株洲市荷塘区竞争楼盘分析.docx

1、株洲市荷塘区竞争楼盘分析竞争楼盘优劣势分析 一、调查说明、调查区域 、调查对象及数量 个案分析一：沃德歌谷一、楼盘概况案 名沃德歌谷交房日期2016年12月物业位置芦淞区高家坳中医药学校对面物业费1.8元/月/平方米建筑类型高层车位比1:0.7建筑面积12万总套数968绿化率54%容积率3.49目前在售房源套数150余套在售房源主力户型88两房、113三房下阶段推盘计划已全部推售 推售房源主力户型88两房、113三房二、户型分析 88两房户型客厅与餐厅有部分面积浪费，且电视背景墙不好布局，须延长，形成屋中一堵墙，与风水不利。阳台被卧室遮挡，采光通风不佳。三、价格分析目前销售均价： 4400 元

2、/平米 30日签约均价 4268 元/平米分析：在去年销售态势良好的情况下，该楼盘价格有所上升，由之前的3900调整到目前4400的均价，加上项目剩余产品不多，所以开发商将价格调整较高。四、优劣势分析优势：（1）区域优势：位于中医院学校对面，有便利的公交方便出行；（2）配套优势：周边生活配套成熟，教育资源丰富。劣势：周边的环境比较乱，靠近马路，噪音、灰尘污染较大。个案分析二：荷塘星城一、楼盘概况案 名荷塘星城最早交房日期2014年6月物业位置荷塘区大坪路218号物业费1.6元/月/平方米建筑类型小高层、高层车位比1:1.5建筑面积37万总套数2450绿化率35.96%容积率2.94目前在售房源

3、套数现房180余套期房300余套在售房源主力户型85两房、101三房下阶段推盘计划 15#楼王，132套推售房源主力户型105、138三房二、户型分析两梯四户设计较多，房型设计一般，多数户型不通透，采光，通风效果不佳。目前在售主力户型85两房、101三房客厅仅3.7m，部分面积浪费，且阳台被卧房遮挡。三、价格分析目前销售均价： 5000 元/平米 30日签约均价 4770 元/平米分析：利用品牌效应，加上好的地段。相对周边楼盘价格一直保持在较高水平。但实景呈现后，让人感觉物无所值。四、优劣势分析优势：（1）品牌优势：中国铁建，央企品牌。（2）地段优势：项目位于红旗广场附近，可以很快到达繁华商业

4、区。（3）配套优势：生活配套完善，教育资源丰富，有自建幼儿园。劣势：小区园林实景与其规划相差甚远，给客户感觉不上档次；小区出入路口狭窄，出人车行不便。个案分析三：缤纷世家一、楼盘概况案 名缤纷世家最早交房日期2016年5月物业位置红旗广场水仙路168号物业费1.8元/月/平方米建筑类型小高层车位比1:1建筑面积11.67万总套数895绿化率30%容积率3目前在售房源套数150余套在售房源主力户型90两房，119两房下阶段推盘计划已全部推售 推售房源主力户型90两房，119两房二、户型分析目前在售户型以二房户型为主，户型均布局周正，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，客厅宽仅3.8m，分摊率较高。 三

5、、价格分析目前销售均价： 5000 元/平米 30日签约均价 4837 元/平米分析：该楼盘采取的是中开平走，价格的涨幅不大，可以很好的把握价格。项目采取购房折扣降价的方式，吸引顾客。四、优劣势分析优势：（1）配套优势：地处红旗商圈核心，步步高百货等繁华市场触手可及。（2）实景呈现，前期品质不错，给客户口碑良好。劣势分析：小区前面是马路，人车流量大，停车出入不方便。容积率较高，楼间距窄，小区内部园林配套缺乏。个案分析四：城发郦城一、楼盘概况案 名城发郦城最早交房日期2017年12月物业位置荷塘区新塘路与向阳路交汇处西南侧物业费1.6元/月/平方米建筑类型高层车位比1:1建筑面积22.46万总套

6、数1210绿化率35%容积率2.8目前在售房源套数200余套在售房源主力户型83两房下阶段推盘计划10号栋 186套推售房源主力户型115三房，140四房二、户型分析 （1）100户型客厅仅3.8米宽，且阳台被卧房遮挡，有两间房采光不好；（2）142四房户型设计方正实用，但客厅连接阳台为封闭阳台，须按全面积计算。三、价格分析目前销售均价： 4400 元/平米 30日签约均价 4249 元/平米分析：该项目是采用低开高走策略， 这也是许多楼盘都会采取的。既可以聚集人气，也可以使消费者该楼盘可以升值的空间的心理暗示。四、优劣势分析优势：（1）有大面积水景 ，容积率相对较小， （2）斜线排列，会使小

7、区显得不那么拥挤。劣势：（1）小区位于新开发区域，远离市中心，周边配套设施少。 （2）复式户型2套产权。个案分析五：东部美的城一、楼盘概况案 名东部美的城最早交房日期2017年12月物业位置荷塘区新塘路与向阳路交汇处西南侧物业费1.6元/月/平方米建筑类型高层车位比1:1建筑面积130万总套数1513绿化率36.38%容积率2.79目前在售房源套数基本售完在售房源主力户型下阶段推盘计划共9栋1000余套预计5月开盘 推售房源主力户型122三房，138四房二、户型特点分析 1、二房实用率较高，可做三房；2、三房有两种，户型都方正实用，但115的户型不通透； 3、四房户型周正，使用率较高，且选择性

8、较多，126-138均有。但 138的户型属于歪门斜角，风水不利。三、价格分析目前销售均价： 4600 元/平米 30日签约均价 4343 元/平米分析：采用低开高走价格策略，实现前期对购房者的升值承诺，并提升开发商的品牌形象。四、优劣势分析优势：（1）上市公司品牌，宣传力度大 （2）项目园林展示面较好，且独立设置放大样板间，让客户体验不一般。劣势：1、河西美的城交房质量问题较多，造成客户口碑不佳，如水电不入户、楼板渗水、楼板只有5cm、塑钢窗户等等。 2、全部为高层建筑，楼间距较窄，分摊率相对较高。其他竞争楼盘在售房源及销售价格：楼盘名称楼盘网签均价（元/）目前在售剩余套数2017年预计推货量（套）预计开盘时间卧龙湾414980余套无已全部推售云海世纪城411390余套无已全部推售香槟小镇438380余套板房无已全部推售东湖阳光447230余套无已全部推售绿韵荷塘4541240余套无已全部推售天天向上3999120余套无已全部推售逸都花园3508100余套108套5月