房地产成本控制要点应用指南.docx

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房地产成本控制要点应用指南

成本控制要点应用指南

一、立项成本控制要点应用指南

立项环节成本控制根据项目开发方式不同而有所区别。

该环节由于有国家多项法规政策限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业费用。

项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制主要任务由项目部来承担。

控制要点

控制什么

怎么控制

谁来控制

备查文件

开发形式

1、新征土地

征地费用

少交或晚交，力争减免

项目部负责

详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。

拆迁安置费用

房产确权后办理拆迁安置费用

项目部负责

大市政费用

自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理

工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。

规划条件

满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本

项目部、设计部负责

2、买断项目

买断内容

明确买断内容明细

项目部负责

详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式成本构成

付款总额

为公司争取最大利益

项目部负责

付款时间

周期长、次数多

项目部负责

三通或七通一平标准

明确验收标准明细

工程部、项目部负责

手续风险

和项目付款时间直接挂钩。

项目部负责

7、合作开发

合作方式

符合集团要求，有利于北京公司；

项目部负责

详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发成本构成

分成比例

双赢原则；

项目部负责

交房时间

尽可能地延后交房，

工程部负责

交房标准

不低于合同中交房标准

项目部负责

付款总额

付款时间

选择有利于公司利益方式

项目部负责

项目部负责

二、规划环节成本控制要点应用指南

规划环节成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”地位和作用：

在规划环节进行成本控制是实现事前控制关键，可以最大限度减少事后变动带来成本。

所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。

设计部和各类评审委员会在该环节承担主要职能。

控制要点

控制什么

怎么控制

谁来控制

备查文件

1、规划方案

（1）可行性规划设计

市场信息搜集和分析

市政状况信息分析

规划要点确立

可行性研究设计任务书可行性设计变更

设计部负责，项目、审算、销售部配合

暂缺相应可操作参考文件，以下同

（2）方案评审

组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。

未通过方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。

由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责

（3）设计成果

对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整

设备选型方案提前确定

设计部负责，工程部配合

根据提交设计成果进行投资估算

审算部负责，设计部配合

2、报批设计

（1）设计方案

根据项目前期运营情况和市场分析制订设计任务书

设计部负责，项目部、销售部协作

方案设计招投标

设计部

方案设计评审

招投标评审委员会

（2）报批

注意市政设计

注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整

项目部负责，设计部配合

3、扩初设计

（1）扩初设计要求

对报批设计进一步调整

设计要求

内部审核

设计部负责，知会各部门

（2）成本概算

根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算

设计部和工程部负责

制订经营指导书

审算部负责

（3）扩初设计图

根据扩初设计要求招标

专家评审

内部评审

招投标评审委员会

设计调整

设计部负责

4、桩基设计

（1）地质勘察

搜集权威地质资料

自己专业人员勘察

设计部负责，工程部协助

（2）设计方案评审

桩基设计2种以上形式

由专家进行桩基形式和桩基结构评审

（3）桩基施工图

设计调整

5、施工图设计

（1）施工图设计要求

根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求

建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%部分属于设计方可控部分，应严格审核。

设计部和工程部负责，其他部门协助

（2）报建

政府部门报批费，按政府有关政策交纳。

项目部

（3）报施图

（4）审图

（5）施工配合

互审互签，明确修改意见，设计洽商

设计部负责，工程协助，知会销售部

（6）面积测算

设计图纸测算和实际施工时检验相结合

设计部负责，工程部协助

6、销售包装设计

结合营销费用控制

施工招投标

7、装修方案设计

（1）方案设计要求

根据扩初设计图、经营指导书和实体研究结果确定方案设计要求

设计部负责，销售部协助

（2）材料设备选型成本方案

市场信息调研

根据设计要求确定装修材料和设备

设计部负责

制订装修设计目标成本计划明细表

装饰综合价格拆分分析

参见深圳公司文件

（4）招投标

制订设计任务书

设计部负责，销售部协助

评审

招投标评审委员会

8、功能设计

（1）小区建筑物功能经济评估

市场调研

销售部负责

有针对性扩充建筑物功能

设计部负责，销售、工程部协助

（2）市政配套方案

市政状况调研

争取政府有利条件

项目部负责

（3）环境方案设计

根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额

设计部负责，项目部协助

招投标

招投标评审委员会

（4）智能化设计

