贷款评估报告.docx
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贷款评估报告
泰安市正源房地产评估有限公司
告价报房地产估
层东户元单目：
肥城市新城盛源小区号楼估价项2522
程勇委托方:
估有限公司产评估价方：
泰安市正源房地
晓峰、梁新成于员：
估价人
日年月年业日期：
月日估价作—20101832010317
号第评报字报估价告编号：
泰正源F0165[2010]
1．
泰安市正源房地产评估有限公司
录目
致委托方函………………………………………3、、
声明估价师、………………………………………4、
和限制条件估价的假设、…………………………5、
告报房地产估价结果、………………………………6、
告产房地估价技术报、10、……………………………
附件、、
（复印件）、房屋所有权证1
照（复印件）、估价机构营业执2
、估价机构《资质证书》（复印件）3
（复印件）证书、估价师资格4
料面查询资的、法定优先受偿书5
调查记录的、法定优先受偿6
2．
泰安市正源房地产评估有限公司
致委托方函
程勇：
估评则，按照方委托，我公司评估人员根据估价目的，遵循估价原受贵
行进评估方法现场勘察，然后选用适宜的对工作程序，对估价象房地产进行
明如下：
告主要内容说已完成，现将报估了评测算，评估工作现
层东户单元估价对象：
肥城市新城盛源小区号楼2252
值参考依据。
价额度提供市场为确定房地产抵押贷款估价目的：
日月点：
年时估价03182010
元整，币小写：
结估价果：
人民441000.00
肆拾肆万壹仟元整。
币大写人民:
。
术报告》报告》及《房地产估价技果告的详细内容见《房地产估价结报
此函
估有限公司泰安市正源房地产评
二零一零年三月十八日
3．
泰安市正源房地产评估有限公司
声明师估价
重声明：
们郑我
的和准确的；，是真实告中估价人、估价报员陈述的事实1
专业分析、意们自己公正的、本估价报告中的分析、意见和结论是我2
设和限制条件的限制。
说明的假，但受到本估价报告中已见和结论
象没有利害关系，也与有关当事人没对与本估价、我们报告中的估价3
见。
有个人利害关系或偏
行分析，形规范》进人民共和国国家标准《房地产估价、我们依照中华4
报告。
，撰写本估价和结论成意见
记录。
实地勘察并作了对象进行了已、我们对本估价报告中的估价5
专业帮助。
告提供重要本估价、没有人对报6
实性、准确性负责。
料的真、委托方对其所提供资7
说明。
报告请注意估价的假设和限制条件及告，、使用本报8
4．
泰安市正源房地产评估有限公司
和限制条件估价的假设
：
果主要依据了以下假设估价结、1
者；者和买具有自愿的卖、、1
判周期；使交易完成及达到合理价格，有充分的谈为、、2
的；状态、价格水平是不变这个周期内，市场在、、3
；转让象能自由地在市场上出售对估价、、4
值的影响。
价处分对虑特殊买家的附加叫价和短期强制不考5、、
实性、准确性负责。
料的真对其所提供资委托方2、
位或单门之外的面同意不得向委托方和报告审核部未经本评估机构书3、
报告的全部或部分内容公开于有关媒体上。
个人提供，不得将
，但价值地反映出估价对象在本次估价目的下的市场估只是客本次评观4、
委托方在本次估价目的下提供价格参考果仅为不是必须的成交价，其结
为其它用途使用。
依据，不得作
化以及遇有自然力和其变政策观经济发生评估中没有考虑将来国家宏、5
值的影响。
价它不可抗力对
间截止日期之日起壹年内有效，若在此期果有效期自估价作业本估价结6、
变这，且些象自身状况发生重大变动由于国家政策、经济环境及估价对
调整或重估。
进行适当果，应对结果评动会影响估结
产权纠纷、其他的抵押权、担保权、租赁权象不存在估价对视本次评估7、
设前提。
为假项权等他力及影响
为准。
产权资料面评估房地产积以委托方提供的相关象的估价对8、
5．
泰安市正源房地产评估有限公司
告果报房地产估价结
程勇一、委托方：
估有限公司泰安市正源房地产评二、估价方：
法人代表：
梁新成
级级：
国家三资格等
号：
证书编103004
象：
三、估价对
象区位状况：
、估价对1
吉东临元层东户，估价对象坐落于肥城市新城盛源小区号楼单2252
华小区。
周围距学校、银行、盛世年临肥桃路，北临山路，西临凤山大街，南
较好。
境较近，交通便利，周边环医院等
体状况：
实、估价对象2
层㎡，总层）面积积对象建筑面㎡，配房（车库估价,6139.0137.66
建于房产合格报告该检验，经到房管局查询档案资料建筑质量在层2
