房地产企业工程项目管理制度体系secret.docx
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房地产企业工程项目管理制度体系secret
工程项目制度管理制度体系
第一部分工程项目现场管理办法
第二部分工程质量控制办法
第三部分工程进度控制办法
第四部分工程项目设计管理办法
第五部分设计变更管理办法
第六部分现场签证管理办法
第七部分工程成本控制办法
第八部分预、结算工作的管理办法
第九部分工程项目竣工结算进行审计的操作程序
第十部分招（邀）标、投标管理办法
第十一部分采购管理控制办法
第十二部分经济合同管理制度
第一部分工程项目现场管理办法
一、工作依据
1、公司与承包商签订的施工承包合同
2、公司与监理单位签订的建设监理合同
3、设计文件（正式施工图及说明等）
4、现行建筑工程施工验收规范及相关的技术规程和质量评定标准
5、国家现行的有关法律、法规和当地政府有关的政策和规定
6、公司管理规章
7、公司与工程部签订的《目标责任书》
二、工作范围
工程部负责项目施工图设计、拆迁及办理报建手续；全面负责项目施工现场的质量、进度、安全、文明为主要内容的项目部现场监督、管理与协调工作，以及工程成本控制的建议工作，实行目标责任管理制。
四、工作关系
1、与监理单位的关系
监理单位应按照与公司签订的委托监理合同条款规定的范围履行监理职责和义务，必须在工地现场设立常驻机构和专业监理人员，对工程建设项目进行全过程控制，应定期和不定期向公司项目办公室系统规范汇报施工过程的质量、进度、投资、验收等监理工作情况，每月向工程部经理（总监）定期提交监理月报，提出有益的建议和意见。
与工程有关的重要事情，必须事先向工程部经理（总监）报告，经同意确认后，才能执行，工程部有义务将与工程有关的信息（公司另有规定需要保密的除外）毫无保留的告之监理单位，工程部有权对监理单位在工程建设项目中的监理工作进行监督检查。
2、与设计单位的关系
设计单位应按所签订的工程建设项目委托设计合同，对工程项目建设承担全部设计技术责任，根据合同条款规定，履行设计职责和义务，委派专业设计人员，经常到项目了解工程情况和指导工程施工，及时处理解决施工中出现的设计问题，参加对工程地基、隐蔽、分部、单位工程以及重要部位关键工序的施工质量验收。
根据施工过程中提出的经公司同意认为有必要对设计进行核定修改的问题，设计单位应予以配合，经复核确认可行后，应及时签发设计修改变更通知。
工程部有义务将工程建设项目施工的质量、进度情况和要求向公司通报。
3、与施工单位的关系
公司将工程建设项目发包给承包商施工后，承包商应按施工承包合同规定的内容严格按设计施工图纸、国家施工验收规范和质量评定标准，负责组织施工，接受公司财务部、综合部、监理机构和设计单位、质监站的监督与检查。
施工单位应按承包合同工期要求，如质如量完成工程施工任务，有义务向公司提出工程施工合理化提议，汇报工程施工过程情况，施工单位应每月按时提交施工工程量报表，进度月报和质量通报。
工程部有责任和义务帮助承包商创造必要的施工条件，接受施工方在施工过程中提出的合理要求。
4、与质监站的关系
质监站根据建筑安装受监工程规定，对公司工程建设项目的施工质量进行政府职能监督，质监站应向公司及时反映工程建设项目施工质量的检查情况，提出工程建设施工的意见，把好工程建设施工质量关，对分部单位工程验收进行签署确认。
工程部应保持与质监站的联系，及时通知质监站对工程地基、隐蔽工程、基础工程、重要部位、关键工序、主体工程和单位工程进行质量检查验收，核定签署工程验收等级，颁发工程验收证明书。
五、工作控制
