四平市二一年房地产市场环境调研报告.docx
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四平市二一年房地产市场环境调研报告
四平市二○一○年房地产市场环境调研报告
一、房地产市场供给和销售总量分析
（一）商品房供给
2020年1-12月商品房预（销）售批准总量为万平方米，同比下降40％，铁东区占总量的36％，铁西区占64％。
2020年1-12月商品房住宅预（销）售批准总量为万平方米，同比下降38％，铁东区占总量的30％，铁西区占70％。
2020年10-12月新批商品房预售项目
预售证号
项目名称
项目座落
开发单位
滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D01号楼
铁西区西二里委蓝湾小区
四平市房地产开发经营有限公司
滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D02号楼
铁西区西二里委蓝湾小区
四平市房地产开发经营有限公司
滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D3号楼
铁西区西二里委蓝湾小区
四平市房地产开发经营有限公司
滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D04号楼
铁西区西二里委蓝湾小区
四平市房地产开发经营有限公司
滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D05号楼
铁西区西二里委蓝湾小区
四平市房地产开发经营有限公司
中鼎东升嘉园A-3号楼
铁东区四马路街东星社区八委中鼎东升嘉园小区
四平中鼎房地产开发有限公司
中鼎东升嘉园A-8号楼
铁东区四马路街东星社区八委中鼎东升嘉园小区
四平中鼎房地产开发有限公司
金碧湖畔小区1号楼车库
铁西区英雄街湖滨委金碧湖畔小区
四平市成吉房地产开发有限公司
金碧湖畔小区4号楼
铁西区英雄街湖滨委金碧湖畔小区
四平市成吉房地产开发有限公司
金碧湖畔小区WD1号楼
铁西区英雄街湖滨委金碧湖畔小区
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金碧湖畔小区WD3号楼
铁西区英雄街湖滨委金碧湖畔小区
四平市成吉房地产开发有限公司
金碧湖畔小区WD2号楼
铁西区英雄街湖滨委金碧湖畔小区
四平市成吉房地产开发有限公司
金碧湖畔小区WD4号楼
铁西区英雄街湖滨委金碧湖畔小区
四平市成吉房地产开发有限公司
金碧湖畔小区2号楼
铁西区英雄街湖滨委金碧湖畔小区
四平市成吉房地产开发有限公司
海银帝景小区CG4号楼
铁西区地直街农园委海银帝景小区
四平市海银房地产开发有限公司
滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D06号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
四平市房地产开发经营有限公司
滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D07号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D08号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
四平市房地产开发经营有限公司
滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D10号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D11号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D12号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D09号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C9号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C10号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C20号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C21号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C22号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C23号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C24号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C1号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C2号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C3号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C4号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C5号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C6号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C7号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区C8号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D13号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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滨河新苑Ⅱ期蓝湾小区D14号楼
