土木工程类房地产开发经营与管理模拟试题与答案58.docx
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土木工程类房地产开发经营与管理模拟试题与答案58
房地产开发经营与管理模拟试题与答案58
一、单项选择题
（每题的备选答案中，只有1个最符合题意）
1.房地产置业投资中，在持有期内获得每年的股本收益率也是很平常的事。
A.20%～30%
B.20%～25%
C.15%～20%
D.10%～15%
答案：
C
房地产置业投资中，在持有期内获得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。
2.、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。
A.造船业
B.服务业
C.建筑业
D.航空业
答案：
C
房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。
建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，与房地产有关的税费收入又是中央和地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。
3.对一般的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。
A.规模小
B.内容复杂
C.规模较大
D.不太复杂
答案：
D
对一般不太复杂的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。
4.实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
A.因子推演法
B.趋势平滑法
C.加权平均法
D.回归分析法
答案：
D
回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
5.某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是万m2
A.5.2
B.6.4
C.6.8
D.7.6
答案：
A
写字楼出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=8×80%-8×15%=6.4-1.2=5.2（万m2
6.零售商业物业的租金是以为基础计算的。
A.每一个独立出租单元的总出租面积
B.每月每平方米
C.每平方米可出租面积
D.每平方米可出租面积按月或年支付的金额
答案：
B
B项为基础租金的计算方式。
7.收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括。
①维修与保养费；②室内装修费；③生活用水和污水排放费；④能源费；⑤康乐设施费；⑥杂项费用，⑦绿地管理费；⑧清洁卫生费
A.①②③④⑤⑥
B.②③④⑤⑥⑦
C.③④⑤⑥⑦⑧
D.①②③⑥⑦⑧
答案：
A
绿地管理费、清洁卫生费不属于公共设施设备日常运行、维修及保养费。
8.关于预算的说法正确的是。
A.预算与物业实际收支相等
B.资本支出预算是最常用的预算
C.长期预算的详细与准确度高于年度运营预算
D.资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计
答案：
D
预算不是一门很精确的科学物业的实际收支，很少与预算中的估计定金一致，因而A项错误。
在三种预算形式中，年度运营费是最常用的预算。
长期预算的详细与准确度低于年度运营预算。
9.要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的。
A.适应性
B.相互影响性
C.位置固定性
D.各异性
答案：
C
房地产的位置固定性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。
10.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值。
A.下降
B.上升
C.不变
D.不能确定
答案：
A
利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
11.仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。
这是因为前者比后者具有。
A.更长的经济寿命
B.更显著的各异性
C.更强的适应性
D.更专业的物业管理
答案：
C
适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。
房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。
由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。
例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求，公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。
12.投资者进行房地产投资的主要目的是为了。
A.实现财富最大化
B.保值增值
C.降低投资组合的总体风险
D.降低通货膨胀的影响
答案：
A
投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。
通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。
13.产生房地产价格泡沫的主要诱因是。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.投机需求膨胀
D.过度开发
答案：
C
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。
对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。
这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
14.某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。
那么，该市房屋的平均建设周期为。
A.0.5年
B.1.5年
C.2年
D.3年
答案：
B
平均建设周期（ConstructionPeriod，CPt），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。
在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt，=BUCt/NCt）。
代入数值即得答案。
15.以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是。
A.房地产价格
B.房地产市场预期
C.金融相关因素
D.相关商品价格
答案：
C
房地产周期循环的主要原因包括供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键。
16.房地产泡沫形成的促成因素是。
A.土地的有限性
B.土地的稀缺性
C.投机需求膨胀
D.金融机构支持
答案：
D
金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。
由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。
因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。
17.开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
答案：
B
建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。
18.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于。
A.成本导向定价法
B.购买者导向定价法
C.竞争导向定价法
D.市场导向定价法
答案：
B
购买者导向定价的方法有认知价值定价法，是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
用这种方法定价的房地产商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。
它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。
19.以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是。
A.城市基础设施
B.经济适用住房
C.商品住宅
D.社区小学
答案：
C
商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。
20.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。
A.质量控制
B.进度控制
C.合同管理
D.成本控制
答案：
B
制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。
21.在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是。
A.专体讨论法
B.问卷调查法
C.观察法
D.实验法
答案：
D
实验法是最科学的调查方法，要求选择多个可比的主体组，分别赋予不同的实验方案，控制外部变量，并检查所观察的差异是否具有统计上的显著性。
22.以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是开发商。
A.经济适用房
B.自建住宅
C.高档别墅
D.联建住宅
答案：
C
从市场方面来看，竞争者是那些满足相同市场需要或服务于同一目标市场的企业。
例如，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；但从市场观点来看，顾客需要的是“居住空间”，经济适用房、联建住宅、自建住宅也可以满足这种需要，因而开发这些居住空间的公司均可成为普通商品住宅开发商的竞争者。
23.马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于。
A.平均利润率
B.资本供求状况
C.通货膨胀率水平
D.资金成本
答案：
A
马克思的利率决定论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。
剩余价值表现为利润，所以，利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率。
24.当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应。
A.大于名义利率
B.小于名义利率
C.等于名义利率
D.等于周期利率
答案：
A
当年名义利率一定时，按月计息，实际利率应大于名义利率。
25.开发项目总投资包括建设投资和。
A.前期投资
B.后续投资
C.经营投资
D.管理投资
答案：
C
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。
开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。
26.基准收益率是导致投资行为发生所要求的。
A.最低投资报酬宰
B.平均投资报酬率
C.最低投资利润率
D.平均投资利润率
答案：
A
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MA/（R）。
决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
27.对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是。
A.保本点分析
B.敏感性分析
C.现金流量分析
D.统计试验分析
答案：
B
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
28.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是。
A.容积率
B.空置率
C.利息备付率
D.成本利润率
答案：
B
空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。
空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。
29.影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括。
A.购买价格
B.容积率
C.权益投资比率
D.空置率
答案：
B
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：
购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。
30.在众多
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