市房屋拆迁管理规定》***省人民政府令第109号；
（7）《土地开发整理项目资金管理办法》；
（8）《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》；
（9）《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》（国发〔2016〕8号；
（10）《***省人民政府关于深入推进新型城镇化建设的实施意见》
（11）《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》；
（12）《中共***省办公厅***省人民政府办公厅关于进一步改善乡镇干部职工基本工作生活条件的通知》；
（13）《中共中央办公厅引发<关于加强乡镇干部队伍建设若干意见>的通知》（中办法[2014]14号）；
（14）《投资项目可行性研究指南》，《投资项目可行性研究指南》编写组，中国电力出版社，2002年3月；国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。
1.2.2可行性研究的原则
（1）坚持可持续发展的原则。
合理有效地配置资源，注重发展循环经济，改善和保护生态环境和生产条件，实现人与自然、经济与社会全面协调持续发展。
（2）坚持以人为本和协调发展的原则。
强化以人为本的理念，营造良好的商业环境与生活环境，以项目的建设带动城镇建设，推进城镇化进程。
（3）坚持合理布局原则。
合理安排各项建设用地，优化用地结构和布局，提高土地开发经营的综合效益。
在合理用地的前提下，重视节约用地。
（4）坚持突出特色的原则。
结合现有地形地貌特点，塑造富有特色和吸引力的现代化新型项目，以良好的景观环境，增强项目的持续竞争力，吸引各地客商前来投资。
（5）坚持优化、完善、健全的原则。
努力建立一个基础配套设施齐全、功能完善、环境优美、用地集中、商业与生活相结合的商业综合体。
努力塑造一个不但大幅度创造产业规模经济效益，而且还是一个富于生活气息的生机蓬勃的新型项目。
（6）坚持多元化投资、市场运作的原则。
按照政府引导、市场运作、分期实施、突出重点、稳步推进的思路，积极稳妥地进行建设。
（7）坚持三大效益统筹兼顾的原则。
项目的建设既要突出经济效益，增强发展活力，又要重视社会效益和生态效益，实现可持续发展的良好局面。
1.3建设内容与规模
1.3.1建设内容
（1）地块一
地块一建设内容主要包括综合楼、食堂及消防水池、水泵房等附属配套设施。
（2）地块二
地块二建设内容主要包括商住楼、农产品交易市场、公厕及消防水池、水泵房等附属配套设施。
1.3.2建设规模
（1）地块一
地块一总规划用地面积5433.14㎡（8.15亩），总建筑面积4286.88㎡（其中地上4174.88㎡，地下建筑面积112.00㎡），建筑占地面积1254.51㎡，绿地面积1684.50㎡，建筑密度23.09%，容积率为0.79，绿地率31%，停车位56个。
（2）地块二
地块二总规划用地面积3829.82㎡（5.74亩），总建筑面积3125.70㎡，建筑占地面积1524.18㎡，绿地面积619.43㎡，容积率为0.82，建筑密度39.79%，绿地率为16.17%，停车位25个。
1.4项目运营模式
由***产业发展投资集团统一整合地块一和地块二（***政府现有用地），结合其所处的良好地段进行商业化开发，拆除后的***政府通过租赁的方式解决办公用用房问题。
1.5项目总投资及资金来源
1.5.1项目总投资
本项目（地块一+地块二）投资内容包括建安工程费用、工程建设其他费用、预备费用、土地使用费。
该项目总投资6004.80万元，其中工程安装费用3824.61万元，工程建设其他费用745.21万元，土地使用费978.00万元，预备费用456.98万元。
1.5.2项目资金来源
项目资金来源前期由建设业主自筹解决，后期还款资金来源为地块一商住楼销售收入和地块二二期土地出让金；不足部分由建设单位解决。
1.6主要技术经济指标
经济技术指标
地块一
序号
名称
指标
单位
备注
一
总用地面积
5433.14
㎡
二
总建筑面积
4286.88
㎡
1
地上建筑面积
4174.88
㎡
1.1
综合楼
3540.36
㎡
1.2
食堂
592.38
㎡
1.3
公厕
42.14
㎡
2
地下建筑面积（消防水池、水泵房）
112.00
㎡
三
容积率
0.79
——
四
建筑占地面积
1254.51
㎡
五
建筑密度
23.09%
%
六
绿地面积
1684.50
㎡
七
绿地率
31%
%
八
停车位（地上）
56
个
地块二
序号
名称
指标
单位
备注
一
总用地面积
3829.82
㎡
二
总建筑面积
3125.70
㎡
1.1
商住楼
2402.28
㎡
1.2
农产品交易区
527.86
㎡
1.3
公厕
61.94
㎡
1.4
管理用房（保留建筑）
400.86
㎡
三
容积率
0.82
——
