房地产可行性研究报告模板.docx

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房地产可行性研究报告模板

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果

园

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地

产

项

目

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性

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究

报

告

第1章总论

一、项目背景及概况

2、项目名称

花果园房地产项目

3、承办单位概况

单位名称：

宏立城集团

单位性质：

民营企业

注册资金：

1亿元

经营范围：

城市市政设施，酒店投资及管理，物业管理，园林绿化。

董事长：

肖春红

企业负责人：

肖春红，男，1968年出生，祖籍湖南，研究生学历。

贵州宏立城集团董事长，贵阳市人大代表、贵州省工商联副主席。

兼任“和谐贵阳促进会”名誉会长。

建设单位简介：

贵州宏立城集团秉承“追求完美，服务社会”的企业理念，坚守价值标准，以专业能力从市场获取公平回报。

致力于通过规范化、专业化的管理，公开、透明的企业文化及稳健快速的发展模式，发展成为深受客户、员工、合作伙伴欢迎和社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，宏立城集团荣获“中国诚信名牌企业”和“贵州省最佳雇主”称号。

自成立以来，贵州宏立城集团以开阔的心胸、全球化的视野不断开拓，业务涉及城市市政设施、基础设施建设开发服务；非金融性项目投资、顾问、咨询；酒店投资及管理；物业管理；房地产开发、销售、房地产销售代理；文化传媒；室内装饰装潢；园林绿化；建材，装饰材料销售等多个领域。

集团通过不断积累、形成独特的管理思想与专业化、品牌化的发展路线，闯出了一条高起点打造自主品牌的新路，先后荣获“中国房地产最具影响力开发实力企业”、“中国房地产最具影响力价值品牌企业”、“2008年中国房地产中西部品牌TOP10”等荣誉。

在2012年全国工商联发布的“2012中国民营企业500强”名单中，贵州宏立城集团以81.4亿元的营业收入总额名列381位，成为贵州省首家跻身全国民营企业500强的企业。

贵州宏立城集团致力于不断提升产品品质，坚持“世界的眼光”打造高品质产品为理念，坚持高起点规划、高标准设计、高质量建设、高效能管理，努力向国际品质看齐。

集团旗下超百万平米高品质社区“山水黔城”已成为著名品牌，是联合国环境规划署认可的“国际花园小区”，荣获建设部颁发的“阿波罗城市建设桂冠”等荣誉。

集团创立的“黔城会”目前已成为贵州省最大的时尚消费生活服务资源平台。

4、可行性研究报告编制的依据

（1） 与委托方签订的咨询协议； 

（2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 

（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 

（4） 《城市房地产开发经营管理条例》； 

（5） 《房地产项目经济评价方法》。

5、编制范围 

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对花果园房地产项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

6、项目提出的理由

花果园项目地处二环四路城市带中的贵黄路现代商贸商务功能板块，系二环四路城市带建设龙头项目，是贵阳主城区联系贵安新区的桥头堡。

花果园项目以建设贵阳都会新中心为己任，建设有以贵州地标级406米双子塔、300米双子塔领衔的200万㎡“大贵阳”战略下的核心CBD；有以30万㎡环球商业广场、12万㎡花果园购物中心等十大购物中心形成的贵阳第一商圈；有涵盖七星级酒店、六星级酒店、五星级酒店等全链条高品质星级酒店集群；有以16万㎡花果园湿地公园等六大主题公园构成的贵阳中央生活圈；有八所学校构筑的贵阳中央国际学区，地标建筑、商务集群、商业集群、星级酒店集群、城市公园集群、中央学区、三甲综合医院……花果园项目集合城市优质资源，助力多彩贵州跨越发展。

花果园项目打造200万㎡商业体系，以十大购物中心建设贵阳第一商圈。

其中30万㎡的环球商业广场，将汇集大批国际知名品牌，无疑会成为带动贵阳、周边州市甚至西南商业发展的新引擎；花果园20万㎡、700米长的贵阳街，以独特的国际风情水街商业模式，汇集顶尖休闲娱乐品牌；20万㎡、2000米长的洋人街，极具异域风情，世界各地的特色经营更能体现贵阳的国际化进程；12万㎡的花果园购物中心预计在今年十月份开业，是前所未有的低密度开放式商业街区，业态主题为娱乐生活、休闲生活、健康生活。

