某广场高层综合楼建设项目可行性研究报告.docx
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某广场高层综合楼建设项目可行性研究报告
某广场高层综合楼建设项目
可行性研究报告
附表：
附表1投资（成本）估算明细表；附表2开发总成本估算表；
附表3分月收入计算表；附表4分月成本计算表；
附表5损益表（全部投资）；附表6现金流量表；
附表7敏感性分析计算表；附表8借款还本付息计算表。
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
XXXX房地产开发有限公司XX广场高层综合楼建设项目
1.1.2项目建设单位：
XXXX房地产开发有限公司
1.1.3建设性质：
新建
1.1.4法人代表：
XX
1.1.5项目建设地点：
XX市XX新区新华路与文化路交界处西南侧，用地范围内地势平坦。
用地北侧为现状多层建筑，毗邻新华路；东侧临文化路；西侧临规划支路；南侧为丰源市场及现状多层建筑。
1.2建设规模
工程名称：
XX广场高层综合楼
规划用地面积：
41243平方米。
总建筑面积：
257299平方米。
其中：
地上建筑面积：
182567平方米；地下建筑面积：
74412平方米。
建筑等级：
本工程属于一类建筑，建筑防火等级一级，地下防火等级为一级。
建筑类型：
剪力墙结构。
建筑耐久年限：
50年。
项目建设规模规划指标汇总表
序号
项目
单位
数量
1
红线面积
m2
41243
2
总建筑面积
m2
257299
3
地上建筑面积
m2
182887
3.1
商业建筑面积
m2
74894
3.1.1
商业1建筑面积（1-5F）
m2
17777
3.1.2
商业2建筑面积（1-4F）
m2
42154
3.1.3
商业3建筑面积（1-4F）
m2
14963
3.2
写字楼建筑面积（5-26F）
m2
26400
3.3
商业连廊建筑面积
m2
3204
3.4
住宅建筑面积
m2
77589
3.4.1
1＃住宅楼建筑面积（6-29F）
m2
18939
3.4.2
2＃住宅楼建筑面积（5-27F）
m2
19550
3.4.3
3＃住宅楼建筑面积（5-27F）
m2
19550
3.4.4
4＃住宅楼建筑面积（5-27F）
m2
19550
3.5
屋顶电梯机房、水箱间面积
m2
800
4
地下建筑面积
m2
74412
4.1
地下一层建筑面积
m2
37206
4.2
地下二层建筑面积
m2
37206
5
计算容积率建筑面积（不含地下建筑面积）
m2
182887
6
建筑基底面积
m2
17332
7
建筑密度
%
42
8
容积率
4.43
9
总户数
户
696
10
绿地率
%
30
11
地面停车位
位
139
1.2项目总投资
项目总投资120798.00万元。
其中：
1、工程建设费用110252.47万元，占总投资91.27%。
2、工程建设其他费用6135.44万元，占总投资5.08%（包括：
建设期利息3840.00万元。
占总投资3.18%）。
3、预备费用4410.10万元，占总投资3.65%。
1.3资金筹措
项目总投资120798.00万元。
1、企业自筹：
53000.00万元，占总投资43.87%。
2、滚动开发：
27798.00万元，占总投资23.01%。
3、申请建行贷款：
40000.00万元人民币，占总投资33.11%。
1.4可行性研究工作的依据和范围
1.4.1研究工作的依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》；
2、国家发展和改革委员会：
《关于促进和引导民间投资的若干意见》；
3、国家发改委、建设部：
《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
4、XX维吾尔自治区人民政府《进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（新政发【1999】39号）
5、《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
6，XX市城市总体规划纲要（2009～2020年）；
7、《城市居住区规划设计规范》；
8、《XX区十二五规划纲要》；
9、XX市城市规划管理局XX区规划局出具的规划设计条件10、自治区及XX市估价表及各项取费标准；
11、XX市城市规划管理局：
“建筑、用地红线说明书”；
12、《XX市城市规划管理技术规定》；
13、2011年3月9日XX市政府“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见”
14、自治区及XX市估价表及各项取费标准；
16、其它相关的法律、法规、规范和技术规定等；
17、项目建设单位提供的相关资料。
1.4.2研究工作的范围
根据国家有关规定，本可行性研究，主要研究范围为：
（1）分析项目依据的产业政策，研究XX市XX区内社会经济发展现状和房地产业发展趋势，进行市场需求预测，拟订“XX广场高层综合楼”开发建设工程项目的建设规模方案。
（2）确定项目主体工程、辅助配套工程、土建工程、公用工程、环保工程和质量保证及维护体系等系统的技术方案。
（3）项目建设资源、环境、社会和实施配套条件以及保障供应分析。
（4）估算项目建设投资和资金筹措。
（5）拟定组织、劳动定员和工程建设实施进度建议。
（6）进行工程建设投资估算和财务评价，测算和评价项目的经济效益和社会效益。
1.5研究结论
“XX广场高层综合楼”开发建筑项目的提出是具有前瞻性、战略性、高起点、可持续发展、符合科学发展观的举措。
项目规划符合XX区域经济规划的要求。