四
建筑占地面积
1524.18
㎡
五
建筑密度
39.79
%
六
绿地面积
619.43
㎡
七
绿地率
16.17
%
八
停车位（地上）
25
个
1.7问题与建议
（1）项目的建设应制定比较严谨可行的建设周期计划，并应遵照计划进行实施，尽可能让本项目按预定目标投入使用。
（2）项目的建设应按照政府有关部门批复的要求，严格控制建设资金的使用，保证资金使用不突破应使用的限额。
（3）项目的建设应制定完善可行的施工组织计划，并按照计划要求进行实施。
（4）项目的建设应有利于节约投资，并在提高资金使用效率的基础上，最大程度地满足本项目全部功能上的需求，使项目真正实现其建设目标。
第二章项目建设的背景及必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1《中共***省办公厅***省人民政府办公厅关于进一步改善乡镇干部职工基本工作生活条件的通知》
党的十八大以来，习近平总书记多次强调，要关心关爱基层干部，对干部给予政治上激励，工作上支持，待遇上保障、心理上关怀，让广大干部安心、安身、安业。
乡镇是我国最基层的政权组织，是我们党执政的基础层级，乡镇干部是党在农村基层的执政骨干，联系群众的桥梁和纽带。
长期以来，广大干部扎根基层，艰苦奋斗、默默奉献。
为地方经济社会发展作出了重要贡献。
各级党委、政府要高度重视，切实把改善乡镇干部职工基本工作和生活条件作为巩固党的执政基础的重要措施，强化乡镇府服务能力建设的重要内容，激励乡镇干部干事创业的重要手段，切实加强乡镇干部职工基本工作生活设施建设，妥善解决乡镇干部职工餐饮、住宿等问题，使广大乡镇干部职工住得下身，安得下心，干得成事。
近年来，各地区按照党中央、国务院和省委、省政府的要求，积极创造条件，加强乡镇机关周转性住房、食堂、文体设施建设以及危房修缮改造等工作，极大低改善了乡镇干部职工工作生说条件，为乡镇干部职工扎根基层、安心工作创造了良好条件。
但部分乡镇机关基础设施不完善，不能满足基本的工作生活需求，在一定程度上影响了乡镇干部职工工作的主动性和积极性。
根据调研和普查统计，全省超过1/4的乡镇机关办公用房和职工住房中有危房，1/10的乡镇机关食堂和澡堂不能满足需求，1/4的乡镇机关未配备开水房和电视房，1/3的乡镇机关图书室和文体室需要改造提升，少数乡镇机关没有厕所，干部职工基本工作生活条件亟待改善。
2.1.2国家新型城镇化发展规划（2014-2020）
（1）有重点地发展小城镇，按照控制数量、提高质量，节约用地、体现特色的要求，推动小城镇发展与疏解大城市中心城区功能相结合、与特色产业发展相结合、与服务“三农”相结合。
大城市周边的重点镇，要加强与城市发展的统筹规划与功能配套，逐步发展成为卫星城。
具有特色资源、区位优势的小城镇，要通过规划引导、市场运作，培育成为文化旅游、商贸物流、资源加工、交通枢纽等专业特色镇。
远离中心城市的小城镇和林场、农场等，要完善基础设施和公共服务，发展成为服务农村、带动周边的综合性小城镇。
对吸纳人口多、经济实力强的镇，可赋予同人口和经济规模相适应的管理权。
（2）要完善农产品流通体系：
统筹规划农产品市场流通网络布局，重点支持重要农产品集散地、优势农产品产地批发市场建设，加强农产品期货市场建设。
加快推进以城市便民菜市场（菜店）、生鲜超市、城乡集贸市场为主体的农产品零售市场建设。
实施粮食收储供应安全保障工程，加强粮油仓储物流设施建设，发展农产品低温仓储、分级包装、电子结算。
健全覆盖农产品收集、存储、加工、运输、销售各环节的冷链物流体系。
加快培育现代流通方式和新型流通业态，大力发展快捷高效配送。
积极推进“农批对接”、“农超对接”等多种形式的产销衔接，加快发展农产品电子商务，降低流通费用。
强化农产品商标和地理标志保护。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设是推进***城镇化建设的需要
***政府办公设施由于建设年代较早，各项功能设施已严重老化，现在乡镇办公用房、干部职工周转性住房、澡堂已是D级危房，已严重影响工作人员及人们的生命财产安全。
随着***经济突飞猛进，经济实力不断增强，城镇化进程不断加快，社会事业迅速发展，现有基础设施已不能适应政府行政管理工作的需求。
为进一步提升***集镇基础设施和公共服务配套功能，强化商贸物流、文化旅游功能，同时改善乡镇干部职工生活条件。
***现办公用房拆除进行商业化开发后，另行租用合适的场地解决办公用房问题，以此改善***人民政府办公环境，提高政府形象，巩固政府管理成果，提高政府管理水平，从而有利于体现立党为公、执政为民的理念，促进社会和谐稳定确保区域社会经济持续、稳定、健康发展。
2.2.2项目建设是完善城镇功能和提升城镇形象的重要工程
现代化的文明城镇需要现代化的服务设施，***人民政府作为***的政治中心、文化中心、领导中心、指挥中心和服务中心，是***及周边地区现代化文明的象征。
