小区物业管理服务指南.docx

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小区物业管理服务指南

小区物业管理服务指南

一、致辞

二、物业管理公司服务承诺

三、服务电话一览表

四、公共契约

五、住户行为道德公约

六、装饰装修管理办法

七、施工队装修人员管理公约

八、消防管理公约

九、治安防范管理公约

一十、人员及物品出入管理公约

一十一、安全用水.用电.管道燃气管理公约

一十二、电梯使用管理公约

一十三、环境卫生管理公约

一十四、招牌.广告管理公约

一十五、机动车停放管理公约

一十六、营业场所管理公约

一十七、ID智能卡管理公约

一十八、突发事件应急指引

一十九、住户入住办理手续流程图

二十、业主入住收费一览表

二十一、住户缴纳物业管理服务费指引

二十二、小区物业管理服务指南

致辞

尊敬的业主（住户）：

____________物业管理公司全体员工怀着无比喜悦的心情欢迎各位业主及家人入住本小区，并祝各位安居乐业！

万事如意！

合家欢乐！

为了把本小区共同建成一个安全.文明.清洁.舒适.优美.高尚的新时代住宅小区，我们特意编写了这本《业主手册》，供各位业主及住户了解本小区的物业管理运作情况及方便您的居家生活之用。

《业主手册》中的各项小区管理规定及注意事项，旨在保障本小区各项设施设备使用功能的完美发挥和各位住户的公共利益；《业主手册》中的“服务指南”则是物业管理公司急住户居家生活之所需，在小区的管理服务工作中尽自己所能为住户排忧解难的具体体现。

请您在入住前务必仔细阅读本手册，明确您与物业管理公司之间的各自权利.责任和义务，充分享受物业管理公司为您提供的各项服务。

衷心希望您在阅读了《业主手册》之后，在我们共同管理和我们对您的服务过程中能得到您的鼎力支持与合作。

我们物业管理公司将信守自己的承诺，通过对您体贴入微的服务，让您体味到真正意义上的“安居乐业”，实现您心中的“幸福美满家园”的梦想！

____________物业管理公司

年月日

物业管理公司服务承诺

____________物业管理公司受____________房地产公司委托全权负责管理本小区。

物业管理公司下设_____________小区管理处，对本小区依法实施保安.清洁.绿化.设施设备维护.公共事务全方位的物业管理服务。

物业管理本着“_____________________”的工作原则，将物业管理服务经验融合于日常管理活动中，“想业主之所想，急业主之所急”，力求将管理服务工作的每一个细节做到尽善尽美。

在工作中，物业管理公司将严格推行服务工作时效制.回访制和服务承诺制，通过全体员工的辛勤工作使您的生活无忧无虑，开心每一天。

特别服务承诺与服务纪律：

一、欢迎您对我们的物业管理服务工作提出批评和投诉，我们保证认真倾听您的意见，认真解决每一个合理的投诉和问题。

二、对您的任何一项服务工作我们都将实行时效工作制，使您的困难在最短的时间内得到解决。

三、物业管理公司禁止员工对住户进行私人性的服务的交易，禁止员工接受住户的经济赏赐和其他利益。

四、欢迎您拨打我们的热线服务电话：

________________

服务电话一览表

一、应急电话

1、火警：

119

2、匪警：

110

3、急救中心：

120

4、交通肇事：

122

二、物业管理公司服务电话

1、接待.投诉中心：

2、公共事务部：

3、财务部：

4、保安部：

5、消防监控中心：

6、商务中心：

7、保洁部：

8、机电维修部：

9、环境服务部：

三、便民服务电话

1、电信业务咨询：

10000

2、查询电话：

114

3、报时电话：

117

4、天气预报：

121

5、邮政编码查询：

184

6、电话故障受理：

112

7、长途区号查询：

8、燃气公司：

9、自来水公司：

10、供电公司：

11、有线电视开通及维修：

12、物业管理主管部门投诉热线：

公共契约

为了加强住宅区管理，保持物业的完好.美观，维护业主（或使用人）的合法权益，创造一个舒适.安全.清洁.优雅的生活环境，根据国家和市有关政策.法律.法规规定，签订本公共契约。