1、施工单位在工程开工前应向监理机构提交工程建设项目施工组织设计，及施工方案和施工进度计划，经监理机构总监审查确认后，报公司工程部与审算部联合审核，公司批准后，施工单位方可施工，工程开工必须有经审批签认的开工令。
2、工程部在工程开工前，应组织设计、监理、施工单位进行施工设计技术交底及图纸会审，并形成会议纪要予以签发，作为工程施工的设计补充文件。
3、工程施工前，施工单位应向施工人员进行书面技术交底，明确质量控制要求和相关操作工艺，由监理机构督促执行，否则不得施工。
4、工程部应对到达施工现场的主要材料的产品合检证、质保书，或质量证明文件，以及按规定需进行现场随机抽检的材料，进行核查签字，否则施工单位不得使用。
5、检查发现有不按图施工或有操作质量问题时，工程部有权，向施工负责人提出整改，直至签发停工通知。
6、施工现场的水准标高，建筑物的定位放线，必须经施工单位、监理机构、工程部部共同测量复核，准确无误，并作好测量成果记录，三方签字，才能有效。
7、对工程重要部位关键工序，隐蔽工程，工程部、监理机构应进行全过程的跟踪监督和旁站控制，严格执行地基工程、隐蔽工程的验收制度，由监理机构会同设计单位、工程部与施工方共同验收签证。
8、严格执行分项工程的复核检查，在施工单位自检确认的基础上，交监理机构复核签证，未经工程部、监理复核签证，一律不得进入下道工序的施工。
9、施工技术核定、材料代用、图纸修改、设计变更、必须经监理机构审核、设计单位认可，报工程部（总监）经理同意和审算部签认后，由设计单位签发变更通知书，由监理机构下达变更指令，交施工单位执行。
图纸修改和设计变更引起功能变化时工程部经理（总监）需报公司审批，图纸修改和设计变更引起成本变化时工程部经理（总监）需报预算部、合约部签认，并必须取得总经理同意审批后方可执行；设计变更引起较大的使用功能变化或成本增加，对公司的目标和计划产生重大影响时，总经理审批通过后方可执行。
10、对完成的分部工程，按规定的质量检验评定标准进行检查验收。
由施工单位自检认为合格后，再由监理机构初验，再报工程部，通知设计单位、质监站共同参加验收评定。
11、施工过程发生质量事故，监理机构应督促参与对事故的调查，并及时向公司工程部报告，通知设计单位、质监人员到场，共同分析，确定处理方案，交监理机构督促施工单位按处理方案执行，复查验收，同时应将事故情况、处理措施、实际结果均作好详细记录，予以签认备案。
12、工程部每周定期召开工程建设项目施工现场工作协调例会，组织施工、监理、设计单位共同研究问题、互通信息、协调工作，会议情况应以纪要形式确认签发。
13、施工单位按文件资料、档案管理要求，及时收集整理其工程施工资料，自检后，交监理机构核查，工程部经理（总监）组织相关人员审核，施工阶段交项目部资料室归档，工程竣工后交公司资料室归档，文件资料应真实、准确、及时，保证资料齐全、重要资料必须提供原件。
14、工程完工后施工单位应进行自检并将完整工程竣工的各种资料，报监理机构审核，由监理机构组织工程项目竣工初验，发现问题，及时通知施工单位整改，再由监理机构进行复查验收。
会签确认后报工程部审查，再委托监理机构通知各相关单位，组织对整个工程项目进行全面竣工验收，签署验收意见和工程验收证明书。
最后由公司组织施工单位、物业公司、业主代表参加竣工验收，合同竣工日期以物业公司和业主代表签字接收日期为准。
15、监理单位应在工程竣工一个月内，向公司交报工程监理资料和监理工作总结，工程部收到工程竣工报告和监理工作总结后组织编写整个工程建设项目的系统总结，工程部全体人员均应详细、系统、总结项目建设中的经验和教训，并分别以书面形式送公司。
同时召开经验交流会。
六、工作制度
1、值班、加班、休假、考勤制度
