校园后勤物业管理方案.docx
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校园后勤物业管理方案
Documentserialnumber【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
校园后勤物业管理方案
奉浦校园后勤物业管理方案
一、公司简介
1、简介
2、管理业绩和管理状况
二、公司优势
1、公司管理规模
2、公司管理人才
3、公司管理水平
4、公司管理经验
5、公司的物业租售能力
三、合作的前提
四、物业概况
1、物业基本概况
（1）物业类型：
院校（学校）物业
（2）法定地址
（3）坐落位置
（4）占地面积：
314。
8亩
（5）总建筑面积：
116000平方米（地上、地下）
（6）有效建筑面积：
116000平方米
（7）绿化面积：
110。
18亩（包括湖塘绿地小景面积）
（8）车库面积：
（包括各类车位数）
（9）自行车停车棚：
（10）机动车泊位：
（地上、地下）
（11）400米标准田径跑道及其他田径设施：
（12）标准足球场：
1个（平方米）
（13）标准篮球场：
12个（平方米）
（14）旱地溜冰场：
1个（平方米）
（15）道路面积：
（16）物业构成：
①五层公共教学楼2幢2。
4万平方米
②五层图文信息中心1幢1。
1万平方米
③五层实验楼1幢0。
56万平方米
④六层行政楼1幢0。
59万平方米
⑤六层学生公寓楼10幢4。
6万平方米
⑥三层食堂浴室1幢0。
78万平方米
⑦其他
2、设备设施概况
（1）设备设施一览表
设备设施一览表
各称
型号
用途
速度
额定功率
投入运行
安装位置
三菱电梯
GPS-II
客梯
1m/s
02-7-8
信息楼
GPS-CR（VFDLLA系统）
编号：
3011-30226-2300212-0290
载重：
1000kg
三菱电梯
备注：
（2）主要设备技术参数
五、总体构想与管理模式
1、总体构想：
“高标准、高起点、高要求、创一流”
2、服务理念：
以人为本，坚持一切从客户需求出发，真诚地对待每一个抱怨，守信地兑现每一个承诺，想于客户未想之前，做于客户想做之前，使辖区，水更清、地更绿、楼更净。
把“属于人的还给人”。
3、管理模式：
校园后勤物业管理的管家
4、质量控制：
ISO9001（2000版）质量管理体系，ISO14001（1996版）环境管理体系。
六、物业管理的服务内容
1、早期介入
（1）对项目总体规划、设计方案、扩初方案、施工图纸提出改良意见和建议
（2）对施工与质量情况进行现场跟踪，提出合理化意见和建议
（3）对设备配置、选型、安装、调试情况进行现场跟踪，提出合理化意见和建议
（4）参与并配合物业的竣工验收，提出合理化意见和建议
（5）组织接管验收，做好验收记录，提出整改意见并跟踪整改效果
（6）协助发展商编制，物业使用说明、物业管理说明、校园公约、学生公寓手册、校园楼宇内装修事项等。
2、前期（或正常期）校园管理
（1）校园后勤物业管理服务：
1房屋设备设施运行与维修保养服务；（包括如下：
）
A、房屋设备设施的养护与管理服务
B、供配电设备的维修保养
C、供气设备的维修保养
D、电梯设备的维修保养
E、空调设备的维修保养
F、供水设备的维修保养
G、排水系统及污水处理系统的维修保养
H、监视系统的维修保养
I、消防报警系统的维修保养
J、校区自动化系统的维修保养
K、综合布线系统的维修保养
N、卫星与电视接收系统的维修保养⒀对讲与报警系统的维修保养
②环境清洁服务；
③绿化管理服务；
④保安管理服务；
⑤礼仪接待服务；
⑥应急处理服务；
⑦非公共性延伸服务；
⑧校园文化活动服务。
（2）饮食管理服务：
①学生食堂、教工餐厅管理服务；
②浴室及开水供应管理服务。
（3）学生公寓管理服务：
①宿舍门卫值班安全管理服务；
②学生公寓环境清洁卫生管理服务；
③学生公寓水电供给和设备、设施的管理服务；
④洗涤服务。
3、校园后勤物业管理服务的准备程序
（1）与校方（发展商）签订物业管理委托合同
（2）拟制筹建方案
（3）制订接管工作计划
（4）双方委托交接验收及人员移交，财务移交
（5）确认现行状况备忘录
（6）前期管理的准备
（7）保安（安全）控制
（8）筹备组建奉贤校园物业管理处
（9）人员招聘培训
（10）制订校园后勤物业管理服务方案
（11）制订内部管理制度及服务规范（附件三）
（12）和校方签订校园物业管理公约
（13）制订管理作业方案（附件）
（14）制订服务管理收费标准（附件）
（15）管理人员、专业人员和作业人员到岗
（16）校园后勤物业管理服务方案实施
（17）对遗留问题的整改
（18）管理处与公共事业部门、政府机构的联系与沟通
4、前期介入阶段物业管理内容与标准
前期介入阶段物业管理内容与标准
序号
工作内内
标准
1