全，国有施齐结构，水、电等基础设住宅，混合年，房产设计用途为2007
结构，水、电齐住宅，混合实际用途为为土地。
房产设计用途住宅，出让
全。
益状况：
权、估价对象3
人：
程勇记产权号登房产证编号：
肥房权证新城字第S075267
值参考依据。
场价贷款额度提供市四、估价目的：
为确定房地产抵押
日月五、估价时点：
年20101703
象基对为值标准估价报定六、价值义：
根据估价目的，本告所采用的价
上最场是指在公开市价公开市准，所价点的公开市于估价时场值标谓场值
6．
泰安市正源房地产评估有限公司
充较有可能形成或成立的价格。
即交易双方都掌握了必要的市场信息，有比
谈时间进行交易。
裕的洽
七、估价依据：
章门规
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部
、；人民共和国城市房地产管理法》《中华1
、；《中华人民共和国土地管理法》2
、；《中华人民共和国担保法》3
、办法》抵押管理。
市房地产《城4
程
（二）本次估价采用的技术规
规范》《房地产估价、中华人民共和国国家标准；1999GB/T50291—1
布建住颁会员联合、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委2
。
见》抵押估价指导意房号《房地产{2005}8
资料。
所搜集掌握的有关（三）估价机构和估价人员
：
八、估价原则
；则、本次评估以独立、客观、公正为基本原1
点慎原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时、以合法原则、谨2
则。
术性原原则为操作技
九、估价方法：
情况及本实际对象的资估价人员经过认真分析所掌握的料，根据估价
评估的基本方法。
为本次场比较法作次估价目的，选取市
能力分析：
十、房地产变现
失的条件多损过时实现评时变现能力是指假定在估价点估目的，在没有
7．
泰安市正源房地产评估有限公司
产转换为现金的可能性。
下，将房地
，不所确定的合法用途前提下，独立使用性较强
（一）估价对象在房产证
宜分割使用、转让。
制，因存在短期内强估价对象时
（二）假定在估价时点拍卖或者变卖
的价格一般群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现处分、潜在购买
场价格要低。
比公开市
和短以及费用、税金的种类、数额变现的时间长（三）处置房地产时，其
置房处来，以拍卖方式营销策略等因素有关。
一般说清偿顺序与处置方式和
卖高，要支付拍变现成本较变现时间较短，但变现价格一般较低，地产时，
续费。
税及部分手佣金、营业
势、城市规划、环形状变更、国家经济现（四）估价对象可能会由于房屋
致房导预见因素，价格波动、房地产税费调整等不可境变化以及房地产市场
动。
生波价值产地产
告使用提示：
抵押估价报十一、房地产
可抵押价值化对房地产
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变
使用，害，能正常维护实物及区域因素不受意外损能产生影响，在估价对象
报估价动的情况下，预计偿款，房地产市场没有大的波且未增加法定优先受
稳定。
基本保持抵押价值告使用有效期内，房地产
予告使用者应给信贷风险，估价报可能
（二）对抵押期间产生的房地产
价格场产市境现状变更、环变化以及房地象可能会由于房屋估价关注对:
应告使用者值减损。
估价报抵押价整等原因波动、房地产税费调导致房地产
费用的影响。
变现及快速置房地关注值评合理使用估价处产时,
8．
泰安市正源房地产评估有限公司
果：
十二、估价结
取适宜估工作程序，选根据估价目的，遵循估价原则，按照评估价人员
：
价值为时点的公开市场评的估方法，最终确定估价对象在估价
肆拾肆万壹仟元整。
大写小写币元整，人民币人民:
:
441000.00
日月日年月十二、估价作业日期：
年33172010—201018
截止日期之日起壹年内有效自估价作业十三、估价报告应用有效期：
：
估价师十五、注册房地产
估有限公司产评泰安市正源房地
二零一零年三月十八日
9．
泰安市正源房地产评估有限公司
告估价技术报房地产
因素分析：
一、个别
在㎡，总层层配房（车库）面积估价对象建筑面积㎡，,637.66139.01
年，产建于告该房资料建筑质量检验合格报层，经到房管局查询档案22007
房。
全，国有出让土地住宅，混合结构，水、电等基础设施齐房产设计用途为
二、区域因素结构，水、电齐全。