铁西区北沟街西二里委蓝湾小区
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2020年1-12月铁东区、铁西区商品房批准预售统计表（万平方米）
分区
合计
住宅
商网
车库
其它
铁东区
铁西区
（二）商品房销售
2020年1-12月市区商品房记录成交量为万平方米，同比增加11％；其中铁东区成交量占45％，铁西区占55％。
2020年1-12月市区商品住房记录成交量为万平方米，同比增加4％；其中铁东区成交量占44％，铁西区占56％。
2020年1-12月铁东区、铁西区商品房记录销售统计数据（万平方米）
分区
合计
住宅
商网
其它
车库
铁东区
铁西区
39
（三）2020年1-12月二手房记录交易情形（万平方米）
分区
合计
住宅
商网
其它
车库
铁东区
铁西区
二、房地产市场供给和销售结构分析
（一）商品房市场供销分析
2020年1-12月从各类商品房的供销比例看，供给面积比例与记录销售面积比例大体平稳，各类商品房占总量比例大体相当。
市区2020年1-12月各类商品房供给面积比例图
市区2020年1-12月各类商品房记录销售面积比例图
（二）商品住房分区供销分析
2020年1-12月铁东区商品住房供给量与记录销售量别离占总量的30％和44％，铁西区商品住房供给量与记录销售量别离占总量的70％和56％，铁西区商品住房供销比重较大。
2020年1-12月分区商品住房累计供给与记录销售情形（万平方米）
（三）分户型商品住房市场分析
从2020年1-12月商品住房分户型记录成交情形看，小于90平方米的中小户型，其套数占总套数的64％，面积占总面积的51％。
2020年1-12月市区商品住房记录成交量分段统计数据
户型
套数
面积（平方米）
平均成交价格（元/平方米）
面积占总量的比例
≦60㎡
1040
51628
2627
9％
60-80㎡
2334
161120
2552
27％
80-90㎡
1067
91149
2713
15％
90-100㎡
901
85163
2675
14％
100-120㎡
752
82279
2591
14％
120-144㎡
555
71119
2604
12％
144-180㎡
196
30540
2813
5％
﹥180㎡
120
25128
2962
4％
2020年1-12月市区商品住房记录成交量分段面积比例图
（四）不同户型商品住房供求结构分析
从2020年1-12月不同户型商品住房供求结构统计数据看，小于90平方米的中小户型供给、记录销售，别离占各自总面积的46％和51％。
2020年1-12月市区不同户型商品住房供求结构表
户型
批准预售套数
登记销售套数
批准预售面积
（平方米）
登记销售面积
（平方米）
≦60㎡
846
1040
43553
51628
60-80㎡
1474
2334
102370
161120
80-90㎡
866
1067
73543
91149
90-100㎡
859
901
81356
85163
100-120㎡
505
752
55278
82279
120-144㎡
522
555
67121
71119
144-180㎡
184
196
28564
30540
﹥180㎡
102
120
25200
25128
2020年1-12月市区不同户型商品住房供求套数直观图
2020年1-12月市区不同户型商品住房供求面积直观图
（五）商品住房购买对象市场分析
从2020年1-12月商品住房购房人群散布来看，市区城镇居民仍是购房的要紧群体，套数占总量的93％，面积占总量的94％；非城镇居民套数占总量的3％，面积占总量的2％；其他类居民套数占总量的4％，面积占总量的4％，商品住房销售以知足本市城镇居民住房需求为主。
2020年1-12月商品住房购买对象各类别套数直观图
2020年1-12月商品住房购买对象各类别面积直观图
三、房地产市场价钱分析
（一）商品房成交价钱分析
2020年1-12月市区商品房记录成交均价为每平方米3412元，同比上涨34％，其中商品住房记录成交均价每平方米2701元，同比上涨29％。
从最近抽样调查的楼盘项目看，目前商品房预售均价每平方米3816元，商品住房预售均价每平方米3026元，商品房价钱持续上涨。
市区商品房、商品住房记录成交价钱走势（元/平方米）
（二）商品住房分区成交价钱分析
2020年1-12月铁西区商品住房记录成交均价每平方米2823元，铁东区商品住房记录成交均价每平方米2643元。
从最近抽样调查的楼盘项目看，目前铁西区商品住房预售均价每平方米3230元，铁东区商品住房预售均价每平方米2953元，两区商品住房价钱涨幅较大。
商品住房分区记录成交价钱走势（元/平方米）
（三）二手房成交价钱分析
2020年1-12月市区二手房记录成交均价每平方米1703元，同比上涨15％，其中二手住房记录成交均价每平方米1395元，同比上涨9％，记录成交价钱要紧反映生意两边的申购价钱，和市场实际价钱比偏低。
四、房地产金融
2020年1-12月市区房地产抵押贷款
按揭类别
套数
面积（万㎡）
借款金额（亿元）
合计
7896
预购商品房按揭抵押
2337
个人现房抵押
3709
单位现房抵押
1850
2020年1-12月市区预购商品房按揭抵押、个人现房抵押、单位现房抵押套数直观图
2020年1-12月市区预购商品房按揭抵押、个人现房抵押、单位现房抵押面积直观图
五、2020年1-12月四平市房地产记录交易情形
单位:
万平方米
市区
公主岭市
梨树县
双辽市
伊通县
商品房
二手房
六、2020年1-12月房地产市场综合分析
（一）商品房记录成交量再创新高
2020年商品房记录成交量达到万平方米，已持续第四年增加，五年间（06-10）成交量年均增加23%，逐年增加的成交量从一个侧面反映了十一五期间四平房地产市场的快速进展。
（二）房地产价钱上涨较快
随着房地产市场的快速进展，房地产价钱也是逐年爬升。
随着居民收入水平的提高，居民储蓄存款也是逐年增加，据统计年鉴显示，09年市区居民储蓄存款额为156亿元，同期商品房记录成交金额为亿元，二手房记录成交金额为亿元，两项合计仅占存款额的13%，收入的增加给房价上涨提供了物质基础。