本项目的实施，是以科学发展观，坚持市场化取向发展理念的体现；是将品牌营销、产品定位、市场战略、前景愿望有机结合起来，独辟蹊径，开拓创新地将高层住宅、商业物流与综合配套服务的开发理念相结合的成果；可以不断吸引和凝聚集团公司的客户群，并在开发中取得更好的经济效益和社会效益。
住宅楼建设以中、高端产品为主，销售对象定位是面向中、高收入人群，适当的照顾低收入的人群需求；符合国家提出的70/90等政策，符合党的十八大三中全会提出“实现发展成果更多更公平惠及全体人民，必须加快社会事业改革，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，更好满足人民需求。
”的精神；是对XX市人民政府提出的“关注民生”，“稳定房价，促进房地产市场健康发展，人均住房建筑面积达到25平方米。
”的响应。
通过对项目的可行性研究，得出：
项目社会效益显著，经济效益较好；项目财务运行综合评价：
经济技术指标高于同行业平均水平，财务内部收益率大于行业规定要求，计算结果：
（1）投资利税率：
175.0%；
（2）投资利润率：
131.3%；
（3）I季=3%（I年=12%），N=16季（4年）
财务内部收益率：
所得税后I季=17.1%；所得税前I季=20.48%；
财务净现值：
所得税后为112330.6万元；所得税前为214867.3万元；
（3）盈亏平衡点为25.2%；
（4）投资回收期：
所得税后为7.376季（1.84年）；
所得税前为6.866季（1.72年）。
（5）利税总额：
211456.5万元。
（6）税后利润：
158632.5万元。
（7）上缴销售税金及附加：
26992.9万元。
（8）上缴所得税：
52877.5万元。
对项目可行性研究结果是：
项目建设方案，在技术上是先进的，在生产上是可行的，在经济上是合理的；项目投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值在行业中处于中上等水平，具有较强的抵抗风险的能力和偿债能力。
项目评估反映出良好的经济效益和社会效益。
因此，XX广场高层综合楼建设项目可行。
1.6主要技术经济指标表
经过各种量化指标的研究和项目财务运行状况进行静态和动态分析、计算所得项目主要经济技术指标列入下表。
项目主要经济技术指标表
序号
名称
单位
指标
序号
名称
单位
指标
一
建筑参数
四
总成本
万元
121455.66
1
总用地面积
m2
41243
五
税后利润总额
万元
158632.53
2
总建筑面积
m2
257299
六
财务评价指标
3
地上建筑面积
m2
182887
1
投资利润率
%
131.32%
4
地下建筑面积
m2
74412
2
投资利税率
%
175.05%
5
建筑基底面积
m2
17332
3
投资回收期
季
7.376
6
容积率
4.43
4
财务内部收益率
7
建筑密度
%
42
4.1
所得税后
%
17.12%
8
日照间距系数
＞1.6
4.2
所得税前
%
20.48%
9
投资强度
元/m2
29289.33
5
财务净现值
10
绿地率
%
30
6
所得税后
万元
112330.60
二
项目总投资
万元
120798.00
7
所得税前
万元
214867.27
1
其中：
工程建设费用
万元
110252.47
8
借款偿还期
年
4
2
工程建设其他费用
万元
6135.44
9
盈亏平衡点
%
25.2
3
预备费用
万元
4410.10
七
借款及还本付息计算
列入财务费用贷款利息
万元
3840.00
1
利息备付率
5.3、40.0、53.5、32.4
三
总销售收入
万元
359905.02
2
偿债备付率
7.65
第二章市场预测及营销策略
2.1房地产行业市场分析
2.1.1未来我国居民消费——住房仍然是消费结构升级的重点
随着经济的快速发展和居民收入水平的不断提高，我国居民的消费不断升级换代，消费热点不断涌现。
未来居民消费结构变化的总体趋势是：
居民消费结构将发生根本性的变化，即从物质消费为主转变为非物质消费为主；生存资料消费比重将进一步降低，享受和发展资料消费随着经济的快速发展和居民收入水平的不断提高，我国居民的消费不断升级换代，消费热点不断涌现。
未来居民消费结构变化的总体趋势是：
居民消费结构将发生根本性的变化，即从物质消费为主转变为非物质消费为主；生存资料消费比重将进一步降低，享受和发展资料消费比重上升；消费结构的变化越来越体现生活质量阶段的特征，各种高档消费品，如住房、汽车的有效需求上升，对服务消费的需求和质量要求意识大大提高等。
住房仍然是消费结构升级的重点：
住房与轿车是富裕阶段日益升温的消费品。
然而，由于住房消费比轿车消费的价值量大，消费者实现对住房，特别是高档住房的消费，一般需要较长的积累期。
因此相对轿车而言，住房普及率的提高较慢。
从国际经验看，小康阶段初期，住房消费将保持较长时期的增长。
从购买力来看，高收入阶层的购买力最强，收入最高，从动态的生活富裕标准看，一部分高收入家庭将拥有多套住房，但高收入阶层在总人口中的比例最少。
随着经济的快速发展和收入的快速提高，城市中的中产阶层将呈几何级数增长，成为不可忽视的社会主流消费群体。
他们有稳定的高收入和高储蓄，是购买力非常强的群体。
拥有一定的固定资产是中产阶层的标志之一。
中产阶层的还贷能力和信用等级备受贷款银行青睐，为一些虽没有多少积蓄，但对自己的知识水平与工作实力有绝对信心，又敢于超前消费的中产阶级购房提供了便利。
强烈的购买欲再加上一定的购买力，使中档楼盘的有效需求不断增强。
未来一段时间，中低收入家庭改善住房条件的需求随着购买力的提高也会不断增长；随着城市化进程的加快，新增城镇人口同样需要一个安居场所，可见，平民阶层对住房的需求也是巨大的。
2.1.2房地产的市场需求将逐步回升
国家“十二五”期间宏观经济将
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