（以下简称公契）

一.总则

第一条：

______________管理有限公司（以下简称管理公司）是该住宅区的物业管理机构，依照法律授权及有关规定对住宅区的房屋.公共设施.居住秩序等事务行使管理权。

第二条：

公契双方应严格履行各自的职责和义务，享有本契约列明的各项权利并应知晓对自己的行为应该承担的法律责任和道德责任。

双方在遵守本公契的同时，还应严格执行国家及市有关政策法律规定。

二.管理公司的职责

第三条：

住宅区内的公用部位.公用设备.公共设施的使用管理.维修和更新。

第四条：

按约定进行住宅自用部位和自用设备的维修.更新，并收取合理费用。

第五条：

住宅区内公共区域环境清洁卫生。

第六条：

住宅区内公共绿化的维护和管理。

第七条：

对住宅区内的各种车辆（包括机动和非机动车辆）进行管理。

机动车辆除消防.救护.警备.清洁.殡葬和特许的车辆外，其它未经许可，一律不准驶入住宅区。

各种车辆（包括自行车.三轮车等）实行定点停放。

对停车场的停放车辆按规定收取车位场地租用费。

第八条：

安排管理员和保安人员对住宅区及消防设备设施进行日常巡视.做好住宅区内的治安消防工作，对违章行为进行纠正和制止。

第九条：

对住宅区内的商业服务网点等配套项目进行管理。

第十条：

接受业主监督，及时处理各类意见.建议。

第十一条：

维修小区公共秩序，执行诸如装修.外来人员等公众管理制度。

第十二条：

积极创造条件，提供个性化服务。

第十三条：

与物业相关的工程图纸.住户档案等资料管理。

第十四条：

按规定向房屋业主.使用人和其他应交费用人收取有关管理费。

收取的管理费单列项目，专款专用。

年度费用收支情况张榜公布，接受有关部门和交费人监督。

对逾期不交纳管理费者，每天处以应交款3‰的滞纳金，对拒交或无理不交者，可诉诸法律。

三.业主的权利.义务和责任

第十一条：

业主拥有对其名下物业的占有.使用.收益.处分的权利，不受他人非法干涉。

第十二条：

业主在使用.经营.转让所拥有物业时，应当遵守物业管理法规.规章和规范性文件的规定。

第十三条：

业主可与其他业主共同使用楼宇和住宅区的公用部位，共用设施（包括楼梯.走廊通道.电梯.消防.供水排水系统等）。

第十四条：

业主对物业公司的各项管理活动，拥有监督和建议权。

第十五条：

业主对业主委员会委员的选举，拥有法律规定的选举权和被选举权。

第十六条：

执行业主委员会或业主大会的决议.规定。

第十七条：

委托物业公司管理该小区并遵守物业公司根据政府有关政策制定的各项具体规章制度。

第十八条：

业主或物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

第十九条：

业主与其他非业主使用人建立租赁关系时，必须主动到当地派出所办理房屋租赁治安许可证，并到管理部注册登记要求对方遵守本公共契约和物业管理规定，并承担连带责任。

第二十条：

物业损坏已经或可能妨碍.危害公共利益或第三人利益，或有碍外观统一.市容观瞻，按规定应由业主单独或联合维修.养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由物业公司报请区级房地产管理部门批准后代为维修，其费用由当事业主承担并按规定分摊。

第二十一条：

当业主私用部位发生火灾.水管爆裂等可能严重危害业主本人和其他业主人身安全和财产利益的事件，或业主发出求救信号或启动家庭救助报警系统时，物业公司有权在紧急联系无效前提下，进入私用部位进行必要的抢险.抢修。

