房地产估价师A房地产金融与项目融资二.docx
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房地产估价师A房地产金融与项目融资二
（A）房地产金融与项目融资
（二）
（总分：
100.00，做题时间：
90分钟）
一、{{B}}单项选择题{{/B}}（总题数：
22，分数：
44.00）
1.可行性研究报告由______来撰写
∙A.开发商
∙B.咨询机构
∙C.开发商委托房地产评估、咨询机构
∙D.监理机构
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]可行性研究报告由开发商委托房地产评估、咨询机构来撰写。
2.从法律角度分析，认股权证本质上是一种______契约。
∙A.权利
∙B.义务
∙C.信用
∙D.债务
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
3.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是______。
∙A.房地产上市公司发行公司债券
∙B.权益型REITs
∙C.房地产上市公司发行股票
∙D.商业银行贷款
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]B、C选项均属于权益融资范畴，D选项属于私人市场的债务融资，A选项属于公众市场债务融资。
房地产资本市场中，私人市场和公开市场的主要区别，在于这些资本投资是否可以公开交易。
例如，房地产公司可以通过上市公开发行股票获得权益投资，而股票是可以在股票市场上公开交易的，因此上市融资渠道就属于公开市场融资；房地产公司也可以通过与私人投资者或机构投资者合作，通过转让部分企业股权给私人投资者或机构投资者来筹措权益投资，由于这些股权不能在市场上公开交易，因此这种权益融资渠道就属于私人市场渠道。
4.租赁融资在房地产领域的应用模式主要是______。
∙A.置业投资
∙B.设备租赁
∙C.售后回租
∙D.权益融资
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
5.下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是______。
∙A.土地购置贷款
∙B.土地储备贷款
∙C.土地开发贷款
∙D.建设贷款
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
6.房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资______的自有资金或股本金。
∙A.15%
∙B.20%
∙C.35%
∙D.40%
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
7.证券市场上的资金供给者是______。
∙A.证券发行人
∙B.证券投资者
∙C.证券监管机构
∙D.证券市场的中介机构
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
[解析]证券投资者是证券市场的资金供给者，也是金融工具的购买者。
8.______不属于证券市场的功能。
∙A.筹资功能
∙B.定价功能
∙C.规避风险功能
∙D.资本配置功能
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]证券市场的功能为筹资功能、定价功能、资本配置功能。
9.李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。
李某的所有债务与收入比是______。
∙A.32.00%
∙B.34.67%
∙C.49.78%
∙D.52.44%
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]李某的所有债务与收入比=（800+1440+120）/4500=52.44%
10.在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临______。
∙A.政策风险
∙B.市场风险
∙C.财务风险
∙D.信用风险
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
11.商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括______。
∙A.开发商违法预售
∙B.借款人赖账不还
∙C.借款人拖延还款
∙D.房地产市场供需失衡
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]房地产市场供需失衡属于市场风险。
12.为控制个人住房抵押贷款的风险，常用房地产支出与收入来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是______。
∙A.本次贷款的月还款额/月均收入
∙B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入
∙C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
∙D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]考核借款人还款能力，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下，其公式为：
房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。
一定注意考试中题干的要求。
13.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是______。
∙A.债权人通常是商业银行
∙B.不能用于偿还土地购置贷款
∙C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权
∙D.还款资金来源通常是销售收入
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
14.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或______。
∙A.租金收入
∙B.土地出让收入
∙C.长期抵押贷款
∙D.净经营收入
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]建设贷款中可以用于偿还土地购置贷款。
15.由于REITs公司的经营获利能力大小不同而贷款的收益差别是房地产信托的______。
∙A.经营风险
∙B.市场风险
∙C.利率风险
∙D.信用风险
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
16.由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险是______。
∙A.经营风险
∙B.市场风险
∙C.利率风险
∙D.信用风险
（分数：
2.00）
A.
B. √
C.
D.
解析：
17.新设项目法人项目资本金筹措渠道不包括______。
∙A.政府政策性资金
∙B.国内外企业入股的资金
∙C.个人入股的资金
∙D.资产变现的资金
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
[解析]由于新设项目法人尚无资产，故其项目资本金不会有资产变现资金。
18.2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为______。
∙A.12%
∙B.13.4%
∙C.80%
∙D.125%
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]预付款的收益率=[*]
19.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是______。
∙A.债务融资成本分析
∙B.资金占用费分析
∙C.资本金与债务资金的比例分析
∙D.担保费分析
（分数：
2.00）
A.
B.
C. √
D.
解析：
[解析]B、D选项属于融资成本分析。
20.在贷款综合评价中，项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级。
其中，AAA级对应的风险系数为______。
∙A.50%
∙B.60%
∙C.70%
∙D.80%
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
21.金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。
通常情况下，______资信等级的企业才能获得银行贷款。
∙A.AA级及以上
∙B.A级以上
∙C.BB级以上
∙D.BBB级及以上
（分数：
2.00）
A.
B.
C.
D. √
解析：
22.某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是______。
∙A.18%
∙B.25%
∙C.30%
∙D.50%
（分数：
2.00）
A. √
B.
C.
D.
解析：
[解析]贷款综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。
二、{{B}}多项选择题{{/B}}（总题数：
13，分数：
39.00）
23.可行性研究报告的基本构成包括______。
∙A.封面、摘要
∙B.目录、正文
∙C.附表、附图
∙D.作者介绍
∙E.参考资料
（分数：
3.00）
A. √
B. √
C. √
D.
E.
解析：
[解析]可行性研究报告的基本构成包括封面、摘要、目录、正文、附表、附图。
24.下列关于房地产权益融资的说法，正确的有______。
∙A.资金融入方需要还本付息
∙B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
∙C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
∙D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
∙E.权益融资主要来源于个人投资者
（分数：
3.00）
A.
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
[解析]对于A选项，资金融入方不需要还本付息；D选项，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资，E选项，权益融资主要来源于机构投资者而不是个人投资者。
25.下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有______。
∙A.发行企业债券
∙B.向银行借入信用贷款
∙C.房地产开发贷款
∙D.在公开市场上发行股票
∙E.土地储备贷款
（分数：
3.00）
A. √
B. √
C. √
D.
E. √
解析：
[解析]在公开市场上发行股票属于权益融资。
26.在下列费用中，属于债务融资成本的有______。
∙A.承诺费
∙B.手续费
∙C.担保费
∙D.利息
∙E.税费
（分数：
3.00）
A. √
B. √
C. √
D. √
E.
解析：
[解析]债务融资成本包括资金筹措费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。
27.典型的机构投资者包括______。
∙A.企业
∙B.证券机构
∙C.商业银行
∙D.非银行金融机构
∙E.中介机构
（分数：
3.00）
A. √
B.
C. √
D. √
E.
解析：
[解析]典型的机构投资者包括企业、商业银行、非银行金融机构。
28.商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有______。
∙A.国有土地使用证
∙B.建设用地规划许可证
∙C.建设工程规划许可证
∙D.建设工程施工许可证
∙E
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