GCBD21——珠江新城规划检讨总说明2002.doc
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GCBD21——珠江新城规划检讨研究报告
项目名称：
珠江新城规划检讨
项目编号：
99规设指036
项目委托：
广州市城市规划局
项目编制：
广州市城市规划勘测设计研究院
设计证书：
城市规划甲级0200033号
主管院长：
李萍萍高级规划师
总工程师：
李颖高级规划师
项目审定：
李萍萍院长
项目审核：
李颖总规划师
项目初审：
王鹰翅室副主任
项目负责：
袁奇峰副总规划师
项目助理：
王媛高级规划师
设计人员：
袁奇峰高级规划师
王媛高级规划师
谢向辉建筑师
刘浩助理建筑师
黎明助理建筑师
肖蕾研究生
蔡菲实习生
莫宁实习生
王斌斌实习生
郑莉实习生
吴诗蛮实习生
黄利剑实习生
刘小敏实习生
夏文婷秘书
技术指导：
王蒙徽局长
潘安博士
段险峰高级规划师
余英博士
胡显文规划师
郭昊羽建筑师
谢恒亮规划师
王巍规划师
黄珍规划师
赵红红教授
吴桂宁副教授
编制时间：
2002年8月15日
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广州市城市规划勘测设计研究院（020）837622152
GCBD21——珠江新城规划检讨研究报告
目录
广州市城市规划勘测设计研究院（020）837622155
概述 5
第一章建设目标的重新确立 7
一、广州CBD建设背景 7
1.1珠江新城选址 7
1.2新城规划构想 8
二、珠江新城规划管理和开发建设面临的新问题 9
2.1现实情况发生改变 9
2.2受亚洲金融危机影响，办公设施需求减弱 10
2.3城市土地供应失控 11
2.3.1全市土地供应失控 11
2.3.2农村土地扰乱市场 11
三、GCBD21：
一种城市发展战略 12
3.1“GCBD21”战略缘起 12
3.1.1开发管理措施 12
3.1.2GCBD21战略 12
3.2“GCBD21”规模结构 13
3.2.1规模 13
3.2.2结构 15
3.3“GCBD21”构成初探 16
第二章开发建设回顾 18
一、开发现状 18
1.1土地开发情况 18
1.2土地收益被拖欠 19
1.3区内项目建设情况 20
1.4评估 20
二、土地供给与CBD定位 21
三、农民与农村土地政策 22
3.1“城中村”的农民问题 22
3.2“城中村”的土地问题 22
四、用地规划问题 24
4.1土地使用 24
4.1.1商务办公用地 24
4.1.2住宅用地 25
4.2公共服务设施标准 25
五、道路交通问题 30
5.1外围交通现状 30
5.2道路系统规划 30
六、城市设计问题 31
6.1缺乏城市设计 31
6.2空间景观模式 31
第三章整体空间架构 33
一、城市设计结构 34
1.1总体空间结构 34
1.2总体空间脉络 35
1.3总体天际轮廓 36
二、城市设计元素 37
2.1公共空间体系 37
2.2公共空间街廓 37
2.3公共空间界面 38
2.6区域入口 40
2.7区域边界 40
三、道路交通 40
3.1外部交通联系 41
3.2外部道路网络 41
3.3主要立交 42
3.4内部道路分级 42
3.5道路交叉口 44
3.6步行系统 44
3.7轨道交通 45
3.8公共汽车 45
四、绿化系统 45
五、街区开发与用地调整 46
5.1A街区（商务/行政办公街区）城市设计导则 47
5.2B街区（金融办公街区）城市设计导则 48
5.3C街区（冼村街区）城市设计导则 49
5.4D街区（综合高层居住街区）城市设计导则 50
5.5E街区（高层居住街区）城市设计导则 52
5.6F街区（商业贸易街区）城市设计导则 54
5.7G、H1区（商业/居住街区）城市设计导则 55
5.8H2、H3街区（珠江公园及东南侧综合街区）城市设计导则 57
5.9I街区（居住/商务办公街区）城市设计导则 58
5.10J街区（文化娱乐/商务办公区）城市设计导则 59
5.10J街区（文化娱乐/商务办公区）城市设计导则 60
5.11K区街及L街区西部（猎德村及西北侧居住街区）城市设计导则 61