市场现状分析，智能化必要性分析

智能化内容控制

销售部负责

招投标，寻找外部合作，争取双赢

招投标小组组织，总经理负责

（5）销售承诺

保持各部门和销售部信息畅通，保障销售承诺和实际功能一致性

设计部负责，工程部协助

9、设计变更

（1）设计调整费用

（2）设计变更洽商

严格按照设计变更洽商流程进行

设计部负责，工程、销售部协助

详见《工程现场变更管理规范》

10、材料设备

（1）选型

（2）方案确定时间

在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备安装

设计部负责，工程部协助

（3）采购

招投标

招投标评审委员会

详见《设备材料采购规范》

其他费用

物业管理完善费

限额设计

审算部

三、招投标环节成本控制要点应用指南

招投标环节成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员选择则须有很强针对性。

这个环节成本控制难点在于标书制订，重点在于评标。

控制要点

控制什么

怎么控制

谁来控制

参考文件

1、投标单位选择

（1）资质

（2）管理水平

（3）技术力量

（4）历史记录

（5）资金实力

（6）合作经历

建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。

从公司认可名册中承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。

主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。

工程部负责工程监理招投标合同；

设计部负责设计、环境、装修招投标合同。

审算部负责材料设备招投标合同。

销售部负责营销、包装招投标合同。

详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序

招投标工作小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导

招投标评审委员会审核

主管领导批准。

详见招投标管理规范第8条至15条和招投标管理程序

2、招投标文件

各类合同招投标书内容应包含：

（1）工期；

（2）工程造价或取费标准；

（3）质量要求；

（4）付款方式；

（5）招标范围；

（6）结算方式；

（7）验收标准；

（8）投标注意事项；

（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；

（10）接标时间；

（11）开标时间；

（12）定标方法；

（13）投标单位补充意见；

（14）标准合同条文；

（15）图纸、其他要求等。

主办部门起草、制定招投标标准文本

1、工程部负责工程监理招投标合同；

2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。

3、审算部负责材料设备招投标合同。

4、销售部负责营销、包装招投标合同。

详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序

招投标工作组审核

招投标评审委员会审核；

主管领导批准；

详见招投标管理规范第6条、第16条至20条、和招投标管理程序

3、评标和定标

（1）技术性评标和定标

（2）经济性评标定标

优先顺序

1、技术评标

2、经济评标

3、合作经历

1、技术部门负责技术评标

2、审算部负责经济标书评标

3、财务部负责审核广告包装费

详见招投标管理规范第21条至33条、和招投标管理程序

综合审核投标单位；评定中标单位

招投标评审委员会审核、评定。

主管领导批准

四、施工环节成本控制要点应用指南

施工环节成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来费用，另一个是材料、工程款支付。

由于市场变化和市场把握原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目和遵循程序都是必须。

这一阶段进行成本控制时要注意各部门及时沟通和良好合作。

控制要点

控制什么

怎么控制

谁来控制

参考文件

1、设计变更环节

（1）变更评估

项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中重大设计调整。

加强施工前审核工作。

全面考虑工程造价，对可能发生变更地方有预见性，并予以事先约定。

各部门全面评估变更带来各种变化，为审批提供参考依据。

审算部负责计算变更费用（含可能引起索赔）。

甲方项目代表执行修改工期评估。

审算部成本管理员负责计算变更后成本现状。

详见《工程变更管理办法》——“工程变更控制办法”？

？

？

？

（2）变更审核签认

根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应审核签认流程进行。

经办部门？

详见《工程现场签证管理规范》第二条、第十三条。

设计变更通知单。

发生变更项目负责人

详见《工程现场签证管理规范》第5到第8条。

变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。

经办部门

详见《工程现场签证管理规范》第九到第十二条。

（3）变更审批

主管总经理审批后方可进行变更。

主管总经理

详见《工程现场签证管理规范》第十三条。

施工现场签证

（1）签证必要性

现场签证确认应严格按照合同中所约定条款执行。

经办部门（设计部或工程部）

（2）签证时限

现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证原则。

详见《工程现场签证管理规范》第十条。

（续）2、施工现场签证

（1）签证工程量

认真核对签证工程量准确。

签证内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师签字确认。

经办部门（设计部或工程部）

详见《工程变更管理办法》——“工程变更控制办法”？

？

？

？

（2）签证审批

施工洽商通知单

发生变更项目负责人

详见《工程现场签证管理规范》第5到第8条。

必须遵循“先洽后干”原则。

在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。

主管总经理

详见《工程现场签证管理规范》第十四条。

（3）签证反馈

对工程变更应定期进行分类汇总统