（三）警戒楼市风险
据统计年鉴显示，在四平2020年的城市居民家庭住房抽样调查中，每百户除现住房，还拥有其它住房的13套，若是以简单平均算，13%的家庭拥有两套住房。
2020年的通胀压力较大，房地产作为抵御通胀、保值增值的投资渠道已被人们所认可，大量投资、投机资金的进入给楼市埋下隐患，一旦交易量大幅下降、价钱停滞，其风险可能随时暴露，必需加以警戒，尤其是要警戒自有资金不足的开发企业销售困难产生延期交工风险。
（四）2020年将会是楼市僵持的一年
作为“史上最严厉”调控的一年，2020年一系列的
七、2020—2020要紧房地产政策汇总
回顾2020，楼市风起云涌，房地产市场几多欢喜几多愁。
这一年，房价仍然高涨；这一年，楼市调控愈来愈严厉；这一年，央行持续5次上调存款预备金率、3次加息；这一年，国家加倍关注中低阶级的住房问题，保障房建设掀起了一阵阵热潮。
一、 国办发出通知要求增进房地产市场平稳健康进展
（1）增加保障性住房和一般商品住房有效供给：
加速中低价位、中小套型一般商品住房建设；增加住房建设用地有效供给，提高土地供给和开发利用效。
（2）合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求：
加大不同化信贷政策执行力度；继续实施不同化的住房税收政策。
（3）增强风险防范和市场监管：
增强房地产信贷风险管；继续整顿房地产市场秩序；进一步增强土地供给治理和商品房销售治理；增强市场监测。
（4）加速推动保障性安居工程建设：
力争到2021年末，大体解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地域廉租住房建设的补助标准，改良和完善中央补助资金的下达方式，调动地址踊跃性，确保资金利用成效；（5）落实地址各级人民政府责任；进一步健全和落实稳固房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
二、央行上调预备金率强力遏制信贷冲锋
中国人民银行决定，从2020年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款预备金率个百分点。
3、央行上调预备金率
央行宣布自2月25日起上调存款类金融机构人民币存款预备金率个百分点，调至%。
冻结约3000亿市场资金。
4、 银监会发布流动资金贷款治理暂行方法冲击炒房者
流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
五、 国土部强调房地产用地监管将开展突击检查
国土部发通知：
（1）加速住房建设用地供给打算编制；
（2）增进住房建设用地有效供给；（3）切实增强房地产用地监管；（4）成立健全信息公布制度；（5）开展房地产用地突出问题专项检查。
六、 国资委要求78家非地产主业央企15天提出退出方案
依照国资委要求，除已确信的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企加速调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。
7、2020．03．22国土资源部：
进一步增强房地产用地供给和监管
各地要站在保民生的全局高度，切实做好以住房为主的房地产供地打算。
要明确并适当增加总量，各地要依照制定的2020－2021年住房建设计划或提供的城市居民住房调查统计情形为基础，进一步明确年度房地产用地的供给总量；各地确保保障性住房用地供给，必需做到"应保尽保"，这是全系统住房保障工作的重中之重；开展房地产用地专项整治工作进行了全脸部署，要求各地从今年3月开始到7月底，用5个月时刻，全面开展严格依法清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各类违法违规用地的专项整治行动。
要求各省级国土资源治理厅（局），要认真研究，在房价上涨较快的一线城市和部份二、三线城市，选择以自住性、中小套型商品房建设用地地块为重点，踊跃开展试点，探讨坚持和完善招拍挂制度、有效操纵房价地价的政策和方法。
八、银监会：
银行不得对投机投资购房贷款
中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判定，那么应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大不同化信贷政策执行力度。
九、关于进一步增强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知和住建部对加速保障房建设遏制房价过快上涨
增强商品住房预售行为监管；严肃查处捂盘惜售等违法违规行为；增强房地产销售代理和房地产经纪监管；增强商品住房生意合同治理；健全房地产信息公布机制；鼓舞推行商品住房现售试点；严格商品住房预售许可治理；强化商品住房预售方案治理；完善预售资金监管机制；严格预售商品住房退房治理；明确商品住房交付利用条件；完善商品住房交付利用制度；落实预售商品住房质量责任；强化预售商品住房质量保证机制；全面开展预售商品住房项目清理；加大对违法违规行为的查处力度；增强房地产信誉治理；严格相关人员责任追究制度；落实监督检查责任制度。
住房城乡建设部13日召开电视会议，要求加速保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一时期工作的重点，同时遏制部份城市房价过快上涨。
10、国务院常务会：
贷款买二套房首付不得低于50%
国务院总理温家宝14日主持召建国务院常务会议，研究部署遏制部份城市房价过快上涨的政策方法。
国务院常务会议指出,全世界金融危机的阻碍仍在持续,将维持货币信贷适度增加,坚决抑制住房价钱过快上涨,并将加速研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
并要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的倍。
另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
1一、 国务院下发具体方法和国土资源部：