5.12LN1-N6街区（沿江高级居住街区）城市设计导则 63
5.14M3M4M5N3街区（谭村及北部居住街区）城市设计导则 66
附录一：
城市设计的实施机制 68
一、 管理模式选择 68
二、全过程控制 68
2.1专家委员会 69
2.2开发公司 69
三、建立平衡利益机制 69
3.1建立利益平衡基金 69
3.2运用税收调节 69
3.3组合开发 69
四、建立形态实现机制 70
4.1开发权转移（TDR） 70
4.2建立绿化专项基金 70
附录二：
公众调查总结报告 71
一、概述 71
二、就广州市开展城市规划公众展示的群众意见 71
三、对本次珠江新城规划展示工作的意见 72
四、对珠江新城规划方案的意见和建议 72
附录三：
公众展示社会意见调查统计 74
附录四：
关于珠江新城天河区、沙河镇及各村留地调整的意见 77
1、天河区、沙河镇及各村村留地基本情况 77
2、规划调整对区、镇及各村留地的影响 79
3、对区、镇及各村留地调整的原则和方案 80
GCBD21——珠江新城规划检讨研究报告
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广州市城市规划勘测设计研究院（020）83762215
概述
GCBD21——珠江新城规划检讨研究报告
为进一步提高中心城市的地位和发挥中心城市的作用，广州市委、市政府于1992年决定建设广州新城市中心――珠江新城。
1993年，广州市规划局制定了《广州市新城市中心——珠江新城综合规划方案》，并在此基础上按照控制性详细规划深度要求陆续编制了《地块土地使用规划条件》作为规划管理和土地开发的规范性文件。
实施至今，基本实现了市政府对珠江新城建设实行统一规划、统一征地、统一开发、统一拍卖的、统一管理的“五统一”要求。
但是随着时间的推移，珠江新城开发建设的现实情况发生了变化：
市政府将会展中心迁到琶洲、外事区搬到赤岗，调整了部分街区的用地功能；明确布局了歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫、国际医院等一系列大型公建设施布局；市委主要领导明确要求沿珠江形成具兴奋点的城市景观，而中轴线城市设计调整国内咨询已经完成并付诸实施等变化了的情况使得原规划管理依据难以应对，不能很好地指导现实城市发展的需要，必须认真加以研究。
为进一步有效导控和推进珠江新城的开发与建设，解决现有开发建设、管理中的矛盾，完善新城市中心的功能、建立良好的整体空间形态，根据市政府办公厅工作会议纪要（1999）45号文的要求，广州市规划局下达穗规城乡字［1999］176号文，委托我院开展《广州新城市中心――珠江新城规划检讨》工作，要求重新明确发展目标，根据变化了的情况对原规划进行技术上的完善与修正，形成新的规划管理依据。
“检讨”不是否定，而是回顾、总结、重新筹划，是通过“回头看”以更好地把握未来。
孔子曾经说过：
内省不疚，夫何忧何惧。
这也正是规划检讨的出发点。
首先，规划检讨从建设国际性区域中心城市的战略高度提升并重新确立了建设包括珠江新城在内的广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的目标。
其次，就珠江新城的空间形态进行了城市设计研究，就公共服务体系进行了改进，对规划控制体系进行了调整，提出了一套由三个层次构成的、较原规划更有进取心并可以作为未来管理工作依据的控制性规划成果。
第三，规划检讨既要从城市设计角度考虑到土地开发的经济性、总体空间结构的完整性、公共空间界面的连续性和居住街区的私密性，又要从规划管理角度保证政策的延续性，保持既定利益的平衡。
规划调整遵从以下三个基本原则：
（1）保证规划延续性原则：
尊重原规划构思和城市设计概念，根据发展了的情况，向有利于规划管理的方向深化和适当调整功能结构，向有利于建设管理的方向深化和适当调整空间形态建设目标。
（2）保持利益平衡的原则：
注意保持按原规划管理和开发建设形成的既有利益格局不受大的扰动，协调市、区两级政府开发政策，对已经建成和批出建筑方案的用地原则不做调整，保持现状已经形成的利益格局。
（3）提高配套建设标准的原则：