①、工地员工按项目需要上、下班，每位员工每天下班前应将当日工作日志、记录交工程部经理。
②、法定休假日,由工程经理安排工程师轮流值班。
③、工程的重要项目，如基坑支护、土方开挖、钢筋隐蔽验收、水电管线预埋验收、砼浇筑过程等在施工过程中，不论节假日、昼夜都必须安排相应专业人员进行值班。
④、担任加班、值班的员工应尽职尽责，坚守岗位，并按时填写工作日志，作好值班记录。
⑤、工地员工必须坚守项目，有事外出办公事，必须事前向项目工程部经理报告。
⑥、建立工地考勤制度，每月底由工程部考勤人员将每月工程部员工考勤登记表报工程经理，作为项目内部奖金分配依据。
2、开会、电话、请示、汇报制度
①、工地每周星期一下午组织监理单位、施工单位召开工程建设项目工作例会，小结本周工作，布置下周工作要求，研究讨论施工中的各项工作、协调解决工程相关的配套问题，应全面作好会议记录，及时进行会议签到并整理打印出会议纪要。
②、工程部经理、各专业工程师参加施工现场召开的施工、监理会议。
③、工程部办公室电话的使用费属项目部预算费用管理目标，实行长话上锁，严格控制电话费用，因工作需要拨打长途电话需经工程部经理同意，并自觉进行长话登记（或采用卡式电话）。
④、施工过程中一般专业技术问题，由各专业人员负责处理，并作好记录，有关多个工种配合的问题应及时向工程部经理汇报，协商处理。
⑤、有关重大技术、经济问题以及影响合同、进度、工程造价的重大问题，工程部经理应及时向总经理汇报，总经理组织研究处理解决。
3、收文、发文、资料、管理制度
①、工程部收发文资料管理由工程部资料员负责，其工作按《工程技术资料管理规定》执行。
②、凡规则的文件均需编号记入收文本，凡由项目签发的文件均需编号登记入发文本。
③、收发文本统一设置，按收、发文日期顺序登记填写。
④、收、发文件必须有签字手续，收文由收件人及保管人签字，发文由签发人和发往单位收文人签字。
⑤、资料员每月底应将项目的收发文资料情况及归档情况进行统计，向工程部经理提供统计书面汇报清单。
⑥、工程完工，资料员应根据档案资料管理标准整理成册，报公司审查、存档。
4、洽商、变更、审批签认制度
4.1任何变更、洽商必须严格按“设计变更管理办法、工程变更洽商流程”执行。
4.2工程建设施工中遇到的技术核定、材料代换、图纸修改、变更设计等洽商、变更问题，严格按工程变更程序办理。
4.3任何口头通知或相关人员无签认手续，相关单位未加盖公章的文件、通知等均无效。
担任下道工序的一方有权拒绝执行。
5、隐蔽、质量、检查、验收制度
5.1项目的建设施工隐蔽工程、原材料、构配件、设备等产品的质量检查验收，均严格按相应的工作操作程序执行。
5.2隐蔽工程必须严格按照“工程质量控制办法、隐蔽工程签认流程”执行。
凡不符程序或签认手续不全、单位公章不全的签证均无效，不得进入下道工序。
5.3原材料、构配件、设备进场，项目部各专业工程师必须汇同监理机构对进场的产品质量进行严格的质量检查验收，查看随行的产品出厂合格证，质量保证书和厂家检验报告，该现场随机取样的材料要给予配合确定，砼、砂浆要督促监理、施工方现场分别取样，并分别送交具备资质的检测单位进行试验。
5.4对检查验收结果或某产品质量有怀疑时项目部各专业工程师应向工程部经理报告，由工程部经理根据问题大小情况组织相关人员协商处理。
6、工程部必须每月２８日前向公司综合部递交当月各项计划完成情和下月工作计划。
第二部分工程质量控制办法
一、工程质量控制的目标：
确保公司开发的工程项目在验收后质量达到公司预定的质量目标。
二、工程质量控制的具体过程与相应措施
1、熟悉工程质量控制的系统过程，以便在各个环节进行质量控制。
1.质量控制系统组织