零售业态包括国际品牌服饰、IMAX巨幕影院、餐饮娱乐设施等，吃、喝、玩、乐、购一应俱全。

花果园项目还建设同心光彩大厦、贵阳国际中心、国际金融街等200万㎡大商务体系，构成“大贵阳”战略下的核心CBD，形成贵阳全新的“中央活力区”。

奋进中的贵州需要一个地标来铭记着她发展的辉煌及其在世界眼中的高度，花果园项目406米地标级双子塔国际甲级写字楼，辅以300米双子塔，是一个恰当的城市地理位置、有象征意义和美学意义的建筑，她有理由成就贵州的全新高度。

高星级酒店是城市综合实力的象征，花果园项目在四座双子塔里重点引进七星级酒店、六星级酒店、五星级酒店等星级酒店，打造优质的星级酒店集群，以吸引更多国内外高端游客前来旅游、洽谈商务，助力多彩贵州跨越发展。

花果园项目作为二环四路城市带开发的重点项目，顺势启动了“六横六纵”12条市政路网建设，这个系统包括4条40米宽双向8车道、8条30米宽双向6车道的市政主干道，通过这些高规格、全方位的市政道路，将南明区、云岩区、金阳新区、乌当区、白云区、小河区、花溪区与花果园项目畅通的联系在一起。

7、拟建地点

花果园项目位于贵阳市主城区中心位置，总占地面积6000余亩，总投资900亿元，总建筑面积1830万㎡，包括1230万㎡住宅、200万㎡办公、200万㎡商业、150万㎡公寓、50万㎡公建。

8、预期目标

（一）零售商业（总计124.9万㎡） 

1、购物中心（36.4万㎡） ①邻里中心（租赁）：

4万㎡ ②家庭型购物中心（租赁）：

8.4万㎡ ③大型购物中心（租赁）：

24万㎡ 

2、：

2万㎡ 

3、步行街（部分持有）：

21.5万㎡ 

4、G区低密度商业群落（部分持有）：

5万㎡ 

5、C区裙楼商业（出售）：

18万㎡ 

6、配套商业（出售）：

42万㎡

（二）写字楼（总计77-86万㎡）

1、甲级写字楼（62-70万㎡）

①地标性写字楼（部分持有）：

单栋体量340000，规建1栋，总计34万㎡

②大型总部写字楼（出售）：

单栋体量30000-40000，规建4-5栋，总计12-15万㎡。

③中型总部写字楼（出售）：

单栋体量10000-30000，规建8-12栋，总计12-15万㎡。

④小型总部写字楼（出售）：

单栋体量30000-40000，规建1-2栋，总计4-6万㎡。

2、乙级写字楼（出售）：

单栋15000-30000㎡，规建8-10栋，总计15-16万㎡。

（三）公寓（总计11万㎡）

1、酒店式公寓（出售）：

单栋15000㎡，规建4-6栋，总计8万㎡。

2、高端酒店式公寓（出售）：

单栋30000，规建1栋，总计3万㎡。

（四）酒店（总计5.9万㎡）

1、高端酒店（租赁）：

2.6万㎡

2、中高端酒店（租赁）：

3.3万㎡

二、问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及贵阳的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。

贵阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

第2章项目投资环境与市场报告

一、投资环境分析

2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。

分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。

第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。

固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。

在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。

全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。

商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。

商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。

中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：

城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。

以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。

二、近几年贵阳房地产市场运行情况

1、房地产开发投资情况

2、新建商品房预（销）售情况

3、二手房成交情况

4、外来购房情况

5、房地产发展前景

1、优越的气候及自然环境气温适宜、森林覆盖率高。

“爽爽贵阳”、“避暑之都”品牌提升。

2、城市经济、人口发展战略城市化率目标，2020年达到80%，市域常住人口500万，其中城镇人口400万2020年全市生产总值突破3000元，人均8500元

3、城市空间发展战略实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略

4、高铁、快铁、轻轨建设

6、房地产发展趋势

1、各区域发展逐步走向均衡

2、竞争格局多元化

3、高科技、新材料普遍应用

4、旅游休闲房地产前景看好

7、营销策略

本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。

该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。

本项目将确定以下推广策略：

1、推广渠道

①报纸广告包括贵阳日报、贵阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。

②短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。

③影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。

电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。

④单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。

⑤营销活动l

活动一：

“花果园湿地公园风光带竣工典礼”、“花果园开盘庆典”。

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活动二：

“广州炒房团贵阳购房动”。

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2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。

开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度，加以促进销售。

开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。

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公交和站台广告：

开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。

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路桥广告：

贯穿项目营销始终。

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影视广告：

开盘前一个