作为二十一世纪广州市新城市中心的重要组成部分，必须提升珠江新城建设标准和配套建设水平，制定必要的政策，形成一系列城市和社区性服务设施支持体系。
珠江新城规划用地面积6.44平方公里，规划中是21世纪广州市中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金融、商业、贸易、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地。
规划中的珠江新城建成后分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，将容纳17-18万居住人口，提供近30万个就业岗位。
在广州城市新中轴线和珠江景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，轴线广场群、海心沙市民广场、观光塔、猎德大桥等。
新一轮珠江新城规划主要在六个方面有较大调整：
（1）强化中轴线的空间、景观与环境，将原控规的128米宽中央林前大道调整为80－230m不等的生态性绿色开敞空间，增加了广场和绿化用地，设计了新中轴线系列广场；
（2）改变小地块开发“楼看楼”的模式，本次规划将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元（街坊），采用建筑周边围合的布局方式，将楼群间的绿化集中设置，争取最大的街坊公共花园；
（3）提高了建设标准和公共配套设施水平，增设幼儿园9所，小学一所，同时争取扩大学校用地规模，教育设施用地由原来的19．6公顷增加至32公顷。
扩大市级医院用地规模，明确了市级文化中心的具体内容为广州歌剧院、广州博物馆、市图书馆和市青少年宫等；
（4）街道模式变单一为多样，有“东风路”式的交通干道，也有“上下九”式的骑楼式商业步行街；
（5）提出了一个必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象；
（6）提出了由高架步行道、地下人行隧道、步行街构成的立体化步行系统。
总之，新一轮珠江新城规划（《珠江新城规划检讨》）在保证规划延续性、保障既定利益平衡的前提下，在提高环境质量和配套设施水平方面加大了力度，在空间设计方面更加体现了“以人为本”的原则。
为使规划检讨成果更加完善，在经过广州城市环境艺术委员会和广州市城市规划局多次技术审议后，还在最终上报市政府审批之前，于2000年8月举行了规划方案公众展示，更多地倾听各阶层和界别市民的意见，并随后根据合理化建议对规划加以调整，以保证规划的实施过程能够更有序、高效、科学地推进。
本项目历经两年多始完成规划编制，期间进行了大量社会调查，得到广州市规划局、市土地开发中心、珠江新城建设指挥部、天河区规划分局等有关部门的指导、协助与大力支持。
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广州市城市规划勘测设计研究院（020）83762215
第一章建设目标的重新确立
城市中心商务区（CentralBusinessDistrict，简称CBD）是城市发展到一定阶段，从城市中心区（Downtown）中驳离出来，明显区别于传统城市商业（购物）中心的特定城市地区。
CBD的功能以商务办公为主，兼有会议展览、宾馆酒店、专业服务、文化娱乐、居住及高档零售业。
它往往是公司总部的荟集之地，因为聚集经济，促进活动、交流和贸易而充满活力。
它明显地不是“为市民服务的场所”，而是为城市所影响和辐射的区域服务的“外向型”第三产业用地，是生产性用地。
CBD的规模与城市人口数量没有必然关系，它决定于国际及区域资本在城市中聚集的程度，取决于城市中商务机构的数量、性质及其业务流量。
在今天贸易自由化、经济全球化的时代，能否维持和能维持多大规模的CBD直接反映了城市在所在区域乃至全球城市体系中的地位和作用。
在这个意义上，所有的城市都会有一个为市民服务的市中心区（Downtown），但并不是所有的城市都能有一个真正的中心商务区，CBD已经成为国际性城市的重要标志之一。
一、广州CBD建设背景
1996年上报国务院的《广州市城市总体规划（1991-2010）》（送审稿）未对商务办公设施的专门论述，没有提出城市中心商务区（CBD）。