确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型一般商品房用地优先供给
4月15日,国务院出台具体方法,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
4月15日，国土部发布2020年各省（区、市）住房供地打算，并要求依照住房建设计划、打算和资金落实情形，确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型一般商品房用地优先供给，确保三类房供地不低于70%，达不到70%的地址，国家土地督察局将通过限期责令整改、暂停用地审批等严厉手腕，确保打算的落实。
1二、国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨的通和国务院：
房价太高地域可暂停发放第三套房贷（“国十条”）
统一思想，提高熟悉；成立考核问责机制；实行更为严格的不同化住房信贷政策；发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调剂作用；增加居住用地有效供给；调整住房供给结构；确保完成2020年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；增强对房地产开发企业购地和融资的监管；加大交易秩序监管力度；完善房地产市场信息披露制度。
实行更为严格的不同化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；增加住房有效供给，保障性住房、棚户区改造和中小套型一般商品住房用地不低于住房建设用地供给总量的70%；确保完成2020年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；增强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度。
13、住建部：
未获预售许可项目，开发商不得收取定金
（1）严格实行购房实名制。
住房和城乡建设部日前发出的通知中，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
（2）预售许可最低规模不小于栋。
通知说，各地要严格商品住房预售许可治理，合理确信商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
（3）未获预售许可商品房不得排号。
通知在“进一步增强房地产市场监管”部份中要求，尔后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
（4）尚未开盘项目要责成限期销售。
通知在“进一步增强房地产市场监管”部份中还要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公布全数准售房源及每套衡宇价钱，并严格依照预售方案申报价钱，明码标价对外销售。
14、住建部：
关于增强经济适用住房治理有关问题的通知
（1）严格建设和准入治理，骗购经济适用住房须当即退还；
（2）强化利用进程的监督，违规出租出售经济适用住房将被收回；已经享受经济适用住房保障的家庭，再购买其他住房的，必需办理退出手续或补交相关价款取得完全产权；（3）增强上市交易治理。
1五、2020．05．07中纪委：
重办官员插足房地产开发市场
明确处分适用人员级别；指定、授意、暗示都算插足干与及以权谋私被细化为39种形式；明确有关行为党纪处分依据。
1六、央行上调预备金率
存款类金融机构人民币存款预备金率上调个百分点，农村信誉社、村镇银行暂不上调。
17、国务院：
关于进一步严格征地拆迁治理工作切实保护群众合法权益的紧急通知
（1）充分熟悉做好征地拆迁治理工作的重要意义。
（2）严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作。
（3）操纵城镇衡宇拆迁规模，依法依规拆迁。
（4）强化监督治理，依法查处违法违规行为。
（5）健全工作机制，及时化解矛盾纠纷。
（6）增强和谐配合，强化工作责任。
1八、 住建部：
关于标准商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知
（1）商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
（2）应借款人的申请或授权，直辖市、打算单列市、省会（首府）城市及其他具有查询条件的城市房地产主管部门应通过衡宇记录信息系统进行借款人家庭住房记录记录查询，并出具书面查询结果。
（3）有以下情形之一的，贷款人应付借款人执行第二套（及以上）不同化住房信贷政策：
借款人第一次申请利用贷款购买住房；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
（4）对能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行不同化住房信贷政策。
1九、2020．06．08 住建部：
关于加速进展公共租赁住房的指导意见
租赁治理：
（1）公共租赁住房供给对象主若是城市中等偏下收入住房困难家庭。
（2）公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供给对象的支付能力等因素合理确信，并按年度实行动态调整。
（3）公共租赁住房出租人与承租人应当签定书面租赁合同。
（4）公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。
政策支持：
（1）各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供给打算，予以重点保障。
（2）市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。
（3）对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体方法由财政部、税务总局制订。
（4）鼓舞金融机构发放公共租赁住房中长
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