2.质量保证体系、施工管理人
员资质审查
3.原材料、半成品及构配件选
择质量控制
4.施工机具、设备、检测器具
质量控制
施工准备质量控制5.施工方案、施工计划、施工
方法、检验方法审查
6.工程技术环境监督检查
7.现场管理的监督检查
事前控制8.新技术、新工艺、新材料审
查把关
图纸会审及技术交底
审查开工申请，把好开工关
施1.工序控制
工施工过程质量控制2.工序之间的交接检查
阶3,隐蔽工程质量控制
段
质事中控制中间产品质量控制
量
控分部、分项工程质量评定
制
设计变更与图纸修改的审查
1.调试、试车
竣工质量检验2.验收文件审核
3.竣工检验
事后控制
工程质量评定
工程质量文件审核与建档
2、影响工程质量的因素，从而有针对性的去进行预控。
管理者资质
人
操作者资质
原材料、半成品、构配件质量
材料器材
建筑设施、器材
影
响生产设备
工机械设备
程施工机械设备
质
量施工组织设计
的方法、工艺施工方案、施工计划
因工艺技术
素
现场施工环境（场地、空间、
交通运输、照明、水、电等）
自然环境条件（地质、水文、
气象）
环境
工程技术条件
质量管理体系
项目管理条件
质量保证措施
3、相应控制措施
3.1审查承包单位及人员的技术资质与条件是否符合要求，审查合格认可后，方可上岗施工，对不合格的队伍及人员要求撤换，对特殊作业、工序、检验和试验的人员还须有资格证书或上岗证书，交项目部资料室存档。
3.2认真审核施工队伍的质量控制系统组织与保证体系是否健全，不健全的地方加以修正与完善，监督检查施工队的质检员到位情况与操作过程。
3.3对工程所需的原材料、半成品、构配件实施从采购、加工制造、运输、装卸、进场、检验、存放、使用等方面进行系统的监督与控制。
3.4审查施工承包单位提交的施工组织设计，对其中的施工现场总体布置，施工组织技术措施、施工程序、机械设备、主要项目的施工方法等内容的合理性、可行性、经济性、安全性进行正确、科学的评估与调整，杜绝任何质量隐患的存在。
3.5建立或完善自已各专业的质量检查、隐蔽验收制度及监控体系，做好监控准备工作，使之能配合工程的质量控制需要。
3.6建立施工图设计监理环节，达到控制设计质量和工程成本的目的；项目部内部深入消化设计图纸，对图纸中存在的问题进行分类指出，组织各相关单位进行设计交底与图纸会审。
3.7监督施工单位的质量控制自检系统的具体操作，对在施工中不能胜任的质检员，可要求撤换，当其组织不完善时，应促使其完善与改进。
3.8监督与协助施工单位完善工序质量控制，及时检查与审核施工单位提交的质量统计分析资料和质量控制图表，以便工程质量的控制。
3.9在施工过程中对关键工序，隐蔽工程实行跟踪监控，全过程、全天候，以达到质量隐患消除在过程中，严格工序间的交接检查与隐蔽验收，确认其质量符合要求后，才能进行下道工序，否则返工处理。
3.10对施工现场所使用的材料与设备必须经过公司、监理单位对其品牌、型号验证、产品合格验证、质量保证验证，以及按规定抽样送检合格后方可进场使用，杜绝以假充真、以次代优，先用后检，以及不合格的产品进入施工现场，一经发现将采取严厉的制裁措施。
3.11在跟踪检查过程中，发现不按图与规范要求施工的项目，必须马上通知施工单位立即整改与返工。
3.12严格按照设计图纸、设计文件及规范要求对隐蔽工程、分项、分部工程执行验收，待验收合格签字后方能进行下一步的施工。
3.13各专业工程师记录好自已的质量日记，不定期地召开现场质量协调会，报告质量动态。
3.14组织监理单位、设计院、质监站和公司其他部门对工程进行初验与核验，评定质量等级。
三、施工阶段质量控制的依据
1、工程承包合同文件
2、设计文件