据该规划，广州市共三大组团，其中在城市中心区大组团“设有城市旧城中心和天河新城市中心两个区域性都市中心，为双中心的大组团。
”在东冀和北冀大组团，各有一个城市副中心。
在“城市社会服务设施发展规划”一节中，上述四个中心都列入“城市商业设施分级布局”。
20年来，广州市区迅速向东部扩展，已经形成了若干商务办公建筑密集地段，以满足日益增长的对办公空间的需求。
目前商务办公建筑主要分布在东山、天河两区。
在旧城区沿环市东路、东风东路、沿江路等交通干道呈带状自然分布；在新城区则以天河体育中心为核心，呈环状分布，但尚未形成有魅力的CBD地区。
1.1珠江新城选址
1990年代初，广州市市委市政府提出十五年基本实现现代化的目标，为进一步提高中心城市地位，建设国际化大都市，“高标准、大规模发展第三产业”，提出了开发建设广州新城市中心——珠江新城的目标。
市政府这项决策在客观上可以避免广州市商务办公建筑过于分散，无法形成集约优势的毛病，同时也可以为地铁等城市重大基础设施建设筹集资金。
珠江新城位于广州市天河区，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，用地面积约6.6平方公里（含污水处理厂员村部分），原规划建筑面积约1300万平方米。
虽然总体规划（送审稿）三大组团的地理中心仍然在旧城区，但珠江新城选址位于城市中心区大组团与东翼大组团之间，已经处于城市主要发展方向上，且在新旧区交汇处。
根据新近完成的《广州城市总体发展战略规划纲要》（2000年12月），广州市城市结构又将面临着重大调整：
该规划建议优化城市北翼大组团的发展，以避免出现向旧城中心区的交通聚焦现象，避免古城风貌不断被见缝插针的旧城改建所破坏，避免发展用地对新国际机场的再次包围。
建议采取以天河中心区为城市中心向东南集中发展的模式，在继续发展原东翼大组团“东进”的情况下，又提出发展南翼大组团“南拓”的构想。
据此，广州市城市总体发展形态将从“L”形带状发展向多组团网络型转变，而珠江新城与天河中心区正好处在未来城市发展三大组团交汇的地理中心，经济地理区位日益重要。
另外，根据广州市规划局组织编制的《广州市新城市中轴线规划设计研究》：
原来北起燕岭公园，经天河体育中心至珠江南岸赤岗的新城市中轴线将继续向南延伸至珠江外航道的海心沙岛，全长达到12公里。
其中新城市中心段和临江区段就在珠江新城及珠江两岸。
而临江区段位于珠江内航道与新城市中轴线的交汇处，将成为广州新世纪最重要的城市意象节点。
城市商务设施的需求取决于城市在所在区域中的地位与作用。
如果广州市将来在区域中的地位可以维持得起一个完整的城市中心商务区，珠江新城和天河体育中心周边商务办公区无疑是CBD核心最好的选址。
1.2新城规划构想
现行的《广州市新城市中心——珠江新城规划》完成于1993年，是在境内外三家规划设计单位规划方案咨询的基础上，广州市城市规划局根据广州市政府、环境艺术委员会的意见，以美国托马斯规划服务公司（ThomasPlanningServices.Inc.Boston.MA）方案为基础编制的控制性规划。
根据当时房地产开发形势，市政府对珠江新城的规划提出了若干具体意见：
（１）保留三个现状自然村；
（２）保留原规划的猎德污水处理厂；
（３）开发模式采用“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”；
（４）采取“按小块用地公开招标”。
珠江新城建设目标是“未来的广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”。
用地分为东西二区，西区以商务办公为主要功能、与北部天河中心区内的商务办公用地一同构成广州市的新中心商务区（CBD），而东区以居住、康乐为主要功能。
依据原规划预测，全区人口17-18万居住人口，提供近30-40万个就业岗位。
新城共分15个功能区，402个地块，除农民留用地123个地块、约456万平方米和公建配套用地99个地块、约556万平方米外，可供出让的建设用地共180个地块，建筑面积约780万平方米，其中商住约占30%，商务、办公、公寓占70%。
按目前价格计算，珠江新城预计可收取土地出让金220亿元，扣除征地、开发成本后，将为城市建设、特别是地铁建设提供近100亿元的土地收益。