用途为住宅，混合产设计用途为住宅，实际
分析：
吉东临层东户，对象坐落于肥城市新城盛源小区号楼单元估价2252
华小区。
周围距学校、银行、盛世年肥桃路，北临山路，西临凤山大街，南临
较好。
边环境较医院等近，交通便利，周
背景分析：
三、市场
，中经济区，有多条国道、省道，高速路通过肥城市位于泰安市西部，属鲁
联系。
逐步建立起适经济，科技和文化交通便利，有利于同全省建立密切的
产业代化轨接的运行机制，努力培植现社会主义市场经济发展和国际经济应
进程。
的产业政策加快城市建设，资源优势和国家构体系，利用区位结优势
的象房地产的好转，估价对形城市轮总体规划的实施，整体经济势随着新一
发挥。
值潜力得到充分保值增
：
四、估价方法选择
象自身特点与对结合估价掌握的现有资料，员根据以上情况及估价人
评估。
行较法进场评估目的，选用市比
程：
算过五、估价测
法基本公式：
比较场市
10．
泰安市正源房地产评估有限公司
因素别交易情况交易日期区域因素个比准价格可比实例价格×=×××
修正系数修正系数修正系数修正系数
例实、选取交易可比1
对象在用途、建筑结取三宗与估价现场勘察情况及交易情况，选根据
例列表如下：
实似的房地产交易可比构、区位等方面相同或类
例实目项
A
B
C
象估价对
坐落
盛源小区
盛源小区
盛源小区
盛源小区
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
构结
混合
混合
混合
混合
数层所在
2
2
2
2
交易情况
正常
正常
正常
价单）㎡（元/
2510
2530
2490
时间交易
．92009
．92009
．92009
、交易情况修正2
实例、、均为正常交易，所以无需进行交易情况修正。
BCA
、交易日期修正3
实例、、均为近期交易，由于近期以来，同类地段同类物业房产成ACB
交价格基本稳定，故无需进行交易日期修正。
、区域因素修正4
取估价对象区域因素为，将影响区域情况的各因素赋与不同的权重，100
然后将交易实例与估价对象分别比较，逐项打分，汇总之后确定修正系数。
区域因素交易实例估价对象CAB/
11．
泰安市正源房地产评估有限公司
程度华商服繁
20
20
20
20
距商服中心距离
10
10
10
10
公交状况
10
10
10
10
交通道路通达便捷程度
10
10
10
10
施配套完善度础设公共基
20
20
20
20
生的程度公害发
10
10
10
10
划限制城市规
10
10
10
10
影响观景
10
10
10
10
计合
100
100
100
100
因素修正、个别5
权予不同的，将影响个别情况的各因素赋取估价对象个别因素为100
例交易实别因素个/
A
B
C
估价对象
型及年限权类土地使用
20
20
20
20
次建筑层
20
20
20
20
平面布局
15
15
15
15
构建筑结
10
10
10
10
准标装修
16
17
14
15
新旧程度
10
10
10
10
便利利用程度
10
10
10
10
计合
101
102
99
100
12重，然后将交易实例与估价对象分别比较打分，汇总之后确定修正系数。
、求算估价对象的价格6
泰安市正源房地产评估有限公司
：
例的比准价格分别为计算，可得三个交易实利用基本公式及以上数据
目项ABC
交易价格249025302510㎡）（元/
交易情况100/100100/100100/100
交易日期100/100100/100100/100
区域因素100/100100/100100/100
因素个别100/99100/102100/101
比准价格2515.002485.002480.00/（元㎡）
比准价格差异不大，取其算术平均数作为估价对象的评估结果单价，即：
（）＝元㎡/÷32485.00+2480.00+2515.002493.00
估价对象房地产评估价值为：
元㎡㎡元139.01×2493.00=346551.93/
经现场考察综合考虑确定配套房（车库）价值为元94000,
估价对象总评估价值为元元＝元440551.93346551.93+94000.00
取整确定为元441000.00
六、估价结果的确定：
根据估价目的，结合估价人员经验，综合分析确定估价对象在估价时点
的公开市场价值为：
人民币小写元整，人民币大写肆拾肆万壹仟元整。
:
:
441000.00
13．
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