3、国家及政府有关部门颁布的有关质量管理方面的法律、法规性文件。
4、工程项目质量检验评定标准，如《建筑工程质量检验评定标准》、《建筑给排水与煤气安装工程质量检验评定标准》、《建筑电气安装工程质量检验评定标准》及《电梯安装工程质量检验评定标准》等。
5、有关工程材料，半成品和构配件质量控制方面的专门技术法规性依据。
6、控制施工工序质量等方面的施工及验收规范。
施工质量控制流程图：
需返工需整改
工序施工完成
不合格施工自检自查合格后
填报工序质量报验单
监理机构验收不合格
报相关专业工程师签署
建
设
单
位
验工程部经理签署
收
不合格
专业工程师办理
同意验收交监理机构执行
施工单位进入下道工序施工
隐蔽工程签认流程图：
施工单位自检
隐蔽工程专检验收隐蔽资料专职检查
填报隐蔽工程报验单（加盖公章）
设计院验收（加盖公章）报监理机构质监站验收（加盖公章）
实物不合格资料不合要求
监理机构审查签署（加盖公章）
实物不合格专业工程师办理资料不合要求
由监理机构执行
施工单位进入下道工序施工
材料设备验收流程图：
材料、设备进场
施工单位填报工程材料、
设备进场报验单检查产品的型号、规格
是否符合要求
监理机构检查验收
检查产品的质量等
级是否符合要求
相关专业人员复核签认
报检查产品是否有出产
建合格证或试验报告
单
位
复检查产品数量与
验工程部经理签认实物是否相符
由监理、施工和专业工程师共同随机取样
送与资质相符的检测单位进行试验
审核材料设备的检测报告
不合格产品拒绝使用合格产品同意使用
并限期退出现场监理机构建设单位部门签字
交监理单位执行
质量事故处理流程图：
施工单位提出质量事故报告
重大质量事故一般质量事故
监理机构参加
施工单位参加按建设部关于《工程监理机构
建设单位参加建设重大事故报告和施工单位
设计单位参加调查程序》规定执行建设单位
质量监督站参加共同参加
施工单位填写“事故报告单”
制定质量事故处理方案
方案调整质监站、监理机构、设计单位审查签字
否报建设单位审核认可备案
监理机构督促执行
施工单位按质量事故处理方案实施
监理机构检查验收
报建设单位复查
第三部分工程进度控制办法
一、确定工程进度控制的目标
1、编制施工进度总计划，确保工程进度主控点及工程进度目标。
2、对施工总进度计划目标从不同专业、不同角度进行层层分解，仔细编排，形成施工进度控制目标体系，以利于各专业、各分项、分部工程和材料、设备的具体进度控制。
二、进度控制的内容与程序
1、编制工程项目施工进度控制工作流程（见附表）。
2、编制施工阶段控制工作细则。
3、审核施工单位提交的进度计划。
4、下达开工会，实施工程的全面展开。
5、协助承包单位实施进度计划。
6、监督施工进度的实施。
7、组织现场协调会、保证工程进度顺利进行。
8、了解工程项目的实际进展情况及时向公司提交进度报告。
三、施工进度的具体控制方式
1、定期地、经常地收集由承包单位提交的有关进度报表的资料，与工程进度计划进行对比。
2、深入施工现场、跟踪检查工程项目的实际进展情况是否达到计划要求，当实际进度发生偏差时，应立即采取措施赶上进度。
3、采取组织措施、技术措施及经济措施来督促与控制施工进度，促使工程进度均衡、有序、有计划的推进。
4、采用新工艺和先进的技术，缩短工艺过程和工序间的间歇，达到加快进度要求。
工程进度控制流程
第四部分工程项目设计管理办法
1、目的
对公司投资开发的工程项目设计的全过程进行控制，以确保满足投资项目的工期、成本和质量规定的要求。
2、范围
适用于公司投资开发的设计全过程的控制。
3、职责