二、珠江新城规划管理和开发建设面临的新问题
2.1现实情况发生改变
随着时间的推移，现实的开发情况与规划管理依据出现了差距：
A街区，原规划是“会议展览中心区”，由于广州的新会展中心选址在琶洲，原会展中心A5-2地块已经改变为“医院”用地，需要重新编制管理图则。
B、F、J街区，位于城市新中轴线上，原规划是一条128米宽的中央大道，为体现广州市21世纪新的城市形象，市政府已经于1999年组织了一次新的国内咨询，并已经选择华南理工大学方案为实施方案。
D街区，原规划保留了大量“特殊用地”，随着土地开发的推进，电台D5-8、D5-9、D5-10、D6-3、D7-9约23016平方米用地已经外迁，涉及地块使用调整，大量土地给进一步完善本区公建设施配套提供了机会。
另外周边建筑高度限制的前提发生改变，也需要重新编制管理图则。
E街区，原规划是“高层公寓区”，不少地块的用地性质确定为“公寓”。
由于对“公寓”一词的意义有不同理解，导致在规划管理中难以操作。
实际上，按照珠江新城规划“公寓”实际上指的是高级住宅，应统一明确为“住宅”，需要加强公共设施配套研究。
H街区，原规划布置高尔夫公园，而且H1、H2隧道西侧地块拟由开发商投入，由于市政府决定自己投资建设珠江公园，规划管理图则也必须配套。
I街区，原规划是“外贸外事区”，由于广州的外事区布局在赤岗，影响到I5-1、I6-1、I6-2、I6-3、I6-4、I6-5、I7-1、I7-2地块功能，急待规划指导。
L街区，出现了许多大的开发地块，原来过于分散的小地块开发模式管理不能够满足管理的现实需要。
M街区，原赛马场东侧未加以控制，随着工业用地置换的推进，必须进行规划。
N街区，原隔离绿带的N7地块已经批出给安全部门使用，N2地块也已经批给石东村作为村留地使用。
另外，现行《广州市新城市中心——珠江新城规划》的公共空间设计、公共绿地组织方式、公共建筑配套等建设标准已经不能满足当前社会、经济发展的需要。
为了适应新时期广州城市建设和城下发展要求，更有效地导控珠江新城的开发建设，需要对原规划进行技术上的完善与修正，对原规划进行检讨和调整十分必要。
2.2受亚洲金融危机影响，办公设施需求减弱
1998年底广州实有商务办公用房510.9万平方米（已峻工）。
据广州市房地产信息中心提供的数据，1993-1998年广州市已办理土地出让手续的办公用房面积645.3万平方米，已获规划批准用地未办理土地出让手续的建筑面积133万平方米，总计778.3万平方米，其中获准预售（已峻工）355.4万平方米。
则至1998年末，广州市已峻工及已获规划批准建设的商务办公楼总面积约为933.8万平方米（其中已经包括珠江新城批出的26.26万平方米）。
其中，目前已经建成的商务办公楼510.9万平方米、已获规划局批准但尚未建成的422.9万平方米。
广州市历年写字楼上市及峻工情况表
85年
90年
91年
92年
93年
94年
95年
96年
97年
98年
批准预售（万M2）
/
/
/
3.1
50.1
67.3
117.9
60.9
36.7
37.6
当年峻工（万M2）
/
24.6
13.5
23.2
12.5
14.6
16.4
55.3
42.7
41.3
年末总量（万M2）
196.6
291.5
304.9
328.2
340.7
355.2
371.6
426.9
469.6
510.9
广州93年以来竣工写字楼区域分布情况表
区域
越秀区
荔湾区
东山区
天河区
白云区
海珠区
芳村区
珠江新城
比例
16.25%
3.74%
31.45%
39.90%
0.08%
4.67%
1.78%
2.12%
由于国家宏观经济调控和东南亚金融危机的影响，在93、94年曾经十分繁荣、供不应求的办公楼市场转向低迷，大量商务办公楼积压闲置。
据广州市房地产局1999年6月调查，空置率达到27.2%，全市办公楼销售基本停止。
写字楼样本空置率
调查时间
样本数（个）
调查面积（万平方米）
未租售面积（万平米）
空置率（%）
99.6
36
64.92
17.64
27.2
98.12
39
78.89
21.82
27.2
98.6
36
81.95
28.58
34.9
已办理土地出让手续的写字
升级会员 