株洲市荷塘区竞争楼盘分析.docx
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株洲市荷塘区竞争楼盘分析
竞争楼盘优劣势分析
一、调查说明
１、调查区域
２、调查对象及数量
个案分析一：
沃德歌谷
一、楼盘概况
案名
沃德歌谷
交房日期
2016年12月
物业位置
芦淞区高家坳中医药学校对面
物业费
1.8元/月/平方米
建筑类型
高层
车位比
1:
0.7
建筑面积
12万㎡
总套数
968
绿化率
54%
容积率
3.49
目前在售房源套数
150余套
在售房源
主力户型
88㎡两房、113㎡三房
下阶段
推盘计划
已全部推售
推售房源
主力户型
88㎡两房、113㎡三房
二、户型分析
88㎡两房户型客厅与餐厅有部分面积浪费，且电视背景墙不好布局，须延长，形成屋中一堵墙，与风水不利。
阳台被卧室遮挡，采光通风不佳。
三、价格分析
目前销售均价：
4400元/平米30日签约均价4268元/平米
分析：
在去年销售态势良好的情况下，该楼盘价格有所上升，由之前的3900调整到目前4400的均价，加上项目剩余产品不多，所以开发商将价格调整较高。
四、优劣势分析
优势：
（1）区域优势：
位于中医院学校对面，有便利的公交方便出行；
（2）配套优势：
周边生活配套成熟，教育资源丰富。
劣势：
周边的环境比较乱，靠近马路，噪音、灰尘污染较大。
个案分析二：
荷塘星城
一、楼盘概况
案名
荷塘星城
最早
交房日期
2014年6月
物业位置
荷塘区大坪路218号
物业费
1.6元/月/平方米
建筑类型
小高层、高层
车位比
1:
1.5
建筑面积
37万㎡
总套数
2450
绿化率
35.96%
容积率
2.94
目前在售房源套数
现房180余套
期房300余套
在售房源
主力户型
85㎡两房、101㎡三房
下阶段
推盘计划
15#楼王，132套
推售房源
主力户型
105、138㎡三房
二、户型分析
两梯四户设计较多，房型设计一般，多数户型不通透，采光，通风效果不佳。
目前在售主力户型85㎡两房、101㎡三房客厅仅3.7m，部分面积浪费，且阳台被卧房遮挡。
三、价格分析
目前销售均价：
5000元/平米30日签约均价4770元/平米
分析：
利用品牌效应，加上好的地段。
相对周边楼盘价格一直保持在较高水平。
但实景呈现后，让人感觉物无所值。
四、优劣势分析
优势：
（1）品牌优势：
中国铁建，央企品牌。
（2）地段优势：
项目位于红旗广场附近，可以很快到达繁华商业区。
（3）配套优势：
生活配套完善，教育资源丰富，有自建幼儿园。
劣势：
小区园林实景与其规划相差甚远，给客户感觉不上档次；小区出入路口狭窄，出人车行不便。
个案分析三：
缤纷世家
一、楼盘概况
案名
缤纷世家
最早
交房日期
2016年5月
物业位置
红旗广场水仙路168号
物业费
1.8元/月/平方米
建筑类型
小高层
车位比
1:
1
建筑面积
11.67万㎡
总套数
895
绿化率
30%
容积率
3
目前在售房源套数
150余套
在售房源
主力户型
90㎡两房，119㎡两房
下阶段
推盘计划
已全部推售
推售房源
主力户型
90㎡两房，119㎡两房
二、户型分析
目前在售户型以二房户型为主，户型均布局周正，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，客厅宽仅3.8m，分摊率较高。
三、价格分析
目前销售均价：
5000元/平米30日签约均价4837元/平米
分析：
该楼盘采取的是中开平走，价格的涨幅不大，可以很好的把握价格。
项目采取购房折扣降价的方式，吸引顾客。
四、优劣势分析
优势：
（1）配套优势：
地处红旗商圈核心，步步高百货等繁华市场触手可及。
（2）实景呈现，前期品质不错，给客户口碑良好。
劣势分析：
小区前面是马路，人车流量大，停车出入不方便。
容积率较高，楼间距窄，小区内部园林配套缺乏。
个案分析四：
城发郦城
一、楼盘概况
案名
城发郦城
最早
交房日期
2017年12月
物业位置
荷塘区新塘路与向阳路交汇处西南侧
物业费
1.6元/月/平方米
建筑类型
高层
车位比
1:
1
建筑面积
22.46万㎡
总套数
1210
绿化率
35%
容积率
2.8
目前在售房源套数
200余套
在售房源
主力户型
83㎡两房
下阶段
推盘计划
10号栋186套
推售房源
主力户型
115㎡三房，140㎡四房
二、户型分析
（1）100㎡户型客厅仅3.8米宽，且阳台被卧房遮挡，有两间房采光不好；
（2）142㎡四房户型设计方正实用，但客厅连接阳台为封闭阳台，须按全面积计算。
三、价格分析
目前销售均价：
4400元/平米30日签约均价4249元/平米
分析：
该项目是采用低开高走策略，这也是许多楼盘都会采取的。
既可以聚集人气，也可以使消费者该楼盘可以升值的空间的心理暗示。
四、优劣势分析
优势：
（1）有大面积水景，容积率相对较小，
（2）斜线排列，会使小区显得不那么拥挤。
劣势：
（1）小区位于新开发区域，远离市中心，周边配套设施少。
（2）复式户型2套产权。
个案分析五：
东部美的城
一、楼盘概况
案名
东部美的城
最早
交房日期
2017年12月
物业位置
荷塘区新塘路与向阳路交汇处西南侧
物业费
1.6元/月/平方米
建筑类型
高层
车位比
1:
1
建筑面积
130万㎡
总套数
1513
绿化率
36.38%
容积率
2.79
目前在售房源套数
基本售完
在售房源
主力户型
——
下阶段
推盘计划
共9栋1000余套预计5月开盘
推售房源
主力户型
122㎡三房，138㎡四房
二、户型特点分析
1、二房实用率较高，可做三房；2、三房有两种，户型都方正实用，但115㎡的户型不通透；3、四房户型周正，使用率较高，且选择性较多，126-138㎡均有。
但138㎡的户型属于歪门斜角，风水不利。
三、价格分析
目前销售均价：
4600元/平米30日签约均价4343元/平米
分析：
采用低开高走价格策略，实现前期对购房者的升值承诺，并提升开发商的品牌形象。
四、优劣势分析
优势：
（1）上市公司品牌，宣传力度大
（2）项目园林展示面较好，且独立设置放大样板间，让客户体验不一般。
劣势：
1、河西美的城交房质量问题较多，造成客户口碑不佳，如水电不入户、楼板渗水、楼板只有5cm、塑钢窗户等等。
2、全部为高层建筑，楼间距较窄，分摊率相对较高。
其他竞争楼盘在售房源及销售价格：
楼盘名称
楼盘网签均价
（元/㎡）
目前在售
剩余套数
2017年预计
推货量（套）
预计开盘时间
卧龙湾
4149
80余套
无
已全部推售
云海世纪城
4113
90余套
无
已全部推售
香槟小镇
4383
80余套板房
无
已全部推售
东湖阳光
4472
30余套
无
已全部推售
绿韵荷塘
4541
240余套
无
已全部推售
天天向上
3999
120余套
无
已全部推售
逸都花园
3508
100余套
108套
5月
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