工作进度
100%的了解，掌握施工进度及各个节点。
2
从物业管理角度提示完善建议
按国家有关标准和物业管理实际情况
3
工程质量的协同关
发现问题、提示问题、追踪结果。
4
参于设备的调试与试运行
验收项目设备运行正常率100%
5
配合发展商进行竣工验收
验收、整改、复验率100%
6
物业管理委托合同签订
符合国家有关规定
7
编写管理文件
符合国家法律法规，符合ISO9001质量体系的标准
8
编写财务计划
符合国家有关规定，符合合同的约定，成本控制在预算范围内。
9
制定机构架构、人员编制
高效精简，因需而设。
10
与政府公共事业部门联系与沟通
关系融洽，合作良好。
11
办公地点的落实及布景
地理位置方便，形象策划统一。
12
物品的购置，摆放的策划
按需购置，布局合理。
13
机构的组建，部分人员招聘
人力资源合理配置，人员符合岗位要求。
14
主要设备保养单位的确定
保养单位信誉好，价格合理。
15
物业的接管验收
接管验收率100%，缺陷统计率99%，整改复验率100%
16
物业档案资料的建立
图纸资料齐全，建立检索数据库
17
各种标识、物品的购入、布置
标识规范，布局合理。
18
人员全面招聘到岗
人力资源合理配置，人员符合岗位要求。
19
人员培训
培训率100%
20
保洁的开茺
达到无积尘、无污垢、无垃圾、无积水。
5、入伙后日常管理内容与标准
入伙后日常管理内容与标准
序号
工作内容
标准
1
入伙管理
校方满意率达95%，控制率100%，有序率100%。
2
院校物业档案资料管理
档案资料齐全，建立检索数据库。
3
运行记录的建立
运行记录齐全。
4
二次装修管理
手续齐全，文明施工。
无明显的乱搭、乱建、乱敲现象。
无重大火灾、治安事件。
5
建筑垃圾管理
清运及时率100%
6
财务管理
符合国家法律法规，符合合同规定，成本控制在预算范围内。
7
质量管理
建立质量管理体系，按ISO9001（2000版）体系运作，投诉处理率及时率100%，满意率达95%。
8
建筑物维修保养管理
技术档案资料齐全。
外观完整，无乱搭乱建现象。
完好率98%以上，维修及时率、合格率达98%以上。
9
设备、设施维修保养管理
设备台帐齐全，记录完整，有保养检修制度。
设备维修保养计划覆盖率100%，计划实施合格率达98%法定年检项目实施率、合格率100%。
完好率达98%，维修及时率、合格率达98%以上。
10
设备、设施运行管理
运行记录齐全、完整。
给排水、供电、供煤气、通风保证率达99%。
电梯运行保障率达100%。
消防设施完好率100%。
保安设施、监控中心完好率100%
突发事件控制率99%。
11
能源管理
能源统计率100%，节能指标5%/年
12
门卫治安管理
重大刑事案件发生控制率100%
13
巡逻治安管理
重大火灾事故发生控制率100%。
准确引导车辆、人流进出，做好相关记录。
14
治安定时监控管理
24小时定时监控，信息畅通，反馈及时，处理待查。
15
重要机房管理
保卫受控率100%。
16
道路交通管理
无重大交通事故。
无严重交通堵塞。
运行有序。
17
车库、停车场管理
车辆停放安全。
车辆停放整齐。
场地整洁。
18
消防管理
无重大火灾事故，消防培训率100%。
消防设施、设备完好率100%。
19
各类突发事件管
制定各类突发事件的应急预算。
有效的控制各类突发事件，控制率99。
9%。
20
道路、外围保洁管理
无垃圾、无积水、无虫害。
21
楼内保洁管理
无积尘、无污垢、无堆物。
22
电梯保洁管理
整洁、明亮。
23
喷泉、水池保洁管理
无杂物、无虫害、水清澈。
24
外墙保洁管理
无明显的污垢、道斑。
25
垃圾箱、房管理
垃圾袋装、日产日清。
垃圾箱、房每日清洗，做到无污垢、异味、蚊蝇。
垃圾箱摆放有序、整齐。
26
绿化养护管理
无破坏、无践踏现象，生长良好。
绿地内清洁整齐。
无明显病、虫害、药害。
27
虫害管理
及时处理率100%
28
校内运动场管理
29
校内运动场设施管理
30
饮食管理
31
学生公寓管理
32
室内各种设备的维修
33
室内清洁、打腊。
34
代订车、船、飞机票
35
代定出租车
36
代打字、复印
37
组织节日聚会
38
校院联谊
39
其他
七、管理目标及承诺指标
1、管理目标
（1）三期建设结束后第一年目标
①通过行业创优达标验收；
②获得奉贤区区级文明管理称号；
③建立ISO9001（2000）牌的质量管理体系；
④建立ISO14001（1996）牌的质量管理体系。
（2）三期建设结束后第二年目标
力争创上海市教育系统优秀物业管理示范称号。
2、承诺指标
（1）房屋建筑的完好率达100%；
（2）业户报修处理及时率达到100%；
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