伴随着***政治、经济、文化、商业发展迅速、人口增长较快，急需配套建设与之相称的商贸功能区，以此完善城镇功能，给城镇发展注入新的生机和活力。
2.2.3项目建设是城镇有机更新的内在要求
“城镇有机更新”的目的就是要不断提升城镇的核心竞争力，具体通过城中村改造、棚户区改造、工业企业搬迁、历史文化街区综合保护、道路河道的有机更新等形式予以实现。
***近年来实施的集镇综合改造工程都是城市有机更新的典范。
各类市政重点工程拆迁加快推进，是保障城市有机更新工程顺利推进的前提和基础。
2.2.4项目建设是实现城乡统筹的重要抓手
实现城乡统筹是贯彻落实科学发展观的重要内容。
城市外延扩张导致“城市包围农村”，而只有通过以商业综合体建设为基础的城镇改造和城镇有机更新，才能为城镇居民提供良好的生活、商业环境，从而彻底转变其生产生活方式，实现城乡统筹发展。
第三章场址选择与建设条件
3.1场址所在区域现状
3.1.1场址地点
项目拟建地点位于***县***政府现所在地及东段约700米处，地势相对平整，落差较小，水源充足，通风良好，交通运输方便，环境优美，区位优势突出，适宜本项目的建设。
3.1.2场址土地权属类别及占地面积
项目建设场地属城镇建设用地
土地管辖机关：
***县国土资源局
项目建设场地总用地面积为9262.96㎡，其中地块一用地面积5433.14㎡，地块二用地面积3829.82㎡。
3.1.3现有场址利用情况
地块一主要是在现状土地上进行三通一平，并在场地土方平整、基础设施完备的情况下推进项目的实施建设。
地块二需要拆除现有的政府办公设施，进行场地平整后即可实施建设。
3.2场址建设条件
3.2.1地形、地貌、地震情况
项目场址属残坡积层地貌，地形稍有起伏，但总体相对平坦开阔。
根据《中国地震动参数区划图》GB18306-2015的规定，本项目所在地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g（第三组）。
3.2.2场地地质构造
拟建项目区处于隐伏的F2普渡河断裂带东侧，属该断裂活动影响带范围，受断裂活动影响明显。
为第四系晚更新世早期活动的中强活动的隐伏基底断裂构造。
但拟建场地内地质构造不发育，岩土体分布稳定，岩土体工程地质条件中等，地形平坦，无不良工程地质现象
3.2.3场地水文地质条件
拟建场地处于螳螂川河流域的***山间断陷盆地东侧，属冲-洪积盆地地貌类型。
地形平坦，开阔。
根据区域水文地质资料，场地属地下水排泄区，地下水由南向北径流，排泄于***河，汇入普渡河中。
场地内根据揭露的含水介质、地下水赋存形式和水动力条件不同，将地下水类型划分为上层滞水和孔隙水二大类。
3.2.4气候条件
项目所在区域，属低纬度亚热带高原季风气候，气候温和。
年均气温14.7℃，最热月平均气温22℃，最冷月平均气温5.4℃，年平均日照2429.1小时，无霜期241天左右，具有年温差小，日温差大，冬无严寒夏无酷暑的特点。
降水大部分来源于印度洋孟加拉湾西南暖湿气流，年平均降水量1162mm，年平均降水日数135天。
年平均相对湿度72%，月平均最高相对湿度84%，月平均最低相对湿度47%，极少降雪年份，温湿度适宜，日照长，霜期短，能见度良好。
（1）气温
最冷月平均温度5.4℃
最热月平均温度22℃
极端最低温度-7℃
极端最热温度33.3℃
（2）湿度
月平均最高相对湿度（8月）84%
月平均最低相对湿度（3月）47%
年平均相对湿度72%
（3）降雨量
日最大降雨量120mm
月平均最大降雨量402mm
全年平均降雨量1162mm
年雷暴日64-69天/年
（4）设计计算数据
夏季通风室外计算温度23℃
夏季空气调节计算温度25℃
常年主导风向西南
最大平均风速16m/s
风压:
地面以上10m处设计风速为14.4m/s
年平均大气压：
80.26kpa
基本风压：
0.25KN/㎡
基本雪压：
无
土冻结深度：
无
***市平均温度<-5度的天数为零，故项目属不采暖地区。
3.2.5城市规划及社会环境条件
本项目的建设符合新***城市规划及***县区域性控制详规的要求。
本项目的实施得到了上级有关部门以及项目所在地各级人民政府和有关部门的大力支持，并表示愿意协助项目承担单位解决好各需要进行协商的工作，协调施工单位与地方的关系，使本项目的建设有了个较好的社会环境。
3.2.6交通运输条件
项目场地与周边城镇道路相临，有一定的交通流量，在设计时已充分考虑了相应的出入口和道路，其交通便捷，具备良好的交通条件。
在工程施工期间，利用完备的交通网络，将各建筑材料、机械设备、主、副食品方便的运到建设地点。
3.2.7公用设施社会依托条件
***县的市政建设近些年来发展十分迅速，项目用地所在区域的供水、排水、电力、电信、环卫等各项市政配套基础设施已基本完备。
对于本项目的建设来说，在办理了相应的各种手续
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