由此造成的损失由业主自行承担。

第二十二条：

业主在装修和使用屋顶花园时，须按管理部装修管理规定操作。

不得擅自改动公共设备，不得搭建建筑物和构筑物。

使用时不得影响周边其他业主的日常生活。

第二十三条：

费用

1.按规定缴纳物业公司应收取的各项服务费用，分担维修基金等费用。

2.使用本小区内有偿使用的公用.文化.娱乐.体育设施.场地等，应按规定缴纳费用。

3.委托物业公司对其自用设备.自用部位和毗邻部位的有关设施.设备进行维修养护的，应支付相应费用。

以上费用应根据规定或双方约定在期限内予以支付，逾期拖欠的，按规定计收滞纳金。

第二十四条：

在本物业范围内，业主或使用人不得有下列行为：

1.损坏.变更房屋承重结构和外貌（外墙.外门窗.阳台.屋顶和底层花园等部位的颜色.形状.规格）。

2.擅自改变房屋设计用途.功能.布局等。

3.私自占有或损坏物业的共用部位.共用设备.公用设施或移装.拆除.改造共用设备，改变其使用性质。

4.以任何形式封闭阳台或在阳台引入上.下水管线和龙头，安装防盗窗（栏杆）及室外衣架。

5.在天井.庭院.平台.屋顶或其它场地搭建任何建筑物.构筑物，包括光蓬.雨蓬及其它地上定著物。

6.践踏草地.侵占绿地.毁坏绿化.损坏园林建筑设施。

7.在公共场所私设.乱设摊点，推销商品.服务设备及开展广告等宣传活动。

8.随意在公共部位堆放杂物.乱倒垃圾，将杂物投入排水管道致使其堵塞损坏及高空掷物对他人人身.财产造成危险的行为。

9.在自己的门户上安装涉及行业.职业.企业名称的名牌；在物业的外墙窗户私设.乱设广告牌或标志。

10.在小区内任何地方乱张贴.乱涂写.乱刻画。

11.违反规定饲养家禽.家畜及有可能造成他人人身安全.财产伤害的宠物。

12.排放有毒.有害的物质或者发出超过国家标准的噪音.废气。

13.饲养犬类的业户必须向政府部门申领养犬许可证，接受每年一次的狂犬病疫苗注射，并前往管理部登记注册。

14.业户出租房屋须通过正规的中介公司招租，并在当地的派出所登记后再到物业管理部登记注册方可进行操作，否则因私自招租所引发的一切法律后果将由该业户自己承担。

15.随意停放车辆，占用小区内的道路.场地等。

16.违反法律存放易燃.易爆.剧毒.放射性.枪支.弹药等危险物品及毒品。

17.在小区内聚众喧闹.醉酒滋事.非法集会.游行.示威等危害公众安全破坏社会秩序的行为。

18.其他法律法规禁止的行为。

违反上述规定的，物业公司有权进行劝阻.制止，造成他人损失的，依法追究其法律责任；触犯其他法律的，由物业公司提请有关职能部门追究其行政及至刑事法律责任，未成年人有上述行为的，依法追究其监护人的责任。

第二十五条：

业主之间应互助友爱，和睦相处，共同创造良好的生活环境，当相邻业主有正常维修的需要，应予以配合.支持。

第二十六条：

装修时，应遵守有关物业装修的制度，事先告知物业管理公司，违法.违章装修的必须及时纠正，恢复原状，造成他人损失的，承担赔偿责任。

第二十七条：

生活垃圾（包括搬家垃圾）应用袋装好，按指定时间放到指定地点。

四.法律责任

第二十八条：

凡违反本公共契约或有关政策法规的行为，除必须立即停止违章.违约行为外，还应照章缴付赔偿费用及违约金。

第二十九条：

对上条所应缴付的赔偿金.违约金如有异议，可向有关部门申诉或向人民法院起诉。

第三十条：

物业管理公司的工作人员因渎职或失职，故意刁难住户.徇私舞弊.乱收费.乱罚款.工作失误给住户造成损失的，由公司追究其行政责任直至法律责任。

五.附则

第三十一条：

本公共契约在本小区业主委员会成立后，通过业主代表大会重新修订，届时本公共契约终止。

第三十二条：

本公共契约可依据有关法律.政策修订或补充，也可由住宅区1/10以上业主提出，2/3以上业主投票同意修订。

第三十三条：

本公共契约自双方签字或盖章后生效，对业主及其同住人产生相同拘束力，业主对其同住人的行为负连带责任。

第三十四条：

本公契一式二份，业主及物业管理公司各执一份。

___________物业管理有限公司（盖章）业主（盖章）

200__年__月__日20