工程部是本程序管理部门，负责工程项目的设计，协调跨单位或专业的技术攻关和协作活动，参加设计成果的评审、验证和确认；负责组织设计开发项目的设计论证，工程设计与实施过程各阶段工作的落实。
4、设计质量
设计质量是使工程项目在具有技术上的先进性和经济上的合理性，在设计中要积极采用新技术、新工艺新材料，从而提高产品质量的档次；设计在施工方面，使施工方便、降低造价成本、提高经济效益。
5、工作程序
5.1设计决策
5.1.1设计决策的内容
1）确定设计阶段；
2）适合于每个设计阶段的评审、验证和确认要求
3）技术方案，包括设计所采用的结构形式，及与设计相关的材料、施工技术环节的分析和对策；调查技术、市场、社会基本要求、销售去向；
4）应达到的质量目标；
5）与有关单位和部门间的协作安排等；
5.1.2设计决策确认
1）建议书/可行性分析报告/研制报告等；
2）工程部负责编制产品《设计任务书》并予以实施；
3）质量目标；
5.2设计单位筛选，签订设计合同
设计单位的资质情况、市场行为情况；承诺履行有关规定，遵守国家法律、行政法规，具有良好的信誉和诚实的职业道德；履行合同所需的财务、技术和良好的履行合同的记录；熟悉工程项目所在地的政府有关职能部门对设计在规划、报建环节的要求，能提供有关合理化建议；能提供及时、有效的施工服务。
5.3设计参考的内容：
1）合同或项目批准通知；
2）《设计任务书》
3）适用的政策、法令、法规、标准和规范；
4）技术方案、技术指标、性能指标、安全性要求、环境条件等。
6、在分阶段的设计中，上一阶段的设计思路以及上一阶段的设计评审、设计验证结果作为下一阶段的设计参考。
7、最终的设计成果，应满足公司的各项要求。
8、设计文件在发布前由工程部组织有关人员进行评审，评审所有文件的完整性、准确性、经济性，作为正式确定设计施工图的依据。
评审结论和意见形成即要。
19、设计评审
9.1设计评审是对设计成果的综合检查，是设计质量控制的重要手段，目的是评价设计结果满足设计要求的能力，发现设计中的问题，提出解决方案，完善设计。
9.2设计评审可在设计的适当阶段进行，但全部设计完成后必须进行设计评审。
设计评审可以分为阶段评审和最终评审。
9.3工程部负责评审的组织工作，工程部相关工程师、预算部人员及公司相关部门参加评审的单位和人员。
9.4设计评审的主要内容：
1）技术方案；
2）资源配备；
3）质量目标；
4）经济方案；
5）前次设计评审意见的处理。
9.5每次设计评审后，汇总形成《设计评审报告》,工程部针对《设计评审报告》中提出的改进建议，对原设计进行改进和完善。
10、设计确认
由工程部，组织人员进行确认。
确认人员应包括工程设计副经理和相关部门,以及最高管理层领导。
适当时可邀请专家、或科研机构参加。
经确认的设计成果由工程部归口管理与签发。
11、工程部根据确认的意见，整理形成《设计确认报告》。
如果《设计确认报告》中提出整改问题和建议，工程部应组织进行整改。
12、设计变更
12.1设计变更是指设计文件交付后，在实施过程中所有的设计变更。
12.2设计文件有下述原因必须进行设计更改：
1）后续阶段,发现设计中有遗漏和错误;
2）设计后发现难以组织施工;
3）营销要求发生变更;
4）在评审、验证、确认等各检查环节中,需要更改之处以及其他原因。
12.3重大设计更改（指凡影响到合同／项目的完成期限、重要技术指标、可靠性、安全性等），由工程部组织有关人员进行系统分析、论证或试验后，填写《设计更改申请单》，报最高管理层审批。
12.4一般设计变更要进行变更申请，按公司“工程洽商变更流程图”要求进行。
12.5设计变更的评审、验证
工程部
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